Das Einkommenssteuergesetz unterscheidet sieben Einkommensarten. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine davon und werden ausführlich in § 21 EStG behandelt. Hierunter zählen insbesondere sämtliche Einnahmen, die aus der entgeltlichen Überlassung von Räumen, Gebäuden oder Grundstücken entstehen, aber auch Entgelte aus der zeitweisen Überlassung sonstiger beweglicher oder unbeweglicher Vermögensgegenstände.

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Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den sogenannten Überschusseinkünften und werden daher wie folgt berechnet: Die Einnahmen, die neben der eigentlichen Miete oder Pacht auch Umlagen und Nebenentgelte, wie Energiekostenvorauszahlungen nach Abzug von Erstattungen umfassen, sind durch die sogenannten Werbungskosten zu mindern. Bei der Vermietung einer Immobilie zählen hierzu insbesondere Instandhaltungskosten, sowie die Zinsen einer Baufinanzierung, die zur Anschaffung oder Herstellung des vermieteten Objektes aufgenommen wurde. Daneben werden die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung auch durch Abschreibungen, steuerrechtlich Absetzungen für Abnutzung (AfA), geschmälert.

Voll abzugsfähig sind diese Werbungskosten jedoch nur dann, wenn der Vermieter eine weitestgehend marktübliche Miete ansetzt. Hier gilt seit dem 1. Januar 2012 eine Untergrenze von 66 Prozent. Zuvor hatte sie bei 75% gelegen. Das bedeutet: Der Mieter muss für sein Objekt mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Marktmiete verlangen, um sämtliche Werbungskosten angerechnet zu bekommen. Liegt die Miete darunter – etwa weil das Objekt günstiger an Angehörige vermietet wird oder die ortsüblichen Mietpreise schneller gestiegen sind als eine Mieterhöhung möglich ist –, sieht das Einkommenssteuergesetz eine Teilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vor. Die Werbungskosten sind in diesem Fall nur anteilig von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Im Rahmen der Einkommenssteuererklärung werden die Einkünfte aus der Vermietung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, einzelner Räume, oder auch aus der Untervermietung von angemieteten Räumen in der Anlage V aufgeschlüsselt.

Tipp: Haben Sie bereits vor dem 01. Januar 2012 eine „verbilligte Miete“ verlangt, sollten Sie diese auf keinen Fall nun nochmals unter 75% auf die 66% senken. Das Finanzamt würde dies beim gleichen Mieter nicht anerkennen.