Ein Tilgungssurrogat oder Tilgungsersatz kommt üblicherweise bei endfälligen Baufinanzierungen zum Einsatz. Während der vereinbarten Laufzeit dieses Immobiliendarlehens zahlt der Kunde den jeweils fälligen Tilgungsanteil der Monatsrate demnach nicht an die Bank selbst, sondern zahlt den Geldbetrag in das Tilgungssurrogat ein. Der fällige Zinsanteil wird indes monatlich an das Institut überwiesen.

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Als Tilgungssurrogat können in diesem Fall unterschiedliche Produkte dienen: Als Tilgungsersatz werden bei Baufinanzierungen dabei häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder in seltenen Fällen auch Fonds eingesetzt. Der Kunde spart demnach während der vereinbarten Laufzeit einen regelmäßigen Geldbetrag auf dem Tilgungssurrogat an. Wie bei normalen Geldanlagen verändert sich im Verlauf der Baufinanzierungstilgung auch der Wert des Tilgungssurrogats durch die Verzinsung des eingezahlten Kapitals. Dieser Punkt kann gleichermaßen den Vor- und Nachteil der Rückzahlung einer Baufinanzierung über ein Tilgungssurrogat darstellen: Steigt der Wert des Tilgungsersatzproduktes während der vereinbarten Baufinanzierungslaufzeit merklich, kann die Rückzahlung über das Tilgungssurrogat für den Kunden von Vorteil sein. Bei einer unsicheren oder negativen Wertentwicklung zahlt der Darlehensnehmer in der Summe jedoch einen höheren Betrag zurück, als bei einer normalen Baufinanzierung. Da die Wertentwicklung des Tilgungssurrogats insbesondere bei Fonds oder Aktien unsicher ist, empfiehlt sich dieser risikoreiche Ersatz meist nicht.

Ein weiterer Nachteil der Tilgung einer Baufinanzierung über ein Tilgungssurrogat liegt in der Höhe des monatlich fälligen Zinsanteiles. Die Höhe der fälligen Zinszahlungen nimmt bei einer normalen, also annuitätischen, Baufinanzierung aufgrund der sinkenden Restschuld stetig ab. Anders bei einer Baufinanzierung mit Tilgungssurrogat: Da der eigentlich geliehene Geldbetrag bei dieser Darlehensform erst am Ende der vereinbarten Laufzeit an die Bank zurückgezahlt wird, bleibt auch die Höhe der fälligen Zinszahlungen währenddessen konstant. Diese höheren Zinskosten bei Baufinanzierungen mit Tilgungssurrogat auszugleichen ist nur möglich, wenn der Wertzuwachs des angesparten Geldes auf dem Tilgungsersatz eben diesem Betrag entspricht.