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Kaufen oder Bauen, umbauen oder modernisieren, die Anschlussfinanzierung sichern oder Ihre Immobilie beleihen - welches Vorhaben Sie auch planen, mit CHECK24 finden Sie die passende Lösung in vier Schritten:
Wenn Sie gerade vor der Frage stehen, ob Sie eine bestimmte Immobilie finanzieren können oder nicht, hilft Ihnen im ersten Schritt eine Haushaltsrechnung. Dabei stellen Sie Ihre kompletten monatlichen Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüber. Im Ergebnis der Berechnung erhalten Sie das Budget, das Ihnen am Monatsende zur Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie übrig bleibt:
Wie viel Ihre Immobilie kosten darf, können Sie mit dieser Formel grob überschlagen:
Im Detail können Sie die Kosten Ihres Baudarlehens mit unserem Budget-Rechner kalkulieren:
Neben der Höhe Ihrer Immobilienfinanzierung gehört der Zinssatz zu den wichtigsten Faktoren. Um den bestmöglichen und niedrigsten Bauzins für Ihr Vorhaben zu finden, können Sie zusammen mit Ihrem Baufinanzierungsexperten bei CHECK24 das für Sie Beste aus den Angeboten von über 550 Anbietern finden. Mit unserem Zinsrechner können Sie abschätzen, welche Zinssätze aktuell für ihr Vorhaben möglich sind und sehen die Zinsen bei unterschiedlichen Laufzeiten im Vergleich:
Während Sie beim Zinssatz auf die am Markt verfügbaren Angebote angewiesen sind, können Sie die Höhe der anfänglichen Tilgung weitgehend selbst bestimmen. Dabei handelt es sich um den Anteil Ihrer Immobilienfinanzierung, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sinkt der Restkreditbetrag und damit auch die zu zahlenden Zinsen. Während nämlich die monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt, immer gleich bleibt, steigt mit jeder Zahlung der Tilgungsanteil. Der Zinsanteil sinkt (siehe Grafik). Allerdings steigt mit einer hohen Anfangstilgung auch die monatliche Rate insgesamt und Sie sind finanziell weniger flexibel. Die richtige Tilgung ist also immer die, die am besten zu Ihnen und Ihrem Geldbeutel passt.
Auch die Dauer der Sollzinsbindung bestimmen Sie selbst. Gerade in Zeiten niedriger Bauzinsen ist es naheliegend, diese möglichst lange festschreiben zu lassen. Einige Banken bieten bis zu 30 Jahre lang oder auch über den kompletten Zeitraum der Immobilienfinanzierung (Volltilgerdarlehen) feste Sollzinsen an. Je nach Dauer der Zinsbindung verlangen sie dafür aber einen nicht unerheblichen Aufschlag auf den Zins. Den Zins langfristig festzuschreiben, lohnt sich daher nur, wenn die Bauzinsen in der Zukunft merklich steigen. Ob sie das tun, ist aber leider kaum vorherzusehen. Eine lange Zinsbindungsfrist können Sie daher immer auch als eine Art Versicherung gegen die Unwägbarkeiten der künftigen Zinsentwicklung betrachten.
Immobilienfinanzierung berechnen: Wie viel Ihre Finanzierung in Abhängigkeit von diesen Bedingungen kostet und wie sich Ihre Restschuld im Laufe der Zeit entwickelt, ermitteln Sie mit unserem Immobilienfinanzierungs-Rechner.
Neben der Möglichkeit, den Zins bei Ablauf der Sollzinsbindung Ihrer Finanzierung neu festschreiben zu lassen, können Sie sich günstige Bauzinsen übrigens auch bereits Jahre vor diesem Termin über ein sogenanntes Forward-Darlehen sichern. Auch hierfür ist ein gewisser Aufschlag auf den Sollzins üblich.
Kostenfreie Sondertilgungen bieten eine gute Möglichkeit, die Kosten Ihrer Immobilienfinanzierung weiter zu verringern. Dabei zahlen Sie einen bestimmten Anteil des Immobiliendarlehens - zusätzlich zur regulären Tilgung über die monatliche Kreditrate – an die Bank zurück, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Wie viele Sondertilgungen Sie jedes Jahr leisten können, wie hoch sie sein können und welche Termine es dabei zu beachten gilt, hängt vom Kreditgeber ab. Daher sollten Sie schon beim Vergleich der infrage kommenden Finanzierungen auf diesen Punkt achten.
Ist der Zinssatz länger als zehn Jahre gebunden, dann können Sie Ihre Immobilienfinanzierung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kostenlos zu einer anderen Bank umschulden und auf diese Weise von in der Zwischenzeit möglicherweise gesunkenen Bauzinsen profitieren. Dabei fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von sechs Monaten gilt es dabei nicht zu verpassen.
Der reine Kauf- oder Baupreis einer Immobilie ist leider noch wenig aussagekräftig. Schließlich kommen noch die Nebenkosten hinzu. Soll die Immobilie neu gebaut werden, müssen Sie grob mit 5 bis 15 Prozent Aufschlag auf die bloßen Baukosten rechnen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie entfallen zwar die Baunebenkosten, dafür kommen oft noch weitere Kosten, etwa für den Makler, dazu. Ein Überblick über die wichtigsten Posten:
Eigentümer einer Immobilie werden Sie in der Regel erst mit dem Grundbucheintrag. Dabei fallen Kosten für den Notar an, so dass Sie für Notar und Grundbucheintrag etwa 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme berechnen sollten.
Berechnen Sie jetzt Ihre Kosten für Notar & Grundbucheintrag:
Für die kreditgebende Bank sinkt das Risiko eines Immobiliendarlehens, je geringer ihr Anteil an den Gesamtkosten der Immobilie ist. Das Verhältnis der Finanzierungshöhe zum Objektwert nennt die Bank Beleihungsauslauf. Bei der Kreditvergabe spielt es eine entscheidende Rolle: Kreditnehmer erhalten bei hohem Eigenanteil oft deutlich bessere Konditionen.
Als Faustregel gilt, dass Sie mindestens die Nebenkosten Ihrer Immobilie über Ihr Eigenkapital finanzieren. In diesem Fall ist von einer Kaufpreisfinanzierung die Rede. Die besten Kreditkonditionen bekommen sie in der Regel ab einem Eigenkapitalanteil von 40 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten.
Zum Eigenkapital zählen alle Mittel, die Sie zusätzlich zum aufgenommenen Immobiliendarlehen für den Kauf aufbringen. Das können einerseits Sparguthaben und Vermögenswerte sein und gegebenenfalls auch Ihre eigene Arbeitskraft, so Sie diese am Bau miteinbringen. Manche Banken akzeptieren auch neben der Immobilienfinanzierung aufgenommene Kredite (beispielsweise Arbeitgeberdarlehen) als Eigenkapital. Diese zusätzlichen Mittel werden auch als Eigenkapitalersatzmittel bezeichnet. Es gilt also:
Sollen auch die Nebenkosten über den Bankkredit bezahlt werden, also die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital erfolgen, braucht es eine sogenannte Vollfinanzierung. Diese ist aber oft deutlich teurer und auch schwerer zu bekommen als Finanzierungen mit Eigenkapital und wird auch nur von sehr wenigen Banken angeboten.
Geld, auf das Sie jederzeit zugreifen können, lässt sich als Eigenkapital für die Finanzierung nutzen. Dazu zählen zum Beispiel Barmittel oder Guthaben auf Giro- oder Tagesgeldkonten.
Auch Geld, über das Sie erst zu einem späteren Zeitpunkt verfügen können, lässt sich als Eigenkapital nutzen. In diese Kategorie fallen zum Beispiel Festgeld oder Sparbriefe, aber auch Bausparguthaben oder eine Kapitallebensversicherung.
Aktien, Fonds oder Anleihen können Sie verkaufen und das erhaltene Geld für die Immobilienfinanzierung nutzen.
Zusätzlich erhöht sich der Eigenkapitalanteil durch alles, was bereits vorhanden beziehungsweise schon bezahlt ist: Wer zum Beispiel das Grundstück, auf dem die Immobilie errichtet werden soll, schon besitzt, setzt dieses als bereits „bezahlte Kosten“ an. Der Grundstückswert wird in die Finanzierung miteingerechnet. Gleiches gilt etwa für die Leistungen eines Architekten, die schon vor Abschluss der Finanzierung aus eigener Tasche bezahlt wurden.
Wenn Sie die Immobilie teilweise über ein Förderdarlehen, etwa von der KFW, finanzieren, können Sie diesen Kredit bei einigen Kreditgebern als Eigenkapitalersatzmittel anrechnen lassen - solange der Förderkredit nur als Nachrangdarlehen oder gar nicht im Grundbuch vermerkt ist.
Genau wie Förderkredite können auch Darlehen von Privatleuten oder dem Arbeitgeber zum Eigenkapital gerechnet werden, solange sie nicht oder nur nachrangig im Grundbuch verzeichnet werden. Diese müssen allerdings auch in der Haushaltsrechnung zur Kalkulation der monatlichen Belastungen berücksichtigt werden.
Wer selbst handwerklich versiert ist und am Bau mitanpackt, kann damit die Gesamtkosten der Immobilie senken. Die sogenannte Muskelhypothek wird ebenfalls zum Eigenkapital gezählt.
Wer Immobilien finanziert, kann in Deutschland zahlreiche Fördermittel in Anspruch nehmen. Welche Fördermittel für Sie persönlich infrage kommen und sich für Sie auch lohnen, gehen wir in der persönlichen Online-Beratung mit Ihnen durch.
Zuschüsse | Kredite | |
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Erwerb von Wohneigentum |
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Energieeffizient Sanieren |
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Energieeffizient Bauen |
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Erneuerbare Energien |
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Altersgerecht Umbauen |
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