550 Anbieter im Vergleich: Direktbanken, Filialbanken und Versicherungen – unser Baukredit Vergleich ermittelt eine für Sie passende Vorauswahl.
Individuelle Finanzierungsangebote: Speziell auf Ihre finanzielle Situation und Ihre Immobilie zugeschnittenes Darlehen anstatt unpersönlichem Angebot.
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Unsere Finanzierungsexperten begleiten Sie auf dem gesamten Weg Ihrer Immobilienfinanzierung und stehen Ihnen bei allen Anliegen zum Baugeld zur Seite. Um die beste Finanzierung für Ihre Traumimmobilie zu finden, müssen Sie nicht mal vom Sofa aufstehen: Bei unserer Online-Beratung geht Ihr persönlicher Berater die einzelnen Möglichkeiten mit Ihnen durch und beantwortet Ihre Fragen. Sie betrachten infrage kommende Angebote am heimischen PC oder Tablet.
Am einfachsten vergleichen Sie Immobilienfinanzierungen online – und zwar nicht dann, wenn die Filiale offen hat, sondern dann, wenn Sie Zeit haben. Dabei erhalten Sie durch Ihren Berater einen großen Marktüberblick, so dass Sie aus der großen Auswahl an Angeboten immer auch das für Sie beste finden. Unser gesamter Service ist für Sie natürlich immer kostenlos und unverbindlich.
Wir finden für Sie die beste Immobilienfinanzierung bei einem von über 550 Anbietern, darunter Filialbanken, Direktbanken, Versicherungen und Bausparkassen.
Sie haben sich bereits nach geeigneten Baudarlehen erkundigt und erste Angebote verglichen und eingeholt? Dann sollte Ihr nächster Schritt der kostenlose BEST-ZINS-CHECK von CHECK24 sein: Wir überprüfen, ob Sie bereits die günstigste Immobilienfinanzierung mit günstigem Zinssatz gefunden haben und verhelfen Ihnen zu einem besseren Angebot, wenn Sie bei einem anderen Anbieter besser aufgehoben sind.
Um das beste Immobiliendarlehen für Ihr Vorhaben zu finden, müssen Sie nicht von Bank zu Bank laufen. Bei uns haben Sie immer einen persönlichen Berater, der gemeinsam mit Ihnen die infrage kommenden Angebote vergleicht und sich auch um die Kommunikation mit dem Kreditgeber kümmert. Egal ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, selbst ein Haus bauen oder gerade die Anschlussfinanzierung ansteht, ob es um die Finanzierung einer Modernisierung geht oder Sie Ihre bereits finanzierte Immobilie beleihen wollen – bei uns sind Sie richtig.
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Kaufen oder Bauen, umbauen oder modernisieren, die Anschlussfinanzierung sichern oder Ihre Immobilie beleihen – welches Vorhaben Sie auch planen, mit CHECK24 finden Sie die passende Lösung in vier Schritten:
Damit wir Sie optimal beraten können, müssen wir zunächst Ihr Vorhaben kennen. Zu diesem Zweck tragen Sie die wichtigsten Eckdaten zu Ihrer Immobilie und Ihrer finanziellen Situation in das Online-Formular ein.
Nun können Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten aus einer Auswahl von über 550 Anbietern vergleichen und sehen auf Anhieb, wo Sie die günstigsten Zinsen bekommen. Mit dem Detailvergleich können Sie verschiedene Angebote auf einzelnen Konditionen hin gezielt überprüfen.
Sie vereinbaren einen Termin mit Ihrem persönlichen Finanzierungsexperten, um die Einzelheiten Ihres Finanzierungswunschs in einer Online-Beratung zu besprechen. Im Anschluss erhalten Sie ein auf Sie zugeschnittenes Finanzierungsangebot.
Nun trennt Sie nur noch ein Schritt von Ihrer Finanzierung für Haus oder Wohnung: Sie laden die benötigten Nachweise und Dokumente über den Dokumentenupload hoch oder senden diese per E-Mail an CHECK24. Mit der CHECK24 App können Sie diese auch einfach abfotografieren. Welche Nachweise die Bank benötigt, sehen Sie im Dokumentenupload. Unser Experte sichtet Ihre Unterlagen und lässt Sie der Bank zukommen. Bei Zusage sendet Ihnen der Kreditgeber im Anschluss den Vertrag zu. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird die Kreditsumme zum vereinbarten Termin – beziehungsweise in den vereinbarten Tranchen – überwiesen.
Bei der Immobilienfinanzierung wird zwischen Darlehen mit laufender Tilgung und solchen mit Tilgungsaussetzung unterschieden. Während Sie ein klassisches Bankdarlehen während der Vertragslaufzeit tilgen, wird beim Bauspardarlehen zwischen der Ansparphase und der Zuteilungsphase unterschieden. Während der Ansparphase bauen Sie lediglich Ihr Bausparguthaben auf und erhalten gegebenenfalls ein Vorausdarlehen, falls Sie das Geld sofort benötigen (in diesem Fall ist von einer Kombifinanzierung die Rede). Mit der Tilgung beginnen Sie erst in der Zuteilungsphase, wenn Sie das Bauspardarlehen in Anspruch genommen haben. Die drei Arten der Immobilienfinanzierung im Vergleich:
Wenn Sie einen zuteilungsreifen Bausparvertrag haben, können Sie auch diesen für die Finanzierung Ihrer Immobilie verwenden. Zusätzlich zum angesparten Guthaben gewährt Ihnen die Bausparkasse in dem Fall ein Bauspardarlehen zu den beim Vertragsabschluss vereinbarten Konditionen. Alternativ können Sie das Bausparguthaben auch in eine reguläre Baufinanzierung als Eigenkapital einbringen. Das bietet sich insbesondere dann an, wenn die marktüblichen Zinsen seit Abschluss des Bausparvertrages gesunken sind.
Die Baufinanzierung über ein Bankdarlehen ähnelt dem gewöhnlichen Ratenkredit. Die Bank sichert sich dabei über eine Hypothek oder Grundschuld ab. Zusätzlich verlangt sie in der Regel, dass Sie sich mit einem bestimmten Anteil an Eigenkapital an der Finanzierung beteiligen. Abgesehen von sogenannten Volltilgerdarlehen wird der Zinssatz nur für einen bestimmten Zeitraum, nicht aber bis zur vollständigen Rückzahlung vertraglich festgeschrieben – für die sogenannte Sollzinsbindungsperiode. Läuft diese ab, wird Ihnen die Bank einen neuen Zinssatz für die weitere Rückzahlung anbieten. Sie können die Baufinanzierung aber auch zu einem anderen Darlehensgeber umschulden.
Sie können Ihre Immobilie auch über die Bausparkasse finanzieren, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. In diesem Fall zahlt die Bausparkasse ein sogenanntes Vorausdarlehen aus, mit dem Sie die Immobilie kaufen. Bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, zahlen Sie weiter in den Bausparvertrag ein und begleichen zusätzlich die Zinsen des Darlehens, tilgen es aber noch nicht. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, wird das Bauspardarlehen ersetzt und das angesparte Guthaben zur Tilgung genutzt.
Wenn Sie gerade vor der Frage stehen, ob Sie eine bestimmte Immobilie finanzieren können oder nicht, hilft Ihnen im ersten Schritt eine Haushaltsrechnung. Dabei stellen Sie Ihre kompletten monatlichen Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüber. Im Ergebnis der Berechnung erhalten Sie das Budget, das Ihnen am Monatsende zur Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie übrig bleibt:
Wie viel Ihre Immobilie kosten darf, können Sie mit dieser Formel grob überschlagen:
Im Detail können Sie die Kosten Ihres Baudarlehens mit unserem Budget-Rechner kalkulieren:
Neben der Höhe Ihrer Immobilienfinanzierung gehört der Zinssatz zu den wichtigsten Faktoren. Um den bestmöglichen und niedrigsten Bauzins für Ihr Vorhaben zu finden, können Sie zusammen mit Ihrem Baufinanzierungsexperten bei CHECK24 das für Sie Beste aus den Angeboten von über 550 Anbietern finden. Mit unserem Zinsrechner können Sie abschätzen, welche Zinssätze aktuell für ihr Vorhaben möglich sind und sehen die Zinsen bei unterschiedlichen Laufzeiten im Vergleich:
Während Sie beim Zinssatz auf die am Markt verfügbaren Angebote angewiesen sind, können Sie die Höhe der anfänglichen Tilgung weitgehend selbst bestimmen. Dabei handelt es sich um den Anteil Ihrer Immobilienfinanzierung, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sinkt der Restkreditbetrag und damit auch die zu zahlenden Zinsen. Während nämlich die monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt, immer gleich bleibt, steigt mit jeder Zahlung der Tilgungsanteil. Der Zinsanteil sinkt (siehe Grafik). Allerdings steigt mit einer hohen Anfangstilgung auch die monatliche Rate insgesamt und Sie sind finanziell weniger flexibel. Die richtige Tilgung ist also immer die, die am besten zu Ihnen und Ihrem Geldbeutel passt.
Auch die Dauer der Sollzinsbindung bestimmen Sie selbst. Gerade in Zeiten niedriger Bauzinsen ist es naheliegend, diese möglichst lange festschreiben zu lassen. Einige Banken bieten bis zu 30 Jahre lang oder auch über den kompletten Zeitraum der Immobilienfinanzierung (Volltilgerdarlehen) feste Sollzinsen an. Je nach Dauer der Zinsbindung verlangen sie dafür aber einen nicht unerheblichen Aufschlag auf den Zins. Den Zins langfristig festzuschreiben, lohnt sich daher nur, wenn die Bauzinsen in der Zukunft merklich steigen. Ob sie das tun, ist aber leider kaum vorherzusehen. Eine lange Zinsbindungsfrist können Sie daher immer auch als eine Art Versicherung gegen die Unwägbarkeiten der künftigen Zinsentwicklung betrachten.
Immobilienfinanzierung berechnen: Wie viel Ihre Finanzierung in Abhängigkeit von diesen Bedingungen kostet und wie sich Ihre Restschuld im Laufe der Zeit entwickelt, ermitteln Sie mit unserem Immobilienfinanzierungs-Rechner.
Neben der Möglichkeit, den Zins bei Ablauf der Sollzinsbindung Ihrer Finanzierung neu festschreiben zu lassen, können Sie sich günstige Bauzinsen übrigens auch bereits Jahre vor diesem Termin über ein sogenanntes Forward-Darlehen sichern. Auch hierfür ist ein gewisser Aufschlag auf den Sollzins üblich.
Kostenfreie Sondertilgungen bieten eine gute Möglichkeit, die Kosten Ihrer Immobilienfinanzierung weiter zu verringern. Dabei zahlen Sie einen bestimmten Anteil des Immobiliendarlehens – zusätzlich zur regulären Tilgung über die monatliche Kreditrate – an die Bank zurück, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Wie viele Sondertilgungen Sie jedes Jahr leisten können, wie hoch sie sein können und welche Termine es dabei zu beachten gilt, hängt vom Kreditgeber ab. Daher sollten Sie schon beim Vergleich der infrage kommenden Finanzierungen auf diesen Punkt achten.
Ist der Zinssatz länger als zehn Jahre gebunden, dann können Sie Ihre Immobilienfinanzierung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kostenlos zu einer anderen Bank umschulden und auf diese Weise von in der Zwischenzeit möglicherweise gesunkenen Bauzinsen profitieren. Dabei fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von sechs Monaten gilt es dabei nicht zu verpassen.
Der reine Kauf- oder Baupreis einer Immobilie ist leider noch wenig aussagekräftig. Schließlich kommen noch die Nebenkosten hinzu. Soll die Immobilie neu gebaut werden, müssen Sie grob mit 5 bis 15 Prozent Aufschlag auf die bloßen Baukosten rechnen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie entfallen zwar die Baunebenkosten, dafür kommen oft noch weitere Kosten, etwa für den Makler, dazu. Ein Überblick über die wichtigsten Posten:
Da Sie mit ihrer Immobilie auch ein Grundstück erwerben, müssen Sie meist auf den gesamten Kaufpreis die Grunderwerbsteuer bezahlen, deren Höhe sich je nach Bundesland unterscheidet. Wurde das Grundstück bereits zuvor erworben, dann fällt die Steuer nur darauf, nicht aber auf die Immobilie an. Rechtliche Voraussetzung dafür ist allerdings, dass keine Verbindung zwischen dem früherem Eigentümer und der Baufirma der später errichteten Immobilie besteht.
Eigentümer einer Immobilie werden Sie in der Regel erst mit dem Grundbucheintrag. Dabei fallen Kosten für den Notar an, so dass Sie für Notar und Grundbucheintrag etwa 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme berechnen sollten.
Berechnen Sie jetzt Ihre Kosten für Notar & Grundbucheintrag:
Wer seine Immobilie über einen Makler findet, zahlt für diesen in der Regel zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises. Auf die Maklergebühr fällt zusätzlich noch Mehrwertsteuer an.
Für die kreditgebende Bank sinkt das Risiko eines Immobiliendarlehens, je geringer ihr Anteil an den Gesamtkosten der Immobilie ist. Das Verhältnis der Finanzierungshöhe zum Objektwert nennt die Bank Beleihungsauslauf. Bei der Kreditvergabe spielt es eine entscheidende Rolle: Kreditnehmer erhalten bei hohem Eigenanteil oft deutlich bessere Konditionen.
Als Faustregel gilt, dass Sie mindestens die Nebenkosten Ihrer Immobilie über Ihr Eigenkapital finanzieren. In diesem Fall ist von einer Kaufpreisfinanzierung die Rede. Die besten Kreditkonditionen bekommen sie in der Regel ab einem Eigenkapitalanteil von 40 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten.
Zum Eigenkapital zählen alle Mittel, die Sie zusätzlich zum aufgenommenen Immobiliendarlehen für den Kauf aufbringen. Das können einerseits Sparguthaben und Vermögenswerte sein und gegebenenfalls auch Ihre eigene Arbeitskraft, so Sie diese am Bau miteinbringen. Manche Banken akzeptieren auch neben der Immobilienfinanzierung aufgenommene Kredite (beispielsweise Arbeitgeberdarlehen) als Eigenkapital. Diese zusätzlichen Mittel werden auch als Eigenkapitalersatzmittel bezeichnet. Es gilt also:
Sollen auch die Nebenkosten über den Bankkredit bezahlt werden, also die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital erfolgen, braucht es eine sogenannte Vollfinanzierung. Diese ist aber oft deutlich teurer und auch schwerer zu bekommen als Finanzierungen mit Eigenkapital und wird auch nur von sehr wenigen Banken angeboten.
Eigenkapital = Vermögenswerte + Eigenkapitalersatzmittel
Geld, auf das Sie jederzeit zugreifen können, lässt sich als Eigenkapital für die Finanzierung nutzen. Dazu zählen zum Beispiel Barmittel oder Guthaben auf Giro- oder Tagesgeldkonten.
Auch Geld, über das Sie erst zu einem späteren Zeitpunkt verfügen können, lässt sich als Eigenkapital nutzen. In diese Kategorie fallen zum Beispiel Festgeld oder Sparbriefe, aber auch Bausparguthaben oder eine Kapitallebensversicherung.
Aktien, Fonds oder Anleihen können Sie verkaufen und das erhaltene Geld für die Immobilienfinanzierung nutzen.
Zusätzlich erhöht sich der Eigenkapitalanteil durch alles, was bereits vorhanden beziehungsweise schon bezahlt ist: Wer zum Beispiel das Grundstück, auf dem die Immobilie errichtet werden soll, schon besitzt, setzt dieses als bereits „bezahlte Kosten“ an. Der Grundstückswert wird in die Finanzierung miteingerechnet. Gleiches gilt etwa für die Leistungen eines Architekten, die schon vor Abschluss der Finanzierung aus eigener Tasche bezahlt wurden.
Wenn Sie die Immobilie teilweise über ein Förderdarlehen, etwa von der KFW, finanzieren, können Sie diesen Kredit bei einigen Kreditgebern als Eigenkapitalersatzmittel anrechnen lassen – solange der Förderkredit nur als Nachrangdarlehen oder gar nicht im Grundbuch vermerkt ist.
Genau wie Förderkredite können auch Darlehen von Privatleuten oder dem Arbeitgeber zum Eigenkapital gerechnet werden, solange sie nicht oder nur nachrangig im Grundbuch verzeichnet werden. Diese müssen allerdings auch in der Haushaltsrechnung zur Kalkulation der monatlichen Belastungen berücksichtigt werden.
Wer selbst handwerklich versiert ist und am Bau mitanpackt, kann damit die Gesamtkosten der Immobilie senken. Die sogenannte Muskelhypothek wird ebenfalls zum Eigenkapital gezählt.
Wer Immobilien finanziert, kann in Deutschland zahlreiche Fördermittel in Anspruch nehmen. Welche Fördermittel für Sie persönlich infrage kommen und sich für Sie auch lohnen, gehen wir in der persönlichen Online-Beratung mit Ihnen durch.
Die KfW unterstützt grundsätzlich den Erwerb von Wohneigentum zur Eigennutzung. Zusätzlich fördert sie auch einzelne bauliche Maßnahmen (siehe Tabelle). Je nach Programm handelt es sich entweder um einen besonders günstigen Kredit, den Sie zusätzlich zum Immobiliendarlehen der Bank aufnehmen, oder um einen Zuschuss zur Finanzierung. KfW-Kredite beantragen Sie gemeinsam mit der übrigen Finanzierung gleich bei der jeweiligen Bank. Zuschüsse und Kredite zur energetischen Sanierung gibt es durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Für Zuschüsse in diesem Bereich ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und für Kredite die KfW zuständig.
Fördert den Immobilienerwerb unter anderem mit der Eigenheimrente, auch Wohn-Riester genannt. Die staatliche Unterstützung kann dabei entweder für den Aufbau von Ersparnissen für die spätere Finanzierung oder als Zuschuss zur Tilgung genutzt werden. Der Tilgungszuschuss lässt sich für alle gängigen Varianten der Immobilienfinanzierung nutzen, muss allerdings nachträglich versteuert werden. Ob sich die Förderung tatsächlich lohnt, hängt daher vom Einzelfall ab. Eine weitere staatliche Unterstützung bei der Immobilienfinanzierung stellt Baukindergeld dar, welches Eltern bei der KFW beantragen können.
Wie die Landesförderbanken der Bundesländer stellen ebenfalls Förderprogramme für die Immobilienfinanzierung bereit. Dabei handelt es sich je nach Bundesland um günstige Baukredite oder Zuschüsse. Die Vergabe dieser Fördermittel ist in der Regel an Bedingungen wie etwa bestimmte Einkommensgrenzen geknüpft. So werden zum Beispiel besonders Familien mit Kindern oder auch Schwerbehinderte beim Kauf, Bau, dem Umbau oder der Modernisierung von Immobilien unterstützt.
| Zuschüsse | Kredite | |
|---|---|---|
| Erwerb von Wohneigentum |
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| Energieeffizient Sanieren |
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| Energieeffizient Bauen |
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| Erneuerbare Energien |
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| Altersgerecht Umbauen |
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Die allgemeine Entwicklung der Bauzinsen können Sie im CHECK24 Zinschart verfolgen. Wie viel Sie persönlich für Ihre Immobilienfinanzierung zahlen würden, hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem von der Immobilie selbst und von Ihren Ansprüchen an die Finanzierung. Über den CHECK24 Immobilienfinanzierungs-Vergleich können Sie innerhalb weniger Minuten ermitteln, welche Immobilienfinanzierungen für Sie infrage kommen und wie hoch die Zinsen für Ihr persönliches Vorhaben sind.
Wenn Sie ein bestimmtes Detail Ihrer Immobilienfinanzierung berechnen möchten, können Sie einen Tilgungsrechner nutzen. Damit ermitteln Sie zum Beispiel, wie schnell Sie Ihre Immobilienfinanzierung bei einer bestimmten Ratenhöhe zurückzahlen oder welche Restschuld Ihnen zu einem bestimmten Zeitpunkt noch bleibt. Für alle wichtigen Fragen, die Sie vor Aufnahme der Finanzierung klären möchten, etwa wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können oder wie hoch die Nebenkosten sind, finden Sie bei CHECK24 ebenfalls den passenden Baufinanzierungsrechner.
Je höher Ihre Monatsrate, desto schneller zahlen Sie die Immobilienfinanzierung zurück – und desto günstiger ist Ihre Finanzierung. Allerdings sind Sie bei einer hohen Monatsrate finanziell weniger flexibel. Da Sie die Rate Ihrer Immobilienfinanzierung wahrscheinlich über viele Jahre hinweg bezahlen, sollten Sie sich genügend finanziellen Spielraum für finanzielle Engpässe bewahren. Wie hoch die Rate für maximal sein darf, können Sie mit einem Haushaltsrechner ermitteln.
In den meisten Fällen erwartet der Kreditgeber, dass Sie beim Kauf von Haus oder Wohnung mindestens die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen. In einigen Fällen ist allerdings auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Bedenken Sie dabei aber, dass Immobilienfinanzierungen in der Regel teurer sind, wenn Sie nur wenig oder gar kein Eigenkapital einbringen.
