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Immobilienfinanzierung

Das Wichtigste zur Immobilienfinanzierung

  • Da es sowohl bei einem Haus- oder Wohnungskauf als auch beim Neubau um hohe Summen geht, sollten Sie sich im Vorfeld gut darauf vorbereiten und die mögliche Höhe Ihrer Immobilienfinanzierung berechnen.
  • Was Sie für eine Immobilienfinanzierung zahlen, ist von vielen individuellen Faktoren und Entscheidungen abhängig. Mit einigen Expertentipps können Sie die Kosten Ihrer Finanzierung senken.
  • Mit dem CHECK24 Immobilienfinanzierungs-Vergleich kommen Sie in vier einfachen Schritten zu Ihrer persönlichen Wunschfinanzierung und erhalten dabei kompetente Beratung – vom Anfang bis zum Abschluss.

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss sich über die passende Finanzierung der Immobilie Gedanken machen. Denn egal, ob gemütliche Stadtwohnung, das Haus auf dem Land mit Garten oder ein eigenes Bauprojekt – die benötigte Summe, um die Kauf- oder Baukosten zu bezahlen, haben die wenigsten auf dem Konto. Hier kommt eine Immobilienfinanzierung ins Spiel. Bei einer Immobilienfinanzierung leiht Ihnen eine Bank Geld, um die Kosten für Ihre Wohnung, das Haus oder den Bau zu stemmen. Das Geld dürfen Sie nur für dieses Vorhaben nutzen, es ist also zweckgebunden.

Da es sich in der Regel um sehr hohe Summen handelt, zahlen Sie die Immobilienfinanzierung über einen langen Zeitraum – oft zwischen 25 und 40 Jahren – zurück: üblicherweise wie bei einem normalen Verbraucherkredit in monatlichen Raten. Im Unterschied zu einem Ratenkredit zur freien Verwendung dient das Objekt, das Sie damit finanzieren, der Bank während dieser Zeit als Sicherheit. Geraten Sie in Zahlungsschwierigkeiten, könnte sie eine Veräußerung verlangen und damit die Schulden ausgleichen.

Mit einigen Tipps und der Hilfe von Experten finden Sie die passende Immobilienfinanzierung für Ihr Wunschobjekt und können sich sorgenfrei auf die Zukunft freuen.


Ablauf Immobilienfinanzierung:
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Kundenzufriedenheit steht bei uns an oberster Stelle. Deshalb freuen wir uns, dass uns die CHECK24-Kunden 5 von 5 Sternen bei der unabhängigen Bewertungsplattform eKomi für unseren Baufinanzierungs-Vergleich verleihen. Das spricht für glückliche Kunden und motiviert uns, weiterhin täglich für Sie da zu sein.

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06/2024

Wie viel darf meine Immobilie kosten?
Höhe der Immobilienfinanzierung berechnen

Sie sollten sich bewusst machen, welche Kosten bei einer Immobilienfinanzierung auf Sie zukommen und welche Summe Sie sich leisten können. Eine wichtige Frage ist, wie teuer eine Immobilie sein darf, damit Sie die Finanzierung dafür über die kommenden Jahre bedenkenlos zurückzahlen können. Neben dem eigentlichen Kaufpreis kommen weitere Kosten auf Sie zu, die sogenannten Nebenkosten. Diese müssen Sie in der Regel aus Eigenkapital bezahlen, weil sie für die Bank nicht mit Sicherheiten verbunden sind.

  1. Höhe der monatlichen Raten ermitteln

    Um herauszufinden, wie hoch eine monatliche Rate, die Sie problemlos zurückzahlen können, sein darf, stellen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Hier sollten Sie realistisch bleiben und kein Geld einplanen, das Sie nicht sicher erhalten. Mit unserem kostenlosen Haushaltsrechner können Sie mit wenigen Angaben die Summe, die Sie monatlich für eine Immobilienfinanzierung ausgeben könnten, errechnen.

  2. Kaufpreis & Kosten der Immobilie bestimmen

    Wenn Sie wissen, wie viel Sie monatlich für die Ratenzahlung aufbringen können, finden Sie mit dem Budgetrechner heraus, wie hoch der Kaufpreis für eine Immobilie maximal sein dürfte. Hier geben Sie neben dem monatlich verfügbaren Betrag außerdem ein, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Der Budgetrechner berücksichtigt bereits mögliche Nebenkosten.

  3. Übersicht Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

    Zu den reinen Kauf- oder Baukosten müssen Sie Nebenkosten einberechnen. So kommen beim Hausbau möglicherweise Kosten für einen Architekten, eine energetische Baubegleitung, Gutachter, Erschließungskosten, aber auch zum Beispiel Bereitstellungszinsen seitens der Bank hinzu. Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie eventuell einige Sanierungsmaßnahmen einkalkulieren und meist mit Maklergebühren rechnen. Letztere sind nicht gesetzlich festgelegt und betragen etwa drei bis sechs Prozent des Kaufpreises. Mittlerweile ist es üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen. Die Maklercourtage muss als Bruttowert angegeben werden. Entsprechend sind 19 Prozent Mehrwertsteuer enthalten.

    Egal, ob Sie bauen oder kaufen, es kommen mit 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises immer Notar- und Grundbuchkosten auf Sie zu: Nur mit einem notariell beglaubigten Eintrag ins Grundbuch der Gemeinde oder Stadt werden Sie rechtmäßiger Eigentümer. Zudem wird mit dem Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch bestätigt, dass die Immobilie der kreditgebenden Bank als Sicherheit dient. Darüber hinaus wird die Grunderwerbssteuer fällig, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt. Diese Steuer zahlen Sie auch, wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen, denn anteilig erwerben Sie immer das Grundstück, auf dem das Haus steht.

Beispiel Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Finanzieren Sie beispielsweise ein Haus in Bremen für einen Kaufpreis von 350.000 Euro, müssen Sie mit folgenden Nebenkosten rechnen:

Kaufpreis

350.000 €

Marklerprovision (3,5 %)

12.250 €

Notar- und Grundbuchkosten (1,5 %)

5.250 €

Grunderwerbssteuer Bremen (5 %)

17.500 €

Nebenkosten gesamt

35.000 €

Gesamtkosten

385.000 €

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Mit unseren praktischen und kostenlosen Immobilienfinanzierungs-Rechnern können Sie sich schnell einen Überblick über entstehende Kosten machen und somit Ihr Vorhaben optimal planen.


Expertentipps zur Immobilienfinanzierung:
So senken Sie die Kosten und finanzieren Ihre Traumimmobilie günstig

Eigenkapital aufbauen und Zinsvorteile sichern

Je mehr Eigenkapital Sie bei einer Immobilienfinanzierung aufbringen, umso bessere Zinsen gewährt Ihnen die kreditgebende Bank. Den besten Zinssatz erhalten Sie, wenn Sie mindestens 40 Prozent des Immobilienwerts zusätzlich zu den Nebenkosten selbst zahlen können. Auch Eigenleistungen zählen zum Eigenkapital. Mit der sogenannten Muskelhypothek übernehmen Sie bestimmte Arbeiten wie Bodenverlegen oder Malerarbeiten in Eigenregie. Die Bank kann Ihnen bis zu 15 Prozent der Baufinanzierungssumme als Eigenkapital anrechnen.

Darüber hinaus sollten Sie Zusatzsicherheiten mit einbeziehen. Das kann ein zweiter Kreditnehmer mit gutem Einkommen sein, ein Bausparvertrag, eine Lebensversicherung oder auch eine bereits vorhandene, schuldenfreie Immobilie. Je besser Sie Ihre Immobilienfinanzierung absichern können, umso bessere Konditionen bieten Ihnen die Banken in der Regel an.

Optimale Tilgungsstrategie für Immobilienfinanzierung finden

Mit der anfänglichen Tilgung bestimmen Sie, wie schnell Sie das Darlehen abbezahlen. Mit einem hohen Tilgungssatz sind Sie schneller schuldenfrei und die Immobilienfinanzierung wird insgesamt günstiger. Gleichzeitig erhöht sich damit aber auch die monatlich zu zahlende Rate. Hier müssen Sie abwägen, wie viel Monatsrate Sie sich leisten können und wollen. Grundsätzlich lohnt es sich, in Niedrigzinszeiten eine höhere Anfangstilgung anzusetzen. Mit einer niedrigen Tilgung können Sie sich oftmals eine Immobilie trotz höherer Zinsen leisten. Sie fragen sich, wie Sie die ideale Rate für Ihre Immobilienfinanzierung finden? Mit unserem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Szenarien durchspielen und anhand der Tilgung die Monatsrate verändern.

Beispiel Immobilienfinanzierung: Einfluss verschiedener Tilgungssätze auf Monatsrate & Restschuld

Darlehenshöhe

400.000 €

400.000 €

400.000 €

Sollzins

3,5 %

3,5 %

3,5 %

Sollzinsbindung

10 Jahre

10 Jahre

10 Jahre

Anfängliche Tilgung

2 %

3 %

4 %

Monatsrate

1.833 €

2.167 €

2.500 €

Restschuld nach Sollzinsbindung

305.320 €

257.981 €

210.642 €

Realistische Einschätzung des persönlichen Finanzspielraums

Wie sicher ist Ihr Einkommen? Welche finanziellen Belastungen kommen in den nächsten Jahren auf Sie zu, aber auch welche zusätzlichen Geldquellen? Um Ihren persönlichen Finanzspielraum einzuschätzen, beziehen Sie verschiedene Wahrscheinlichkeiten mit ein und bewerten Sie vor allem Ihr monatlich verfügbares Budget realistisch. Laut Verbraucherzentrale sollten Sie maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Monatsrate aufwenden. So haben Sie für die Lebenshaltungskosten, anfallende Reparaturen und nötige Anschaffungen einen Puffer.

Fördermittel nutzen für zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse

Bevor Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen, sollten Sie verschiedene Fördermöglichkeiten in Betracht ziehen, denn diese können Ihr Finanzierungsvorhaben deutlich vergünstigen.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt den Neubau und Erwerb von Wohneigentum zur Eigennutzung. Zusätzlich fördert sie auch einzelne bauliche Maßnahmen. Je nach Programm handelt es sich um einen besonders günstigen Kredit oder um einen Zuschuss zur Finanzierung. KfW-Kredite beantragen Sie gemeinsam mit der übrigen Finanzierung bei der Bank. Vor allem der Neu- und Ausbau von Immobilien mit gewissen energetischen Standards wird gefördert. Für Zuschüsse in diesem Bereich ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), für Kredite die KfW zuständig.

Der Staat fördert den Immobilienerwerb unter anderem mit der Eigenheimrente, auch Wohn-Riester genannt. Die staatliche Unterstützung kann dabei entweder für den Aufbau von Eigenkapital, als Zuschuss zur Tilgung oder für einen barrierefreien Umbau und zu energetischen Sanierungsmaßnahmen genutzt werden. Viele Bundesländer, aber auch Gemeinden und Städte, bieten eigene Förderprogramme an. Hier lohnt sich die Nachfrage.

Immobilienfinanzierung vergleichen und die besten Konditionen sichern

Wie Sie sehen, haben viele Bausteine einen Einfluss auf die Kosten Ihrer Immobilienfinanzierung. Vor allem sollten Sie aber verschiedene Finanzierungsangebote miteinander vergleichen. Oft erhalten Sie bei Ihrer Hausbank nicht das beste Angebot. Mithilfe des CHECK24 Immobilienfinanzierungs-Vergleichs sehen Sie Angebote von über 550 Anbietern und können das passende aussuchen. Dabei unterstützt Sie Ihr persönlicher Baufinanzierungsberater, prüft für Sie die bestmöglichen Zinsen, beantwortet Ihnen Fragen zur Immobilienfinanzierung und möglichen Förderungen, prüft Ihre Unterlagen und begleitet Sie bis zum Abschluss. So haben Sie Ihre Immobilienfinanzierung von Anfang bis Ende aus einer Hand und können die Kosten optimieren. Vergleich und Beratung über CHECK24 sind immer kostenlos, sicher und unverbindlich.

  • CHECK24 Tipp

    Risiken absichern und beruhigt Immobilie finanzieren

    Eine Immobilienfinanzierung zahlen Sie über einen langen Zeitraum ab. In dieser Zeit kann vieles passieren, um das Sie sich im besten Fall keine Sorgen machen müssen. Deshalb können Sie Ihr Darlehen absichern. Mit dem CHECK24 BaufiSchutz sind Sie gegen unverschuldete Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit, Krebs oder Tod abgesichert. Sie und Ihre Familie müssen sich in solchen Fällen keine Gedanken um die Weiterzahlung der Kreditraten machen. Fragen Sie einfach Ihren CHECK24 Immobilienfinanzierungsberater.


  • Darlehensformen für Ihre Immobilienfinanzierung

    Annuitätendarlehen

    Für eine Immobilienfinanzierung kommen verschiedene Varianten infrage. Üblich ist das Annuitätendarlehen, bei dem Sie von Anfang an eine monatlich gleichbleibende Rate an die Bank zurückzahlen – genau wie bei einem Verbraucherkredit. Meistens vereinbaren Sie einen Zinssatz über einen Zeitraum von fünf bis 20 Jahren. Danach ist für gewöhnlich eine Restschuld übrig, die Sie über eine Anschlussfinanzierung bei derselben oder bei einer anderen Bank begleichen. Eine Ausnahme ist das Volltilgerdarlehen, bei dem Sie während der Sollzinsbindung die gesamte Summe zurückzahlen. Diese Darlehensform eignet sich für Menschen mit besonders hohem Einkommen. Die Raten sind höher als bei einer längeren Finanzierung, dafür belohnen Banken die schnelle Rückzahlung mit besseren Zinsen.

    Vollfinanzierung

    Verfügen Sie über wenig oder kein Eigenkapital, können Sie eine Vollfinanzierung in Betracht ziehen. Hierbei leiht Ihnen die Bank den gesamten Kaufpreis (100-Prozent-Finanzierung) oder sogar zusätzlich noch die Summe für die Nebenkosten (110-Prozent-Finanzierung). Da das mit einem sehr hohen Risiko für das Kreditinstitut verbunden ist, sind die Zinskonditionen für ein solches Darlehen schlechter und die Ansprüche an den Darlehensnehmer in Bezug auf Alter, Einkommen und finanzielle Gesamtsituation besonders hoch.

    Bausparvertrag

    Mit einem zuteilungsreifen Bausparvertrag können Sie ein Bauspardarlehen zur im Bausparvertrag vereinbarten Zinshöhe aufnehmen – unabhängig von den aktuell am Markt vergebenen Zinssätzen. Die Höhe des Bauspardarlehens ergibt sich aus der vereinbarten Bausparsumme abzüglich des angesparten Guthabens. Der festgelegte Zinssatz kann vor allem in Zeiten höherer Marktzinsen von Vorteil sein. Ein Bauspardarlehen eignet sich besonders für langfristig geplante Immobilienfinanzierungen.

    Festdarlehen

    Ein Festdarlehen oder auch endfälliges Darlehen funktioniert anders als ein Annuitätendarlehen. Hier zahlen Sie während der Laufzeit lediglich die Zinsen zurück und am Ende den Darlehensbetrag in einer Summe. Die Monatsraten sind niedrig, die Zinskosten sind bei dieser Darlehensform jedoch recht hoch, da die Restschuld, auf die die Zinsen berechnet werden, während der Laufzeit nicht sinkt. Für Finanzierer, die einen größeren Geldsegen in absehbarer Zeit erwarten, kann ein Festdarlehen trotzdem sinnvoll sein. Vermieter können die Zinskosten zudem von der Steuer absetzen. Oft wird das Festdarlehen mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung kombiniert, damit in der tilgungsfreien Zeit das benötigte Geld angespart werden kann.


    Die wichtigsten Fragen zur Immobilienfinanzierung:
    Das sollten Sie wissen



    Anna N. Baumgart
    Anna N. Baumgart (anb)
    Online-Redakteurin Finanzen

    Anna ist Journalistin für Hörfunk und seit vielen Jahren den interessantesten Inhalten und deren hörer- und leserfreundlichen Umsetzung auf der Spur. Seit 2023 schreibt sie bei CHECK24 verbrauchernah über die wichtigsten Produkte und Neuigkeiten aus der Finanzwelt.


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