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Anschlussfinanzierung

Das Wichtigste zuerst

  • Mit einer Anschlussfinanzierung können Sie bei Ihrer Baufinanzierung viel Geld sparen – ganz besonders in der aktuellen Niedrigzins-Phase.
  • Bei der Anschlussfinanzierung entscheiden Sie sich für eine Prolongation, eine Umschuldung, oder ein Forward-Darlehen.
  • Kümmern Sie sich rechtzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung, um die Angebote in Ruhe vergleichen zu können und sich die besten Zinsen zu sichern.
  • Ihre bestehende Baufinanzierung können Sie kostenlos kündigen, wenn seit Vertragsabschluss oder der letzten Vertragsanpassung zehn Jahre vergangen sind. Ein Bauspardarlehen können Sie jederzeit kostenlos kündigen, es sei denn, es handelt sich noch um das Vorausdarlehen.
  • Schließen Sie Ihre Anschlussfinanzierung über CHECK24 ab und profitieren Sie von zahlreichen Vorteilen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung bezeichnet:

  • die Verlängerung (Prolongation) Ihrer Baufinanzierung zu neuen Konditionen bei Ihrem aktuellen Kreditgeber
  • die Umschuldung zu einem neuen Kreditgeber.

Die Anschlussfinanzierung schließen Sie ab, wenn:

  • die Sollzinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft.
  • Sie Ihr Sonderkündigungsrecht nutzen, um frühzeitig von gesunkenen Zinsen zu profitieren.

Die Sonderkündigung ermöglicht Ihnen:

  • nach zehn Jahren aus Ihrer laufenden Finanzierung auszusteigen und Ihr Darlehen auf eine reguläre Anschlussfinanzierung umzuschulden.
  • ab fünf Jahren nach Abschluss der Finanzierung ein sogenanntes Forward-Darlehen abzuschließen.

Vorteile: Darum sollten Sie Anschlussfinanzierungen über CHECK24 vergleichen

Bequem von zu Hause aus

Über CHECK24 können Sie Ihre Anschlussfinanzierung komplett von zu Hause aus planen, besprechen und abschließen. In der Online-Beratung präsentiert Ihnen Ihr persönlicher Berater auf Sie zugeschnittene Anschlussfinanzierungen – per Screensharing über Ihren Browser am PC, Laptop oder Tablet. Die für den Vertragsabschluss nötigen Dokumente laden Sie in Ihrem Kundenbereich hoch.

Kompetente Beratung

In allen Fragen rund um Ihre Anschlussfinanzierung steht Ihnen bei CHECK24 ein erfahrener, von der IHK zertifizierter Baufinanzierungsberater persönlich mit Rat und Tat zur Seite. Er begleitet Sie bei allen Schritten auf dem Weg zu Ihrer Anschlussfinanzierung – von der Wahl des geeigneten Kreditgebers bis zu den Fragen zu Unterlagen und Vertragsdetails.

Alles aus einer Hand

Um die passende Anschlussfinanzierung zu finden, müssen Sie nicht von Bank zu Bank laufen. Mit CHECK24 finden Sie für sich die ideale Lösung, egal ob es sich dabei um eine Prolongation Ihrer bestehenden Finanzierung handelt, um eine Umschuldung oder ein Forward-Darlehen.

BEST-ZINS-CHECK

Wir sind überzeugt, dass Sie über CHECK24 die günstigste Anschlussfinanzierung finden. Falls Sie bereits anderswo ein Angebot eingeholt haben, können Sie unseren BEST-ZINS-CHECK nutzen: Wir verhelfen Ihnen zu einer günstigeren Anschlussfinanzierung – oder belohnen Sie mit einer Prämie.

Schnell, kostenlos und unverbindlich

Alle Leistungen von CHECK24 – von der Beratung bis zum Dokumenten-Upload – sind für Sie jederzeit kostenlos und unverbindlich.

Mehr als 450 Anbieter im Vergleich

Über CHECK24 vergleichen Sie die Konditionen von über 450 Filialbanken, Direktbanken, Versicherungen und Bausparkassen. So finden Sie stets den passendsten Anbieter für Ihre Anschlussfinanzierung.

In drei Schritten zur passenden Anschlussfinanzierung mit CHECK24

  1. Daten eingeben

    Um Ihnen die bestmögliche Beratung zu gewährleisten, benötigen wir die wichtigsten Angaben zu Ihrer Person und zu Ihrem Finanzierungsvorhaben. Tragen Sie die benötigten Informationen einfach im Online-Formular ein.

    Anschließend können Sie direkt einen Termin zur persönlichen Beratung vereinbaren.

  2. Online-Beratung

    Vergleichen Sie die geeignetsten Anschlussfinanzierungen gemeinsam mit Ihrem persönlichen Berater von CHECK24: In der Online-Beratung lassen Sie sich die Details der Finanzierungen auf dem Bildschirm Ihres heimischen PCs, Tablets oder Laptops anzeigen. Dafür benötigen Sie lediglich einen aktuellen Browser und eine Internetverbindung. Die PIN-gesicherte Sitzung ist nach den höchsten Sicherheitsstandards geschützt

  3. Finanzierung abschließen

    Wenn Sie die passende Anschlussfinanzierung gefunden haben, können Sie die nötigen Unterlagen über den Dokumentenupload oder per E-Mail an CHECK24 schicken – oder einfach mit der CHECK24 App abfotografieren. Ihr persönlicher Berater wird die Unterlagen sichten und anschließend der Bankzukommen lassen. Hat die Bank Ihrem Finanzierungswunsch zugestimmt, erhalten Sie umgehend den Vertrag und müssen nur noch unterschreiben.

Welche Möglichkeiten habe ich bei der Anschlussfinanzierung?

Prolongation

Wenn Ihre Sollzinsbindung ausläuft, bevor Sie den Kredit vollständig zurückgezahlt haben, schlägt Ihre Bank in der Regel eine Prolongation vor, also eine Verlängerung des Darlehens zu neuen Konditionen. Ihr alter Finanzierungsvertrag behält damit seine Gültigkeit. Meist werden nur der Sollzins und die Zinsbindung neu festgelegt. Ob und zu welchen Konditionen Ihre Bank Ihnen die Prolongation anbietet, erfahren Sie spätestens drei Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung. Anschließend haben Sie oft nur wenig Zeit, sich für oder gegen das Angebot zu entscheiden. Holen Sie sich daher besser frühzeitig einen Finanzierungsvorschlag zur Prolongation über CHECK24 ein, um ihn in Ruhe mit Ihren Möglichkeiten zur Umschuldung vergleichen zu können.

Vorteile

  • Einfacher Abschluss: Sie müssen nur das gewählte Prolongationsangebot unterschrieben an die Bank zurückschicken.
  • Keine Nebenkosten: Da der Vertrag lediglich verlängert wird, ist kein neuer Grundbucheintrag nötig. Auch Notarkosten fallen nicht an.
  • Gleicher Ansprechpartner: Da der Vertrag wie gewohnt weiterläuft, haben Sie in der Regel auch weiterhin denselben Ansprechpartner bei Ihrer Bank.
  • Keine Bonitätsprüfung: Ihre Bank wird Ihre Kreditwürdigkeit bei einer Prolongation nicht erneut prüfen.

Nachteile

  • Eher hohe Zinsen: Unter den zahlreichen Anbietern für Baufinanzierungen unterscheiden sich die Zinsen erheblich. Die Chance, dass Sie das bestmögliche Angebot von der Hausbank erhalten, ist daher eher gering.
  • Geringe Flexibilität: Bei der Prolongation werden die bestehenden Vertragsbestandteile in der Regel einfach übernommen. Die Ratenhöhe oder der Spielraum für Sondertilgungen können oft nicht ohne Weiteres an Ihre neue Lebenssituation angepasst werden.
  • Begrenzte Sondertilgungen: Sondertilgungen sind oft nur begrenzt möglich. Ob Sie zusätzliche Beträge kostenlos tilgen können, hängt vom Kreditgeber ab.

Umschuldung

Statt die bestehende Finanzierung zu verlängern, können Sie auch eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditgeber abschließen. Weil Sie dafür einen neuen Vertrag unterschreiben, haben Sie die Möglichkeit, alle Konditionen an Ihre neue Lebenssituation anzupassen: Beispielsweise können Sie problemlos einen höheren Tilgungsanteil oder eine höhere Sondertilgung wählen. Der wichtigste Vorteil besteht aber darin, dass Sie sich für den Anbieter entscheiden können, der Ihre Anschlussfinanzierung zu den günstigsten Zinsen ermöglicht. Das ist gerade dann entscheidend, wenn es noch eine hohe Restschuld zu begleichen gilt. Dann können Sie bereits durch einen kleinen Zinsunterschied schnell einige tausend Euro sparen.

Vorteile

  • Bester Zinssatz: Sie können Ihre Anschlussfinanzierung bei dem Anbieter abschließen, der Ihnen die aktuell besten verfügbaren Zinsen anbietet.
  • Maximale Flexibilität: Hat sich seit Abschluss Ihrer Baufinanzierung etwas an Ihrem Einkommen oder Ihrer familiären Situation geändert? Dann ist eine Umschuldung die ideale Gelegenheit, die Anschlussfinanzierung nach Ihren veränderten Bedürfnissen zu gestalten.
  • Unbegrenzte Sondertilgungen: Wenn Sie Ihren Kredit umschulden, können Sie einen beliebig großen Teil davon aus eigener Tasche zurückzahlen. Auch das kann Ihnen auf Dauer viel Geld sparen.

Nachteile

  • Frühzeitige Planung: Wenn Ihre Bank Ihnen ein Angebot zur Prolongation macht, müssen Sie sich meist sehr schnell entscheiden. Um Zeitdruck zu vermeiden und die wirklich beste Entscheidung treffen zu können, sollten Sie sich mit den Möglichkeiten einer Umschuldung daher frühzeitig vertraut machen.
  • Nebenkosten: Wenn Sie den Kreditgeber wechseln, wird die Anschlussfinanzierung auch ins Grundbuch eingetragen. Da die Grundschuld aber nur abgetreten wird, sind die Nebenkosten deutlich geringer als bei der erstmaligen Eintragung. Die Kosten für die Grundschuldabtretung können Sie mit einem Rechner für Grundbuch- und Notarkosten schnell abschätzen.

Das Forward-Darlehen: Günstige Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern

Auch wenn Ihre Sollzinsbindung noch länger als ein Jahr läuft, können Sie sich die außergewöhnlich niedrigen Bauzinsen bereits heute sichern – mit einem Forward-Darlehen. Dabei schließen Sie den Darlehensvertrag bis zu fünfeinhalb Jahre, mindestens aber ein Jahr vor dem Zeitpunkt ab, an dem Sie die Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen: Weil Sie Ihr Sonderkündigungsrecht zehn Jahre nach Abschluss Ihrer Baufinanzierung nutzen können, ist ein Forward-Darlehen schon nach fünf Jahren möglich.

Vorteile

  • Wenn Sie nicht bis zum nächstmöglichen Termin einer kostenlosen Umschuldung oder Prolongation warten, sondern direkt ein Forward-Darlehen abschließen, können Sie sich in einem Zinstief außergewöhnlich niedrige Zinsen sichern.
  • Außerdem gewinnen Sie mehr Sicherheit, was die Zinsentwicklung betrifft. Die in der Zukunft möglicherweise steigenden Bauzinsen müssen Ihnen keine Sorgen mehr bereiten.

Nachteile

  • Für die Festschreibung der Zinsen im Vorhinein verlangt der Kreditgeber meist eine Prämie in Form eines Aufschlags auf den aktuellen Zinssatz. Forward-Darlehen sind dadurch meist einige zehntel Prozentpunkte teurer als Darlehen ohne Bereitstellungsfrist. Die Höhe des Zinsaufschlags hängt von der Dauer der Bereitstellung und von der Zinsbindung ab.
  • Außerdem können Sie nicht von möglicherweise weiter sinkenden Zinsen profitieren. Ein Forward-Darlehen sollten Sie also nie überstürzt abschließen.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: die Anschlussfinanzierungen im Vergleich

Prolongation Umschuldung Forward-Darlehen
Neuer Zinssatz Ja Ja Ja
Neuer Tilgungsanteil Je nach Bank Ja Ja
Neue Regelung zur Sondertilgung Je nach Bank Ja Ja
Nebenkosten Nein Grundschuldabtretung Grundschuldabtretung
Zinsniveau Eher hoch Eher niedrig Eher niedrig
Zinsaufschlag Nein Nein Ja
Bereitstellungszins Nein Möglich Nein

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Durch eine Umschuldung zu einem neuen Kreditgeber können bei der Anschlussfinanzierung verschiedene Kosten anfallen:
  • Entscheiden Sie sich bei der Anschlussfinanzierung für einen neuen Kreditgeber, so fallen in der Regel Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld an.
  • Außerdem ist es möglich, dass der neue Anbieter für die Zeit, bis das Darlehen ausgezahlt wird, Bereitstellungszinsen verlangt. Für eine Bereitstellungszeit zwischen drei und zwölf Monaten verlangen Banken üblicherweise jedoch keine Zinsen.
  • Bei einem Forward-Darlehen verlangt der Kreditgeber zudem üblicherweise einen Aufschlag auf den Sollzins. Dieser ist abhängig vom Zeitraum bis zur Inanspruchnahme und der Dauer der neuen Sollzinsbindung.
  • Falls Sie trotz laufender Zinsbindung und ohne Sonderkündigungsrecht aus Ihrer laufenden Baufinanzierung aussteigen, kann die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Kosten dafür können bei Immobilienkrediten sehr hoch sein. Daher empfiehlt es sich nur in Ausnahmefällen, das Darlehen trotz Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig abzulösen. Aufgrund Ihres Sonderkündigungsrechts können Sie bereits zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens kostenfrei aus der Finanzierung aussteigen.

Die Anschlussfinanzierung Ihres regulären Baudarlehens ist grundsätzlich unabhängig vom KfW-Kredit. Wie Ihre Baufinanzierung können Sie das KfW-Darlehen zum Ende der Zinsbindung, spätestens aber zehn Jahre nach Vollauszahlung ablösen oder prolongieren. Bei der Prolongation gilt es zu beachten, dass Sie damit die günstigen Förder-Konditionen nicht mehr erhalten werden. Wenn das Förderdarlehen zusammen mit der Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft, bietet es sich daher an, beide Kredite in der Anschlussfinanzierung zusammenzufassen. In vielen Fällen können Sie das KfW-Darlehen auch durch eine Aufstockung des laufenden Baukredits bei Ihrer Bank ablösen. Bei einem geringen Restbetrag kann es sich überdies anbieten, den KfW-Kredit aus eigenen Mitteln abzulösen.

Ein Bauspardarlehen erhalten Sie, nachdem der Bausparvertrag zuteilungsreif geworden ist. Dabei vereinbaren Sie keine Sollzinsbindung. Für Sie bedeutet das, dass der Zinssatz bis zur vollständigen Rückzahlung feststeht. Sie müssen also keine Anschlussfinanzierung aufnehmen. Die Möglichkeit, den Kredit auf ein günstigeres Darlehen umzuschulden, haben Sie aber jederzeit. Sind die Bauzinsen seit Vertragsabschluss gesunken, können Sie daher auch bei der Anschlussfinanzierung Ihres Bauspardarlehens viel Geld sparen.

Anders verhält es sich, falls Sie gerade ein sogenanntes Vorausdarlehen abbezahlen. Das Vorausdarlehen erhalten Sie von Ihrer Bausparkasse, wenn Sie die Finanzierung aufnehmen, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Dieses Darlehen wird vom regulären Bauspardarlehen abgelöst, sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Bis zu diesem Zeitpunkt können Sie es in der Regel nicht umschulden, ohne eine teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Wann sollte ich die Anschlussfinanzierung planen?

Eine Anschlussfinanzierung schließen Sie ab, wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung bald ausläuft. Ihr Sonderkündigungsrecht ermöglicht Ihnen außerdem, ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus der Finanzierung auszusteigen – sogar Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Das Sonderkündigungsrecht haben Sie zehn Jahre nach Vollauszahlung (oder der letzten Vertragsänderung).

Ob eine Anschlussfinanzierung für Sie möglich ist, hängt also von zwei Fragen ab:
  • Wie lange läuft Ihre Zinsbindung noch?
  • Wie lange läuft Ihre Zinsbindung bereits?

Falls Sie schon innerhalb eines Jahres kostenlos aus Ihrer Finanzierung aussteigen können, lohnt es sich, Ihre Möglichkeiten zur Umschuldung oder Prolongation abzuwägen. Sollten Sie erst in ein bis fünf Jahren kostenfrei aussteigen können, bietet sich unter Umständen ein Forward-Darlehen an. Ob der Zeitpunkt dafür günstig ist, hängt vor allem von der Entwicklung der Bauzinsen ab. Es lohnt sich daher, die Zinsentwicklung im Blick zu haben.

Aktuelle Zinsentwicklung

Verschaffen Sie sich einen Überblick über die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen mit unserem Zins-Chart

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Wie viel kann ich mit der Anschlussfinanzierung sparen?

Sind die Zinsen seit der Aufnahme Ihrer Baufinanzierung gesunken, lohnt es sich meist, eine Anschlussfinanzierung aufzunehmen. Bereits ein verhältnismäßig geringer Zinsunterschied zwischen Erstfinanzierung und Anschlussfinanzierung kann Ihnen schnell mehrere tausend Euro sparen. Bei den aktuellen Niedrigzinsen ist oft sogar eine deutlich höhere Ersparnis möglich.

Im hier aufgeführten Rechenbeispiel gehen wir davon aus, dass Sie Ihre ursprüngliche Baufinanzierung in Höhe von 200.000 Euro zu einem Sollzins von 2,0 Prozent abgeschlossen haben. Bei einer drei-prozentigen Anfangstilgung verbleibt nach zehn Jahren noch ein Restbetrag von rund 135.000 Euro. In der folgenden Tabelle sehen Sie, wie sich die Restschuld zum Ende der ursprünglichen Zinsbindung verhält, wenn Sie bei gleicher Rate:

  • Ihren Kredit wie gewohnt weiterlaufen lassen.
  • nach zehn Jahren auf eine Anschlussfinanzierung umsteigen, die nur einen halben Prozentpunkt günstiger ist.
  • nach zehn Jahren auf eine Anschlussfinanzierung umsteigen, die um einen Prozentpunkt günstiger ist.
Ohne Umschuldung Umschuldung nach 10 Jahren
(0,5 Prozentpunkte günstiger)
Umschuldung nach 10 Jahren
(1,0 Prozentpunkte günstiger)
Sollzins 2,0 % p.a. 1,5 % p.a. 1,0 % p.a.
Mtl. Rate 833,33 € 833,33 € 833,33 €
Restschuld (nach 20 Jahren) 52.602,57 € 47.436,67 € 42.564,60 €
Ersparnis --- 5.165,90 € 10.037,97 €

Annahmen: Erstfinanzierung über 200.000 Euro; Sollzins: 2,0 % p.a.; Anfangstilgung: 3,0 % p.a.; Sollzinsbindung: 20 Jahre; mtl. Rate: 833,33 €; Restschuld nach 10 Jahren: 133.640,17 €

Gut zu wissen: Was sollte ich bei der Anschlussfinanzierung beachten?

Anschlussfinanzierung der Lebenssituation anpassen

Sowohl Ihr Einkommen als auch Ihre regelmäßigen Ausgaben sind wahrscheinlich nicht mehr mit dem Stand vor vielleicht zehn oder zwanzig Jahren vergleichbar, als Sie Ihre Baufinanzierung abgeschlossen haben. Die Konditionen der Anschlussfinanzierung – insbesondere die Höhe der Raten und der Spielraum für Sondertilgungen – sollten zu Ihrer neuen Lebenssituation passen.

Tipp: Nutzen Sie einen Haushaltsrechner, um Ihre Einnahmen und Ausgaben einander gegenüberzustellen. So ermitteln Sie schnell und einfach die ideale Monatsrate für Ihre Anschlussfinanzierung.

Durch Neubewertung der Immobilie Zinsen sparen

Bei einer Anschlussfinanzierung über einen neuen Kreditanbieter wird der Wert Ihrer Immobilie neu erfasst. Das führt häufig zu günstigeren Zinsen.

Hintergrund: Der Beleihungsauslauf bezeichnet das Verhältnis der Darlehenssumme zum Immobilienwert. Er entscheidet mit darüber, welchen Zins die Bank für Ihre Finanzierung verlangt – ein niedriger Beleihungsauslauf führt oft zu niedrigeren Zinsen. Ist der Wert Ihrer Immobilie seit der Erstfinanzierung gestiegen, so sinkt der Beleihungsauslauf. Da Sie bei der Anschlussfinanzierung eine niedrigere Kreditsumme benötigen als bei der Erstfinanzierung, sinkt der Beleihungsauslauf ebenfalls.

Anschlussfinanzierung zur Sondertilgung nutzen

Bei einer Umschuldung können Sie in unbegrenzter Höhe Sondertilgungen vornehmen. Manchmal geht das auch bei einer Prolongation. Durch die Sondertilgung können Sie Ihre Finanzierung erheblich schneller zurückzahlen und einiges an Zinsen sparen.

Höhe der Restschuld prüfen

Liegt Ihre Restschuld unter 50.000 Euro, kommt eine Umschuldung auf einen neuen Immobilienkredit meist nicht infrage. Die wenigsten Banken vergeben Immobilienkredite unterhalb dieser Kreditsumme. Wenn Sie Ihre bestehende Finanzierung nicht verlängern möchten, bietet sich womöglich ein günstiger Ratenkredit zur Umschuldung an.

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