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Für Ihre Anschlussfinanzierung haben sie grundsätzlich zwei Optionen:
Um Ihre Anschlussfinanzierung sollten Sie sich kümmern, wenn:
Das Recht zur Sonderkündigung ermöglicht es Ihnen:
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Vergleichen Sie die geeignetsten Anschlussfinanzierungen gemeinsam mit Ihrem persönlichen Berater von CHECK24: In der Online-Beratung lassen Sie sich die Details der Finanzierungen auf dem Bildschirm Ihres heimischen PCs, Tablets oder Laptops anzeigen. Dafür benötigen Sie lediglich einen aktuellen Browser und eine Internetverbindung. Die PIN-gesicherte Sitzung ist nach den höchsten Sicherheitsstandards geschützt.
Wenn Sie die optimale Anschlussfinanzierung gefunden haben, können Sie die nötigen Unterlagen über den Dokumentenupload oder per E-Mail an CHECK24 schicken – oder einfach mit der CHECK24 App abfotografieren. Ihr persönlicher Berater wird die Unterlagen sichten und anschließend der Bank zukommen lassen. Hat die Bank Ihrem Finanzierungswunsch zugestimmt, erhalten Sie umgehend den Vertrag und müssen nur noch unterschreiben.
Wenn Ihre Sollzinsbindung ausläuft, bevor Sie den Kredit vollständig zurückgezahlt haben, schlägt Ihre Bank in der Regel eine Prolongation vor, also eine Verlängerung des Darlehens zu neuen Konditionen. Ihr alter Finanzierungsvertrag behält damit seine Gültigkeit. Meist werden nur der Sollzins und die Zinsbindung neu festgelegt. Ob und zu welchen Konditionen Ihre Bank Ihnen die Prolongation anbietet, erfahren Sie spätestens drei Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung. Anschließend haben Sie oft nur wenig Zeit, sich für oder gegen das Angebot zu entscheiden. Holen Sie sich daher besser frühzeitig einen Finanzierungsvorschlag zur Prolongation über CHECK24 ein, um ihn in Ruhe mit Ihren Möglichkeiten zur Umschuldung vergleichen zu können.
Statt die bestehende Finanzierung zu verlängern, können Sie auch eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditgeber abschließen. Weil Sie dafür einen neuen Vertrag unterschreiben, haben Sie die Möglichkeit, alle Konditionen an Ihre neue Lebenssituation anzupassen: Beispielsweise können Sie problemlos einen höheren Tilgungsanteil oder eine höhere Sondertilgung wählen. Der wichtigste Vorteil besteht aber darin, dass Sie sich für den Anbieter entscheiden können, der Ihre Anschlussfinanzierung zu den günstigsten Zinsen ermöglicht. Das ist gerade dann entscheidend, wenn es noch eine hohe Restschuld zu begleichen gilt. Dann können Sie bereits durch einen kleinen Zinsunterschied schnell einige tausend Euro sparen.
Auch wenn Ihre Sollzinsbindung noch länger als ein Jahr läuft, können Sie sich die außergewöhnlich niedrigen Bauzinsen bereits heute sichern – mit einem Forward-Darlehen. Dabei schließen Sie den Darlehensvertrag bis zu fünfeinhalb Jahre, mindestens aber ein Jahr vor dem Zeitpunkt ab, an dem Sie die Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen: Weil Sie Ihr Sonderkündigungsrecht zehn Jahre nach Abschluss Ihrer Baufinanzierung nutzen können, ist ein Forward-Darlehen schon nach fünf Jahren möglich.
| Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen | |
|---|---|---|---|
| Neuer Zinssatz | Ja | Ja | Ja |
| Neuer Tilgungsanteil | Je nach Bank | Ja | Ja |
| Neue Regelung zur Sondertilgung | Je nach Bank | Ja | Ja |
| Nebenkosten | Nein | Grundschuldabtretung | Grundschuldabtretung |
| Zinsniveau | Eher hoch | Eher niedrig | Eher niedrig |
| Zinsaufschlag | Nein | Nein | Ja |
| Bereitstellungszins | Nein | Möglich | Nein |
Die Anschlussfinanzierung Ihres regulären Baudarlehens ist grundsätzlich unabhängig vom KfW-Kredit. Wie Ihre Baufinanzierung können Sie das KfW-Darlehen zum Ende der Zinsbindung, spätestens aber zehn Jahre nach Vollauszahlung ablösen oder prolongieren. Bei der Prolongation gilt es zu beachten, dass Sie damit die günstigen Förder-Konditionen nicht mehr erhalten werden. Wenn das Förderdarlehen zusammen mit der Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft, bietet es sich daher an, beide Kredite in der Anschlussfinanzierung zusammenzufassen. In vielen Fällen können Sie das KfW-Darlehen auch durch eine Aufstockung der laufenden Baufinanzierung bei Ihrer Bank ablösen. Bei einem geringen Restbetrag kann sich überdies die Tilgung des KfW-Kredits aus eigenen Mitteln anbieten.
Ein Bauspardarlehen erhalten Sie, nachdem der Bausparvertrag zuteilungsreif geworden ist. Dabei vereinbaren Sie keine Sollzinsbindung. Für Sie bedeutet das, dass der Zinssatz bis zur vollständigen Rückzahlung feststeht. Sie müssen also keine Anschlussfinanzierung aufnehmen. Die Möglichkeit, den Kredit auf ein günstigeres Darlehen umzuschulden, haben Sie aber jederzeit. Sind die Bauzinsen seit Vertragsabschluss gesunken, können Sie daher auch bei der Anschlussfinanzierung Ihres Bauspardarlehens viel Geld sparen.
Anders verhält es sich, falls Sie gerade ein sogenanntes Vorausdarlehen abbezahlen. Das Vorausdarlehen erhalten Sie von Ihrer Bausparkasse, wenn Sie die Finanzierung aufnehmen, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Dieses Darlehen wird vom regulären Bauspardarlehen abgelöst, sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Bis zu diesem Zeitpunkt können Sie es in der Regel nicht umschulden, ohne eine teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Eine Anschlussfinanzierung schließen Sie ab, wenn die Zinsbindung Ihr Sonderkündigungsrecht ermöglicht Ihnen außerdem, ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus der Finanzierung auszusteigen – sogar Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Das Sonderkündigungsrecht haben Sie zehn Jahre nach Vollauszahlung (oder der letzten Vertragsänderung).
Ob eine Anschlussfinanzierung für Sie möglich ist, hängt also von zwei Fragen ab:
Falls Sie schon innerhalb eines Jahres kostenlos aus Ihrer Finanzierung aussteigen können, lohnt es sich, Ihre Möglichkeiten zur Umschuldung oder Prolongation abzuwägen. Sollten Sie erst in ein bis fünf Jahren kostenfrei aussteigen können, bietet sich unter Umständen ein Forward-Darlehen an. Ob der Zeitpunkt dafür günstig ist, hängt vor allem von der Entwicklung der Zinsen ab. Es lohnt sich daher, die Entwicklung des Zinsniveaus im Blick zu haben.
Aktuelle Zinsentwicklung
Sind die Zinsen seit der Aufnahme Ihrer Baufinanzierung gesunken, lohnt es sich meist, eine Anschlussfinanzierung aufzunehmen. Bereits ein verhältnismäßig geringer Unterschied der Zinsen zwischen Erstfinanzierung und Anschlussfinanzierung kann Ihnen schnell mehrere tausend Euro sparen. Bei den aktuellen Niedrigzinsen ist oft sogar eine deutlich höhere Ersparnis möglich.
Im hier aufgeführten Rechenbeispiel gehen wir davon aus, dass Sie Ihre ursprüngliche Baufinanzierung in Höhe von 200.000 Euro zu einem Sollzins von 2,0 Prozent abgeschlossen haben. Bei einer drei-prozentigen Anfangstilgung verbleibt nach zehn Jahren noch ein Restbetrag von rund 135.000 Euro. In der folgenden Tabelle sehen Sie, wie sich die Restschuld zum Ende der ursprünglichen Zinsbindung verhält, wenn Sie bei gleicher Rate:
| Ohne Umschuldung |
Umschuldung nach 10 Jahren
(0,5 Prozentpunkte günstiger) |
Umschuldung nach 10 Jahren
(1,0 Prozentpunkte günstiger) |
|
|---|---|---|---|
| Sollzins | 2,0 % p.a. | 1,5 % p.a. | 1,0 % p.a. |
| Mtl. Rate | 833,33 € | 833,33 € | 833,33 € |
| Restschuld (nach 20 Jahren) | 52.602,57 € | 47.436,67 € | 42.564,60 € |
| Ersparnis | --- | 5.165,90 € | 10.037,97 € |
Annahmen: Erstfinanzierung über 200.000 Euro; Sollzins: 2,0 % p.a.; Anfangstilgung: 3,0 % p.a.; Sollzinsbindung: 20 Jahre; mtl. Rate: 833,33 €; Restschuld nach 10 Jahren: 133.640,17 €
Sowohl Ihr Einkommen als auch Ihre regelmäßigen Ausgaben sind wahrscheinlich nicht mehr mit dem Stand vor vielleicht zehn oder zwanzig Jahren vergleichbar, als Sie Ihre Baufinanzierung abgeschlossen haben. Die Konditionen der Anschlussfinanzierung – insbesondere die Höhe der Raten und der Spielraum für Sondertilgungen – sollten zu Ihrer neuen Lebenssituation passen.
Tipp: Nutzen Sie einen Haushaltsrechner, um Ihre Einnahmen und Ausgaben einander gegenüberzustellen. So ermitteln Sie schnell und einfach die ideale Monatsrate für Ihre Anschlussfinanzierung.
Bei einer Anschlussfinanzierung über einen neuen Kreditanbieter wird der Wert Ihrer Immobilie neu erfasst. Das führt häufig zu günstigeren Zinsen.
Hintergrund: Der Beleihungsauslauf bezeichnet das Verhältnis der Darlehenssumme zum Immobilienwert. Er entscheidet mit darüber, welchen Zins die Bank für Ihre Finanzierung verlangt – ein niedriger Beleihungsauslauf führt oft zu niedrigeren Zinsen. Ist der Wert Ihrer Immobilie seit der Erstfinanzierung gestiegen, so sinkt der Beleihungsauslauf. Da Sie bei der Anschlussfinanzierung eine niedrigere Kreditsumme benötigen als bei der Erstfinanzierung, sinkt der Beleihungsauslauf ebenfalls.
Bei einer Umschuldung können Sie in unbegrenzter Höhe Sondertilgungen vornehmen. Manchmal geht das auch bei einer Prolongation. Durch die Sondertilgung können Sie Ihre Finanzierung erheblich schneller zurückzahlen und einiges an Zinsen sparen.
Liegt Ihre Restschuld unter 50.000 Euro, kommt eine Umschuldung auf einen neuen Immobilienkredit meist nicht infrage. Die wenigsten Banken vergeben Immobilienkredite unterhalb dieser Kreditsumme. Wenn Sie Ihre bestehende Finanzierung nicht verlängern möchten, bietet sich womöglich ein günstiger Ratenkredit zur Umschuldung an.
