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Ob es um das Anwesen im Grünen oder das Reihenhaus am Stadtrand geht, ob das Haus zum Kauf steht oder noch als Bauplan auf dem Schreibtisch liegt – bezahlen kann es kaum jemand aus eigener Tasche. Und eine Hausfinanzierung ist keine Kleinigkeit: Schon geringe Unterschiede beim Zins oder anderen Vertragsbestandteile der Finanzierung machen das Haus unterm Strich schnell um zehntausende Euro teurer oder günstiger. So solide wie die eigenen vier Wände sollte daher auch ihre Finanzierung geplant werden.
Wer das Eigenheim über eine Baufinanzierung bezahlt, nimmt dafür ein Darlehen bei der Bank auf. Aufgrund der besonders hohen Kreditsummen und den langen Laufzeiten unterscheidet sich die Baufinanzierung – auch Immobiliendarlehen genannt – in einigen Punkten vom gewöhnlichen Verbraucherdarlehen. Sie ist an den Kauf der Immobilie gebunden und wird grundpfandrechtlich über eine Hypothek oder Grundschuld abgesichert. Meist verlangt die Bank vom Käufer, sich mit einem bestimmten Anteil aus eigenen Mitteln an den Kosten zu beteiligen, dem Eigenkapital. Der Rest wird über die Baufinanzierung bezahlt.
Wer sein Haus dagegen über einen Bausparvertrag finanziert, spart dafür zunächst ein Bausparguthaben an. Ist der Bausparvertrag später zuteilungsreif, kann er das Haus aus einer Kombination aus Bausparguthaben und Bauspardarlehen bezahlen. Die Zinsen werden dabei schon bei Vertragsabschluss festgelegt. Das Bausparguthaben kann auch mit einer regulären Baufinanzierung kombiniert werden. Gerade wenn die Zinsen seit Vertragsabschluss gesunken sind, lohnt es sich in der Regel, die Konditionen der Anbieter neu zu vergleichen und das Guthaben als Eigenkapital für eine Baufinanzierung bei einem anderen Anbieter zu nutzen.
Soll das Haus finanziert werden, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, kann der Käufer ein Vorausdarlehen beantragen. In diesem Fall handelt es sich um eine sogenannte Kombifinanzierung. Der Kreditnehmer zahlt dabei weiterhin auf das Guthabenkonto ein und begleicht zusätzlich die Zinsen für das Darlehen. Ist das notwendige Guthaben angespart, wird es zur Tilgung des Vorausdarlehens genutzt. Die Restschuld wird anschließend durch das reguläre Bauspardarlehen ersetzt.
Egal, für welche Finanzierungsform Sie sich am Ende entscheiden: Bei CHECK24 erhalten Sie den Überblick über die Finanzierungsmöglichkeiten bei mehr als 550 Anbietern – und fachkundige Beratung für die Planung Ihres Vorhabens.
Damit Sie bei der Vielzahl an Angeboten nie den Überblick verlieren, begleiten Sie unsere Hausfinanzierungsexperten über den gesamten Prozess hinweg. Bei unserer Online-Beratung können Sie die Angebote bequem am heimischen PC oder Tablet analysieren und vergleichen. Gemeinsam mit Ihrem Berater finden Sie die beste Variante. Die Daten werden über einen Sicherheitsserver übertragen, die Sitzung ist per PIN gesichert. Eine eigene Software brauchen Sie nicht.
CHECK24 arbeitet mit Direktbanken, Filialbanken, Versicherungen und Bausparkassen zusammen, die verschiedene Finanzierungsmodelle anbieten. Nur wer die verschiedenen Möglichkeiten einander gegenüberstellt, kann sicher sein, die passendste Finanzierung zu wählen.
Über CHECK24 vergleichen Sie Hausfinanzierungen verschiedener Kreditgeber online. So erhalten Sie schnell einen guten Marktüberblick und können von zuhause aus alle wichtigen Fragen mit ihrem persönlichen Berater klären. Als das ist für Sie stets kostenlos und unverbindlich.
Sie kennen bereits die Finanzierungslösungen, die für Sie infrage kommen, und haben erste Angebote eingeholt? Dann können Sie den kostenlosen BEST-ZINS-CHECK von CHECK24 nutzen. So finden Sie schnell und einfach das optimale Finanzierungsangebot und können sicher sein, Ihr Haus zum bestmöglichen Zins zu finanzieren.
Um Sie optimal beraten zu können, benötigen wir zunächst die wichtigsten Informationen über Ihr Vorhaben. Nach dem Klick auf das Feld „Angebot anfordern“ können Sie alle nötigen Daten eingeben.
Anschließend werden Sie von Ihrem persönlichen Baufinanzierungsexperten kontaktiert und können Ihre Hausfinanzierung direkt mit Ihm besprechen. Die Online-Beratung ermöglicht Ihnen, die Finanzierungsmöglichkeiten während des Gesprächs direkt am Bildschirm zu vergleichen.
Aus den Angeboten von mehr als 550 Banken und Ihren persönlichen Wünschen erstellt Ihr Berater die für Sie geeignete Hausfinanzierung und lässt Ihnen Ihren individuellen Finanzierungsvorschlag zukommen. Weiterhin können Sie mit Ihrem Berater alle wichtigen Themen und Fragen klären.
Um Ihre Hausfinanzierung abzuschließen, schicken Sie uns alle vom Kreditinstitut benötigten Dokumente per Post oder digital. Ihr Berater wird die Unterlagen auf Vollständigkeit prüfen und meldet sich bei Ihnen, sollten Unklarheiten bestehen oder Dokumente fehlen.
Sobald der von Ihnen gewählte Anbieter Ihrer Hausfinanzierung die Unterlagen geprüft und zugesagt hat, bekommen Sie Ihr Vertragsangebot. Sie können Ihren Darlehensvertrag nun über CHECK24 abschließen oder die bestehende Baufinanzierung verlängern. Abhängig vom vereinbarten Zeitplan und Auszahlungstermin erhalten Sie bereits kurze Zeit später die Kreditsumme.
Je mehr Geld Sie selbst in die Hausfinanzierung einbringen, desto günstiger wird diese in der Regel. Denken Sie aber daran, auch genügend Rücklagen für die Nebenkosten und unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen.
Bevor Sie Ihr Haus über die Hausbank oder Ihren zuteilungsreifen Bausparvertrag finanzieren, sollten Sie noch die Angebote anderer Kreditinstitute einholen. CHECK24 hilft Ihnen dabei, indem ein qualifizierter Berater gemeinsam mit Ihnen die Finanzierungen von mehr als 550 Anbietern auf die für Sie besten Konditionen hin vergleicht.
Auch Sondertilgungen erlauben Ihnen, den Kredit schneller zurückzuzahlen und damit an den Zinsen zu sparen. Dabei bleiben Sie aber zugleich finanziell flexibel: Je nach Vertrag können Sie zum Beispiel Ihr Weihnachtsgeld oder die Steuerrückzahlung in die Tilgung Ihres Kredits investieren – aber auch für den nächsten Urlaub ausgeben.
Ihr Haus müssen Sie nicht vollständig über Ersparnisse und Bank- oder Bauspardarlehen finanzieren. Die KfW, der Staat und auch einzelne Bundesländer greifen angehenden Hausbesitzern finanziell unter die Arme. Bevor Sie Ihre Finanzierung abschließen, sollten Sie prüfen, welche davon für Sie persönlich infrage kommen.
Wählen Sie eine höhere anfängliche Tilgung, ist das Darlehen schneller zurückgezahlt und Sie müssen insgesamt weniger Zinsen zahlen. Allerdings steigt damit auch die Rate – und Sie sind finanziell weniger flexibel. Die richtige Tilgung ist also die, die am besten zu Ihnen und Ihrem Geldbeutel passt.
Bei einer Hausfinanzierung ist von Sollzinsbindungen die Rede, wenn es um den Zeitraum geht, in dem der Zins garantiert gleichbleibt. Sind die Zinsen gerade günstig, empfiehlt es sich, eine lange Bindung zu wählen. Für längere Sollzinsbindungen verlangen die Banken in der Regel aber einen bestimmten Aufschlag auf den Zins. Beim Volltilgerdarlehen besteht die Zinsbindung bis der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde.
Zu welchem Zins können Sie Ihr Haus finanzieren? Mit diesem Rechner vergleichen Sie unverbindlich Angebote verschiedener Banken und können abschätzen, welche Finanzierung für Sie infrage kommt.
Zins-SchnellrechnerViel oder wenig Eigenkapital, hohe oder niedrige Tilgung? Über diesem Rechner können Sie Ihre Hausfinanzierung im Detail durchspielen und einen Tilgungsplan erstellen. Auch mögliche Anschlussfinanzierungen können Sie hier durchrechnen.
TilgungsrechnerLohnt es sich überhaupt, ein Haus zu finanzieren? Mit diesem Rechner finden Sie nach wenigen Eingaben heraus, was es langfristig für einen Unterschied macht, ob Sie ein Haus kaufen oder mieten.
Kaufen oder Mieten?Wissen Sie bereits, wie viel Geld Ihnen am Monatsende für eine eventuelle Darlehensrate bleibt? Dann können Sie anhand der finanziellen Eckdaten wie der monatlichen Rate, den Nebenkosten oder der anfänglichen Tilgung mit diesem Rechner bestimmen, wie teuer das Haus werden kann.
BudgetrechnerRechnen Sie bei Ihrer Hausfinanzierung nicht nur mit den Kauf- oder Baukosten. Auch die Nebenkosten sind entscheidend. Mit diesem Rechner können Sie abschätzen, wie viel Sie für den Notar und den Grundbucheintrag einplanen müssen.
NotarkostenNicht nur Ihr Gesamteinkommen allein bestimmt, wie viel Haus Sie sich leisten können, sondern der Teil vom Einkommen, der Ihnen nach Abzug aller festen Ausgaben noch bleibt. Mit diesem Rechner ermitteln Sie, wieviel Geld Sie für die Rückzahlung der Hausfinanzierung einplanen können.
Haushaltsrechner
Wie teuer das neue Haus sein darf, das Sie finanzieren möchten, hängt vor allem von Ihrer Haushaltsrechnung und Ihren Ersparnissen (oder allgemeiner: dem Eigenkapital) ab.
Haushaltsrechnung finden Sie heraus, wie hoch die monatliche Kreditrate sein darf. Ihr Eigenkapital sind die finanziellen Mittel, die Sie zusätzlich zur Finanzierung für den Kauf aufbringen. Sowohl die Haushaltsrechnung als auch das Eigenkapital entscheiden maßgeblich darüber, ob Sie eine passende Finanzierung erhalten und zu welchen Konditionen.
Die wichtigsten Fragen zum Eigenkapital beantworten wir hier:
Wie viel das Haus auch kostet – es empfiehlt sich immer, einen möglichst großen Anteil davon aus eigener Tasche zu bezahlen, also möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Die besten Kreditkonditionen bieten die Banken meist ab einem Eigenkapitalanteil von 40 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro müsste Ihr Eigenkapital in dem Fall etwa 200.000 Euro zuzüglich der Nebenkosten betragen. Zum Eigenkapital können alle Geldmittel gezählt werden, die der Kreditnehmer kurzfristig locker machen kann, zum Beispiel Sparguthaben, ein zuteilungsreifes Bausparguthaben oder eine Lebensversicherung.
Erhöhen lässt sich der Anteil des Eigenkapitals an der Finanzierung noch durch sogenannte Eigenkapitalersatzmittel. Dabei kann es sich um Darlehen handeln, die Sie aus anderen Quellen beziehen, zum Beispiel Förderdarlehen der KfW, Arbeitgeberdarlehen oder Privatkredite von Freunden oder Verwandten. Allerding setzten nicht alle Banken dies auch in der Berechnung als echtes Eigenkapital an, denn auch für diese Darlehen müssen Sie die Raten bezahlen. Entsprechend weniger bleibt von Ihrem Einkommen übrig. Wer baut und dabei selbst mit Hand anlegt, kann sich die eigene Arbeitsleistung ebenfalls als Eigenkapitalersatzmittel anrechnen lassen. Bestehende Kredite, die nicht zur Hausfinanzierung aufgenommen wurden, müssen vom verfügbaren Eigenkapital abgezogen werden.
Bringen Sie dabei aber nicht Ihre gesamten Ersparnisse als Rücklagen in die Finanzierung ein: Einige Ausgaben, darunter etwa die Nebenkosten, werden bei vielen Banken nicht über die Hausfinanzierung gedeckt und müssen daher vom Kreditnehmer aus eigener Tasche bezahlt oder über einen gesonderten Kredit finanziert werden.
Einige Banken bieten auch Hausfinanzierungen in voller Höhe des Kaufpreises an, sogenannte Kaufpreisfinanzierungen. Allerdings sind diese meist spürbar teurer als Hausfinanzierungen mit Eigenkapital. Außerdem sind die Voraussetzungen oft strenger als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. So könnte die Bank zum Beispiel eine höhere Anfangstilgung verlangen. Der Kreditnehmer benötigt dann ein entsprechend hohes Einkommen, um sich die monatliche Rate leisten zu können.
Reichen die eigenen Rücklagen auch für die Nebenkosten nicht aus, besteht bei manchen Banken noch die Möglichkeit, die Kosten über eine sogenannte Vollfinanzierung zu decken. Bei einer Vollfinanzierung sind die Voraussetzungen aber meist nochmals strenger und die Zinsen höher als bei der Kaufpreisfinanzierung.
Da Sie neben dem Eigenkapital auch die Nebenkosten in der Regel selbst aufbringen, ist ihre Höhe entscheidend für die Erschwinglichkeit einer Immobilie. In der Regel sind es, je nach Bundesland, zwischen 5,5 bis 15 Prozent der reinen Kauf- oder Baukosten, die Kreditnehmer meist aus eigener Tasche aufbringen müssen. Zu den Nebenkosten zählt etwa die Grunderwerbsteuer, die sich je nach Bundesland unterscheidet. Dazu kommen die Kosten für den Notar, den Grundbucheintrag und gegebenenfalls die Maklerprovision.
Wer die Hausfinanzierung mit einem Darlehen der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ergänzt, kann sich Zinsen sparen. Die Kredite der Förderbank sind nämlich in der Regel günstiger als das Baugeld der Geschäftsbanken. Wer über die KfW finanzieren möchte, sollte dies über die gleiche Bank tun, über die auch die übrigen Kosten für das Haus finanziert werden. Bei der KfW selbst sind die Förderungen nicht erhältlich.
Für Häuslebauer und -käufer, die ihre Immobilie selbst nutzen wollen, kommt insbesondere das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 infrage. Die Bank fördert damit grundsätzlich den Erwerb Wohneigentum für die eigene Nutzung. Kombinieren lässt sich das Förderdarlehen unter Umständen noch mit dem Programm 153 oder 151 für energieeffizientes Bauen beziehungsweise Sanieren. Je nach Energieeffizienz des Hauses gewährt die KfW bei diesen beiden Programmen auch noch einem Zuschuss zur Tilgung.
Der Staat unterstützt die Hausfinanzierung zur eigenen Nutzung über die Eigenheimrente, auch als Wohn-Riester bekannt. Gefördert werden dabei sowohl der Aufbau eines Sparguthabens für den späteren Kauf einer Immobilie als auch Hausfinanzierungen ohne zuvor abgeschlossenen Riester-Vertrag. Im zweiten Fall zahlt der Staat einen jährlichen Zuschuss zur Tilgung. Diese Förderung lässt sich grundsätzlich mit allen gängigen Arten der Baufinanzierungen verbinden, sofern der jeweilige Kreditgeber dies ermöglicht. Die Fördermittel müssen allerdings nachträglich noch versteuert werden.
Ob sich die Wohn-Riester-Förderung unterm Strich tatsächlich lohnt, ist daher vom Einzelfall abhängig. Kreditnehmer sollten auf jedem Fall im Vorfeld überprüfen, ob die Förderung für sie infrage kommt. Auch gilt es, die Zinsen von Kreditgebern, die das anbieten, mit Anbietern ohne Möglichkeit zur Wohn-Riester-Förderung zu vergleichen.
Neben den bundesweit verfügbaren Fördertöpfen unterstützen auch einige Bundesländer den Immobilienerwerb. Näheres zu den regionalen Förderprogrammen erfahren Sie bei der jeweiligen Förderbank des Bundeslandes.
Wie viel Sie für Ihre Hausfinanzierung bezahlen, hängt nicht nur von der ursprünglich gewählten Finanzierung ab, sondern auch davon, wie Sie die Finanzierung in der Zukunft gestalten. Häufig ist der Zinssatz gleich über mehrere Jahre, manchmal auch Jahrzehnte gebunden. Zum Ablauf dieser Frist ist die Bank verpflichtet, Ihnen ein neues Angebot für die weitere Rückzahlung zu machen. Sie können das Angebot nun annehmen oder die Hausfinanzierung zu einem anderen Kreditgeber umschulden. Auch wenn für die Abtretung der Grundschuld zusätzliche Kosten entstehen, rechnet sich der Wechsel in der Regel. In jedem Fall sollten Sie die aktuell auf dem Markt verfügbaren Zinssätze erneut vergleichen, bevor Sie Ihre Hausfinanzierung verlängern. Manche Kreditgeber übernehmen bei einer Umschuldung auch teilweise die Kosten für die Grundschuldabtretung.
Sinken die Zinsen während der Laufzeit Ihrer Finanzierung, lohnt es sich ebenfalls oft, das Darlehen zu einer anderen Bank umzuschulden. Kostenlos möglich ist dies jedoch nur ab zehn Jahren nach Vollauszahlung des Darlehens. Wer noch früher und innerhalb der Zinsbindungsfrist umschulden möchte, braucht dafür das Einverständnis der Bank und muss zudem mit zusätzlichen Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.
