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Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Hausfinanzierung auf CHECK24 vergleichen Der Traum von den eigenen vier Wänden ist mitunter ein kostspieliges Unterfangen. Doch auch wer in der Vergangenheit keinen Goldberg auf seinem Sparkonto angehäuft hat muss nicht auf sein Eigenheim verzichten –bestimmte Banken machen auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital möglich.

Wer es ohne Rücklagen in die eigenen vier Wände schaffen möchte, hat in der Regel zwei unterschiedliche Finanzierungsprodukte zur Auswahl, die jedoch nur wenige Institute anbieten: Einerseits die sogenannte Kaufpreisfinanzierung, andererseits eine Vollfinanzierung, also ein Darlehen über die Kauf- oder Baukosten, die anfallenden Nebenkosten sowie einen Baranteil. Da die Vergabe dieser Darlehen jedoch meist weit über die sogenannte Beleihungsgrenze der Immobilie – also den Wert zu dem die Bank kalkuliert das Objekt im äußersten Fall verkaufen zu können – hinausgeht, sind Hausfinanzierungen ohne Eigenkapital für die Banken relativ risikobehaftet. Aus diesem Grund bieten nur wenige Institute eine Kaufpreisfinanzierung, noch weniger eine Vollfinanzierung an.

Die Finanzierung einer Immobilie ohne eigene Ersparnisse wird jedoch nicht von jedem Kreditinstitut angeboten. Der Grund hierfür liegt in der Zweckbindung der Immobilienkredite, denn Baufinanzierungen sind dingliche Darlehen, die über ein Grundpfandrecht abgesichert werden: Sollte der Kunde während der Rückzahlung in Zahlungsschwierigkeiten geraten, hat die Bank aufgrund der eingetragenen Hypothek oder Grundschuld die Möglichkeit das Objekt zu verkaufen. Bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital übersteigt das Darlehen aufgrund der anfallenden Kauf- oder Baunebenkosten jedoch den erzielbaren Verkaufspreis der Immobilie – selbst bei einer Zwangsversteigerung könnte die Bank die offene Forderung in diesem Fall nicht begleichen. Um dieses Risiko zu verhindern bieten bestimmte Institute, beispielsweise Versicherungsgesellschaften und Bausparkassen ihre Immobilienfinanzierungen maximal bis zu 80 Prozent des Immobilienpreises an – Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind bei diesen Instituten nicht möglich.

Zudem unterscheiden Banken zwischen Kaufpreisfinanzierungen und Vollfinanzierungen von Immobilien. Während bei einer Kaufpreisfinanzierung maximal der gesamte Kaufpreis als Darlehen ausgegeben wird, erhält der Kunde bei einer Vollfinanzierung zudem die anfallenden Bau- oder Kaufnebenkosten als Kredit von der Bank. Hierzu zählen beispielsweise anfallende Gebühren für den Makler, Notar, den Grundbucheintrag sowie die fällige Grunderwerbssteuer.

Grundsätzlich werden für Hausfinanzierungen ohne Eigenkapital meist deutlich höhere Zinsen fällig, als bei Vorhaben, in die der Käufer oder Bauherr auch Eigenmittel einbringt. Schon ein minimaler Zinsanstieg hat bei einer Hausfinanzierung aufgrund der hohen Darlehensbeträge und langen Laufzeiten jedoch oftmals gewichtige Folgen: Bei einem höheren Zinssatz, zahlt der Kunde bei gleichbleibender Monatsrate einen geringeren Betrag des geliehenen Geldes zurück – entsprechend verlängert sich die Laufzeit der Baufinanzierung und die Gesamtkosten steigen.

Aus diesem Grund ist die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital bei Banken, die derartige Darlehen ausgeben, meist eine kostspielige Angelegenheit – viele Institute vergeben die Darlehen indes gar nicht.

  1. Individueller Finanzierungsvorschlag

    Sie wünschen sich eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus, verfügen aber nicht über eigene Ersparnisse um sich diesen Wunsch zu erfüllen? Kein Problem, auch für Baufinanzierungen ohne Eigenkapital ist CHECK24 Ihr Ansprechpartner. Geben Sie jetzt Ihren Finanzierungswunsch gemeinsam mit Angaben zur Immobilie, Ihrer Person und Ihrer finanziellen Situation in unseren kostenlosen Finanzvergleich ein - wir finden für Sie einen individuellen Baufinanzierungsvorschlag, der gleichermaßen zu Ihrem Traumobjekt, als auch zu Ihrer Finanzlage passt.

  2. Persönlich beraten lassen

    Wir geben uns jedoch nicht damit zufrieden, Ihnen kostenfrei aus den Darlehen unserer mehr als 450 Anbieter einen individuell passenden und günstigen Baufinanzierungsvorschlag zu erstellen: Nach der Eingabe Ihrer Angaben meldet sich ein geschulter CHECK24-Baufinanzierungexperte bei Ihnen – Ihr persönlicher Ansprechpartner. Gemeinsam mit Ihnen prüft und optimiert der Berater Ihre Angaben und Ihren Finanzierungswunsch. Auf diese Weise stellen wir sicher, jedem Kunden immer den für ihn passenden und wirklich zinsgünstigsten Vorschlag zu unterbreiten.

  3. Finanzierung beantragen

    Haben Sie dank Ihrer unverbindlichen Finanzierungsanfrage und der anschließenden Beratung und Optimierung durch Ihren persönlichen Experten für Immobilienfinanzierungen einen passenden Finanzierungsvorschlag gefunden? Dann müssen Sie die Antragsunterlagen, die Sie per E-Mail oder Post von CHECK24 erhalten lediglich unterschreiben und gemeinsam mit einigen benötigten Unterlagen wieder an uns zurück schicken. Sind Ihre Unterlagen vollständig, wird Ihr Experte für Hausfinanzierungen diese prüfen, unter Umständen mit Ihnen abgleichen und dann die Finanzierungsanfrage an die besprochene Bank stellen. Nach Genehmigung und Zusendung des Darlehensvertrages durch die Bank steht dem Erwerb Ihrer Traumimmobilie nichts mehr im Wege.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital richtig kalkulieren

Wer seine Wunschimmobilie bereits gefunden hat und sich mit der anstehenden Finanzierung des Objektes beschäftigt, sollte zunächst gründlich kalkulieren und überlegen, welche Kosten insgesamt anfallen werden – insbesondere Bauherren sollten sich auf nicht einkalkulierte Zusatzkosten einstellen. Doch auch Verbraucher, die sich für eine Bestandsimmobilie entscheiden, sollten nicht davon ausgehen, dass neben der Zahlung des Kaufpreises keine weiteren Rechnungen auf sie zukommen.

Sowohl der Immobilien- oder Grundstückskauf, als auch die Absicherung der Bankfinanzierung in das entsprechende Grundbuch, die sogenannte Grundschuldbestellung, muss in Deutschland unter notarieller Aufsicht durchgeführt werden. Daher kommen auf Immobilienkäufer oder Bauherren neben den Kosten für das Objekt oder das Grundstück zunächst immer Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt zu: Diese Nebenkosten summieren sich in der Regel auf ungefähr 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises von Grundstück oder Immobilie. Darüber hinaus wird – je nach Bundesland – eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital finden

In Baufinanzierung mindestens Nebenkosten einbringen

All diese Kosten, zuzüglich anfallender Aufwendungen für Modernisierungen oder Umbauarbeiten, die Einrichtung und den Umzug ins neue Eigenheim summieren sich zu den sogenannten Kauf- oder Baunebenkosten. Nur bei speziellen Hausfinanzierungen ohne Eigenkapital haben Verbraucher die Möglichkeit, diese Ausgaben über das Baudarlehen zu begleichen – bei einer klassischen Hausfinanzierung ist dies indes nicht möglich.

Grundsätzlich ist es nicht ratsam, das Projekt Eigenheim gänzlich ohne eigene Ersparnisse anzugehen. Zumindest die anfallenden Nebenkosten, die sich in der Regel auf ein Fünftel des Kaufpreises summieren, sollten Verbraucher aus der eigenen Tasche zahlen können.

Diese Vergaberichtlinien gelten bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Aufgrund des höheren Risikos, das die Bank bei der Vergabe einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital eingeht, gelten bei der Vergabe dieser Darlehen auch strengere Richtlinien für Verbraucher. Grundsätzlich werden Immobilienfinanzierungen nur an volljährige Personen vergeben. Aufgrund der hohen Darlehensbeträge setzen die meisten Banken zudem voraus, dass sich der Kreditkunde in einer unbefristeten Festanstellung befindet oder seit mindestens drei Jahren selbständig tätig ist und zudem über ein ausreichendes Einkommen sowie eine einwandfreie SCHUFA verfügt.

Wer eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital aufnehmen möchte, muss in der Regel noch weitere Kriterien erfüllen, die jedoch von Bank zu Bank sehr unterschiedlich sein können. Einige Institute verlangen für die Vergabe einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital beispielsweise einen höheren Haushaltsüberschuss als bei klassischen Immobiliendarlehen. Das bedeutet, dass der finanzielle Puffer zwischen Einnahmen und Ausgaben bei diesen Kreditnehmern höher sein muss – auf diese Weise möchte die Bank zumindest das Risiko eindämmen, dass der Kunde während der Tilgung in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Verbraucher, die eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital in Anspruch nehmen möchten, sollten bei bestimmten Instituten zudem in einer bestimmten Berufsgruppe tätig sein. Da sie ein sehr sicheres und langfristiges Einkommen beziehen, erhalten Beamte daher Baufinanzierungen ohne Eigenkapital leichter als Verbraucher in anderen Tätigkeitsbereichen. Dies hat den Hintergrund, dass das sicherere Einkommen und die quasi unkündbare Anstellung eines Beamten für die Bank trotz des höheren Risikos der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital eine Sicherheit bietet. Beschränkungen bezüglich des maximalen Alters des Darlehensnehmers oder der Tilgungsgeschwindigkeit der Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind zudem keine Seltenheit.

Für wen lohnt sich die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Grundsätzlich ist die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital nicht für besonders viele Verbrauchergruppen geeignet: Aufgrund der sicheren, langfristigen Beschäftigung kann sich eine Kaufpreis- oder Vollfinanzierung jedoch für junge Beamte lohnen, zudem ist die Finanzierung eines Objektes ohne Eigenmittel unter Umständen für Kapitalanleger sinnvoll, die planen die Immobilie zu vermieten. Übersteigen die Einnahmen durch die Vermietung die fällige Rate des Darlehens deutlich, kann eine derartige Finanzierung ebenfalls sinnvoll sein.

Zu guter Letzt eine Kuriosität, denn die Immobilienfinanzierung, in die der Käufer oder Bauherr keinen Cent einbringt ist auch eventuell für besonders vermögende Verbraucher interessant. Wohlhabende Verbraucher, die ihre Ersparnisse nicht in die Immobilie investieren möchten, sondern in eine Anlage investieren, deren Rendite die Kreditkosten übersteigt, können so unter Umständen besser fahren.