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    Annahmen: Kauf einer eigengenutzten Wohnimmobilie in München, 66% Beleihungswert, Auszahlung des Darlehens in einer Summe, Erstrangige Absicherung des Darlehens über eine Grundschuld, Unbefristetes Angestelltenverhältnis, Einwandfreie Vermögens- und Einkommenssituation, entspricht repräsentativen Beispiel gemäß §6a Abs. 3 PAngV.

    ¹ Die Ersparnis entspricht der Differenz der Restschulden nach Zinsbindungsende.

    Quelle: CHECK24 Baufinanzierungsvergleich, 02/2017. Die kontinuierliche Verfügbarkeit der Beispielangebote können wir nicht garantieren.

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      Senden Sie bitte innerhalb von 14 Tagen nach Ihrer Vertragsunterzeichnung eine Kopie des unterschriebenen Darlehensvertrags sowie einen Screenshot des Bestzinses aus unserem persönlichen Zinsrechner an untenstehende Anschrift. Bitte vergessen Sie auch nicht, Ihre Bankverbindung mit anzugeben, damit wir Ihnen die Best-Zins-Prämie i.H.v. 100 Euro auszahlen können. Wir werden Ihre Unterlagen prüfen und uns dann so schnell wie möglich mit Ihnen in Verbindung setzen bzw. Ihnen den Betrag überweisen.

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Immobilienrechner

FOCUS MONEY: Bestes Vergleichsportal

Testsieger als bester Vergleich für Finanzprodukte

Der Vergleich von CHECK24 wurde im Juli 2014 vom Finanzmagazin FOCUS MONEY zum Testsieger gekürt. Das Finanzmagazin nahm in einem umfassenden Test Konditionen, Servicequalität, Anwenderfreundlichkeit und Zusatzservices der renommiertesten Vergleichsportale Deutschlands unter die Lupe. CHECK24 belegte sowohl in den einzelnen Kategorien sowie in der Gesamtwertung den ersten Platz und wurde damit Testsieger als "bestes Vergleichsportal Deutschlands".

Das Testsiegel "Bestes Vergleichsportal Finanzprodukte" wurde vergeben von:

FOCUS MONEY
Arabellastr. 23
81925 München

Immobilienrechner

TÜV Service Tested - Zertifikat

CHECK24 darf sich über die erneute Note "sehr gut" im TÜV Service Test 2016 freuen. Nachdem unser Service bereits 2012 und 2014 mit "sehr gut" ausgezeichnet wurde, erhielten wir beim diesjährigen Service Test wieder die Bestnote. Besonders die Freundlichkeit und Hilfsbereitschaft unserer Mitarbeiter wurden von unseren Kunden sehr hoch bewertet.

Zertifizierungsmethode: Der TÜV Saarland verschickt einen Fragebogen an die Kunden des zu zertifizierenden Unternehmens. Befragt werden die Kunden u.a. zur Qualität der Website (z.B. Funktionsweise der Website, Informationsumfang, Quantität und Qualität der Vergleichsangebote und Einfachheit des Wechsels) und zur Servicequalität (z.B. Kontaktmöglichkeiten, Servicezeiten, telefonische Erreichbarkeit, Freundlichkeit und Kompetenz der Mitarbeiter, Reaktionsgeschwindigkeit bei Mailanfragen).

Das Zertifikat wurde erteilt von:

TÜV Saarland Certification
Am TÜV 1
66280 Sulzbach / Saar

Die Gutscheine erhalten Sie per E-Mail und in Ihrem Kundenkonto nach zustande gekommenem und bestätigtem Darlehensvertrag. Ein Gutschein kann nur ein mal eingelöst werden. Die vollständigen Teilnahmebedingungen finden Sie hier.

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Aktuelle Zinsentwicklung

CHECK24 ist Testsieger

CHECK24 Bewertungen

CHECK24 Baufinanzierung
4.9 / 5
823 Bewertungen
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Zins Schnell-Check für Ihre Baufinanzierung

Mit unserem Zinsrechner können Sie schnell und einfach einen ersten Zins für Ihre individuelle Baufinanzierung ermitteln.

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Baufinanzierung

Baufinanzierung Vergleich auf CHECK24 Ob eigenes City-Apartment statt Mietwohnung oder neu gebautes Einfamilienhaus auf dem Land mit Garten und genug Platz für künftigen Nachwuchs: Zwar ist die Eigenheimquote in Deutschland mit unter 50 Prozent deutlich niedriger als in vielen anderen europäischen Ländern, doch den Wunsch nach Wohnen in den eigenen vier Wänden hegen auch hierzulande viele. Das gilt sogar schon für jeden Vierten in der Generation bis 35 Jahre. Die meisten Interessenten für eine Immobilie stemmen den Kauf eines Eigenheims nicht aus eigenen Mitteln, sondern benötigen dafür eine solide, auf ihre Bedürfnisse zugeschnittene Baufinanzierung.

Die Auswahl der richtigen „Baufi“, wie die Finanzierung oft abgekürzt wird, will gut vorbereitet sein. Schließlich ist die Kreditsumme bei einem Baudarlehen in der Regel weitaus höher als bei einem gewöhnlichen Konsumkredit, die Laufzeit erstreckt sich oft über Jahrzehnte. Um das beste Angebot zu finden, ist in jedem Fall ein Baufinanzierung Vergleich zu empfehlen. Vom Zins Schnell-Check bis zum Baufinanzierungsrechner: Bei CHECK24 finden Sie ein breites Informationsangebot zu allen Aspekten rund um die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie – und erhalten kostenlos fachkundige Beratung für die Planung Ihres Vorhabens.

Was die Baufinanzierung ausmacht –
die wichtigsten Unterschiede zum Konsumentenkredit

Zinsbindung: Käufer und Bank vereinbaren im Darlehensvertrag meist einen Zeitraum, über den der Kunde einen festgelegten Zins bezahlt – in der Regel eine Periode von fünf bis 30 Jahren. Der Bauherr oder Immobilienkäufer macht sich für diesen Zeitraum unabhängig von der Zinsentwicklung. Nach einer Laufzeit von zehn Jahren haben Kreditnehmer aber immer das Recht, das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig und ohne zusätzliche Kosten zurückzuzahlen. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen inzwischen gesunken sind. Durch Umschuldung auf eine günstigere Anschlussfinanzierung kann der Kreditnehmer in dem Fall Geld sparen.

Zweckbindung: Bei einem Baudarlehen ist die Verwendung des geliehenen Geldes vorgegeben. Die Summe muss in der Regel für Bau oder Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks verwendet werden. Bei einigen Baukrediten darf der künftige Immobilienbesitzer anfallende Bau- oder Kaufnebenkosten nicht aus der Kreditsumme bezahlen.

Absicherung der Bank: Baufinanzierungen bedeuten wegen der hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten für die Bank ein höheres Risiko als andere Kredite. Aus diesem Grund und auch wegen gesetzlicher Vorgaben sichern sich die Institute ab, indem sie eine Grundschuld oder eine Hypothek auf dem Objekt eintragen. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, darf die Bank die Immobilie versteigern.

Zahlen und Berechnungen:
das Fundament Ihrer Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist kein Produkt von der Stange. Und die Entscheidung für den Bau eines Hauses oder den Kauf einer Wohnung sollte niemand kurzentschlossen treffen. Eine intensive Auseinandersetzung mit den eigenen Wünschen und Möglichkeiten, aber auch den Gegebenheiten am Markt sollte vorausgehen. Zu welchem Zins erhalte ich mein Baudarlehen? Welche Tilgung ist die richtige für mich? Und soll ich überhaupt kaufen oder doch lieber mieten? Erste Antworten auf diese und weitere Fragen liefern Ihnen unsere Finanzierungsrechner.

  • Zins-Schnellrechner
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    Errechnen Sie anhand der Eckdaten zu Ihrem Vorhaben in weniger als einer Minute anonym und unverbindlich, zu welchem Zinssatz Sie Ihr Baudarlehen erhalten können.

  • Tilgungsrechner
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    Erstellen Sie in Kürze Ihren persönlichen Tilgungsplan. Sie müssen dafür nur Ihre Wunschdaten von Sollzinsbindung bis Rückzahlungsoptionen eingeben.

  • Kaufen oder mieten?
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    Vergleichen Sie, ob Kaufen oder Mieten für Sie langfristig günstiger ist. Unser Rechner stellt die zu zahlende Miete den Kosten für den Immobilienkauf gegenüber.

  • Budget Rechner
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    „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ ist eine der wichtigsten Fragen vor Abschluss einer Baufinanzierung. Der Rechner liefert hierfür eine gute Orientierung.

  • Notarkosten Rechner
    zum Rechner

    Notar- und Grundbuchkosten gehören zu den Nebenkosten einer Baufinanzierung, die nicht zu vernachlässigen sind. Erfahren Sie, mit welchem Betrag Sie zu rechnen haben.

  • Haushaltsrechner
    zum Rechner

    Wie viel von Ihren Einkünften nach Abzug von Miete, Nebenkosten und Lebenshaltungskosten für die Baufinanzierung übrig bleibt, können Sie hier in kurzer Zeit errechnen.

CHECK24 Tipp

Nebenkosten nicht vernachlässigen

Die Nebenkosten machen beim Hauskauf einen nicht zu vernachlässigenden Anteil der Kosten aus – bis zu 15 Prozent. Diese Summe kann häufig nicht aus dem Hauskredit bezahlt werden. Die Banken legen die Zweckbindung des Kreditbetrags nämlich zum Teil eng aus: Das Geld kann dann nur für die Immobilie an sich verwendet werden, nicht für weitere anfallende Ausgaben. Denn diese könnte die Bank nicht mehr zurückerhalten, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig würde – ihr verbliebe ein Blankoanteil, der nicht über den Objektwert gesichert ist. Zu den Nebenkosten gehören die je nach Bundesland unterschiedlich hohe Grunderwerbssteuer und Maklerprovision, außerdem Notarkosten und Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und weitere Posten. Bei einem Neubau müssen Sie zusätzlich an Kosten etwa für die Erschließung des Grundstücks denken.

Baufinanzierungsvergleich:
Ihre 4 wichtigsten Vorteile auf einen Blick

Vorteile einer Baufinanzierung
  1. Mehr als 450 Anbieter: CHECK24 arbeitet mit Direktbanken, Filialbanken, Versicherungen und Bausparkassen zusammen, die verschiedene Finanzierungsmodelle anbieten. Darunter findet sich auch für Ihr Vorhaben die passende Baufinanzierung. Nur wer Konditionen unterschiedlicher Anbieter einander gegenüberstellt, kann einschätzen, ob er wirklich einen guten und für ihn passenden Finanzierungsvorschlag vorliegen hat.
  2. Kostenlose und unverbindliche Beratung: Unser Experte ermittelt einen Finanzierungsvorschlag, der genau zu Ihren finanziellen Möglichkeiten und Ihrem Vorhaben passt. In einer Online-Beratung können Sie die Finanzierung gemeinsam mit dem Berater optimieren, direkt im Internetbrowser auf Ihrem PC oder Tablet und ohne dass sie vorher eine Software installieren müssen. Die Sitzung ist per PIN gesichert, die Daten werden über einen Sicherheitsserver übertragen. Im Anschluss erhalten Sie Ihren persönlichen Finanzierungsvorschlag – ohne, dass Sie zur Annahme verpflichtet sind.
  3. Überblick über die Konditionen: Bei einer Baufinanzierung kommt es nicht nur auf den Zinssatz an. Wie sind die Rückzahlungsbedingungen? Welche Sollzinsbindung ist die passende? Wie sieht die geeignete Anschlussfinanzierung aus, wenn Sie bereits ein laufendes Baudarlehen abbezahlen? Antworten auf diese Fragen sind Teil der Angebote, die Sie von unseren Partnern erhalten.
  4. Schufaneutrale Finanzierungsvorschläge: Wenn Sie über den Vergleich von CHECK24 Angebote für Baudarlehen von verschiedenen Kreditgebern einholen, geschieht dies schufaneutral. Unsere Partnerbanken melden den deutschen Auskunfteien zwar Ihre Finanzierungsanfrage. Sie stellen dabei allerdings nur eine sogenannte Konditionsanfrage – keine Kreditanfrage, die einen Einfluss auf Ihren Schufa-Score haben könnte.

Unsere Partner

Kundenstimmen Baufinanzierung Vergleich
Das sagen Kunden über den CHECK24
Baufinanzierungs-Vergleich

CHECK24 ist in meinen Augen die einfachste und schnellste Art, ein Finanzierungsvorhaben zu verwirklichen.Sebastian K.

Wer wie ich von Finanzierung wenig Ahnung hat und oft kein Wort "Papierdeutsch" versteht, dem ist die Beratung von CHECK24 wärmstens zu empfehlen. Es wird alles sehr leicht verständlich erklärt mit großer Durchsichtigkeit. Immer wieder gerne.Falko R.

Transparenz, Aufnahme persönlicher Kriterien und kompetente Hilfen bei den Angeboten. Bin wirklich begeistert! So können Bankgeschäfte laufen. Es geht eben um unser Geld!Jörg H.

Einfach Top. Die einzeln aufgeführten Angebote sind sehr übersichtlich und gut vergleichbar. Alle offenen Fragen wurden sehr genau und ausführlich beantwortet. Besten Dank!Stefan M.

Finde einen Online-Termin sehr viel angenehmer als einen Termin in einer Bank. Auch der Gesprächspartner war äußerst angenehm und kompetent. Danke!Jochen M.

Sehr freundliche und kompetente Beratung, mit der Online-Beratung im Browser auch technisch sehr gut umgesetzt!Pascal W.

Immer gut beraten:
So begleitet CHECK24 Sie in 5 Schritten zum Abschluss
  1. Antrag ausfüllen

    Nach dem Klick auf die Schaltfläche „Angebot anfordern“ teilen Sie uns über die folgenden Formulare die wichtigsten Eckdaten zu Ihrem Vorhaben sowie zu Ihnen als Kreditnehmer mit.

  2. In der Online-Beratung Finanzierungsoptionen besprechen

    Kurz darauf meldet sich Ihr persönlicher Baufinanzierungsexperte, der Sie durch das gesamte Finanzierungsvorhaben begleitet. In einer Beratung per Telefon und Internet präsentiert er Ihnen verschiedene Finanzierungsoptionen. Diese werden Ihnen direkt auf Ihrem Computerbildschirm angezeigt. Im Gespräch mit dem Berater klären Sie Details und offene Fragen.

  3. Individuellen Finanzierungsvorschlag erhalten

    Im Anschluss ermittelt Ihr Berater aus den Produkten und Optionen von mehr als 450 Anbietern das für Sie am besten passende Finanzierungsmodell und lässt Ihnen ein individuelles Angebot per E-Mail zukommen. Bei Fragen können Sie sich jederzeit an Ihren persönlichen Berater wenden.

  4. Unterlagen einreichen

    Per Post oder E-Mail lassen Sie uns Unterlagen wie Gehaltsnachweise oder Angaben zum Objekt zukommen, die die Finanzierungspartner für ihre Entscheidung über die Kreditvergabe benötigen. Ihr Berater prüft die Unterlagen und kontaktiert Sie bei Unklarheiten oder fehlenden Dokumenten.

  5. Abschließen

    Nach der Prüfung aller Unterlagen durch den Anbieter und der Zusage für Ihre Immobilienfinanzierung schließen Sie über CHECK24 den neuen Darlehensvertrag ab oder verlängern Ihre schon bestehende Baufinanzierung – je nach vereinbartem Zeitplan und Auszahlungstermin erhalten Sie schon wenig später die Kreditsumme ausbezahlt.

Kurz und knapp

Was erwartet mich in einer Online Beratung?

Wenn Sie über CHECK24 eine Baufinanzierung abschließen, haben Sie einen persönlichen Berater an Ihrer Seite - von Anfang an.

Alle unsere Experten sind speziell geschult und holen aufgrund ihrer Erfahrung die bestmöglichen Konditionen für Ihr Vorhaben heraus. Sie sichten Ihre Unterlagen, prüfen Sie auf Vollständigkeit, erläutern Ihnen in einer Online-Beratung die Finanzierungsoptionen und beantworten Ihre offenen Fragen.

Gut informiert zur Baufinanzierung

Außer sich mit der eigenen finanziellen Lage und dem Wunschobjekt auseinanderzusetzen sowie Angebote zu vergleichen, sollte jeder Interessent für eine Baufinanzierung sich gründlich in die Materie einlesen. Dazu gehört, sich die wichtigsten Fachbegriffe anzueignen, Aufbau und Prinzip einer typischen Baufinanzierung zu verstehen sowie im Bilde zu sein über aktuelle wirtschaftliche und politische Entwicklungen im Zusammenhang mit Baudarlehen. Wir erleichtern Ihnen die Orientierung mit einem vielfältigen Informationsangebot. Alles Wichtige und Wissenswerte rund um Baudarlehen haben wir bei CHECK24 für Sie zusammengetragen und leicht verständlich aufbereitet.

Richtig entscheiden, planvoll vorgehen

Baufinanzierung planen

Die wichtigsten Fragen rund um Finanzielles und Lebensplanung haben wir für Sie in einem PDF zum Download zusammengestellt – damit Sie bei der Entscheidung für Kauf oder Miete alle Punkte im Blick behalten.

zum Download

Egal, ob Sie ein Haus bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen: Indem Sie sich eine Immobilie zulegen, treffen Sie eine Entscheidung fürs Leben. Dabei sind viele finanzielle Gegebenheiten zu beachten. Weiche Faktoren spielen aber letztlich ebenfalls eine große Rolle. Befassen Sie sich mit beiden Seiten: Bei der Berechnung, ob und wie viel Wohneigentum Sie sich leisten können, helfen Ihnen unsere Rechner weiter oben auf dieser Seite. Für die Aspekte rund um Ihre Lebensplanung haben wir einen Leitfaden zum Herunterladen zusammengestellt.

Ihre Vorbereitung zur passenden Baufinanzierung

Ist die Entscheidung für Bau oder Kauf gefallen, erscheint das Vorhaben zunächst einmal komplex. Doch wenn Sie sich gut vorbereiten und strukturiert vorgehen, sollten Sie ohne größere Schwierigkeiten zum Abschluss Ihrer Baufinanzierung gelangen. Vor allem auf die fünf folgenden Punkte kommt es an.

  1. Kassensturz: So viel Haus kann ich mir leisten

    Ist die Entscheidung für den Kauf oder Bau einer Immobilie gefallen, sind zunächst vor allem zwei Fragen zu beantworten:

    • Wie viel kann ich monatlich an die Bank zurückzahlen? Die Antwort hierauf ergibt sich aus dem Ergebnis der Haushaltsrechnung, die Sie mit unserem Haushaltsrechner erstellen können.
    • Wie viel Eigenkapital bringe ich mit? Hierzu zählen Guthaben auf Konten ebenso wie Bausparverträge oder Lebensversicherungen. 
Basierend auf den Ergebnissen beider Rechnungen können Sie mit unserem Budgetrechner den maximalen Kaufpreis errechnen.
  2. Finanzierungsbausteine kombinieren: von Annuitätendarlehen bis KfW-Kredit

    
Die klassische Form der Immobilienfinanzierung ist ein Annuitätendarlehen. Darunter versteht man einen Kredit mit gleichbleibenden monatlichen Raten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Mit einem Annuitätendarlehen der Bank kombinieren lassen sich unter Umständen etwa Kredite der staatlichen Förderbank KfW. Diese vergibt besonders zinsgünstige Kredite zum Beispiel für Bau oder Kauf energieeffizienter Immobilien.

  3. Finanzierungsdetails festlegen

    • Sollzinsbindung: Zu Zeiten niedriger Zinsen kann es sich lohnen, die aktuellen Konditionen möglichst lange festzuschreiben.

    • Anfangstilgung: Dieser Wert gibt an, wie viel Prozent der Kreditsumme der Darlehensnehmer im ersten Jahr zurückzahlt. Bei niedrigen Zinsen lässt sich dieser Betrag höher ansetzen – wodurch der Kreditnehmer schneller schuldenfrei ist.

    • Sondertilgungen vereinbaren: Steht zum Beispiel durch eine Bonuszahlung oder eine Erbschaft ein höherer Geldbetrag zur Verfügung, kann der Kreditnehmer durch Sondertilgungen zusätzlich zu den monatlichen Raten jährlich fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme zurückzahlen und sich somit schneller entschulden.
  4. Mehrere Angebote einholen und vergleichen


    Wichtig dabei: Für eine realistische Gegenüberstellung müssen alle Parameter übereinstimmen.

  5. Abschluss vorbereiten


    Schon zum Erstellen eines verbindlichen Finanzierungsvorschlags benötigen Bank oder Vermittler Informationen zum Kaufobjekt und zu den Finanzen des Kreditnehmers. Interessenten sollten daher Nachweise über ihr Einkommen und Eigenkapital sowie Unterlagen zum Objekt frühzeitig zusammentragen.

    Baufinanzierung vergleichen und sparen CHECK24 Tipp

    Sondertilgung

    Sondertilgungen sind außerplanmäßige Rückzahlungen, die über die vereinbarten monatlichen Tilgungsraten hinausgehen. Mit diesen Zusatzzahlungen kann der Hauskäufer die eigentlich vereinbarte Laufzeit der Baufinanzierung verkürzen und so auch die gesamten Kreditkosten reduzieren. Eine Sondertilgung ist besonders dann sinnvoll, wenn sich der finanzielle Spielraum des Baufinanzierers durch eine Gehaltserhöhung, ein Erbe oder die Auszahlung einer Versicherung merklich vergrößert. Die genauen Sondertilgungsbedingungen legt die Bank mit ihrem Kunden bereits bei Aufnahme der Immobilienfinanzierung fest.

Vertiefung: Expertenwissen zur Baufinanzierung

Fachbegriffe, Neuregelungen wie die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU oder eine Modernisierung mithilfe von Krediten der Förderbank KfW: Hintergründe zu ausgewählten Einzelthemen rund um die Baufinanzierung haben wir hier für Sie zusammengetragen.

Baufi-Fachchinesisch – die wichtigsten Begriffe

Annuitätendarlehen

Form eines Darlehens, das der Kreditnehmer über die Laufzeit in gleichbleibenden monatlichen Raten an die Bank zurückzahlt. Die Raten bestehen jeweils aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil.

Sollzinsbindung

Bei einer Baufinanzierung wird in der Regel ein bestimmter Zeitraum vereinbart, in dem der Zinssatz konstant bleibt. Die Sollzinsbindung wird meist für fünf bis 30 Jahre festgelegt. Der Kreditnehmer macht sich für diesen Zeitraum unabhängig von der Zinsentwicklung am Markt.

Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist meist noch nicht das gesamte Baudarlehen zurückgezahlt. Der Verbraucher schließt einen neuen Kreditvertrag ab. Er kann die Baufinanzierung bei der bisherigen Bank weitertilgen (Prolongation) oder sie zu einer anderen Bank umschulden.

Forward-Darlehen

Eine Art der Anschlussfinanzierung, bei der sich der Kreditnehmer schon vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Folgedarlehen zu günstigen Konditionen sichern kann. Verbraucher können dadurch in der Zukunft von aktuell günstigen Konditionen profitieren, müssen dafür in der Regel aber einen Zinsaufschlag bezahlen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Sinken während der Sollzinsbindung die Zinsen, könnten für den Kreditnehmer der Ausstieg aus dem Vertrag und eine Umschuldung zu einem günstigeren Baudarlehen attraktiv sein. Bei einem Baudarlehen ist die Bank nicht grundsätzlich zur Rücknahme des Kredits während dieser Zeit verpflichtet. In bestimmten Fällen muss sie allerdings zustimmen. Das Kreditinstitut verlangt für die Ablösung dann in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Damit hält es sich für die entgangenen Zinseinnahmen schadlos, die es für die Phase der Sollzinsbindung eingeplant hatte.

Europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Was sie für Ihre Baufinanzierung bedeutet

Europaeische Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Seit dem Frühjahr 2016 hat eine neue Regelung zu Baudarlehen in Deutschland mehrfach Aufregung ausgelöst: Am 21. März trat das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ in Kraft. Der Gesetzgeber hat damit die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der Europäischen Union aus dem Jahr 2014 in deutsches Recht umgesetzt. In der Folge wurde immer wieder berichtet, dass Verbraucher wegen der Neuregelung schwerer Immobiliendarlehen erhalten.

Banken müssen Zahlungsfähigkeit sorgfältiger prüfen

Mit der Umsetzung der EU-Richtlinie trägt der deutsche Gesetzgeber Kreditinstituten auf, die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden bei der Vergabe eines Baudarlehens sorgfältiger zu prüfen. Verbraucher sollen davor geschützt werden, beispielsweise angesichts besonders günstiger Baufinanzierung Konditionen während eines Zinstiefs einen Immobilienkredit aufzunehmen, den sie sich später, bei eventuell höheren Zinsen nicht leisten können. Verhindert werden soll dadurch auch, dass hierzulande eine Immobilienblase entsteht wie 2007 in den USA.

Banken sichern sich bei Baukrediten weiterhin über eine Grundschuld ab und können die Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers verkaufen. Allerdings dürfen sie diese Sicherheit jetzt nicht mehr in die Kriterien für die Vergabe einplanen. Stattdessen müssen sie neuerdings Annahmen darüber treffen, wie sich das Einkommen des Käufers über Jahrzehnte entwickelt. Nimmt ein junges Paar aus Frau und Mann einen Baukredit auf, geht die Bank unter Umständen davon aus, dass das verfügbare Einkommen in absehbarer Zeit sinkt, weil die beiden Kinder bekommen könnten. Erstreckt sich eine Finanzierung bis ins Rentenalter, lässt sich die Bank möglicherweise Belege über die Höhe der zu erwartenden Bezüge im Ruhestand vorlegen. Probleme könnten auch Eigentümer mit geringem Einkommen bekommen – beispielsweise Rentner, die ihr Haus mit einem Hypothekendarlehen seniorengerecht umbauen lassen möchten.

Vorwurf: Gesetz erschwert angeblich Kreditvergabe

Banken und Verbände berichteten, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes die Vergabe von Immobilienkrediten an bestimmte Verbrauchergruppen erschwert sei. Unter anderem der Sparkassenverband Bayern kritisierte, der deutsche Gesetzgeber habe die EU-Richtlinie unnötig scharf umgesetzt. Banken fühlen sich durch das Gesetz gezwungen, eine Baufinanzierung nur noch unter strengeren Kriterien zu vergeben. Andernfalls könnten sie nach einer geplatzten Finanzierung wegen unzureichender Beratung vom Kreditnehmer vor Gericht gezerrt werden.

Allerdings: Die Banken haben Spielraum, wie sie die Vorgaben des Gesetzes umsetzen. Das heißt: Wer bei einem Institut, womöglich sogar der langjährigen Hausbank, abgelehnt wurde, muss sich damit nicht abfinden. Durch fachkundige Beratung und den Vergleich mehrerer Anbieter lässt sich in vielen Fällen dennoch eine Baufinanzierung finden.

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Anschlussfinanzierung: Mit der richtigen Taktik möglichst günstig finanzieren
Guenstige Baufinanzierung finden

Eine Baufinanzierung erstreckt sich oft über bis zu 30 Jahre. In der Regel vereinbart der Kreditnehmer mit seiner Bank im Darlehensvertrag eine Zinsbindungsfrist von mehreren Jahren bis zu Jahrzehnten. Während dieser Zeitspanne ist der Zins festgeschrieben und von der Entwicklung am Markt abgekoppelt. Je nachdem, ob für die nächste Zeit eher mit einem Sinken oder einem Anstieg der Zinsen zu rechnen ist, lohnt sich für den Hauskäufer eine lange oder kurze Zinsbindung. Die Entscheidung über die Länge der Zinsbindungsfrist hängt auch davon ab, wie viel von der Kreditsumme der Kreditnehmer anfänglich tilgen kann und wie viel Sicherheit er sich wünscht. Ist das Darlehen nach Auslaufen der vereinbarten Sollzinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, schließt der Immobilienkäufer eine Anschlussfinanzierung ab – er hat dafür mehrere Möglichkeiten.

Bank muss Angebot zur Fortführung machen

Bei einer Prolongation tilgt der Kreditnehmer sein Darlehen bei der anfänglichen Bank weiter. Diese muss ihm drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Angebot zur Fortführung der Hausfinanzierung vorlegen. Dieses Angebot sollte der Kunde genau prüfen. Zu diesem Zeitpunkt lohnt sich erneut ein Baufinanzierung Vergleich. Denn nicht immer unterbreiten Banken langjährigen Kunden die besten Angebote.

Eine attraktive Alternative kann die Umschuldung des Darlehens zu einer anderen Bank sein. Hierbei sollte der Bauherr oder Käufer bedenken: Die Ersparnisse einer zinsgünstigeren Anschlussfinanzierung werden möglicherweise geschmälert durch die Kosten der Grundschuldabtretung. Meist rechnet sich der Wechsel zu einer neuen Bank jedoch.

Unbedingt kennen sollten Bauherren den §489 BGB. Bei einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren erlaubt er nach einer zehnjährigen Darlehenslaufzeit ab dem Zeitpunkt der Vollauszahlung die Umschuldung zu einer anderen Bank – und zwar, ohne dass das bisherige Institut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Rechtzeitig vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist sollten Kreditnehmer sich folglich auf jeden Fall mit einem Baufinanzierung Vergleich über unterschiedliche Angebote für die Anschlussfinanzierung informieren.

Günstige Konditionen für die Zukunft sichern

Bei der Suche nach der passenden Anschlussfinanzierung sollten Kreditnehmer auch ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Dieses Modell dient dazu, sich aktuell günstige Baufinanzierung Konditionen zu sichern. Ein Forward-Darlehen lässt sich teilweise bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist als Folgekredit abschließen. Die Sicherung der Konditionen für die Zukunft bezahlt der Kreditnehmer allerdings in der Regel mit einem Zinsaufschlag pro Monat bis zum Stichtag. Mit einem Baukreditrechner sollte der Darlehensnehmer das Forward-Darlehen daher genau durchrechnen.

CHECK24 Tipp

Tilgung nicht zu niedrig ansetzen

Die Laufzeit ihrer Baufinanzierung bemisst sich stark danach, wie hoch Sie die anfängliche Tilgung ansetzen. Wählen Sie eine niedrige Rate, zahlen Sie das Baudarlehen über sehr lange Zeit zurück – womöglich bis ins Rentenalter. Setzen Sie die Tilgungshöhe daher nicht zu niedrig an. Klären Sie zudem mit der Bank vorab die Möglichkeit von Sondertilgungen für den Fall, dass Sie unvorhergesehen an einen höheren Geldbetrag wie eine Erbschaft oder auslaufende Anlagen gelangen – auf diese Weise können Bauherren und Hauskäufer die Kreditlaufzeit zusätzlich verkürzen.

Modernisierung: energetisch sanieren mit Unterstützung der KfW

Wer sich für Bau oder Kauf einer Immobilie entscheidet, muss auf Dauer auch mit Kosten für Instandhaltung und Sanierung rechnen. Die Spannbreite reicht vom Austausch eines alten oder defekten Heizkessels über den Einbau eines neuen Bades bis zur Reparatur oder Dämmung des Dachs. Wer energieeffizient saniert, kann in vielen Fällen Unterstützung von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. Als Förderbank des Bundes vergibt die KfW besonders zinsgünstige Darlehen und Fördergelder.

Zwei Beispiele: Mit einer Dämmung lässt sich der Wärmeverlust durchs Dach verringern. Hausbesitzer können für die Wärmedämmung von Dachflächen und Geschossdecken von der KfW zinsgünstige Kredite oder Investitionszuschüsse erhalten. (Förderprodukte: 151, 152 und 430). Auch den Austausch einer ineffizienten Heizungsanlage unterstützt die Förderbank auf diese Weise. Hausbesitzer können beispielsweise Heizungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien wie eine Wärmepumpe einbauen lassen oder auch Anlagen, die fossile Energieträger wie Öl und Gas mit Solarthermie kombinieren (Förderprodukte 151, 152, 167, 430).

KfW-Fördermöglichkeiten

Mehr zu Einzelheiten, Kosten und KfW-Fördermöglichkeiten unterschiedlicher Sanierungsmaßnahmen haben wir für Sie auf einer Themenseite mit Infografik zusammengestellt.

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