Baufinanzierung

Form eines Darlehens, das der Kreditnehmer über die Laufzeit in gleichbleibenden monatlichen Raten an die Bank zurückzahlt. Die Raten bestehen jeweils aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil.

Bei einer Baufinanzierung wird in der Regel ein bestimmter Zeitraum vereinbart, in dem der Zinssatz konstant bleibt. Die Sollzinsbindung wird meist für fünf bis 30 Jahre festgelegt. Der Kreditnehmer macht sich für diesen Zeitraum unabhängig von der Zinsentwicklung am Markt.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist meist noch nicht das gesamte Baudarlehen zurückgezahlt. Der Verbraucher schließt einen neuen Kreditvertrag ab. Er kann die Baufinanzierung bei der bisherigen Bank weitertilgen (Prolongation) oder sie zu einer anderen Bank umschulden.

Eine Art der Anschlussfinanzierung, bei der sich der Kreditnehmer schon vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Folgedarlehen zu günstigen Konditionen sichern kann. Verbraucher können dadurch in der Zukunft von aktuell günstigen Konditionen profitieren, müssen dafür in der Regel aber einen Zinsaufschlag bezahlen.

Sinken während der Sollzinsbindung die Zinsen, könnten für den Kreditnehmer der Ausstieg aus dem Vertrag und eine Umschuldung zu einem günstigeren Baudarlehen attraktiv sein. Bei einem Baudarlehen ist die Bank nicht grundsätzlich zur Rücknahme des Kredits während dieser Zeit verpflichtet. In bestimmten Fällen muss sie allerdings zustimmen. Das Kreditinstitut verlangt für die Ablösung dann in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Damit hält es sich für die entgangenen Zinseinnahmen schadlos, die es für die Phase der Sollzinsbindung eingeplant hatte.

Seit dem Frühjahr 2016 hat eine neue Regelung zu Baudarlehen in Deutschland mehrfach Aufregung ausgelöst: Am 21. März trat das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ in Kraft. Der Gesetzgeber hat damit die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der Europäischen Union aus dem Jahr 2014 in deutsches Recht umgesetzt. In der Folge wurde immer wieder berichtet, dass Verbraucher wegen der Neuregelung schwerer Immobiliendarlehen erhalten.

Banken müssen Zahlungsfähigkeit sorgfältiger prüfen

Mit der Umsetzung der EU-Richtlinie trägt der deutsche Gesetzgeber Kreditinstituten auf, die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden bei der Vergabe eines Baudarlehens sorgfältiger zu prüfen. Verbraucher sollen davor geschützt werden, beispielsweise angesichts besonders günstiger Baufinanzierung Konditionen während eines Zinstiefs einen Immobilienkredit aufzunehmen, den sie sich später, bei eventuell höheren Zinsen nicht leisten können. Verhindert werden soll dadurch auch, dass hierzulande eine Immobilienblase entsteht wie 2007 in den USA.

Banken sichern sich bei Baukrediten weiterhin über eine Grundschuld ab und können die Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers verkaufen. Allerdings dürfen sie diese Sicherheit jetzt nicht mehr in die Kriterien für die Vergabe einplanen. Stattdessen müssen sie neuerdings Annahmen darüber treffen, wie sich das Einkommen des Käufers über Jahrzehnte entwickelt. Nimmt ein junges Paar aus Frau und Mann einen Baukredit auf, geht die Bank unter Umständen davon aus, dass das verfügbare Einkommen in absehbarer Zeit sinkt, weil die beiden Kinder bekommen könnten. Erstreckt sich eine Finanzierung bis ins Rentenalter, lässt sich die Bank möglicherweise Belege über die Höhe der zu erwartenden Bezüge im Ruhestand vorlegen. Probleme könnten auch Eigentümer mit geringem Einkommen bekommen – beispielsweise Rentner, die ihr Haus mit einem Hypothekendarlehen seniorengerecht umbauen lassen möchten.

Vorwurf: Gesetz erschwert angeblich Kreditvergabe

Banken und Verbände berichteten, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes die Vergabe von Immobilienkrediten an bestimmte Verbrauchergruppen erschwert sei. Unter anderem der Sparkassenverband Bayern kritisierte, der deutsche Gesetzgeber habe die EU-Richtlinie unnötig scharf umgesetzt. Banken fühlen sich durch das Gesetz gezwungen, eine Baufinanzierung nur noch unter strengeren Kriterien zu vergeben. Andernfalls könnten sie nach einer geplatzten Finanzierung wegen unzureichender Beratung vom Kreditnehmer vor Gericht gezerrt werden.

Allerdings: Die Banken haben Spielraum, wie sie die Vorgaben des Gesetzes umsetzen. Das heißt: Wer bei einem Institut, womöglich sogar der langjährigen Hausbank, abgelehnt wurde, muss sich damit nicht abfinden. Durch fachkundige Beratung und den Vergleich mehrerer Anbieter lässt sich in vielen Fällen dennoch eine Baufinanzierung finden.

Eine Baufinanzierung erstreckt sich oft über bis zu 30 Jahre. In der Regel vereinbart der Kreditnehmer mit seiner Bank im Darlehensvertrag eine Zinsbindungsfrist von mehreren Jahren bis zu Jahrzehnten. Während dieser Zeitspanne ist der Zins festgeschrieben und von der Entwicklung am Markt abgekoppelt. Je nachdem, ob für die nächste Zeit eher mit einem Sinken oder einem Anstieg der Zinsen zu rechnen ist, lohnt sich für den Hauskäufer eine lange oder kurze Zinsbindung. Die Entscheidung über die Länge der Zinsbindungsfrist hängt auch davon ab, wie viel von der Kreditsumme der Kreditnehmer anfänglich tilgen kann und wie viel Sicherheit er sich wünscht. Ist das Darlehen nach Auslaufen der vereinbarten Sollzinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, schließt der Immobilienkäufer eine Anschlussfinanzierung ab – er hat dafür mehrere Möglichkeiten.

Bank muss Angebot zur Fortführung machen

Bei einer Prolongation tilgt der Kreditnehmer sein Darlehen bei der anfänglichen Bank weiter. Diese muss ihm drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Angebot zur Fortführung der Hausfinanzierung vorlegen. Dieses Angebot sollte der Kunde genau prüfen. Zu diesem Zeitpunkt lohnt sich erneut ein Baufinanzierung Vergleich. Denn nicht immer unterbreiten Banken langjährigen Kunden die besten Angebote.

Eine attraktive Alternative kann die Umschuldung des Darlehens zu einer anderen Bank sein. Hierbei sollte der Bauherr oder Käufer bedenken: Die Ersparnisse einer zinsgünstigeren Anschlussfinanzierung werden möglicherweise geschmälert durch die Kosten der Grundschuldabtretung. Meist rechnet sich der Wechsel zu einer neuen Bank jedoch.

Unbedingt kennen sollten Bauherren den §489 BGB. Bei einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren erlaubt er nach einer zehnjährigen Darlehenslaufzeit ab dem Zeitpunkt der Vollauszahlung die Umschuldung zu einer anderen Bank – und zwar, ohne dass das bisherige Institut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Rechtzeitig vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist sollten Kreditnehmer sich folglich auf jeden Fall mit einem Baufinanzierung Vergleich über unterschiedliche Angebote für die Anschlussfinanzierung informieren.

Günstige Konditionen für die Zukunft sichern

Bei der Suche nach der passenden Anschlussfinanzierung sollten Kreditnehmer auch ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Dieses Modell dient dazu, sich aktuell günstige Baufinanzierung Konditionen zu sichern. Ein Forward-Darlehen lässt sich teilweise bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist als Folgekredit abschließen. Die Sicherung der Konditionen für die Zukunft bezahlt der Kreditnehmer allerdings in der Regel mit einem Zinsaufschlag pro Monat bis zum Stichtag. Mit einem Baukreditrechner sollte der Darlehensnehmer das Forward-Darlehen daher genau durchrechnen.

Wer sich für Bau oder Kauf einer Immobilie entscheidet, muss auf Dauer auch mit Kosten für Instandhaltung und Sanierung rechnen. Die Spannbreite reicht vom Austausch eines alten oder defekten Heizkessels über den Einbau eines neuen Bades bis zur Reparatur oder Dämmung des Dachs. Wer energieeffizient saniert, kann in vielen Fällen Unterstützung von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. Als Förderbank des Bundes vergibt die KfW besonders zinsgünstige Darlehen und Fördergelder.

Zwei Beispiele: Mit einer Dämmung lässt sich der Wärmeverlust durchs Dach verringern. Hausbesitzer können für die Wärmedämmung von Dachflächen und Geschossdecken von der KfW zinsgünstige Kredite oder Investitionszuschüsse erhalten. (Förderprodukte: 151, 152 und 430). Auch den Austausch einer ineffizienten Heizungsanlage unterstützt die Förderbank auf diese Weise. Hausbesitzer können beispielsweise Heizungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien wie eine Wärmepumpe einbauen lassen oder auch Anlagen, die fossile Energieträger wie Öl und Gas mit Solarthermie kombinieren (Förderprodukte 151, 152, 167, 430).

KfW-Fördermöglichkeiten

Mehr zu Einzelheiten, Kosten und KfW-Fördermöglichkeiten unterschiedlicher Sanierungsmaßnahmen haben wir für Sie auf einer Themenseite mit Infografik zusammengestellt.

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