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Wir bieten Ihnen den günstigsten Zins am Markt. Dies versichern wir Ihnen mit unserem BEST-ZINS-CHECK und unserZwar ist die Eigenheimquote in Deutschland mit unter 50 Prozent deutlich niedriger als in vielen anderen europäischen Ländern, doch den Wunsch nach Wohnen in den eigenen vier Wänden hegen auch hierzulande viele. Das gilt sogar schon für jeden Vierten in der Generation bis 35 Jahre. Die meisten Interessenten für eine Immobilie stemmen den Kauf eines Eigenheims nicht aus eigenen Mitteln, sondern benötigen dafür eine solide, auf ihre Bedürfnisse zugeschnittene Baufinanzierung.
Die Auswahl der richtigen „Baufi“, wie die Finanzierung oft abgekürzt wird, will gut vorbereitet sein. Um das beste Angebot mit niedrigen Bauzinsen zu finden, ist in jedem Fall ein Baufinanzierung Vergleich zu empfehlen.
Die Kreditsumme bei einem Baudarlehen ist in der Regel weitaus höher als bei einem gewöhnlichen Konsumkredit, die Laufzeit erstreckt sich oft über Jahrzehnte. Drei wesentliche Punkte sind dabei zu beachten.
Zinsbindung: Käufer und Bank vereinbaren im Darlehensvertrag meist einen Zeitraum, über den der Kunde einen festgelegten Effektivzins bezahlt - in der Regel eine Periode von fünf bis 30 Jahren. Der Bauherr oder Immobilienkäufer macht sich für diesen Zeitraum unabhängig von der Zinsentwicklung. Nach einer Laufzeit von zehn Jahren haben Kreditnehmer aber immer das Recht, das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig und ohne zusätzliche Kosten zurückzuzahlen. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen inzwischen gesunken sind. Durch Umschuldung auf eine günstigere Anschlussfinanzierung kann der Kreditnehmer in dem Fall Geld sparen.
Zweckbindung: Bei einem Baudarlehen ist die Verwendung des geliehenen Geldes vorgegeben. Die Summe muss in der Regel für Bau oder Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks verwendet werden. Bei einigen Baukrediten darf der künftige Immobilienbesitzer anfallende Bau- oder Kaufnebenkosten nicht aus der Kreditsumme bezahlen.
Absicherung der Bank: Baufinanzierungen bedeuten wegen der hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten für die Bank ein höheres Risiko als andere Kredite. Aus diesem Grund und auch wegen gesetzlicher Vorgaben sichern sich die Institute ab, indem sie eine Grundschuld oder eine Hypothek auf dem Objekt eintragen. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, darf die Bank die Immobilie versteigern.
Die Nebenkosten machen beim Hauskauf einen nicht zu vernachlässigenden Anteil der Kosten aus – bis zu 15 Prozent. Diese Summe kann häufig nicht aus dem Hauskredit bezahlt werden, sondern muss durch das Eigenkapital gedeckt werden. Die Banken legen die Zweckbindung des Kreditbetrags nämlich zum Teil eng aus: Das Geld kann dann nur für die Immobilie an sich verwendet werden, nicht für weitere anfallende Ausgaben. Denn diese könnte die Bank nicht mehr zurückerhalten, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig würde – ihr verbliebe ein Blankoanteil, der nicht über den Objektwert gesichert ist. Zu den Nebenkosten gehören die je nach Bundesland unterschiedlich hohe Grunderwerbssteuer und Maklerprovision, außerdem Notarkosten und Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und weitere Posten. Bei einem Neubau müssen Sie zusätzlich an Kosten etwa für die Erschließung des Grundstücks denken.
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Anschlussfinanzierung sichern
Egal, ob Sie ein Haus bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen: Indem Sie sich eine Immobilie zulegen, treffen Sie eine Entscheidung fürs Leben. Dabei sind viele finanzielle Gegebenheiten zu beachten. Weiche Faktoren spielen aber letztlich ebenfalls eine große Rolle. Befassen Sie sich mit beiden Seiten: Bei der Berechnung, ob und wie viel Wohneigentum Sie sich leisten können, helfen Ihnen unsere Rechner weiter oben auf dieser Seite. Für die Aspekte rund um Ihre Lebensplanung haben wir einen Leitfaden zum Herunterladen zusammengestellt.
Ist die Entscheidung für Bau oder Kauf gefallen, erscheint das Vorhaben zunächst einmal komplex. Doch wenn Sie sich gut vorbereiten und strukturiert vorgehen, sollten Sie ohne größere Schwierigkeiten zum Abschluss Ihrer Baufinanzierung gelangen. Vor allem auf die fünf folgenden Punkte kommt es an.
Ist die Entscheidung für den Kauf oder Bau einer Immobilie gefallen, sind zunächst vor allem zwei Fragen zu beantworten:
Die klassische Form der Immobilienfinanzierung ist ein Annuitätendarlehen. Darunter versteht man einen Kredit mit gleichbleibenden monatlichen Raten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Mit einem Annuitätendarlehen der Bank kombinieren lassen sich unter Umständen etwa Kredite der staatlichen Förderbank KfW. Diese vergibt besonders zinsgünstige Darlehen zum Beispiel für Bau oder Kauf energieeffizienter Immobilien.
Der Vergleich mehrerer Anbieter hilft Ihnen, die besten Zinsen für Ihre Finanzierung zu bekommen. Wichtig dabei: Für eine realistische Gegenüberstellung müssen alle Parameter übereinstimmen.
Schon zum Erstellen eines verbindlichen Finanzierungsvorschlags benötigen Bank oder Vermittler Informationen zum Kaufobjekt und zu den Finanzen des Kreditnehmers. Interessenten sollten daher Nachweise über ihr Einkommen und Eigenkapital sowie Unterlagen zum Objekt frühzeitig zusammentragen.
Sondertilgungen sind außerplanmäßige Rückzahlungen, die über die vereinbarten monatlichen Tilgungsraten hinausgehen. Mit diesen Zusatzzahlungen kann der Hauskäufer die eigentlich vereinbarte Laufzeit der Baufinanzierung verkürzen und so auch die gesamten Kreditkosten reduzieren. Eine Sondertilgung ist besonders dann sinnvoll, wenn sich der finanzielle Spielraum des Baufinanzierers durch eine Gehaltserhöhung, ein Erbe oder die Auszahlung einer Versicherung merklich vergrößert. Die genauen Sondertilgungsbedingungen legt die Bank mit ihrem Kunden bereits bei Aufnahme der Immobilienfinanzierung fest.
Form eines Darlehens, das der Kreditnehmer über die Laufzeit in gleichbleibenden monatlichen Raten an die Bank zurückzahlt. Die Raten bestehen jeweils aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Über die Zeit wird der Anteil der Tilgung mehr während der Zinsanteil mit der zurückgehenden Restschuld sinkt.
Bei einer Baufinanzierung wird in der Regel ein bestimmter Zeitraum vereinbart, in dem der Zinssatz konstant bleibt. Die Sollzinsbindung wird meist für fünf bis 30 Jahre festgelegt. Der Kreditnehmer macht sich für diesen Zeitraum unabhängig von der Zinsentwicklung am Markt.
Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist meist noch nicht das gesamte Baudarlehen zurückgezahlt. Der Verbraucher schließt für die Restschuld einen neuen Kreditvertrag ab. Er kann die Baufinanzierung bei der bisherigen Bank weitertilgen (Prolongation) oder sie zu einer anderen Bank umschulden (Umschuldung).
Eine Art der Anschlussfinanzierung, bei der sich der Kreditnehmer schon vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Folgedarlehen zu günstigen Konditionen sichern kann. Verbraucher können dadurch in der Zukunft von aktuell günstigen Konditionen profitieren, müssen dafür in der Regel aber einen Zinsaufschlag bezahlen.
Sinken während der Sollzinsbindung die Zinsen, könnten für den Kreditnehmer der Ausstieg aus dem Vertrag und eine Umschuldung zu einem günstigeren Baudarlehen attraktiv sein. Bei einer Baufinanzierung ist die Bank nicht grundsätzlich zur Rücknahme des Darlehens während dieser Zeit verpflichtet. In bestimmten Fällen muss sie allerdings zustimmen. Das Kreditinstitut verlangt für die Ablösung dann in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Damit gleicht es die entgangenen Zinseinnahmen aus, die es für die Phase der Sollzinsbindung eingeplant hatte.
Eine Baufinanzierung erstreckt sich oft über bis zu 30 Jahre. In der Regel vereinbart der Kreditnehmer mit seiner Bank im Darlehensvertrag eine Zinsbindungsfrist von mehreren Jahren bis zu Jahrzehnten. Während dieser Zeitspanne ist der Zins festgeschrieben und von der Entwicklung am Markt abgekoppelt. Je nachdem, ob für die nächste Zeit eher mit einem Sinken oder einem Anstieg der Zinsen zu rechnen ist, lohnt sich für den Hauskäufer eine lange oder kurze Zinsbindung. Die Entscheidung über die Länge der Zinsbindungsfrist hängt auch davon ab, wie viel von der Kreditsumme der Kreditnehmer anfänglich tilgen kann und wie viel Sicherheit er sich wünscht. Ist das Darlehen nach Auslaufen der vereinbarten Sollzinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, schließt der Immobilienkäufer eine Anschlussfinanzierung ab - er hat dafür mehrere Möglichkeiten.
Bei einer Prolongation tilgt der Kreditnehmer sein Darlehen bei der anfänglichen Bank weiter. Diese muss ihm drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Angebot zur Fortführung der Hausfinanzierung vorlegen. Dieses Angebot sollte der Kunde genau prüfen. Zu diesem Zeitpunkt lohnt sich erneut ein Zinsvergleich. Denn nicht immer unterbreiten Banken langjährigen Kunden die besten Angebote.
Eine attraktive Alternative kann die Umschuldung des Darlehens zu einem anderen Anbieter sein. Hierbei sollte der Bauherr oder Käufer bedenken: Die Ersparnisse einer zinsgünstigeren Anschlussfinanzierung werden möglicherweise geschmälert durch die Kosten der Grundschuldabtretung. Meist rechnet sich der Wechsel zu einer neuen Bank jedoch.
Unbedingt kennen sollten Bauherren den §489 BGB. Bei einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren erlaubt er nach einer zehnjährigen Darlehenslaufzeit ab dem Zeitpunkt der Vollauszahlung die Umschuldung zu einer anderen Bank - und zwar, ohne dass das bisherige Institut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Rechtzeitig vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist sollten Kreditnehmer sich folglich auf jeden Fall mit einem Baufinanzierung Vergleich über unterschiedliche Angebote für die Anschlussfinanzierung informieren.
Bei der Suche nach der passenden Anschlussfinanzierung sollten Kreditnehmer auch ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Dieses Modell dient dazu, sich aktuell günstige Baufinanzierung Konditionen zu sichern. Ein Forward-Darlehen lässt sich teilweise bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist als Folgekredit abschließen. Die Sicherung der Konditionen für die Zukunft bezahlt der Kreditnehmer allerdings in der Regel mit einem Zinsaufschlag pro Monat bis zum Stichtag. Mit einem Baukreditrechner sollte der Darlehensnehmer das Forward-Darlehen daher genau durchrechnen.
Die Laufzeit ihrer Baufinanzierung bemisst sich stark danach, wie hoch Sie die anfängliche Tilgung ansetzen. Wählen Sie eine niedrige Rate, zahlen Sie das Baudarlehen über sehr lange Zeit zurück - womöglich bis ins Rentenalter. Setzen Sie die Tilgungshöhe daher nicht zu niedrig an. Klären Sie zudem mit der Bank vorab die Möglichkeit von Sondertilgungen für den Fall, dass Sie unvorhergesehen an einen höheren Geldbetrag wie eine Erbschaft oder auslaufende Anlagen gelangen - auf diese Weise können Bauherren und Hauskäufer die Kreditlaufzeit zusätzlich verkürzen.
Wer sich für Bau oder Kauf einer Immobilie entscheidet, muss auf Dauer auch mit Kosten für Instandhaltung und Sanierung rechnen. Die Spannbreite reicht vom Austausch eines alten oder defekten Heizkessels über den Einbau eines neuen Bades bis zur Reparatur oder Dämmung des Dachs.
Wer energieeffizient saniert, kann in vielen Fällen Unterstützung durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in Anspruch nehmen. Für Zuschüsse ist dabei das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zuständig. Staatlich geförderte Kredite vergibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu diesem Zweck.
Zwei Beispiele: Mit einer Dämmung lässt sich der Wärmeverlust durchs Dach verringern. Hausbesitzer können für die Wärmedämmung von Dachflächen und Geschossdecken Investitionszuschüsse vom BAFA (Einzelmaßnahme an Wohngebäuden BEG EM) oder zinsgünstige Kredite von der KfW (KfW-Förderprodukt 262) erhalten. Auch den Austausch einer ineffizienten Heizungsanlage unterstützt der Staat auf diese Weise. So können Wohneigentümer beispielsweise Heizungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien wie eine Wärmepumpe einbauen lassen oder auch Anlagen, die fossile Energieträger wie Öl und Gas mit Solarthermie kombinieren (Zuschuss als Einzelmaßnahme an Wohngebäuden BEG EM beim BAFA oder Kredite als KfW-Förderprodukt 262).
Mehr zu Einzelheiten, Kosten & BEG-Fördermöglichkeiten unterschiedlicher Sanierungsmaßnahmen haben wir für Sie auf einer Themenseite mit Infografik zusammengestellt.
weiterlesenDie Anfangstilgung bezeichnet den Anteil am Kreditbetrag, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Mit der Anfangstilgung bestimmen Sie, wie hoch die monatliche Rate Ihrer Baufinanzierung ist. Bei einer hohen Anfangstilgung zahlen Sie den Kredit schneller zurück und müssen dadurch weniger für die Zinsen ausgeben. Durch die höhere Rate bleibt Ihnen allerdings weniger Geld zur freien Verfügung. Die ideale Anfangstilgung hängt also von Ihrem persönlichen Budget und Ihren Bedürfnissen ab. In Zeiten niedriger Zinsen ist es außerdem meist empfehlenswert, eine möglichst hohe Anfangstilgung zu wählen.
Die Rate Ihrer Baufinanzierung sollte so gewählt sein, dass Sie sich diese auch über einen längeren Zeitraum hinweg jeden Monat bequem leisten können. Um den genauen Betrag zu berechnen, der Ihnen als Immobilienbesitzer für die Rate zu Verfügung steht, nutzen Sie einen Haushaltsrechner.
Mit der Wahl der Sollzinsbindung legen Sie fest, über welchen Zeitraum der Zins Ihrer Baufinanzierung vertraglich festgeschrieben wird. Je länger die Sollzinsbindung, desto niedriger die Restschuld, für die Sie nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung abschließen müssen. Eine lange Sollzinsbindung eignet sich also ganz besonders für sicherheitsbewusste Kreditnehmer. Bedenken Sie allerdings, dass die Zinsbindung auch ihren Preis hat. Je nach Dauer verlangt der Kreditgeber für diese Sicherheit oft einen Aufschlag von mehreren zehntel Prozentpunkten auf den Zinssatz.
Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie neben dem reinen Kaufpreis auch noch die Kaufnebenkosten bezahlen. Diese können sich auf eine Höhe von bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises belaufen. Häufig können Sie die Nebenkosten nicht über Ihren Baukredit finanzieren, sondern müssen diese aus vorhandenem Kapital bezahlen. Folgende Nebenkosten kommen bei einer Baufinanzierung auf Sie zu:
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) kann Sie bei der Finanzierung von Wohneigentum unterstützen. Mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm unterstützt die Förderbank beispielsweise den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum. Darüber hinaus bietet die KfW verschiedene Darlehen und Zuschüsse an, mit denen sie beispielsweise energieeffizientes Bauen und Sanieren oder altersgerechtes Umbauen unterstützt. Die Förderkredite der KfW schließen Sie gemeinsam mit Ihrer Baufinanzierung beim jeweiligen Kreditgeber ab. Daneben gibt es auf regionaler Ebene oft ebenfalls bestimmte Förderprogramme, über die Sie sich die zum Beispiel bei der Landesförderbank oder regionalen Versorgern informieren können.
In den meisten Fällen haben Darlehensnehmer ihren Baukredit am Ende der Sollzinsbindung nicht vollständig getilgt. Dann besteht nach Ende der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld. In diesem Fall schließen Sie eine Anschlussfinanzierung ab. Dabei haben Sie zwei Möglichkeiten: