Modernisierung und Sanierung von Immobilien:
Nutzen, Kosten, Finanzierung

Alles, was lediglich der Instandhaltung oder der optischen Verschönerung dient, ist keine Modernisierung. Neue Fliesen im Bad oder ein neuer Fußboden, neue Küchenfronten oder ähnliches gehört in den Bereich der Renovierung. Reparieren Sie ein defektes Fenster, streichen regelmäßig die Türen mit wetterfester Lasur oder erneuern den Fassadenputz, gilt dies als Sanierungsmaßnahme.

Der Zeitpunkt hängt von Zustand und Ausstattung einer Immobilie ab. Eine energetische Sanierung bietet sich an, wenn größere bauliche Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Wird zum Beispiel das Haus neu gedeckt, kann es gleichzeitig mit einer Solaranlage bestückt oder gedämmt werden.

Wenn Sie Ihr Haus oder eine Wohnung nach dem 1. Februar 2002 gekauft oder geerbt haben, haben Sie gesetzlich gesehen eine Modernisierungspflicht. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumswechsel müssen Sie die Immobilie auf einen energetisch aktuellen Stand bringen. Diese Regelung ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) § 47, Absatz 3 festgehalten.

Dazu genügt ein Blick in den Energieausweis der Immobilie. Diesen sollten Sie beim Kauf erhalten haben. Auch bei vermieteten Objekten muss ein Energieausweis vorgelegt werden können. Auf dem Energieausweis können Sie die Energieeffizienzklasse auf einer Skala von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht) ablesen.

Der Vermieter muss das geplante Vorhaben ankündigen. Dazu muss er mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich mitteilen, was gemacht werden soll, wann die Arbeiten beginnen und wie lange sie voraussichtlich dauern. Dazu muss er die erwartete Mieterhöhung und die eventuell neuen Betriebsnebenkosten nennen. Darüber hinaus muss das Schreiben enthalten, dass der Mieter das Recht hat, dem Vorhaben oder der Mieterhöhung zu widersprechen, wenn diese ihm oder Angehörigen seines Haushalts nicht zuzumuten sind.

Der Mieter muss eine geplante Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich dulden. Selbst wenn ihm die Maßnahme nicht gefällt, die Arbeiten für ihn unbequem oder aus seiner Sicht nicht nötig oder sogar nachteilig sind. Wenn der Vermieter zum Beispiel das Wohnzimmer verkleinert, um ein Gästebad einzubauen, fällt dies unter die Erhöhung des Gebrauchswerts. Diese Maßnahme muss der Mieter dulden, auch wenn er ein Gästebad nicht braucht.

Er kann innerhalb einer Frist bis Ende des Folgemonats, nachdem der Vermieter über das Bauvorhaben informiert hat, schriftlich mitteilen, wenn die Arbeiten oder die Mietanpassung für ihn eine sogenannte Härte bedeuten würden. Die Gründe dafür muss der Mieter dem Vermieter im selben Schreiben darlegen. Alternativ hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Im BGB ist dies definiert als etwas, das „auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist." Es wird unterschieden in Härte der geplanten Maßnahmen und finanzielle Härte.

• Härte der geplanten Maßnahmen: Was in der Praxis als Härte gilt, ist für jeden Fall zu entscheiden. Ein Beispiel ist der Austausch der Fenster im Winter, wenn der Mieter in diesem Zeitraum im Kalten sitzt. Oft führt der Einwand der Härte nur zu einem anderen Zeitpunkt der Umsetzung.
• Finanzielle Härte: Sie bezieht sich auf eine angekündigte Mieterhöhung. Der Vermieter darf Maßnahmen durchführen, auch wenn der Mieter von Anfang an vermeldet, dass er die Miete nach der Erhöhung nicht mehr zahlen kann.

Leider gibt der Gesetzgeber hier keine finanzielle Grenze vor. Ein Richtwert besagt, dass die Monatskaltmiete 30 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Je nach Stadt setzen Gerichte den Wert auch bei 40 Prozent an.

Wenn der Vermieter Maßnahmen umsetzt, die gesetzlich vorgeschrieben sind oder ein Objekt dem ortsüblichen Standard angleicht, haben Mieter grundsätzlich kein Recht, auf finanzielle Härte zu plädieren.