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Modernisierung von Haus oder Wohnung: Das müssen Sie wissen

Das Wichtigste zur Modernisierung

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung modernisieren möchten, sollten Sie sich im Vorfeld umfassend informieren. Angefangen von der gesetzlichen Definition einer Modernisierung und dem Unterschied zu Sanierung und Renovierung über mögliche Förderungen bis hin zum Ablauf. Vermieter müssen zudem weitere Aspekte beachten, um eine Modernisierung im vermieteten Objekt problemlos durchführen zu können. Wir haben für Sie die wichtigsten Punkte zusammengefasst.


Modernisierung, Sanierung, Renovierung:
Das sind die Unterschiede

Modernisierung

Eine Modernisierung umfasst nicht nur die Instandhaltungsarbeiten an einem Objekt, sondern erweiternde Maßnahmen, die es auf den – vor allem energetisch – neusten Stand bringen.

Sanierung

Unter den Begriff Sanierung fallen Arbeiten an einem Objekt, die dazu dienen, dieses instand zu halten und vor dem Verfall zu bewahren. Es werden Mängel behoben oder es wird ihnen vorgebeugt.

Renovierung

Bei einer Renovierung werden hauptsächlich oberflächliche beziehungsweise optische Mängel angepasst. Oft wird hier auch von Schönheitsreparaturen gesprochen.

Oft gehen die Maßnahmen fließend ineinander über und lassen sich nicht ganz eindeutig voneinander trennen. Wenn Sie zum Beispiel eine defekte Dusche reparieren und gleichzeitig ein wassersparendes System einbauen, haben Sie saniert und modernisiert. Ersetzen Sie die alten Kacheln gegen neue, haben Sie zusätzlich renoviert.

Modernisierung aus Sicht des Gesetzgebers

Was unter den Begriff Modernisierung aus rechtlicher Sicht fällt, ist in § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Dort heißt es:

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
    1. durch die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden,
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
    1. durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind,
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Beispiele für Modernisierungen

Maßnahmen zur Energieeinsparung

Vor allem seit regierungsseitig Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauchs beschlossen wurden, begegnet Immobilienbesitzern häufig der Begriff der energetischen Sanierung. Strenggenommen handelt es sich hier um Modernisierungsmaßnahmen, weil sie nicht nur der Instandhaltung dienen, sondern darüber hinaus einen nachhaltigen Zweck erfüllen. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Gebäudedämmung
  • Dachdämmung
  • Austausch der Heizung
  • Anschluss an Fernwärme
  • Einbau einer Solaranlage oder Wärmepumpe
  • neue energiesparende Fenster

Maßnahmen zur energetischen Modernisierung sind oft förderfähig.

Gebrauchswert erhöhen

Werden Maßnahmen umgesetzt, die zu einer Gebrauchswerterhöhung führen, also dafür sorgen, dass das Objekt zum Beispiel teurer vermietet werden könnte, fällt das ebenfalls unter Modernisierung. Die Bewertung, ob eine Maßnahme eine Erhöhung des Gebrauchswerts bringt, ist objektiv und richtet sich nach Vergleichsurteilen. Beispiele solcher Gebrauchswerterhöhungen oder Wohnwertverbesserungen sind:

  • Anbau eines Balkons
  • Einbau moderner Heizungsablesegeräte
  • Alters- oder behindertengerechte Umbaumaßnahmen
  • Bau eines Spielplatzes
  • Teilung eines Raums für ein zusätzliches Bad

Was zählt nicht zu Modernisierungsmaßnahmen?

Alles, was lediglich der Instandhaltung oder der optischen Verschönerung dient, ist keine Modernisierung. Neue Fliesen im Bad oder ein neuer Fußboden, die Verkleidung von Heizungsrohren, neue Küchenfronten oder ähnliches gehört in den Bereich der Renovierung. Reparieren Sie ein defektes Fenster, streichen regelmäßig die Türen mit wetterfester Lasur oder erneuern den Fassadenputz, gilt dies als Sanierung.

Wann sollte ich modernisieren?

Wenn es um die Sanierung einer Immobilie geht, hängt der Zeitpunkt vor allem von deren Zustand und Ausstattung ab. Oft wird die Erneuerung einer Hausfassade zum Beispiel nach etwa 20 Jahren fällig, ein Dach nach 40 bis 50 Jahren. Eine Modernisierung ist meistens im selben Zuge sinnvoll: Wird das Dach neu gedeckt, kann es gleichzeitig mit einer Solaranlage bestückt oder gedämmt werden.

Wenn Sie Ihr Haus oder eine Wohnung nach dem 1. Februar 2002 gekauft oder geerbt haben, haben Sie gesetzlich gesehen eine Modernisierungspflicht. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumswechsel müssen Sie die Immobilie auf einen energetisch aktuellen Stand bringen. Diese Regelung ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) § 47, Absatz 3 festgehalten.


Von Dach bis Keller:
Die Kosten einer Modernisierung

Die Kosten einer Modernisierung fallen je nach Vorhaben sehr individuell aus. Verwendete Materialien, Arbeitsleistung, aber auch eventuell nötige Rückbauten vor Beginn der eigentlichen Modernisierung beeinflussen die Gesamtkosten. Folgende Werte sind Richtwerte, die von Anbietern der jeweiligen Maßnahmen herausgegeben werden.

Quelle: eigene Recherche, Stand Oktober 2024
Maßnahme Kosten
1 Dämmung und Neueindeckung des Dachs 300 bis 500 € / qm
2 Installation einer Photovoltaik-Anlage 330 bis 600 € / qm
3 Ausbau des Dachgeschosses für zusätzlichen Wohnraum 900 bis 1.500 € / qm
4 Dämmung der Außenwände 30 bis 350 € / qm
5 Austausch der Fenster 400 bis 1.500 € / Fenster
6 Anbau eines Balkons 1.500 bis 4.500 € / qm
7 Anbau einer Garage 10.000 bis 30.000 €
8 Neue Heizungsanlage 5.000 bis 30.000 €

Ratenkredit oder Immobiliendarlehen:
So finanzieren Sie Ihre Modernisierung

Bei einer Modernisierung kommen schnell hohe Summen im fünf- bis sechsstelligen Bereich zusammen. Je nach Qualität der Materialien oder Umfang der Maßnahmen lässt sich die Finanzierung oft nicht vom Ersparten stemmen. Hier empfiehlt sich die Aufnahme eines Modernisierungskredits oder einer Immobilienfinanzierung. Beide Varianten bieten Ihnen einen besseren Zinssatz als ein herkömmlicher Verbraucherkredit.

Während für einen Modernisierungskredit oft nur der Nachweis des Immobilienbesitzes und eventuell Kostenvoranschläge für die geplanten Maßnahmen ausreichen, wird eine Immobilienfinanzierung zusätzlich per Grundschuld abgesichert. Dank dieser bewilligt die Bank deutlich höhere Summen als bei einem Modernisierungskredit und die Zinsen sind noch niedriger. Es lohnt sich, alle Optionen zu vergleichen und im Zweifel mit einem erfahrenen Baufinanzierungs- oder Kreditexperten zu sprechen, um das richtige Darlehen zu finden.


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Modernisierung im Mietobjekt:
Das müssen Sie wissen

Eine Modernisierung kann auch der Vermieter veranlassen. Welche Rechte und Pflichten sowohl dieser als auch der Mieter in diesem Fall haben, ist gesetzlich in den § 555c bis § 555f und § 559 bis § 559e des BGB festgehalten.


Checkliste Modernisierung:
Das sollten Sie bedenken

  1. Ob Sie Ihr Haus oder eine Wohnung modernisieren – zunächst sollten Sie sich einen Überblick über den Objektzustand verschaffen. Prüfen Sie vor allem auch die Verbrauchshöhen von Wasser, Heizenergie und Strom. Eventuell liegen hier Einsparmöglichkeiten, wenn Sie die alten Anlagen gegen moderne austauschen und somit auf den energetisch neusten Stand bringen.

  2. Erstellen Sie sich eine Übersicht über die Maßnahmen, die Sie vornehmen möchten und sortieren Sie diese nach Priorität. Vielleicht lohnt es sich zwei Dinge gleichzeitig zu erledigen, während ein anderer Teil zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden kann.

  3. Überlegen Sie sich genau, wann Sie welche Arbeiten durchführen oder durchführen lassen wollen. Wenn Sie eine Mietwohnung modernisieren, lohnt sich auch das Gespräch mit den Mietern. Sind diese vielleicht zu einem Zeitpunkt im Urlaub, lassen sich die Maßnahmen mit deren Zustimmung störungsfreier umsetzen. Halten Sie auch fest, wie lange die Umsetzung dauern würde und rechnen Sie Puffer ein, falls etwas dazwischenkommt.

  4. Holen Sie Kostenvoranschläge von verschiedenen Handwerkern ein und vergleichen Sie Dienstleitungspreise und Materialkosten. Bei einer Modernisierung kommen schnell hohe Summen zustande und der Vergleich kann sich lohnen. Achten Sie aber auch auf die Qualität, damit Sie nicht früher als geplant erneut Hand anlegen müssen.

  5. Ziehen Sie Förderungen in Betracht. Noch bevor Sie Handwerker verbindlich beauftragen, sollten Sie sich über mögliche Förderungen für Ihr Projekt informieren. Diese werden oftmals nur bewilligt, wenn zwar Kostenvoranschläge vorliegen, aber noch keine Arbeiten beauftragt wurden.

  6. Vergleichen Sie Finanzierungsangebote. Nicht nur bei Material und Handwerkern kann es preisliche Unterschiede geben, sondern auch bei der Finanzierung. Deshalb ist es wichtig, möglichst viele Angebote einzuholen und die Konditionen zu vergleichen. Je nach Höhe der errechneten Kosten und Vorhaben kann ein Modernisierungskredit, ein Kredit zur energetischen Sanierung oder eine Immobilienfinanzierung infrage kommen. Suchen Sie hier das kostenlose und unverbindliche Gespräch mit unseren CHECK24 Baufinanzierungs- oder Kreditexperten, die Ihnen eine optimale Lösung zusammenstellen.

  7. Wenn Sie Vermieter sind, informieren Sie Ihre Mieter über den Zeitraum und den Umfang der geplanten Maßnahmen. Zudem müssen Sie die voraussichtliche Mieterhöhung angeben. Die schriftliche Information an die Mieter muss drei Monate vor Beginn der Arbeiten erfolgen.

  8. Überprüfen Sie die laufenden Arbeiten. Sie sollten die Fortschritte der Umsetzung regelmäßig in Augenschein nehmen, denn sind die falschen Fliesen erst einmal an der Wand, Leitungen nicht korrekt verlegt oder andere Arbeiten nicht wie vorgesehen, entstehen unangenehme Auseinandersetzungen und meistens Mehrkosten.

  9. Nehmen Sie die Arbeiten ab. Wenn alles fertig ist, liegt es an Ihnen, die Richtigkeit der durchgeführten Maßnahmen zu bestätigen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, kann es sich lohnen, einen Gutachter oder einen Fachexperten hinzuzuziehen.

CHECK24 Tipp

Im Vorfeld beraten lassen

Vor allem, wenn Sie energetisch modernisieren möchten, sollte am Anfang des Vorhabens eine umfassende Beratung stehen. Energieberater sagen Ihnen, was getan werden sollte und ob Sie dafür Förderungen beantragen können. Oft setzt die Bewilligung einer Förderung sogar die Beratung voraus.


Fazit zur Modernisierung

Eine Modernisierung kann ein Haus oder eine Wohnung nachhaltig aufwerten. Sie kann Energiekosten einsparen, den Wohnkomfort verbessern und den Wert der Immobilie steigern. Da Modernisierungen finanziell und zeitlich meistens größere Projekte sind, ist es sinnvoll, gut überlegt an die Sache heranzugehen und sich einen genauen Plan zu machen. Im Zweifel lohnt es sich für Sie immer, entsprechende Experten hinzuzuziehen – ob es sich dabei um Fachleute für Energie handelt oder Spezialisten für die Finanzierung. Mit der entsprechenden Vorbereitung und Beratern an Ihrer Seite lässt sich eine Modernisierung gut umsetzen.



Anna N. Baumgart
Anna N. Baumgart (anb)
Online-Redakteurin Finanzen

Anna ist Journalistin für Hörfunk und seit vielen Jahren den interessantesten Inhalten und deren hörer- und leserfreundlichen Umsetzung auf der Spur. Seit 2023 schreibt sie bei CHECK24 verbrauchernah über die wichtigsten Produkte und Neuigkeiten aus der Finanzwelt.