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Die Tilgung ist die Rückzahlung eines Kredits oder Baudarlehens. Tilgungsanteil und Zinsanteil ergeben zusammen die monatliche Kreditrate. Der Kreditnehmer nimmt bei der Bank ein Darlehen auf und gleicht die Schuld aus, indem er sie tilgt, also zurückzahlt.
Die Bank verlangt dafür, dass sie das Geld zur Verfügung stellt, eine Gebühr, den Zins. Tilgungsanteil und Zinsanteil ergeben zusammen die monatliche Kreditrate.
Grundsätzlich werden zwei Arten unterschieden: die planmäßige und die außerplanmäßige Tilgung.
Die planmäßige Tilgung erfolgt auf Grundlage eines Tilgungsplans. Die Rückzahlung erfolgt in regelmäßigen Abständen und in einer festen Höhe.
Bei der außerplanmäßigen Tilgung hingegen handelt es sich um Zahlungen, zu denen der Kreditnehmer durch den Kreditvertrag nicht verpflichtet ist. Die Zahlungen richten sich nach der wirtschaftlichen Situation der Person.
Annuitätentilgung: Der Darlehensnehmer zahlt gleichbleibende Monatsraten, innerhalb dieser sich mit zunehmender Laufzeit der Zins- und Tilgungsanteil verschiebt. Die Rückzahlungsbeträge steigen, wodurch die Zinsbeträge fallen.
Ratentilgung: Der Darlehensnehmer zahlt monatlich einen festen Tilgungsbetrag zuzüglich Zinsen. Der Tilgungsanteil bleibt konstant, die Zinsbeträge sinken.
Endfällige Tilgung: Der Darlehensnehmer zahlt den Kredit am Fälligkeitstag in einer Summe zurück. Während der gesamten Laufzeit findet keine Tilgung statt, die monatlichen Raten bestehen nur aus Zinsbeträgen.
Sondertilgung: Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Tilgungsleistung. Dadurch verringern sich Restschuld und Zinsen. Diese Option wird zusätzlich zur planmäßigen Tilgung vereinbart.
Vorzeitige Tilgung: Eine vorzeitige Ablösung des Kredits ist durch das gesetzliche Kündigungsrecht gem. § 489 BGB nach einer Vertragslaufzeit von 10 Jahren möglich und zählt zur außerplanmäßigen Tilgung. Kosten fallen in diesem Falle nicht an. Möchten Sie das Darlehen vor Ablauf der 10-Jahre-Frist zurückzahlen, müssen Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.
Tilgungssatzänderung: Viele Banken erlauben einen Tilgungssatzwechsel. Diese Option muss im Darlehensvertrag vereinbart sein. Ändert sich Ihre Einkommenssituation, lässt sich dadurch der Tilgungssatz erhöhen oder verringern.
Sollten Sie widererwarten in finanzielle Schwierigkeiten geraten empfiehlt es sich, Ihre Bank um eine Tilgungsaussetzung für einen bestimmten Zeitraum zu bitten. Dadurch zahlen Sie in dieser Zeit nur noch die Zinsen für den Kredit.
Die Höhe des Tilgungssatzes hängt wesentlich von der individuellen Zahlungsfähigkeit ab. Mit einer hohen Tilgung zahlen Sie den Kredit schneller zurück als mit einer Niedrigen. Es erhöht sich dadurch aber auch die monatliche Rate.
Wählen Sie die Höhe der Tilgung beziehungsweise der monatlichen Rate so, dass Sie sich diese auch dauerhaft leisten können. Bleiben Sie bei der Beurteilung Ihrer finanziellen Mittel realistisch und übernehmen Sie sich durch die Immobilienfinanzierung nicht. Bei Beantwortung der Frage, welche monatliche Rate Ihnen für die Finanzierung zur Verfügung steht, kann Ihnen der Haushaltsrechner oder Budgetrechner behilflich sein.
Wählen Sie, insofern es Ihr Budget zulässt, einen hohen Tilgungssatz und eine lange Zinsbindung, wenn sich die Zinsen für die Baufinanzierung bei Aufnahme des Kredits auf einem niedrigen Niveau befinden. So zahlen Sie einen größtmöglichen Teil des Darlehens zu günstigen Konditionen zurück.
Für die Berechnung wird ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro, eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren und einen Sollzinssatz von 4 % p.a. zugrunde gelegt. Die Tilgungssätze variieren zwischen 1 %, 2 %, 3 % und 4 %.
| Monatliche Rate |
Restschuld nach 10 Jahren
(Ende Zinsbindung) |
Zinszahlungen kumuliert nach 10 Jahren
(Ende Zinsbindung) |
|
|---|---|---|---|
| Tilgungssatz 1 % | 833 € | 175.457 € | 76.080 € |
| Tilgungssatz 2 % | 1.000 € | 150.917 € | 71.539 € |
| Tilgungssatz 3 % | 1.167 € | 126.375 € | 66.997 € |
| Tilgungssatz 4 % | 1.333 € | 101.832 € | 62.456 € |
Gegenüberstellung der Ergebnisse der Berechnung mit Tilgungssätzen von 1 % und 4 %:
Anfänglicher Tilgungssatz von 1 %:
Die monatliche Belastung in Höhe von 833 Euro liegt weit unter der Rate für ein Darlehen mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 4 %. Die Zinskosten jedoch, die bis zum Ende der Zinsbindungsfrist zu leisten sind, fallen mit insgesamt 76.080 Euro deutlich höher aus. Sie zahlen somit für das Darlehen innerhalb der 10-jährigen Zinsbindungsfrist bereits 13.624 Euro mehr. Außerdem liegt die Restschuld nach 10 Jahren noch bei 175.457 Euro.
Anfänglicher Tilgungssatz von 4 %:
Hier liegt die monatliche Belastung mit 1.333 Euro über der Belastung im Vergleich zur Rate mit 1 %-igem Tilgungsanteil. Die aufsummierten Zinszahlungen sind mit 62.456 Euro wesentlich niedriger und die verbleibende Restschuld von 101.832 Euro liegt sogar 73.625 Euro unter der Restschuld des Darlehens mit einem Tilgungssatz von 1 %.
Berechnen Sie, ob Kaufen oder Mieten für Sie langfristig günstiger ist.
Ermitteln Sie, wie viel Geld Ihnen monatlich für eine Finanzierung zur Verfügung steht.
Berechnen Sie die Kosten beim Notar für Eintragung, Abtretung oder Löschung der Grundschuld.
Erhalten Sie eine erste Einschätzung zum möglichen Effektiv- und Sollzins Ihrer Finanzierung.
Finden Sie heraus, welche Rate Sie sich für Ihre Immobilie leisten können.
Damit Ihre Baufinanzierung während der Laufzeit nicht ins Wanken gerät, sollten Sie Ihr verfügbares Budget realistisch planen, alle wichtigen Kosten im Blick haben und sich über verfügbare Fördermittel informieren.
Wie viel Rate kann ich mir überhaupt leisten? Am Anfang jeder Immobilienfinanzierung steht ein sorgfältiger und gründlicher Kassensturz. Lässt der monatliche Spielraum lediglich eine niedrige Rate zu, ist die anfängliche Belastung zwar gering, birgt aber die Gefahr einer hohen Restschuld, die nach Ablauf der Sollzinsbindung zu einem unbekannten Zinsniveau neu finanziert werden muss.
Vergessen Sie bei der Kalkulation Ihrer Rate nicht, dass auf Sie als angehender Eigenheimbesitzer Kosten zukommen, die Sie bislang gar nicht oder nur indirekt über die Miete bezahlen mussten. Dazu zählen beispielsweise Reparaturen, Gebäudeversicherung oder das monatliche Hausgeld für die Eigentümergemeinschaft. Beachten Sie auch, dass sich Ihre finanziellen Möglichkeiten während der Laufzeit eines Darlehens ändern können. Kalkulieren Sie einen finanziellen Spielraum ein.
Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Anbieter und holen Sie mehrere Angebote ein. Hierbei hilft Ihnen der CHECK24 Baufinanzierung Vergleich. Die verschiedenen Finanzierungsoptionen werden im Anschluss in einer persönlichen Beratung mit einem Baufinanzierungsexperten besprochen.
Bund und Länder bieten beim Kauf oder Bau von Eigenheim eine Vielzahl an Fördermitteln an. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hält verschiedene Förderprogramme bereit und unterstützt durch zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse unter anderem den Einbau von Photovoltaik- und Solaranlagen. Des Weiteren gibt es von staatlicher Seite her noch Wohn-Riester, Arbeitnehmer-Sparzulage und Wohnungsbauprämie. Darüber hinaus stellen einige Bundesländer auch eigene Unterstützungsmöglichkeiten zur Verfügung. Prüfen Sie, welche Förderprogramme für Sie infrage kommen.
Wir empfehlen Ihnen, bei Fragen zur Finanzierung immer einen Experten hinzuzuziehen, der Sie umfassend persönlich berät. Nur so können Sie sich sicher sein, keinen wichtigen Aspekt bei Ihrer Baufinanzierung zu übersehen und eine perfekte auf Sie zugeschnittene Lösung zu erhalten.
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