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Tilgungsrechner: Auf die richtige Rate kommt es an

Das Wichtigste zum Tilgungsrechner

  • Unser kostenloser Tilgungsrechner ermöglicht Ihnen bereits vor Aufnahme der gewünschten Baufinanzierung einen Überblick über Ihren möglichen Tilgungsplan.
  • Geben Sie Ihre Wunschdaten zum Darlehen ein. Sie können Sich verschiedene Varianten berechnen lassen und diese vergleichen.
  • Der Tilgungsrechner dient als erste Orientierung. Die tatsächlichen Konditionen Ihrer Baufinanzierung können Sie im nächsten Schritt unverbindlich und kostenfrei über CHECK24 bei unseren Baufinanzierungsexperten einholen.


Tilgungsrechner

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Häufige Fragen zum Tilgungsrechner

Wann verwende ich einen Tilgungsrechner?

Wenn Sie planen, einen Baufinanzierungskredit aufzunehmen, hilft Ihnen ein Tilgungsrechner, den für Sie optimalen Tilgungsplan zu erstellen. Sie sehen auf einen Blick, wann Ihre Immobilie vollständig abbezahlt ist. Er zeigt auf, welche Kosten auf Sie zukommen, wie hoch Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist ist und wie sich Sondertilgungen auf Ihre Finanzierung auswirken.

Wie funktioniert der Tilgungsrechner?

Sie geben die Eckdaten zum Darlehen wie Darlehensbetrag, Auszahlungstermin, Sollzinsbindung und Sollzinssatz zuzüglich Angaben zur Rückzahlung des Darlehens wie Tilgungssatz oder Ratenhöhe und Sondertilgung an. Der Rechner erstellt darauf Ihren individuellen Tilgungsplan. Dieser beinhaltet die Höhe der monatlichen Rate, der Tilgung, der Zinsen und der Restschuld. Der Tilgungsplan wird bis zur Komplett-Rückzahlung angezeigt.

Was muss ich bei der Restschuld beachten?

Beachten Sie, dass die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist zwar exakt berechenbar ist, Sie die Höhe des Sollzinssatzes für eine Anschlussfinanzierung jedoch nicht vorhersehen können. Deshalb empfiehlt es sich, die Restschuld so gering wie möglich zu halten. Dies lässt sich durch eine möglichst hohe Anfangstilgung und Sondertilgungen erreichen. Positiv wirkt sich ebenfalls eine Erhöhung des Tilgungssatzes während der Zinsbindungsfrist aus.


7 Basisinformationen:
Das kleine Einmaleins zur Tilgung

  1. Was versteht man unter Tilgung?

    Die Tilgung ist die Rückzahlung eines Kredits oder Baudarlehens. Tilgungsanteil und Zinsanteil ergeben zusammen die monatliche Kreditrate. Der Kreditnehmer nimmt bei der Bank ein Darlehen auf und gleicht die Schuld aus, indem er sie tilgt, also zurückzahlt.

    Die Bank verlangt dafür, dass sie das Geld zur Verfügung stellt, eine Gebühr, den Zins. Tilgungsanteil und Zinsanteil ergeben zusammen die monatliche Kreditrate.

  2. Welche Arten von Tilgungen gibt es?

    Grundsätzlich werden zwei Arten unterschieden: die planmäßige und die außerplanmäßige Tilgung.

    Die planmäßige Tilgung erfolgt auf Grundlage eines Tilgungsplans. Die Rückzahlung erfolgt in regelmäßigen Abständen und in einer festen Höhe.

    Bei der außerplanmäßigen Tilgung hingegen handelt es sich um Zahlungen, zu denen der Kreditnehmer durch den Kreditvertrag nicht verpflichtet ist. Die Zahlungen richten sich nach der wirtschaftlichen Situation der Person.

  3. Welche Formen der planmäßigen Tilgung gibt es?

    Annuitätentilgung: Der Darlehensnehmer zahlt gleichbleibende Monatsraten, innerhalb dieser sich mit zunehmender Laufzeit der Zins- und Tilgungsanteil verschiebt. Die Rückzahlungsbeträge steigen, wodurch die Zinsbeträge fallen.

    Ratentilgung: Der Darlehensnehmer zahlt monatlich einen festen Tilgungsbetrag zuzüglich Zinsen. Der Tilgungsanteil bleibt konstant, die Zinsbeträge sinken.

    Endfällige Tilgung: Der Darlehensnehmer zahlt den Kredit am Fälligkeitstag in einer Summe zurück. Während der gesamten Laufzeit findet keine Tilgung statt, die monatlichen Raten bestehen nur aus Zinsbeträgen.

  4. Welche weiteren Möglichkeiten gibt es?

    Sondertilgung: Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Tilgungsleistung. Dadurch verringern sich Restschuld und Zinsen. Diese Option wird zusätzlich zur planmäßigen Tilgung vereinbart.

    Vorzeitige Tilgung: Eine vorzeitige Ablösung des Kredits ist durch das gesetzliche Kündigungsrecht gem. § 489 BGB nach einer Vertragslaufzeit von 10 Jahren möglich und zählt zur außerplanmäßigen Tilgung. Kosten fallen in diesem Falle nicht an. Möchten Sie das Darlehen vor Ablauf der 10-Jahre-Frist zurückzahlen, müssen Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

    Tilgungssatzänderung: Viele Banken erlauben einen Tilgungssatzwechsel. Diese Option muss im Darlehensvertrag vereinbart sein. Ändert sich Ihre Einkommenssituation, lässt sich dadurch der Tilgungssatz erhöhen oder verringern.

  5. Kann ich die monatliche Tilgungsrate aussetzen?

    Sollten Sie widererwarten in finanzielle Schwierigkeiten geraten empfiehlt es sich, Ihre Bank um eine Tilgungsaussetzung für einen bestimmten Zeitraum zu bitten. Dadurch zahlen Sie in dieser Zeit nur noch die Zinsen für den Kredit.

  6. Wähle ich einen hohen oder einen niedrigen Tilgungssatz?

    Die Höhe des Tilgungssatzes hängt wesentlich von der individuellen Zahlungsfähigkeit ab. Mit einer hohen Tilgung zahlen Sie den Kredit schneller zurück als mit einer Niedrigen. Es erhöht sich dadurch aber auch die monatliche Rate.

  7. Welche Tilgungsrate kann ich mir leisten?

    Wählen Sie die Höhe der Tilgung beziehungsweise der monatlichen Rate so, dass Sie sich diese auch dauerhaft leisten können. Bleiben Sie bei der Beurteilung Ihrer finanziellen Mittel realistisch und übernehmen Sie sich durch die Immobilienfinanzierung nicht. Bei Beantwortung der Frage, welche monatliche Rate Ihnen für die Finanzierung zur Verfügung steht, kann Ihnen der Haushaltsrechner oder Budgetrechner behilflich sein.

  8. Wählen Sie, insofern es Ihr Budget zulässt, einen hohen Tilgungssatz und eine lange Zinsbindung, wenn sich die Zinsen für die Baufinanzierung bei Aufnahme des Kredits auf einem niedrigen Niveau befinden. So zahlen Sie einen größtmöglichen Teil des Darlehens zu günstigen Konditionen zurück.


Ein Rechenbeispiel:
So beeinflusst der Tilgungssatz die Kosten Ihres Darlehens

Für die Berechnung wird ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro, eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren und einen Sollzinssatz von 4 % p.a. zugrunde gelegt. Die Tilgungssätze variieren zwischen 1 %, 2 %, 3 % und 4 %.

Monatliche Rate

Restschuld nach 10 Jahren
(Ende Zinsbindung)

Zinszahlungen kumuliert nach 10 Jahren
(Ende Zinsbindung)

Tilgungssatz 1 %

833 €

175.457 €

76.080 €

Tilgungssatz 2 %

1.000 €

150.917 €

71.539 €

Tilgungssatz 3 %

1.167 €

126.375 €

66.997 €

Tilgungssatz 4 %

1.333 €

101.832 €

62.456 €

Gegenüberstellung der Ergebnisse der Berechnung mit Tilgungssätzen von 1 % und 4 %:

Anfänglicher Tilgungssatz von 1 %:

Die monatliche Belastung in Höhe von 833 Euro liegt weit unter der Rate für ein Darlehen mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 4 %. Die Zinskosten jedoch, die bis zum Ende der Zinsbindungsfrist zu leisten sind, fallen mit insgesamt 76.080 Euro deutlich höher aus. Sie zahlen somit für das Darlehen innerhalb der 10-jährigen Zinsbindungsfrist bereits 13.624 Euro mehr. Außerdem liegt die Restschuld nach 10 Jahren noch bei 175.457 Euro.

Anfänglicher Tilgungssatz von 4 %:

Hier liegt die monatliche Belastung mit 1.333 Euro über der Belastung im Vergleich zur Rate mit 1 %-igem Tilgungsanteil. Die aufsummierten Zinszahlungen sind mit 62.456 Euro wesentlich niedriger und die verbleibende Restschuld von 101.832 Euro liegt sogar 73.625 Euro unter der Restschuld des Darlehens mit einem Tilgungssatz von 1 %.


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5 weiterführende Tipps!
Das sollten Sie bei Ihrer Baufinanzierung beachten

Damit Ihre Baufinanzierung während der Laufzeit nicht ins Wanken gerät, sollten Sie Ihr verfügbares Budget realistisch planen, alle wichtigen Kosten im Blick haben und sich über verfügbare Fördermittel informieren.

  1. Die richtige Rate für die Baufinanzierung wählen

    Wie viel Rate kann ich mir überhaupt leisten? Am Anfang jeder Immobilienfinanzierung steht ein sorgfältiger und gründlicher Kassensturz. Lässt der monatliche Spielraum lediglich eine niedrige Rate zu, ist die anfängliche Belastung zwar gering, birgt aber die Gefahr einer hohen Restschuld, die nach Ablauf der Sollzinsbindung zu einem unbekannten Zinsniveau neu finanziert werden muss.

  2. Budget realistisch berechnen

    Vergessen Sie bei der Kalkulation Ihrer Rate nicht, dass auf Sie als angehender Eigenheimbesitzer Kosten zukommen, die Sie bislang gar nicht oder nur indirekt über die Miete bezahlen mussten. Dazu zählen beispielsweise Reparaturen, Gebäudeversicherung oder das monatliche Hausgeld für die Eigentümergemeinschaft. Beachten Sie auch, dass sich Ihre finanziellen Möglichkeiten während der Laufzeit eines Darlehens ändern können. Kalkulieren Sie einen finanziellen Spielraum ein.

  3. Zinssätze vergleichen und richtige Sollzinsbindung wählen

    Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Anbieter und holen Sie mehrere Angebote ein. Hierbei hilft Ihnen der CHECK24 Baufinanzierung Vergleich. Die verschiedenen Finanzierungsoptionen werden im Anschluss in einer persönlichen Beratung mit einem Baufinanzierungsexperten besprochen.

  4. Fördermöglichkeiten prüfen

    Bund und Länder bieten beim Kauf oder Bau von Eigenheim eine Vielzahl an Fördermitteln an. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hält verschiedene Förderprogramme bereit und unterstützt durch zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse unter anderem den Einbau von Photovoltaik- und Solaranlagen. Des Weiteren gibt es von staatlicher Seite her noch Wohn-Riester, Arbeitnehmer-Sparzulage und Wohnungsbauprämie. Darüber hinaus stellen einige Bundesländer auch eigene Unterstützungsmöglichkeiten zur Verfügung. Prüfen Sie, welche Förderprogramme für Sie infrage kommen.

  5. Beratung in Anspruch nehmen

    Wir empfehlen Ihnen, bei Fragen zur Finanzierung immer einen Experten hinzuzuziehen, der Sie umfassend persönlich berät. Nur so können Sie sich sicher sein, keinen wichtigen Aspekt bei Ihrer Baufinanzierung zu übersehen und eine perfekte auf Sie zugeschnittene Lösung zu erhalten.


Baufinanzierungsexperten

Unsere Baufinanzierungsexperten stehen deutschlandweit an Ihrer Seite

Verlauf der Zinsentwicklung

Persönlicher Ansprechpartner

Vom Vergleich bis zur Vertragsunterschrift können Sie sich stets auf Ihren persönlichen Baufinanzierungsexperten verlassen.

Zertifizierte Qualität

Profitieren Sie vom fundierten Expertenwissen Ihres Beraters: Jeder CHECK24-Baufinanzierungsexperte ist von der IHK zertifiziert und verfügt über einschlägige Erfahrung.

Objektive Beratung

Gemeinsam mit Ihrem Baufinanzierungsexperten finden Sie die optimale Finanzierung für Ihr Vorhaben bei einem von über 550 Anbietern – auf Ihre Situation zugeschnitten.

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Anna N. Baumgart
Anna N. Baumgart (anb)
Online-Redakteurin Finanzen

Anna ist Journalistin für Hörfunk und seit vielen Jahren den interessantesten Inhalten und deren hörer- und leserfreundlichen Umsetzung auf der Spur. Seit 2023 schreibt sie bei CHECK24 verbrauchernah über die wichtigsten Produkte und Neuigkeiten aus der Finanzwelt.