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Tilgungsrechner: Auf die richtige Rate kommt es an

Das Wichtigste zum Tilgungsrechner


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Häufige Fragen zum Tilgungsrechner

CHECK24 Tipp

Die richtige Tilgungsrate finden

Mit dem Tilgungsrechner finden Sie den richtigen Tilgungssatz: Berechnen Sie die Rückzahlung des Darlehens anhand der gewünschten Rate im Monat. Der Tilgungsrechner zeigt Ihnen, welcher anfängliche Tilgungssatz nötig wäre, um Ihr Monatsbudget weder zu unter- noch zu überschreiten.


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Das kleine Einmaleins der Tilgung

Was versteht man unter Tilgung?

Unter Tilgung versteht man die Rückzahlung eines Kredits oder Baudarlehens. Die anfängliche Tilgung wird in Prozent angegeben und besagt, wie viel Sie im ersten Jahr vom Darlehen an die Bank zurückzahlen. Zum Tilgungsanteil kommt immer ein Zinsanteil hinzu, denn das Kreditinstitut verlangt für die Bereitstellung der Kreditsumme eine Gebühr in Form von Zinsen. Grundsätzlich kann zwischen planmäßiger und außerplanmäßiger Tilgung unterschieden werden.

Planmäßige Tilgung

Annuitätentilgung

Ein Annuitätendarlehen ist das übliche Darlehen für eine Baufinanzierung und zeichnet sich durch monatlich gleichbleibende Raten aus. Die Raten setzen sich aus je einem Anteil an Zinsen und Tilgung zusammen. Im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil an und der Zinsanteil sinkt, da er immer nur auf die Restschuld fällig wird.

Infografik zur gleichbleibenden Ratenhöhe bei der Annuitätentilgung
Infografik zum gleichbleibenden Tilgungsanteil bei der Ratentilgung

Ratentilgung

Bei einer Ratentilgung zahlen Sie monatlich immer denselben Tilgungsanteil. Die Zinsen werden anhand der Restschuld dazu gerechnet. So sinken die Monatsraten im Verlauf der Rückzahlung. Diese Tilgungsform kommt im Privatbereich allerdings kaum vor.

endfällige Tilgung

Bei einer endfälligen Tilgung zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen. Das Darlehen tilgen Sie dann am Ende in einer Summe. Die monatlichen Zahlungen sind zwar gering, aber die finale Einmalzahlung dafür sehr hoch. Die endfällige Tilgung kommt häufiger in Verbindung mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung zum Tragen: Der Darlehensnehmer spart die benötigte Summe während der Laufzeit mit dem entsprechenden Vertrag an und löst damit das Darlehen bei Fälligkeit ab.

Infografik zur endfälligen Tilgung mit gleichbleibendem Zinsanteil und Tilgung in einer Summe

Kann ich die monatliche Tilgungsrate aussetzen?

Normalerweise ist das nicht möglich. Gerät der Darlehensnehmer in Zahlungsschwierigkeit, greifen allerdings sogenannte Härtefallregelungen. In solchen Ausnahmen kann die Bank einer Tilgungsaussetzung zustimmen, muss sie aber nicht. Hier hilft die frühzeitige Kommunikation mit dem kreditgebenden Institut, um eine gemeinsame Lösung zu finden. Die Zinsen auf die Restschuld werden im Fall einer Tilgungsaussetzung trotzdem fällig.

Außerplanmäßige Tilgung

Sondertilgung

Zusätzliches Geld, wie Bonuszahlungen oder Geld aus einer Erbschaft, können Sie als Sondertilgung nutzen. Sie zahlen den Betrag zusätzlich zur monatlichen Rate und senken so die Restschuld. Damit werden Sie schneller schuldenfrei und die Zinskosten fallen geringer aus. Die Höhe und Häufigkeit von Sondertilgungen muss bei Aufnahme der Baufinanzierung mit der Bank vertraglich festgehalten werden.

Infografik zur Sondertilgung beim Annuitätendarlehen
Infografik zur vorzeitigen Gesamttilgung beim Annuitätendarlehen

vorzeitige Gesamttilgung

Eine vorzeitige Ablösung oder Umschuldung des Immobilienkredits ist zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Kreditbetrags möglich – auch, wenn Ihre Sollzinsbindung länger läuft. Das regelt § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In diesem Fall darf die Bank keine Strafgebühren verlangen. Ansonsten ist eine vorzeitige Gesamttilgung vor Ablauf der Sollzinsbindung nur in Ausnahmefällen bei berechtigtem Interesse möglich. Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.


Rechenbeispiel: So beeinflusst der Tilgungssatz die Kosten Ihres Darlehens

Für die Berechnung wird ein Darlehensbetrag in Höhe von 300.000 Euro mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren und einem Sollzinssatz von drei Prozent zugrunde gelegt.

Monatsrate

Restschuld nach Zinsbindung

Kumulierte Zinszahlungen nach Zinsbindung

anfänglicher Tilgungssatz 2 %

1.250 €

230.802 €

80.302 €

anfänglicher Tilgungssatz 3 %

1.500 €

196.203 €

75.453 €

anfänglicher Tilgungssatz 4 %

1.750 €

161.605 €

70.605 €

In dieser Beispielrechnung sind Ihre Zinskosten mit einem anfänglichen Tilgungssatz von vier Prozent um 9.697 Euro geringer als mit einem anfänglichem Tilgungssatz von zwei Prozent. Gleichzeitig zahlen Sie eine um 500 Euro höhere monatliche Rate.

CHECK24 Hinweis

Im Tilgungsrechner Zinskosten berechnen

Nicht nur die Tilgung nimmt Einfluss auf die Kosten Ihres Darlehens, sondern vor allem auch die Zinssätze, die Banken für einen Hauskredit vergeben. Geben Sie im Tilgungsrechner verschiedene Sollzinssätze an, sehen Sie, wie sich die Kosten verändern. Um ein Immobiliendarlehen mit möglichst geringem Zinssatz abzuschließen, sollten Sie so viele Angebote wie möglich vergleichen.

Banken verlangen in der Regel eine Mindesttilgung von einem Prozent. Auch im Tilgungsrechner müssen Sie mindestens ein Prozent anfängliche Tilgung angeben, um Ihren Tilgungsplan zu berechnen.

In Zeiten niedriger Zinsen ist eine höhere Tilgung sinnvoll, um das Baufinanzierungsdarlehen schneller zurückzuzahlen und die Zinskosten gering zu halten. Sind die Zinssätze hoch, kann eine niedrige Tilgung dafür sorgen, dass Sie sich die Baufinanzierung trotzdem leisten können. Grundsätzlich muss der Tilgungssatz zu Ihrem Budget passen, denn mit einer höheren Tilgung steigt auch die monatliche Rate.

CHECK24 Tipp

Baufinanzierung absichern

Unerwartete Situationen können immer eintreffen. Anstatt in Notsituationen mit der Bank über eine Senkung des Tilgungssatzes zu verhandeln, um sich die monatlichen Raten noch leisten zu können, können Sie Ihre Baufinanzierung gegen unverschuldete Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit, Krebs oder Tod absichern. Fragen Sie Ihren Baufinanzierungsexperten nach dem CHECK24 BaufiSchutz.


Mit passendem Tilgungssatz Restschuld senken

Wovon hängt die Höhe der Restschuld ab?

Die Restschuld hängt davon ab, wie schnell Sie Ihr Darlehen tilgen. Umso höher Sie den anfänglichen Tilgungssatz wählen, umso schneller sinkt die Restschuld. Dieser Effekt sorgt für niedrigere Gesamtkosten, denn die fälligen Zinsen werden immer nur auf die Restschuld berechnet. Auch das Darlehen, dass Sie für die Anschlussfinanzierung aufnehmen müssen, fällt entsprechend niedriger aus.

Restschuld über Forward-Darlehen absichern

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich einen bestimmten Zinssatz bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen voraussichtlich steigen werden. Entsprechend sinnvoll ist es, auch während der Sollzinsbindung die Marktzinsen im Blick zu behalten. Ein Forward-Darlehen können Sie bei der bisherigen Bank oder einer anderen abschließen. In der Regel zahlen Sie für die Sicherung des Zinses einen monatlichen Aufschlag.


Weitere Rechner für Ihre Baufinanzierung


Weiterführende Tipps für Ihre Baufinanzierung

  1. Budget realistisch berechnen

    Um das Budget zu errechnen, dass Ihnen monatlich zur Verfügung steht, stellen Sie Ihre Ausgaben und Einnahmen in einer Haushaltsrechnung gegenüber. Bedenken Sie zudem mögliche Folgekosten wie Reparaturen, Versicherungen oder Hausgeld. Kalkulieren Sie so, dass Ihnen immer ein gewisser finanzieller Spielraum für ungeplante Situationen bleibt.
  2. Zinssätze vergleichen

    Ihre Hausbank bietet vielleicht nicht das beste Angebot an. Gerade weil schon wenige Prozentpunkte bei einer Baufinanzierung für einen großen Kostenunterschied sorgen, sollten Sie so viele Angebote wie möglich miteinander vergleichen. Achten Sie dabei auf die Zinssätze, aber auch auf weitere Optionen, die Ihnen persönlich wichtig sind.
  3. Fördermöglichkeiten prüfen

    Der Staat unterstützt beim Kauf oder Bau eines Eigenheims mit zahlreichen Förderungen. Das können zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sein oder Förderprogramme wie Arbeitnehmersparzulage oder Wohnungsbauprämien. Zusätzlich bieten auch Bundesländer und Gemeinden unterschiedliche Förderungen an. Prüfen Sie vor Abschluss Ihrer Baufinanzierung, ob eine Förderung für Sie in Frage kommt.
  4. Beratung in Anspruch nehmen

    Bei einer Baufinanzierung gibt es viele Punkte zu beachten. Deshalb sollten Sie sich gut beraten lassen. Beim Baufinanzierungsvergleich über CHECK24 steht Ihnen ein Experte von Anfang an bis zum Abschluss kostenlos beratend zur Seite. Er findet nicht nur gemeinsam mit Ihnen die optimale Finanzierung für Ihre Bedürfnisse, sondern prüft zudem für Sie die benötigten Unterlagen. Auch zu Fragen bezüglich Fördermöglichkeiten kann er Ihnen weiterhelfen.

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Anna N. Baumgart
Anna N. Baumgart (anb)
Online-Redakteurin Finanzen

Anna ist Journalistin für Hörfunk und seit vielen Jahren den interessantesten Inhalten und deren hörer- und leserfreundlichen Umsetzung auf der Spur. Seit 2023 schreibt sie bei CHECK24 verbrauchernah über die wichtigsten Produkte und Neuigkeiten aus der Finanzwelt.


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