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Immobilienkredit günstig umschulden

In einer Niedrigzinsphase kann die Umschuldung eines Immobilienkredits zu erheblichen monatlichen Einsparungen führen. Eine vorzeitige Ablösung eines abgesicherten Annuitätendarlehens ist jedoch im Gegensatz zu einem Konsumentenkredit nur unter bestimmten Voraussetzungen problemlos und vor allem ohne zusätzliche Kosten möglich: Wenn die Sollzinsbindung ausläuft oder der Immobilienkredit bereits länger als zehn Jahre läuft.

Wann ist die Umschuldung eines Immobilienkredits möglich?

Vorzeitige Ablösung nach zehn Jahren Laufzeit

Nach einer Laufzeit von zehn Jahren hat der Kreditnehmer das Recht, den Immobilienkredit unabhängig von der vereinbarten Sollzinsbindung vorzeitig abzulösen – das Sonderkündigungsrecht ist in § 489 BGB geregelt. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, um ohne zusätzliche Kosten zu einer anderen Bank wechseln zu können. Dies ermöglicht im besten Fall eine Umschuldung zu günstigeren Konditionen.

Immobilienkredit mit variablem Zinssatz

Bei einem Immobilienkredit mit variablem Zinssatz ist eine Umschuldung jederzeit möglich. Da keine feste Sollzinsbindung vereinbart wird, kann der Kreditnehmer das Darlehen mit einer Frist von drei Monaten kündigen und ein günstigeres Darlehen aufnehmen. Da es sich in diesem Fall um eine rechtsgültige Kündigung handelt, kann die Bank keine Entschädigung in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Am Ende der Sollzinsbindung

Die Umschuldung eines Immobilienkredites ist in der Regel zum Ende der Sollzinsbindung möglich, da zu diesem Zeitpunkt das Darlehen abgelöst werden darf. Die Zinsbindung kann je nach Vereinbarung mit der Bank zwischen 5 und 30 Jahren betragen. Je nach aktueller Zinssituation kann der Darlehensnehmer einen neuen Immobilienkredit zu einem günstigeren Zinssatz aufnehmen und damit den alten Kredit ablösen.

Dabei ist allerdings die bisherige Laufzeit zu beachten: Denn bei einer Zinsbindung von weniger als zehn Jahren müssen Sie abwarten, während Sie bei 12, 15 oder 20 Jahren die Möglichkeit haben, ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Darlehensvertrag entlassen zu werden.

Bei berechtigtem Interesse

Bei berechtigtem Interesse kann ein Immobilienkredit – nach § 490 BGB – vorzeitig abgelöst werden. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Kreditnehmer haben in diesem Fall das Recht, ihren Kredit jederzeit mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen oder ihn vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung abzulösen. Seit der Kreditvergabe müssen allerding mindestens sechs Monate vergangen sein. Die Bank kann für die Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

CHECK24 Tipp

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Die Ablösung eines Immobilienkredites ist in der Regel nur unter zwei Voraussetzungen sinnvoll und finanziell vorteilhaft:

  • Günstige Konditionen: Eine Umschuldung bereits vor Ablauf der eigentlichen Sollzinsbindung, also nach zehn Jahren, oder eines Darlehens mit variablem Zinssatz lohnt sich vor allem in einer Niedrigzinsphase. Die aktuellen Zinsen sollten niedriger sein als bei Abschluss des ursprünglichen Darlehens beziehungsweise so niedrig, dass sich eine Zinsbindung lohnt.
  • Ersparnis höher als Kosten: Darüber hinaus sollte die Ersparnis höher sein als die Kosten für den Notar und die Grundbuchänderungen, die bei einem Bankenwechsel auf Sie zukommen, sowie eine eventuell zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung an die bisherige Bank.

Umschuldung oder Prolongation
Unterschiede auf einen Blick

Für die Anschlussfinanzierung eines Immobilienkredits nach Ablauf der Sollzinsbindung haben Kreditnehmer zwei Möglichkeiten: Umschuldung oder Prolongation. Eine automatische Verlängerung des Immobilienkredits erfolgt nicht. Kreditnehmer müssen die Prolongation aktiv annehmen oder den Kreditvertrag kündigen und eine Ablösung beziehungsweise Umschuldung vereinbaren.

Umschuldung Prolongation
Vorteile
  • oft günstigere Zinsen für einen neuen Kredit
  • neue Vertragsgestaltung mit Sondertilgungen und Anpassung der monatlichen Rate möglich
  • bequeme Abwicklung, da der Aufwand zur Verlängerung minimal ist
  • keine neue Immobilien-Bewertung notwendig
  • oftmals flexible Gestaltungmöglichkeiten bei Vertragsverlängerung
Nachteile
  • höherer Aufwand, da mehr Eigeninitiative des Kreditnehmers notwendig ist
  • erneute Bonitäts- und Objektprüfung durch neue Bank notwendig
  • Gebühren für Notar und Grundschuldabtretung
  • bei Kündigung wegen berechtigtem Interesse fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an
  • kein Marktvergleich für attraktivere Konditionen

Kosten für die Immobilienkredit-Umschuldung

Notar und Grundbuchänderungen

Bei der Umschuldung eines Immobilienkredits fallen immer Kosten für einen Notar und die Grundbuchänderung an, da die Grundschuld mit den dazugehörigen Rechten als Sicherheit auf die neue Bank übertragen wird. Dies kann auf zwei Arten erfolgen:

  • als Grundschuldabtretung oder
  • als Grundschuldlöschung mit anschließender Neueintragung.

Entweder wird die bestehende Grundschuld gelöscht und eine neue Grundschuld eingetragen oder die bisherige Bank überträgt die bestehende Kreditsicherheit auf die neue Bank, was als Grundschuldabtretung bezeichnet wird. Letzteres ist deutlich kostengünstiger als die Löschung und Neubestellung der Grundschuld, da Sie sowohl Notar- als auch Grundbuchkosten sparen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nur dann anfallen, wenn ein Immobilienkredit mit festem Zinssatz vorzeitig umgeschuldet oder gekündigt wird. Diese Entschädigung dient der Bank als Ausgleich für den Zinsverlust, der durch die Umschuldung entsteht. Die exakte Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht gesetzlich geregelt.

Ablauf einer Umschuldung eines Immobilienkredits

Vor einer Umschuldung ist es ratsam, die Laufzeit des bestehenden Vertrages zu überprüfen. Innerhalb der ersten zehn Jahre ist eine Umschuldung eines Annuitätendarlehens mit längerer Zinsbindung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und kann mit hohen Kosten verbunden sein. Bei einer vorzeitigen Umschuldung eines Immobilienkredits sollte daher genau kalkuliert werden, ob sich der Schritt finanziell lohnt.

    1. Vertragsdetails prüfen: Im Darlehensvertrag ist das Ablaufdatum der Sollzinsbindung vermerkt, ab dem eine Umschuldung kostenlos möglich ist.

    2. Anschlussfinanzierung planen: Kreditnehmer sollten rechtzeitig mit der Planung einer Anschlussfinanzierung beginnen und die aktuelle Zinsentwicklung im Blick behalten

    3. Verschiedene Angebote einholen: Angebote für eine Prolongation bei der Hausbank anfragen und mit Zinssätzen von anderen Banken bei einer Umschuldung vergleichen.

    4. Entscheidung treffen: Bei Entscheidung für eine Umschuldung sollte die aktuelle Bank spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung über die Kreditablösung informiert werden. Die neue Bank kümmert sich um alle Formalitäten, einschließlich des notwendigen Notartermins für die Neueintragung im Grundbuch.

Häufige Fragen zur Immobilienkredit Umschuldung

Ist die Immobilienkredit-Umschuldung immer notwendig?

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist eine Anschlussfinanzierung zur Tilgung der Restschuld erforderlich. Der Darlehensnehmer hat dabei zwei Möglichkeiten: Umschuldung zu einer anderen Bank mit möglicherweise günstigeren Zinsen oder Verlängerung (Prolongation) des Darlehens bei der bisherigen Bank.

Ab wann kann ich einen Immobilienkredit umschulden?

Die Umschuldung eines Immobilienkredits ist nach Ablauf der Sollzinsbindung oder nach 10 Jahren unter Einhaltung des Sonderkündigungsrechts ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Vorher muss die Bank einer vorzeitigen Ablösung nicht zustimmen.

Wo kann ich meinen Immobilienkredit umschulden?

Ein Immobilienkredit kann bei verschiedenen Kreditinstituten umgeschuldet werden, darunter Banken, Sparkassen und Online-Kreditanbieter. Die Wahl des Institutes hängt von den individuellen Bedürfnissen und den angebotenen Konditionen ab. Es ist ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen, um die beste Option zu finden.

Warum wird eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt?

Der Kreditgeber verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung, um den finanziellen Verlust auszugleichen, der entsteht, wenn ein Kredit vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt wird. Denn durch die vorzeitige Rückzahlung gehen Zinseinnahmen verloren. In einigen Fällen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen:

  • nach Ablauf der Sollzinsbindung
  • nach 10 Jahren Kreditlaufzeit, unabhängig von der Zinsbindung
  • bei Immobilienkrediten mit variablem Zins

Kann ich einen bestehenden Privatkredit in einen Immobilienkredit umschulden?

Eine direkte Umschuldung eines Privatkredits in einen Immobilienkredit ist nicht möglich, da Banken bei einer Baufinanzierung in der Regel nur die mit dem Immobilienerwerb verbundenen Kosten wie Kaufpreis, Nebenkosten und Modernisierungen abdecken. Für eine individuelle Beratung steht Kreditnehmern das Expertenteam von CHECK24 zur Verfügung. Mit langjähriger Erfahrung und fundiertem Wissen stehen sie bei allen Fragen rund um Immobilienkredite, Umschuldungen und Finanzierungen unterstützend zur Seite.

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Lisa Wendel ()
Online Redakteurin Finanzen
Lisa ist seit 2022 Teil der Online Redaktion von CHECK24. Als gelernte Bankkauffrau ist sie mit den Themen rund um die Finanzwelt vertraut und bereitet diese einfach und verständlich für die Leser auf.

Hinweis: Trotz gewissenhafter Recherche kann die Richtigkeit und Aktualität der Angaben nicht garantiert werden.

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