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Immobilienkredit

Das Wichtigste zum Immobilienkredit

  • Für einen Immobilienkredit gibt es zahlreiche Bezeichnungen, unter anderem Baukredit, Hypothekendarlehen oder Baufinanzierung. Das Immobiliendarlehen können Sie für unterschiedliche Zwecke nutzen: Sie können damit den Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie finanzieren. Wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, können Sie einen Immobilienkredit ins Grundbuch eintragen lassen, über den Sie frei verfügen können.
  • Immobilienkredite werden meist erst ab einem Betrag von 50.000 Euro vergeben. Wenn Sie für Ihr Vorhaben weniger Geld benötigen, kommt auch ein Ratenkredit infrage. Dabei kann es sich um ein Darlehen zur freien Verwendung handeln oder zum Beispiel um einen speziellen Modernisierungskredit oder Renovierungskredit.
  • Egal mit welchem Darlehen Sie als Kreditnehmer Ihr Vorhaben finanzieren: Mit dem Immobilienkredit-Vergleich von CHECK24 profitieren Sie von zahlreichen Vorteilen – vom umfassenden Marktüberblick mit günstigen Zinsen bis zur kostenlosen Expertenberatung.
  • Ob bei der Absicherung, den Nebenkosten oder der Rückzahlung – zwischen Immobilienkrediten und Ratenkrediten gibt es einige entscheidende Unterschiede
  • Sowohl beim Immobilienkredit als auch bei anderen Darlehen sollten Sie immer vorab den Bedarf und die Kosten genau berechnen und Ihre Finanzierung sorgfältig planen.

Definition:
Was genau ist ein Immobilienkredit?

Wenn Sie eine Finanzierung für Ihre Immobilie (Hauskauf oder Wohnungskauf) benötigen, haben Sie als Immobilienkäufer mehrere Möglichkeiten: Ein Immobilienkredit empfiehlt sich bei höheren Summen – im Falle der Erstfinanzierung meist ab 50.000 Euro. Es handelt sich dabei meist – wie auch beim Ratenkredit – um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Das bedeutet, Sie zahlen Ihr Hypothekendarlehen für den vorab vereinbarten Zeitraum in stets gleichbleibenden Monatsraten zurück. Der Immobilienkredi ist im Gegensatz zu anderen Krediten über eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert. Deshalb sind die Zinsen oft besonders niedrig. Daneben gibt es noch einige weitere Unterschiede zwischen Immobilienkrediten und gewöhnlichen Ratenkrediten:

Einfach Haus oder Wohnung finanzieren mit dem passenden Immobilienkredit

Zinsbindung

Während die Monatsrate und die Zinsen bei Darlehen ohne Grundbucheintrag für die gesamte Laufzeit gleichbleiben, gilt das bei Immobilienkrediten nur für einen bestimmten Zeitraum: Die sogenannte Sollzinsbindung beträgt meist zwischen fünf Jahren und mehreren Jahrzehnten. Sie wird bei Vertragsabschluss vereinbart und beeinflusst auch die Höhe der zu zahlenden Zinsen – eine längere Zinsbindung ist meist teurer. Läuft die Zinsbindung aus, wird für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung nötig.

Betrag & Laufzeit

Mit einem Immobilienkredit können Sie sich deutlich höhere Summen leihen, als es mit einem anderen Darlehen möglich wäre. Auch für die Rückzahlung haben Sie meist deutlich länger Zeit. Dass ein Immobilienkredit über mehrere Jahrzehnte hinweg zurückgezahlt wird, ist keine Seltenheit. Allerdings vergeben Banken Immobilienkredite meist erst ab einem Darlehensbetrag von 50.000 Euro. Die meisten Ratenkredite bieten dagegen nur Kreditsummen bis 50.000 Euro, in wenigen Ausnahmefällen bis 100.000 Euro, und Laufzeiten von bis zu zehn Jahren.

Sicherheiten

Die Absicherung eines Kredits für Immobilien erfolgt über die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek. Die Bank hat dadurch die Möglichkeit, die Immobile zu verkaufen, sollten Sie die Finanzierung nicht zurückzahlen können. Haben Sie bereits eine Immobilie, können Sie diese über einen Immobilienkredit beleihen, indem Sie eine neue Grundschuld eintragen lassen.

Ratenkredite sind dagegen meist nur über das Einkommen des Kreditnehmers abgesichert. Bei Spezialkrediten, die Sie zum Beispiel für eine Renovierung, Modernisierung oder auch den Kauf eines Autos häufig besonders günstig bekommen, müssen Sie zum Teil nachweisen, dass Sie das Geld auch für den entsprechenden Zweck ausgegeben haben. Eine Absicherung über die Grundschuld gibt es hier aber nicht. 

Ablösung

Ratenkredite können Sie jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen. Der Kreditgeber kann dafür zwar eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese ist gesetzlich aber begrenzt, so dass sich eine vorzeitige Rückzahlung auch in diesem Fall meistens lohnt. Einige Institute verzichten auch auf die Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei Immobilienkrediten sind vorzeitige Rückzahlungen dagegen – abhängig vom Kreditgeber – ein oder mehrere Male im Jahr, teils aber auch gar nicht kostenfrei möglich. Über diese Begrenzung hinaus sind Sondertilgungen sehr teuer. Anders verhält es sich, wenn die Zinsbindung des Immobilienkredits ausläuft: In diesem Fall müssen Sie ohnehin eine Anschlussfinanzierung abschließen und können in diesem Zuge auch große Teile des Darlehens kostenfrei tilgen.

Kreditformen: Immobilienkredit oder Ratenkredit? 
Finanzierungen für Ihre Immobilie im Vergleich

Immobilienkredit
Ratenkredit
Kreditbetrag
i.d.R. ab 50.000 €
i.d.R 1.000–80.000 €
Fester Zinssatz
während der Sollzinsbindung
über die volle Laufzeit
Auszahlung
als Gesamtbetrag oder in Teilbeträgen
als Gesamtbetrag
Dauer bis zur Auszahlung
häufig innerhalb weniger Geschäftstage, in manchen Fällen noch am Tag der Beantragung
abhängig von der Bank und dem vereinbarten Auszahlungsdatum
Finanzierungsnebenkosten
mögliche Nebenkosten für Notar und Grundbuch
keine Finanzierungsnebenkosten
Ablösung
nach Ablauf der Zinsbindung oder 10 Jahre nach Vollauszahlung kostenlos möglich
jederzeit möglich
(Kosten: höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags)
Gut zu wissen

Alternativen zum Immobilienkredit

Neben dem klassischen Immobilienkredit gibt es noch weitere Immobilienarlehen, die durch eine Hypothek oder Grundschuld abgesichert sind. Dazu gehört zum Beispiel das Bauspardarlehen. Voraussetzung hierfür ist ein Bausparvertrag, bei dem Sie über einen bestimmten Zeitraum hinweg regelmäßig Sparbeträge einzahlen. Ihre Immobilie finanzieren Sie schließlich über die Kombination aus angesparter Summe und Bauspardarlehen. Die Konditionen dieses Kredits werden bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken, lohnt es sich daher häufig, das Guthaben aus dem Bausparvertrag als Eigenkapital bei einem günstigeren, neu abgeschlossenen Immobilienkredit einzubringen.

Eine ganz andere Art der Finanzierung stellt das sogenannte endfällige Darlehen dar. Anders als bei anderen Immobilienkrediten zahlen Sie hier während der Laufzeit nur die Zinsen, tilgen den Kredit aber erst am Ende der Darlehenslaufzeit. Solche Darlehen bieten sich meist nur zur Zwischenfinanzierung an, also zum Beispiel um die Zeit zu überbrücken, bis ein Bauspardarlehen ausgezahlt wird.

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Ihre Vorteile: 
Warum Sie bei CHECK24 den günstigen Immobilienkredit im Vergleich finden

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Bauen, Kaufen, Umbauen:
Dafür können Sie einen Immobilienkredit verwenden

Ein Immobilienkredit ist die passende Wahl, wenn Sie eine neue Immobilie kaufen (Hauskauf oder Wohnungskauf), ein Bauvorhaben finanzieren oder die Anschlussfinanzierung eines laufenden Immobilienkredits angehen möchten. Auch bei kostspieligen Umbau-, Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen bietet es sich an, einen Baukredit aufzunehmen. Für Beträge unter 50.000 Euro werden Immobilienkredite allerdings meist nicht vergeben. Benötigen Sie weniger Geld, ist daher ein regulärer Kredit ohne Grundbucheintrag die passende Wahl. Die verschiedenen Verwendungszwecke im Überblick:

Verwendungszwecke: Immobilienkredit


Kauf oder Bau

Sie planen den Kauf einer Immobilie oder ein eigenes Bauvorhaben?

zur Baufinanzierung


Anschluss­finanzierung

Sie möchten Ihre Möglichkeiten für eine Anschlussfinanzierung vergleichen?

Anschlussfinanzierung finden


Kapitalbeschaffung

Sie wollen einen Kredit zur freien Verwendung aufnehmen und hierfür Ihr Eigenheim beleihen?

einfache Kapitalbeschaffung

Verwendungszwecke: Ratenkredit


Umbau / Modernisierung

Sie planen die Finanzierung von Umbau-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten?

Modernisierungskredit oder Renovierungskredit


Umschuldung

Sie planen, ein laufendes Darlehen mit einem günstigen Ratenkredit abzulösen?

zur Umschuldung


Freie Verwendung

Sie wollen möglichst schnell und einfach einen Kredit erhalten?

günstige Ratenkredite

Immobilienkredit berechnen:
Hier finden Sie die passenden Rechner für Ihren Immobilienkredit 

Ob Sie Ihr Eigenheim über einen Immobilienkredit finanzieren, die Anschlussfinanzierung planen oder teure Baumaßnahmen anstehen: Ein guter Finanzplan hilft Ihnen, die Kosten realistisch einzuschätzen und Ihre Finanzierung möglichst günstig zu gestalten. Bei einem Immobilienkauf sollten Sie die verschiedenen Faktoren wie Kaufpreis, Nebenkosten und Ihr Eigenkapital stets im Blick haben, um die Kredithöhe und den Tilgungssatz bestmöglich einzuplanen. Deswegen finden Sie neben dem Immobilienkredit-Rechner für alle wichtigen Finanzierungsfragen bei CHECK24 viele passende Rechner:

  • Kaufen oder Mieten: Lohnt es sich, weiter zur Miete zu wohnen oder ein Eigenheim zu erwerben?
  • Haushaltsrechner: Wie hoch darf meine monatliche Rate sein?
  • Budget Rechner: Wieviel darf meine Immobilie kosten? 
  • Notarkosten Rechner: Wie hoch sind die Notar- und Grundbuchkosten?
  • Zins-Schnellrechner: Wie hoch sind die Zinsen meines Immobilienkredits?
  • Tilgungsrechner: Über welchen Zeitraum zahle ich meinen Immobilienkredit zurück?

Die passenden Rechner für Ihren Ratenkredit 

Zusätzlich zu den Immobilienkredit Rechnern können Sie den CHECK24 Kreditrechner und den Umschuldungsrechner nutzen, um die passenden Eckdaten für Ihren Ratenkredit zu ermitteln. 

  • Kreditrechner: Welche Laufzeit, Kredithöhe und monatliche Rate ist die richtige?
  • Umschuldungsrechner: Wieviel Geld lässt sich mit einer Umschuldung sparen?

CHECK24 Tipp: Durch eine Umschuldung können Sie nicht nur Geld sparen: Sie können die Gelegenheit auch nutzen, um Ordnung in Ihre Finanzen zu bringen – zum Beispiel indem Sie mehrere Darlehen zu einem zusammenfassen. Auf diese Weise zahlen Sie monatlich nur noch eine Kreditrate. Die Höhe dieser Zahlung können bei der Umschuldung gleich an Ihre aktuelle Lebenssituation anpassen.

Planung Immobilien-Kredit:
6 Punkte, auf die Sie bei Ihrem Immobilienkredit achten sollten

Die richtige Kreditsumme

Gerade beim Hauskauf oder Hausbau, aber auch bei der Modernisierung oder dem Umbau einer Immobilie, ist es wichtig, den finanziellen Bedarf genau einschätzen zu können. Schließlich werden solche Vorhaben häufig teurer als zunächst erwartet. Daher lohnt es sich in der Regel, auch Ihre finanziellen Rücklagen sowie – je nach Umfang Ihres Projekts – einen finanziellen Puffer in die Immobilienfinanzierung einzuplanen.

Vergleich verschiedener Anbieter

Bei Ratenkrediten unterscheiden sich die Konditionen oft erheblich. Über einen Vergleich verschiedener Angebote finden Sie das für Sie passendste. Auch bei Immobilienkrediten sollten Sie keinesfalls das erste Angebot annehmen – weder bei der Erstfinanzierung noch bei der Anschlussfinanzierung: Aufgrund der hohen Beträge können schon kleine Unterschiede beim Zins einen großen Unterschied bei den Kosten machen.

Laufzeit & Sollzinsbindung

Bei herkömmlichen Verbraucherdarlehen legen Sie mit der Kreditlaufzeit den Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung fest. Anders verhält es sich mit der Sollzinsbindung eines Immobiliendarlehens. Diese Frist legt nur fest, bis wann der Zinssatz vertraglich gebunden ist. Eine Ausnahme davon stellt das sogenannte Volltilgerdarlehen dar, das Sie innerhalb der Zinsbindung komplett zurückzahlen.

Die richtige Ratenhöhe

Prüfen Sie Ihr monatliches Budget, um die für Sie ideale Ratenhöhe zu ermitteln. Im besten Fall zahlen Sie Ihr Darlehen zügig zurück und bewahren sich zugleich genug Spielraum, um sich finanziell nicht einschränken zu müssen. Bei gewöhnlichen Ratenkrediten können Sie monatliche Rate über die Laufzeit anpassen. Bei einem Immobilienkredit verändern Sie die Ratenhöhe, indem Sie eine höhere oder niedrigere Anfangstilgung wählen.

Sondertilgungen

Egal mit welcher Kreditart Sie Ihr Vorhaben finanzieren: Achten Sie bei der Wahl des passenden Angebots darauf, dass Ihnen die Finanzierung genug Flexibilität bietet. Sondertilgungen sind zum Beispiel auch bei Immobilienkrediten meist in einem bestimmten Rahmen kostenlos. Auch die Möglichkeit einer Ratenanpassung kann für Sie wichtig werden, wenn sich Ihre finanzielle Lage innerhalb der Vertragslaufzeit ändert.

Zinsen im Blick behalten

Sind die Zinsen allgemein gesunken oder hat sich Ihre finanzielle Situation verbessert? Dann können Sie sich durch eine Umschuldung oft bessere Kreditkonditionen für Ihren Immobilienkredit sichern. Während Sie einen regulären Ratenkredit jederzeit durch ein anderes Darlehen ablösen können, ist dies bei Immobilienkrediten aber erst nach Ablauf der Sollzinsbindung oder 10 Jahre nach Vollauszahlung möglich. Einen besonders günstigen Immobilienkredit sichern Sie sich vor allem durch eine gute Bonität und ausreichend Eigenkapital.

Häufige Fragen
zum Immobilienkredit

Wie hoch sind die Zinsen bei einem Immobilienkredit?

Durch die Absicherung über die finanzierte Immobilie, liegt das Zinsniveau bei Immobilienkrediten meist niedriger als bei anderen Krediten. Wie hoch die Zinsen aktuell sind und wie sie sich zuletzt entwickelt haben, sehen Sie im Zins-Chart.

Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?

Welchen Geldbetrag Sie sich über einen Immobilienkredit leihen können, hängt vor allem davon ab, wie viel Geld Ihnen für die monatliche Darlehensrate zur Verfügung steht. Das können Sie ganz einfach mit einem Haushaltsrechner in Erfahrung bringen. Anschließend bestimmen Sie die mögliche Höhe Ihres Immobilienkredits mit einem Budgetrechner. Dabei erfahren Sie auch, wie teuer eine Immobilie sein darf, die Sie sich leisten können.

Finanzieren Sie Ihr Vorhaben über einen gewöhnlichen Ratenkredit, hilft Ihnen ein Kreditrechner, den möglichen Kreditbetrag abzuschätzen.
Beachten Sie stets: Je mehr Zeit Sie für die Rückzahlung Ihres Kredits einplanen, desto niedriger sind die monatlichen Kosten und desto höher kann der Kreditbetrag ausfallen. Allerdings erhöhen sich bei einer längeren Laufzeit auch die Gesamtkosten, da Sie die Kreditzinsen über einen längeren Zeitraum hinweg bezahlen.

Welche Voraussetzungen muss ich für einen Immobilienkredit erfüllen?

Bei einem Immobilienkredit müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Volljährigkeit
  • Ausreichende Bonität
  • Wohnsitz in Deutschland
  • Deutsche Bankverbindung

Außerdem wird oftmals vorausgesetzt, dass Sie mindestens die Nebenkosten – also unter anderem Grundbuch- und Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und eine mögliche Maklerprovision – aus eigener Tasche bezahlen.

Welche Unterlagen muss ich bei einem Immobilienkredit einreichen?


  • Einkommensnachweise (zum Beispiel Gehaltsabrechnungen bei Angestellten oder Jahresabschlüsse und eine betriebswirtschaftliche Auswertung bei Selbstständigen)
  • Nachweise zu Ihren Ausgaben (beispielsweise für Versicherungen oder weitere Kredite)
  • Nachweise zum Eigenkapital (Beispielsweise Konto- oder Depotauszüge)
  • Unterlagen zur Immobilie (Hierzu können etwa der Grundbuchauszug, die Wohnflächenberechnung, Bauzeichnungen oder Lagepläne zählen).

Kann ich einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital aufnehmen?

Beim Immobilienkredit spielt das sogenannte Eigenkapital eine entscheidende Rolle: Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, wird meist vorausgesetzt, dass Sie mindestens die Nebenkosten des Immobilienerwerbs selbst bezahlen. Einzelne Kreditgeber bieten auch Immobilienkredite ohne Eigenkapital an. Diese sind aber meist mit höheren Anforderungen an Ihre Kreditwürdigkeit und höheren Zinsen verbunden. Finanzieren Sie Ihr Vorhaben dagegen über einen regulären Ratenkredit, ist es in der Regel unerheblich, welchen Anteil Sie selbst in die Finanzierung einbringen.

Allgemein gilt: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto leichter finden Sie einen passenden Immobilienkredit und desto günstiger sind meist die Zinsen des Immobilienkredits.

Bekomme ich bei einem Immobilienkredit staatliche Fördermittel?

Es gibt verschiedene öffentliche Förderprogramme, die Sie im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit in Anspruch nehmen können. Dazu zählen zum Beispiel die sogenannte Eigenheimrente, die Tilgungszuschüsse und Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder auch die Programme einzelner Bundesländer, über die Sie sich bei den jeweiligen Landesbanken informieren können. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie sogar die Zinsen für den Immobilienkredit steuerlich absetzen, etwa wenn die finanzierte Immobilie zur Vermietung bestimmt ist oder wenn die finanzierten Ausgaben als „außergewöhnliche Belastungen“ zählen.

Gibt es einen Immobilienkredit ohne Schufa?

Vor der Kreditvergabe ist die Abfrage bei der Schufa Standard. Banken sind dazu verpflichtet, eine Bonitätsprüfung durchzuführen.

Author image
Birgit Zettl ()
Teamlead Online Redaktion Finanzen
Birgit schreibt als gelernte Bankkauffrau, Betriebswirtin und Verbraucherjournalistin seit vielen Jahren als Expertin über Finanzthemen. Seit 2021 setzt sie ihr Wissen bei CHECK24 ein, um die Leser bei ihrer Suche nach den besten Angeboten zu unterstützen.
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