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Beim Kauf eines Eigenheimes muss in Deutschland nicht nur der Kaufpreis der Immobilie aufgebracht werden – die Kaufnebenkosten des Immobilienerwerbes machen je nach Bundesland bis zu fünfzehn Prozent des Kaufpreises aus und können in der Regel nicht über den Baukredit bezahlt werden. In Deutschland werden Verträge über Immobilienkäufe und –Verkäufe, anders als bei normalen Konsumgeschäften, notariell beurkundet. Abgesehen von der Übergabe des Eigentums beim Kauf einer Immobilie muss in diesem Zusammenhang auch ein neuer Besitzer in das Grundbuch eingetragen werden.

Die Bestellung einer Grundschuld, die bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs notwendig ist, ist ebenfalls ein notarielles Dokument, das bei einem Notar beurkundet werden muss. Hiermit bestätigt der Immobilienkäufer, damit einverstanden zu sein, dass das Objekt in Höhe des Baufinanzierungsbetrages zu Gunsten der finanzierenden Bank belastet wird.

Abgesehen vom Zeitpunkt des Immobilienkaufes können Notarkosten und Grundbuchkosten auch bei der Umschuldung im Rahmen einer Anschlussfinanzierung fällig werden. Wird die Restschuld zu einer anderen Bank umgeschuldet, wird in der Regel die alte Bank aus dem Grundbuch gelöscht und die neue Bank eingetragen.

Kalkulieren Sie jetzt bequem und innerhalb weniger Augenblicke, welche Kosten bei Ihrem individuellen Immobilienkauf durch Notar und Grundbucheintragungen auf Sie zu kommen können.

Wer in Deutschland eine Bestandsimmobilie oder ein Grundstück kauft, egal ob aus Eigenkapital oder über Baufinanzierung, muss für diesen Erwerb Grunderwerbsteuer bezahlen und wird in das jeweilige Grundbuch der zugehörigen Gemeinde oder Stadt als Eigentümer des Objektes eingetragen werden (vgl. §873 BGB). Das Grundbuch ist ein öffentlich einsehbares Verzeichnis, das die jeweiligen Rechtsverhältnisse des einzelnen Grundstückes oder der Immobilie offenlegt. Jeder, der dem Grundbuchamt ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorweisen kann, hat demnach die Möglichkeit das Grundbuch einzusehen und herauszufinden, wer der Eigentümer einer bestimmten Immobilie ist. Zudem ist im Grundbuch vermerkt, in welcher Höhe der Immobilienkauf über eine Baufinanzierung finanziert wurde. Die jeweilige kreditgebende Bank wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen.

Die Kosten der Grundbucheintragung einer Immobilie setzen sich aus vielen verschiedenen Einzelposten zusammen, die in der Gebührenordnung des Grundbuchamtes festgesetzt sind. So können neben der eigentlichen Eintragung des neuen Eigentümers, auch für die Löschung vorheriger Eintragungen oder die Abänderungen von Grundbucheinträgen Kosten veranschlagt werden. Demnach können auch nach dem eigentlichen Kauf der Immobilie oder des Grundstückes Grundbuchkosten entstehen, beispielsweise wenn die Baufinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung zu einer anderen Bank umgeschuldet wird. In diesem Fall muss die alte Bank aus dem Grundbuch aus-, die neue Bank eingetragen werden. Die Höhe der jeweiligen Gebühren richtet sich gemäß Gebührenordnung je nach Rechtsgeschäft entweder nach der Höhe des Kaufpreises oder der Höhe der Finanzierungsgrundschuld.

Ein wichtiger Kostenfaktor, der zudem in die gesamten Grundbuchkosten einfließt ist die Auflassungsvormerkung, früher auch Eigentumsverschaffungsvormerkung genannt. Die Auflassungsvormerkung sichert einem Käufer in der Zeit zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung zu, dass die Immobilie in der Zwischenzeit nicht an einen anderen potentiellen Interessenten verkauft wird.

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie ist der Gang zum Notar unumgänglich, denn in Deutschland müssen Immobilienkäufe bzw. –Verkäufe notariell beurkundet werden: Der Jurist kümmert sich in vielen Fällen nicht nur um die Ausarbeitung des Kaufvertrages, sondern ist insbesondere für den Käufer auch Ansprechpartner für rechtliche Fragen rund um den Kauf und den Vertrag.

Bereits bei der Vorbereitung des eigentlichen Kaufes prüft der Notar zudem, ob die Wunschimmobilie bereits mit einer oder mehreren Grundschulden belastet ist. Im Anschluss trägt der Notar Sorge, dass der Kauf der Bestandsimmobilie oder des Grundstückes sowohl für den Verkäufer, als auch für den Verkäufer so unkompliziert und zügig wie möglich vonstattengeht. Oftmals kümmert sich der Notar zudem um die zeitnahe Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld ins Grundbuch. Dies hat den einfachen Grund, dass diese Eintragung der Grundschuld an der korrekten Rangstelle im Grundbuch für die Bank als Sicherheit der Baufinanzierung gilt und meist auch Auszahlungsbedingung ist. Sollte eine zügige Abwicklung im Grundbuch nicht möglich sein, besteht zudem die Möglichkeit, den fälligen Geldbetrag auf ein sogenanntes Notaranderkonto einzuzahlen.

Diese gesamten Leistungen, die der Notar für den unkomplizierten und rechtmäßigen Kauf einer Bestandsimmobilie oder eines Grundstückes bietet, trägt in der Regel der Käufer. Basis für die Höhe der Notarkosten ist meist der Kaufpreis und oftmals können diese Kosten nicht über den Darlehensbetrag der Baufinanzierung bezahlt werden. Als Faustregel sollten künftige Eigenheimbesitzer für die Bezahlung der Notar- und Gerichtskosten 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises vom vorhandenen Eigenkapital einrechnen – diese Gebühren können üblicherweise nicht über die Baufinanzierung gezahlt werden und müssen daher bereits bei der Planung des Immobilienerwerbs vom verfügbaren Eigenkapital abgezogen werden.

Wird der Kauf einer Bestandsimmobilie oder eines Grundstückes über einen Makler oder Immobilienvermittler erfolgreich abgeschlossen, kann hierfür eine sogenannte Courtage oder Maklergebühr fällig werden. Die Maklergebühr zählt gemeinsam mit den Notar- und Grundbuchkosten zu den Nebenkosten des Immobilienerwerbes, die oftmals nicht über die Baufinanzierung beglichen werden können. Anfallende Maklergebühren müssen demnach bereits vor der Finanzierungsplanung vom verfügbaren Eigenkapital abgezogen werden.

In Deutschland bezahlt in der Regel der Käufer der Immobilie die gesamte Maklergebühr, oftmals teilen Käufer und Verkäufer sich inzwischen jedoch auch die anfallende Bezahlung der Vermittlung.

Die Höhe der fälligen Gebühr, die der Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie oder eines Grundstückes verlangen kann, ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt – üblicherweise wird in einem Bundesland jedoch immer der gleiche Gebührensatz fällig. Die Höhe der Maklergebühr richtet sich üblicherweise nach regionalen Provisionssatz zudem nach dem Kaufpreis der Immobilie sowie nach Angebot und Nachfrage in der entsprechenden Region. Aktuell liegt die übliche Maklergebühr in Deutschland je nach Bundesland zwischen vier und sechs Prozent zuzüglich der anfallenden Mehrwertsteuer.

Maklergebühr Maklergebühr inkl MwSt. Bundesländer
5,00 % 5,95 % HB, HE, MV
5,25 % 6,25 % HH
6,00 % 7,14 % BW, BY, BE, BB, NW, RP,SL, SN, ST, SH, TH
4,00 – 6,00 % 4,76 – 7,14 % NI

UT: So hoch ist die Maklergebühr aktuell in den verschiedenen Bundesländern. (Stand: November 2014; Angaben ohne Gewähr)

Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes muss in Deutschland immer mit der sogenannten Grunderwerbsteuer (GrESt) versteuert werden. Die fällige Grunderwerbsteuer ist dann an das jeweilig zuständige Finanzamt zu entrichten, wenn die Immobilie oder das Grundstück rechtswirksam an einen anderen Besitzer übergegangen ist. In der Regel meldet der Notar den Grundstückserwerb an das Finanzamt, das in der Folge einen Steuerbescheid für den Immobilienbesitzer erstellt. Einen Monat nach Bekanntgabe der Steuerfälligkeit muss der Eigentümer die fällige Grunderwerbssteuer dann an das Finanzamt überweisen.

Die Höhe der fälligen Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet und beläuft sich aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises der jeweiligen Immobilie und des dazugehörigen Grundstückes auf dem sich die Immobilie befindet. Entgegen dem Namen muss also nicht nur der Kaufpreis für das Grundstück versteuert werden, sondern der gesamte Kaufpreis für das Grundstück und die dazugehörige Immobilie.

Grunderwerbsteuer Bundesländer
3,50 % Bayern, Sachsen
4,50 % Hamburg
5,00 % Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Reinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
6,00 % Berlin, Hessen
6,50 % Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

(Stand: Januar 2017; Angaben ohne Gewähr)