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Vorfälligkeitsentschädigung

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Vorfälligkeitsentschädigung

Während einer Sollzinsbindung, in der Bank und Darlehensnehmer an den vereinbarten Zins gebunden sind, passiert es häufig, dass die marktüblichen Zinsen für Immobilienkredite nicht mehr dem Zinsniveau entsprechen, zu dem die Baufinanzierung ehemals abgeschlossen wurde. In diesem Fall fragen sich viele Darlehensnehmer, ob und wie sie schnell und besonders günstig aus ihrem alten Vertrag aussteigen und die Baufinanzierung zu günstigeren Konditionen umschulden können.

Im Gegensatz zu Ratenkrediten, bei denen die Bank einer vorzeitigen Rückzahlung nicht zustimmen muß, sind Banken bei grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen nicht grundsätzlich verpflichtet diese vor Ablauf der Sollzinsbindung zurückzunehmen. In begründeten Einzelfällen, z.B. Verkauf des Objektes, müssen sie jedoch gemäß BGH Rechtsprechung zustimmen. Für eine derartige Ablösung des Immobilienkredites verlangen Banken meist ein recht hohes Entgelt, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Entgelt erhebt die Bank, da ihr bei einer vorzeitigen Rücknahme der Baufinanzierung Zinseinnahmen entgehen, mit denen die Bank mindestens bis zum Ende der vereinbarten Sollzinsbindung fest gerechnet hätte.

Wie hoch die Entschädigungssumme ist, die eine Bank bei der vorzeitigen Ablösung oder Umschuldung verlangt, ist von mehreren verschiedenen Parametern abhängig: Neben der Höhe der Restschuld spielen Sollzins, Tilgungssatz und das Ende der Sollzinsbindung eine Rolle für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung.

So berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung einer Baufinanzierung

Bei der Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich gewissermaßen um eine Strafgebühr, mit der der Kreditnehmer, die ausfallenden Zinseinnahmen der Bank ausgleichen sollen. Bei der Erstellung des ursprünglichen Baufinanzierungsangebotes wurde unter der Annahme kalkuliert, dass der Kunde während der vereinbarten Sollzinsbindung regelmäßige Zins- und Tilgungszahlungen an die Bank leistet. Möchte der Kreditnehmer die Baufinanzierung während dieser Periode jedoch vorzeitig zurückzahlen oder zu einer anderen Bank umschulden, entgingen dem Institut ab jenem Zeitpunkt sämtliche Zinszahlungen dieses Kunden. Je nach dem, wie lange die eigentliche Restlaufzeit der Sollzinsbindung noch ist, kann sich dieser Betrag schnell auf mehrere tausend Euro summieren.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird in der Regel davon ausgegangen, dass die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Restkapital für die restliche Dauer der eigentlich vereinbarten Sollzinsbindung am Kapitalmarkt anlegen könnte. Als fiktiver Anlagezinssatz wird üblicherweise der zum diesem Zeitpunkt gültige Zins von DGZF-Pfandbriefen benutzt. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich demnach aus der Differenz des Ertrages dieser Anlage und dem Gesamtbetrag der Zinsen, die der Kunde in der eigentlich verbleibenden Restlaufzeit an die Bank gezahlt hätte.

Sonderregelung: Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei langen Sollzinsbindungen nach 10 Jahren

Die hohen Ausgaben, die oftmals durch die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden müssen, können Verbraucher sich in einem speziellen Fall jedoch sparen: Der Gesetzgeber räumt Verbrauchern bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen mit einer Sollzinsbindung größer 10 Jahre die Möglichkeit ein, ihren Immobilienkredit kostenfrei ganz oder teilweise nach Ablauf von 10 Jahren nach vollständigem Geldempfang mit einer Frist von 6 Monaten (insg. 126 Monate) zu kündigen. (vgl. §489 BGB). Dies ermöglicht künftigen Immobilienbesitzern, eine eventuell teure Finanzierung auf günstigere Konditionen umzuschulden und auf diese Weise viel Geld zu sparen.

Rechtzeitig planen

Wer diese Gesetzesregelung berücksichtigt, kann sich auch bei langen Sollzinsbindungen während der Laufzeit seiner Baufinanzierung immer die günstigsten Konditionen sichern. Grundsätzlich sollten alle Darlehensnehmer bereits einige Zeit vor Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindungdamit beginnen, die Konditionen unterschiedlicher Angebote gründlich miteinander zu vergleichen.

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