Baufinanzierung mit variablem Zins

Bei einer Baufinanzierung mit variablem Zins, auch veränderlicher Zins genannt, wird der fällige Kreditzins nicht, wie bei einer Immobilienfinanzierung mit gleichbleibendem Zins, bereits bei der Darlehensaufnahme für einen langen Zeitraum festgelegt. Die Konditionen einer Immobilienfinanzierung mit variablem Zinssatz werden stets nur für einen kurzen Zeitraum von drei bis sechs Monaten fixiert. Nach Ablauf dieses Zeitraumes passt die Bank den fälligen Zins der jeweiligen Baufinanzierung an das aktuelle Marktniveau eines zuvor festgelegten Referenzzinssatzes an.

Je nach Veränderung des Marktes kann eine Baufinanzierung mit variabler Verzinsung für den Verbraucher gleichermaßen Vorteile und Risiken mit sich bringen: So besteht bei einem variablen Immobiliendarlehen – im Gegensatz zur Baufinanzierung mit langer Sollzinsbindung – die Möglichkeit, dass die Zinsen der Baufinanzierung während der Laufzeit sinken. In der Folge könnte der Verbraucher seine Immobilie bei dieser Variante deutlich günstiger finanzieren, als bei einem Darlehen mit langer Zinsbindung. Alternativ besteht jedoch auch immer das Risiko, dass sich das Darlehen für den Kreditnehmer auch verhältnismäßig teuer wird, wenn der variable Zinssatz nach Aufnahme der Baufinanzierung deutlich steigt. In diesem Fall wird empfohlen, bei Ablauf der Sollzinsbindung auf ein Darlehen mit Sollzinsbindung umzuschulden.

Steigt der Referenzzinssatz, hat dies jedoch nicht nur zur Folge, dass die gesamten Kreditkosten der Baufinanzierung steigen: Eine Zinserhöhung geht auch immer mit einer höheren monatlichen Rate einher. Um in diesem Fall eine gewisse Planungssicherheit behalten zu können, haben Verbraucher bei der Darlehensaufnahme meist die Möglichkeit, mit der Bank eine sogenannte Zinsobergrenze zu vereinbaren. Bei diesen sogenannten Cap-Darlehen steigt der fällige Darlehenszins niemals über einen bestimmten, zuvor festgelegten Wert – folglich übersteigt auch die monatliche Rate einen bestimmten Betrag nicht. Für diese Sicherheit, die der Kreditnehmer bei einem variablen Darlehen aufgrund der Zinsobergrenze erhält, erhebt die Bank jedoch üblicherweise eine Gebühr, die sogenannte Cap-Prämie.

Deutsche Banken richten sich bei der Bemessung des fälligen Zinses einer variablen Baufinanzierung meist nach dem sogenannten Euribor (Euro Interbank Offered Rate). Der Euribor ist derjenige Zinssatz, zu dem Banken in der Euro-Zone sich untereinander kurzfristig Geld leihen. Üblicherweise entwickelt sich der Euribor ähnlich zur Veränderung des Leitzinses in der Währungsunion. Bei der täglichen Festlegung des geltenden Euribor melden die Institute ihre jeweils geltenden Zinssätze für Interbanken-Kredite mit Laufzeiten zwischen einer Woche und einem Jahr, aus diesen dann ein gültiger Euriobor-Zinssatz ermittelt wird. Bei einer Baufinanzierung mit variabler Verzinsung, die über einen Zeitraum von drei Monaten festgelegt wird, würde die Bank als Referenzzinssatz also beispielsweise die Höhe des aktuellen 3-Monats-Euribor verwenden. Diese 3 monatige Laufzeit bzw. 6 Monate Laufzeit sind derzeit übliche Praxis für variable Darlehen auf Euribor-Basis.

Abgesehen von der Art der Verzinsung unterscheidet sich die variable Baufinanzierung in einem entscheidenden anderen Faktor von Immobilienkrediten mit Sollzinsbindung: Baufinanzierungen mit variabler Verzinsung können meist – unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist – vollständig oder teilweise getilgt oder umgeschuldet werden, ohne dass hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Auch Sondertilgungen sind bei diesen Darlehen oftmals kostenfrei möglich. Aus diesem Grund lohnen sich Baufinanzierungen mit variabler Verzinsung insbesondere für Darlehensnehmer, die unmittelbar nach Abschluss des Kredites mit einem größeren Zusatzeinkommen rechnen. Wer beispielsweise Bonuszahlungen erhält oder eine hohe Provisionszahlung erwartet, kann das überschüssige Kapital bei einer Baufinanzierung mit variabler Verzinsung direkt und bequem in die schnellere Tilgung investieren – bei Baufinanzierungen mit einer Sollzinsbindung ist dies indes meist nicht so einfach möglich, außer es wurde entsprechend hohe Sondertilgungsmöglichkeiten mit der Bank vereinbart.