Für Selbständige und Freiberufler ist es meist deutlich schwerer, eine Baufinanzierung bei einer Bank aufzunehmen, als für Arbeiter und Angestellte. Einer der Gründe ist, dass selbständige Verbraucher der Bank meist kein regelmäßiges Einkommen garantieren können und die Bonitätsprüfung vor der Darlehensvergabe für die Bank erheblich aufwändiger ist.
Eine Baufinanzierung mit variablem Zins ist eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung. Anders als bei einer annuitätischen Baufinanzierung mit Sollzinsbindung wird der fällige Zinssatz nicht für einen langen Zeitraum von mehreren Jahren, sondern lediglich für einige Monate festgeschrieben. Im Anschluss passt die Bank den fälligen Darlehenszins an das dann geltende Marktniveau an.
Vor der Vergabe einer Baufinanzierung wird von Banken die sogenannte Beleihungsgrenze einer Immobilie ermittelt. Anhand dieses Wertes bestimmen Kreditinstitute in welcher Höhe sie ein sogenanntes erstrangiges Darlehen vergeben. Dieses auch 1a-Hypothek genannte Darlehen zeichnet sich durch günstigere Konditionen aus, als ein sogenanntes nachrangig gesichertes Darlehen.
Sowohl der Kauf als auch der Neubau einer Immobilie kann über eine Baufinanzierung finanziert werden. Während sich viele Vorgaben und Tipps sowohl beim Bau als auch beim Kauf gleichen, gibt es bei dem Neubau eines Grundstücks einige Besonderheiten. Beispielsweise müssen bei der Berechnung des Kaufpreises bestimmte Faktoren bedacht werden. Darüber hinaus müssen Verbraucher auch zusätzliche Unterlagen bei der kreditgebenden Bank einreichen.
Die Höhe der Monatsrate hat maßgeblichen Einfluss auf die gesamte Laufzeit einer Baufinanzierung und dadurch auch auf die Gesamtkosten. Aus diesem Grund sollten sich Kreditnehmer nicht von einer günstigen Monatsrate blenden lassen, sondern den Tilgungssatz von Beginn an hoch genug ansetzen.
Der erste Schritt auf dem Weg zum günstigen Darlehensvertrag ist ein Vergleich verschiedener Baufinanzierungsangebote. Verbraucherschützer raten dazu, mindestens drei oder vier Angebote einzuholen, denn Zinsunterschiede von wenigen Prozentpunkten können bei einer Baufinanzierung schnell fünfstellige Beträge ausmachen. Direktbanken bieten im Vergleich zu Filialbanken in der Regel günstigere Konditionen – ein Unterschied von 0,5 Prozentpunkten ist keine Seltenheit.
Während der meist sehr langen Laufzeit einer Baufinanzierung kann sich der finanzielle Spielraum des Kreditnehmers schnell verändern. Überschüssiges oder freigewordenes Kapital kann in die vorzeitige Rückzahlung der Baufinanzierung investiert werden, um auf diese Weise sowohl die Laufzeit, als auch die Höhe der gesamten Kreditkosten besonders niedrig zu halten.
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital eignet sich insbesondere für junge Familien ohne hohe Rücklagen oder für einen Immobilienkauf, der besonders schnell entschieden werden muss. Bei dieser besonderen Form der Baufinanzierung, der sogenannten Vollfinanzierung, kann der Kreditnehmer den vollen Kauf- oder Baupreis der Immobilie bei der Bank gegen einen Zinsaufschlag leihen.
Bei einem Volltilgerdarlehen bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit unverändert. Bis zu dem Zeitpunkt, an dem das Darlehen komplett zurückgezahlt wurde, haben Immobilienkreditnehmer damit absolute Planungssicherheit. Ob sich dieses Darlehen lohnt, hängt stark vom aktuellen Marktzins und der erwarteten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ab. In einer Niedrigzinsphase empfehlen Verbraucherschützer, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen.
Wenn die Sollzinsbindung der Baufinanzierung bald ausläuft und der gesamte Baufinanzierungsbetrag nicht in diesem Zeitraum getilgt wird, sollten Kreditnehmer sich dringend um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Kreditnehmer haben für die Wahl der Anschlussfinanzierung zwei unterschiedliche Möglichkeiten, die meist zu sehr unterschiedlichen Konditionen angeboten werden. Nur über einen Vergleich der verschiedenen Optionen und Konditionen mehrerer Banken kann das beste Angebot ermittelt werden.
