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Das gilt bei der Immobiliensuche und beim Hauskauf über einen Makler
Der Kauf einer Immobilie ist oft die größte Investition im Leben.
Ein Immobilienmakler kann dabei eine wertvolle Unterstützung sein.
Welche Aufgaben er dabei übernimmt, welche Kosten dabei entstehen und wer sie trägt, erfahren Sie im Ratgeber.
Welche Aufgaben hat ein Immobilienmakler?
Ein Immobilienmakler ist ein professioneller Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern von Immobilien. Ein Makler kann mit der Wohnungssuche, dem Immobilienkauf oder dem Verkauf betraut werden. Seine Aufgaben sind vielfältig und reichen von der ersten Kontaktaufnahme über die Erstellung der Verkaufsunterlagen bis hin zum Abschluss des Kaufvertrags und der Schlüsselübergabe. Die Kerntätigkeiten eines Immobilienmaklers sind dabei:
- Bewertung des Immobilienmarktes (Wertermittlung, Preisfindung)
- Zusammenstellung der Unterlagen (Grundriss, Energieausweis, Grundbuchauszug, ...)
- Vermarktung (Erstellung Exposé, Bewerben auf Online-Portalen, Besichtigungs- und Beratungsangebote)
- Beratung (rechtliche/organisatorische Fragen)
- Vermittlung (Besichtigung, Preisverhandlung)
- Vertragsabwicklung (Kaufvertrag, Vorbereitung des Termins beim Notar, Übergabe des Objekts)
Immobilien: Kauf, Verkauf, Immobiliensuche – mögliche Szenarien
Die Beauftragung eines Immobilienmaklers lässt sich aus drei unterschiedlichen Richtungen betrachten. Im jeweiligen Fall können Sie von verschiedenen Vorteilen profitieren, wenn Sie sich von einem Makler unterstützen lassen.
Szenario 1: Der Verkauf Ihrer Wunschimmobilie läuft über einen Makler.
Der Makler verkauft in diesem Fall im Auftrag der Verkäuferseite. Der Makler übernimmt die gesamte Kommunikation und Sie erhalten von ihm alle Informationen zum Kaufobjekt. Die Organisation von Besichtigungsterminen liegt ebenfalls in seiner Hand. Ein Vorteil für Sie ist, dass ein Makler in der Regel mit den juristischen Rahmenbedingungen beim Immobilienkauf vertraut ist. Sie können mit einem strukturierten und rechtlich korrekten Ablauf rechnen.
Tipp: Mit einer Finanzierungsbestätigung überzeugen Sie Verkäufer und Makler von Ihrer Kreditwürdigkeit.
Szenario 2: Sie suchen eine Immobilie und möchten einen Makler beauftragen.
Der Makler sucht aktiv nach Immobilien basierend auf Ihren Wunschkriterien und Ihrem Budget. Dies erspart Ihnen vor allem Zeit. Ein erfahrener Makler kann dank seiner Expertise die Marktlage gut bewerten und ein geeignetes Objekt finden.
Der Makler kennt außerdem den lokalen Immobilienmarkt. Durch sein Netzwerk kann er auf ein größeres Angebot zurückgreifen, als wenn Sie selbst auf die Suche gehen. Der Makler übernimmt auch hier das Organisatorische und die Kommunikation mit dem Verkäufer.
Szenario 3: Sie wollen eine Immobilie verkaufen und engagieren einen Makler.
Ein Makler bietet auch diesen Service an. Er erstellt in dem Zuge zum Beispiel ein Exposé, um Ihren Immobilientyp bestmöglich zu präsentieren. Auch hier profitieren Sie von der Zeitersparnis und den Marktkenntnissen des Maklers. Er bewirbt Ihre Immobilie auf den passenden Portalen. Zudem sind Makler mit den rechtlichen Rahmenbedingungen des Immobilienverkaufs vertraut und können Sie bei der Vertragsgestaltung und der Zusammenstellung sämtlicher Verkaufsunterlagen unterstützen.
Immobilienkauf über Makler: Das muss in den Maklervertrag
Wird für einen Immobilienkauf oder -verkauf ein Makler engagiert, müssen vorher alle Details in einem Vertrag festgehalten werden. Dieser bedarf laut Gesetz der Textform. Mündliche Absprachen zwischen den Parteien sind nichtig. Im Vertrag sollten mindestens folgende Punkte festgehalten werden:
- Kontaktdaten
- Art der Immobilie
- Laufzeit des Vertrags
- Höhe der Provision
- genaue Beschreibung der Makleraufgaben
- abrechenbare Aufwandsentschädigung
- Makleralleinauftrag (besagt, dass Sie keinen weiteren Makler für denselben Auftrag beschäftigen)
Wie hoch fallen Maklerkosten aus?
Ein Makler verlangt nach einer erfolgreichen Vermittlung eine Provision, auch Maklercourtage genannt. Es gibt bezüglich der Höhe der Maklerprovision keine gesetzliche Grundlage. Das gilt unabhängig davon, ob man eine Immobilie verkaufen möchte oder selbst auf der Suche ist. Käufer und Verkäufer können sich bezüglich der Provisionsfrage jedoch an den marktüblichen Regelungen in ihrem Bundesland orientieren.
Die Höhe der fälligen Courtage, die nach dem Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie berechnet wird, bemisst sich am Kaufpreis des Objekts. Üblich sind zwischen drei und sieben Prozent Provision inklusive Mehrwertsteuer.
Bevor Sie einen Makler anheuern, ist es ratsam, mehrere Maklerangebote miteinander zu vergleichen, um nicht an den teuersten Dienstleister zu geraten.
Was ist (m)eine Immobilie wert?
Sie haben Ihr Traumobjekt in Sicht oder wollen Ihre Immobilie verkaufen? Prüfen Sie, ob der angesetzte Preis realistisch ist: Mit der kostenlosen Immobilienbewertung erhalten Sie mit nur wenigen Angaben eine Einschätzung zum möglichen Wert der Wohnung oder des Hauses.
Wer bezahlt den Suchauftrag?
Seit dem 23.12.2020 ist in § 656d "Vereinbarungen über die Maklerkosten" des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gesetzlich festgehalten, dass die Person, die den Makler engagiert, mindestens 50 Prozent der Gebühr bezahlen muss. Diese Regelung gilt bei Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus. Die Vereinbarung über die Aufteilung der Provision kann angepasst werden. Der Auftraggeber kann also vom Vertragspartner verlangen, bis zur Hälfte der Provision zu übernehmen.
Haben beide Parteien einen Makler engagiert, tragen beide die Hälfte der Kosten. Der Makler darf seine Dienste für ein und dasselbe Objekt nicht doppelt in Rechnung stellen.
CHECK24 Hinweis
Maklerprovision bei Mietobjekten
Bei Vermietung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Es zahlt zu einhundert Prozent die auftraggebende Person – egal, ob Vermieter oder Mieter. Der Anspruch auf Provision entsteht hier nur im Erfolgsfall. Die Höhe der Provision richtet sich nach der Brutto-Miete und ist gesetzlich gedeckelt.
Immobilienfinanzierung: Maklergebühr als Teil der Nebenkosten
Die Kosten für den Makler können in der Regel nicht über die Baufinanzierung beglichen werden, sondern sollten als Teil der sogenannten Kaufnebenkosten aus Ihrem Eigenkapital gezahlt werden. Aus diesem Grund muss die Höhe der fälligen Maklerprovision bereits in der Planung der Baufinanzierung berücksichtigt und vom verfügbaren Eigenkapital abgezogen werden.
Beispielrechnung Nebenkosten beim Hauskauf
Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, werden zusätzlich zum Kaufpreis die Nebenkosten (darunter Notar und Grundbuch-Eintrag) fällig. Diese belaufen sich auf 8,5 bis – je nach Kosten für den Makler und Höhe der Grunderwerbsteuer – 15 Prozent. Die Maklergebühren machen einen Teil der Nebenkosten aus.
Dies zeigt folgende Beispielrechnung, in der Sie 3,5 Prozent (von insgesamt sieben Prozent) des Kaufpreises als Courtage übernehmen.
| Kaufpreis Immobilie | 600.000 € | |
|---|---|---|
| Maklergebühr | 3,5 % | 21.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 - 6,5 % | 21.000 – 39.000 € |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5 % | 9.000 € |
| Gesamt | 8,5 - 11,5 % | 51.000 – 69.000 € |
CHECK24 Tipp
Budget im Blick
Um herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können, nutzen Sie unseren kostenfreien Budgetrechner. Hier können Sie mit wenigen Angaben berechnen, wie hoch der maximale Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie sein darf. Der Budgetrechner berücksichtigt automatisch eine Maklerprovision, die sich an den Regelungen des betreffenden Bundeslandes orientiert.
Häufige Fragen zum Makler
Fazit: Sinnvolle Unterstützung, aber Maklerkosten frühzeitig einplanen
Ein Makler kann eine große Hilfe beim Immobilienerwerb oder dem Verkauf sein, da er sich mit vielen Dingen auskennt, die für Laien zunächst nicht offensichtlich sind. Die Investition kann sich also lohnen, um sich Zeit und möglicherweise auch Ärger zu ersparen.
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben wollen, auf deren Verkauf ein Makler angesetzt ist, sollten Sie von Beginn an die fällige Provision als Kostenfaktor berücksichtigen. Laut Gesetz müssen Personen, die einen Makler beauftragen, mindestens die Hälfte der Provision zahlen. Somit können nicht mehr alle Kosten auf den Käufer abgewälzt werden. Sollte man Ihnen mehr aufdrängen wollen, halten Sie Abstand von einem Kauf.