Aufgrund der hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten müssen Immobilienkredite bei der Bank besser abgesichert werden als normale Ratenkredite. In der Regel geht der Besitz der Immobilie bis zur vollständigen Rückzahlung des Geldes an die Bank über. Vertraglich festgehalten wird dieses sogenannte Grundpfandrecht durch eine Hypothek oder die Eintragung einer Grundschuld.
Beim Abschluss eines Immobilienkreditvertrages kann der Kunde mit der Bank eine Zinsfestschreibung vereinbaren, die zwischen einem und 30 Jahren andauert. In diesem Zeitraum zahlt der Kunde das Zinsniveau, das bei Abschluss des Vertrages gültig war, unabhängig davon, wie sich der Marktzins in diesem Zeitraum verändert. Besonders in Niedrigzinsphasen können Verbraucher bei einer langen Zinsbindung viel Geld sparen.
Die Immobilienkreditsumme können Verbraucher sehr leicht durch einen Bausparvertrag reduzieren und die gesamten Kreditkosten auf diese Weise erheblich drücken. In den meisten Fällen ist es nach der Ansparphase des Bausparvertrages sinnvoll, sich nur das angesparte Kapital auszahlen zu lassen und den restlichen Finanzierungsbedarf über den Immobilienkredit einer unabhängigen Bank zu decken.
Die komplette Finanzierung eines Immobilienkaufes
über einen Kredit zu finanzieren, kommt für viele Verbraucher nicht in Frage. Versicherungen, Bausparkassen und staatliche Förderbanken bieten künftigen Eigenheimbesitzern verschiedene Möglichkeiten zu kombinierten Finanzierungsmöglichkeiten an.
Bevor ein Verbraucher einen Immobilienkredit bei einer Bank aufnimmt, sollte er den maximalen Finanzierungsbedarf unbedingt genau kalkulieren. Die Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals spielt hierbei eine ebenso wichtige Rolle wie die Kaufnebenkosten, die nicht über den Kredit finanziert werden können.
Durch die Zweckbindung können Schuldner, die einen Immobilienkredit aufnehmen, nicht frei über die geliehene Geldsumme verfügen. Das Darlehen kann lediglich für den Kauf oder Bau, die Renovierung oder Modernisierung eines Hauses oder einer Wohnung eingesetzt werden.
Die Höhe der Tilgungsrate ist eine der elementaren Konditionen des Immobilienkredites – daher sollten Verbraucher die richtige Tilgung, vor der Aufnahme des Darlehens, unbedingt gründlich berechnen. Die Tilgungsrate beeinflusst nicht nur die monatlich fälligen Rückzahlungen an die Bank, sie bestimmt im Wesentlichen auch die Laufzeit des Darlehens und das Zinsniveau, das der Schuldnerzahlen muss.
Die Sollzinsbindung ist ein schriftlich fixierter Zeitraum, in dem der Schuldner an die Bank einen bestimmten, zum Abschluss des Vertrages gültigen Zinssatz, bezahlen muss. Während der Zinsbindung ist es für den Verbraucher daher unerheblich, wie sich der reale Marktzins verändert. Nach Ablauf der Sollzinsbindung werden die Konditionen der Anschlussfinanzierung bzw. Prolongation neu festgelegt.
Im Gegensatz zu Ratenkrediten ist es bei der Aufnahme eines Immobilienkredites von großer Bedeutung, welchen Anteil an Eigenkapital der Verbraucher in den Erwerb der Immobilie mit einbringen kann. Je mehr Eigenkapital der Verbraucher in die Finanzierung einbringt, desto besser werden die Darlehenskonditionen, die die Bank anbieten kann.
Da Immobilienkredite meist über eine sehr lange Tilgungsdauer abgeschlossen werden, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass sich der finanzielle Spielraum des Schuldners während dieses Zeitraumes ändert. In diesem Fall ist es sinnvoll, überschüssiges Kapital für eine Sondertilgung zu verwenden und auf diese Weise die Darlehenslaufzeit zu verringern sowie die gesamten Kreditkosten zu minimieren.
Neben dem klassischen Immobilienkredit von der Bank können künftige Eigenheimbesitzer auf eine Reihe von Förderprogrammen von Bund, Ländern und Kommunen zurückgreifen. Diese subventionierten Kredite und Bauspardarlehen machen die Immobilienfinanzierung deutlich günstiger.
Insbesondere in Niedrigzinsphasen kann sich die Umschuldung des Immobilienkredites auf ein günstigeres Darlehen lohnen. Bevor der Kredit jedoch zu einer anderen Bank umgeschuldet wird, sollten Verbraucher berücksichtigen, dass für diese Transaktion eine hohe Gebühr, die Vorfälligkeitsentschädigung, fällig wird.
