Der Tilgungssatz ist eine der wichtigsten Faktoren, die Darlehensnehmer noch vor Aufnahme des Darlehens mit Ihrer Bank festlegen müssen. Laut Begriffsbestimmung legt der Tilgungssatz denjenigen prozentualen Anteil der gesamten Baufinanzierungssumme fest, den der Kreditnehmer während eines Jahres wieder an seine Bank zurückzahlt. Üblicherweise wird bei Aufnahme des Kredites zunächst ein Tilgungssatz von einem Prozent festgelegt. Würde der Kreditnehmer nun über mehrere Jahre jedes Jahr ein Prozent der noch ausstehenden Kreditschuld an die Bank zurückzahlen, würde der fällige Betrag – aufgrund der stetig sinkenden Schuld – immer geringer werden. Mit einem Tilgungsrechner können Immbilieninteressierte diese Auswirkungen exemplarisch für verschiedene Finanzierungsszenarien berechnen.

Da es sich bei einer Baufinanzierung jedoch um ein Annuitätendarlehen handelt, ist die fällige Monatsrate, also die Summe aus Tilgung und Zinsen, zumindest während einer Zinsbindungsdauer immer gleich hoch. Vereinbart der Kreditnehmer mit der Bank also bei Aufnahme der Baufinanzierung eine anfängliche Tilgung von einem Prozent würde er bei einer Baufinanzierung in Höhe von 120.000 Euro im ersten Jahr 1.200 Euro, pro Monat also 100 Euro die Bank zurückzahlen. Die monatliche Rate, die der Kreditnehmer bis zur vollständigen Tilgung an die Bank bezahlen muss, setzt sich jedoch aus dem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Daher beträgt die monatliche Belastung 100 Euro zuzüglich des entsprechenden Zinsanteiles für den Kredit.

Da mit jedem Monat Laufzeit auch die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil der Tilgungsrate ebenfalls immer geringer – damit die Monatsrate für den Kreditnehmer dennoch gleich hoch bleibt, hebt die Bank den Tilgungssatz konstant an: In den letzten Monaten der Rückzahlung zahlt der Darlehensnehmer folglich kaum noch Zinsen für seinen Kredit und der Tilgungssatz beläuft sich auf 100 Prozent.

Abgesehen von der Veränderung des Tilgungssatzes, den die Bank jährlich vornimmt, hat auch der Kreditnehmer die Option, den Rückzahlungssatz eigenständig anzupassen. Bei vielen Banken ist eine derartige Änderung des Vertrages unproblematisch, andere Kreditgeber verlangen hierfür möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. So ist es beispielsweise sinnvoll, den Tilgungssatz in einer Niedrigzinsphase oder bei einer Vergrößerung des eigenen finanziellen Spielraumes zu erhöhen.