Ein Festdarlehen ist eine besondere Kredit- oder Baufinanzierungsform, bei der der gesamte geliehene Darlehensbetrag am vereinbarten Ende der Kreditlaufzeit oder Sollzinsbindung an die Bank zurückgezahlt wird. Anders als bei Annuitätendarlehen werden bei dieser Kreditform während der Laufzeit nur gleichbleibende Zinszahlungen – kein Tilgungsanteil – fällig. Den fälligen Tilgungsanteil zahlt der Darlehensnehmer bei dieser Kreditform jedoch nicht wie üblich an die Bank, sondern als Kapitalanlage in ein Tilgungsersatzprodukt ein.

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Aus diesem Grund werden Festdarlehen in der Regel in Kombination mit dem Abschluss einer Lebensversicherung vergeben, deren Fälligkeitsbetrag der Höhe des Festdarlehens entspricht. Hierbei zahlt der Kunde jeden Monat gleichbleibende Geldbeträge in die Versicherung ein, die sich zum Ende der Laufzeit auf den Betrag des aufgenommenen Kredites summieren. Alternativ werden gemeinsam mit der Aufnahme eines Festdarlehens Bausparverträge, Rentenversicherungen oder Investmentsfonds abgeschlossen, in die der Darlehensnehmer die Tilgungsrate regelmäßig einzahlt. Auch hier gilt, dass nach Ablauf der Sollzinsbindung oder der vereinbarten Kreditlaufzeit das angesparte Geld aus der Anlage an die Bank ausgezahlt und damit die offene Darlehensschuld in einer Summe getilgt wird. In der Regel tritt der Darlehensnehmer seine Ansprüche aus diesen Produkten während der Laufzeit an die Bank ab und kann daher nicht auf das eingezahlte Geld zugreifen.

Die insgesamt fälligen Zinskosten sind bei einem Festdarlehen grundsätzlich höher als bei einer normalen Baufinanzierung, die als Annuitätendarlehen ausgezahlt wird. Dies hat den Grund, dass die fälligen Zinsen bei einem Festdarlehen während der gesamten Laufzeit Zinsen für den vollständigen Geldbetrag angerechnet werden. Bei einem Annuitätendarlehen reduziert sich die Restschuld während der Laufzeit konstant, demnach sinkt auch die Höhe der fälligen Zinsen, die der Kreditnehmer jeden Monat zahlen muss.

Die Finanzierung einer Immobilie über ein Festdarlehen lohnt sich in der Regel nur, wenn das finanzierte Objekt als Kapitalanlage genutzt wird. In diesem Fall kann der Kreditnehmer die Zinsen, die während der Kreditlaufzeit an die Bank gezahlt werden, steuerlich geltend gemacht werden. Bei selbstgenutzten Immobilien ist die Aufnahme eines Festdarlehens indes in der Regel nicht sinnvoll.