Laut Wohnungseigentumsgesetz kann Sondereigentum nur an abgeschlossenen Räumen begründet werden. Alle verbleibenden Räume und Verkehrsflächen eines Mehrparteienhauses unterliegen dem Gemeinschaftseigentum. Sollen bestimmte Anteile hieran ausschließlich einem Eigentümer zur Nutzung überlassen werden, so kann ein sogenanntes Sondernutzungsrecht vereinbart werden. In einem solchen Falle werden alle übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft von der Nutzung ebendieser Räume und Verkehrsflächen ausgeschlossen.

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Ein Sondernutzungsrecht wird häufig für bestimmte Gartenanteile, Kellerabteile, Dachböden oder auch für Kfz-Stellplätze eingeräumt. Im Wohnungseigentumsgesetz wird dieses alleinige Gebrauchsrecht zwar erwähnt, eine gesetzliche Definition des Begriffs Sondernutzungsrecht existiert allerdings nicht.

Ein Sondernutzungsrecht ist untrennbar an ein Sondereigentum gekoppelt und kann daher laut Beschluss des Bundesgerichtshofes in der Regel auch nur in Verbindung mit dem Sondereigentum vermietet oder verkauft werden. Eine Ausnahme besteht dann, wenn das Sondernutzungsrecht auf einen anderen Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft übertragen wird.

Für die Übertragung eines Sondernutzungsrechtes ist für gewöhnlich dessen Eintragung ins Grundbuch Voraussetzung. Liegt eine solche nicht vor, ist die Sondernutzungsvereinbarung nur zwischen denjenigen Wohnungseigentümern wirksam, die bereits zum Zeitpunkt der Vereinbarungsschließung Wohnungseigentümer waren.

Ein Sondernutzungsrecht bezieht sich ausschließlich auf den Gebrauch bestimmter Räume oder Flächen. Ein Recht auf bauliche Veränderungen ist damit nicht verbunden. Da sich die betreffenden Anteile trotz Sondernutzungsrecht noch immer im Gemeinschaftseigentum befinden, bedürfen etwaige Maßnahmen zunächst der Einwilligung durch die Eigentümergemeinschaft. Diese trägt im Übrigen auch die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Hiervon abweichende Regelungen, durch die der Sondernutzungsberechtigte allein für die Kosten aufkommt, können jedoch bereits bei der Einräumung eines Sondernutzungsrechtes vereinbart werden.