Eine Form der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum ist die Teilung, bei welcher das Eigentum an einer Immobilie auf sogenannte Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Zur Umsetzung einer solchen Teilung erfordert es gemäß Wohnungseigentumsgesetz in jedem Fall eine notariell beglaubigte Teilungserklärung, in der sämtliche Miteigentumsanteile aufgeschlüsselt sind.

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Da mit jedem Miteigentumsanteil ein Sondereigentum in Form eines Wohnungs- oder Teileigentums verbunden ist, ist zudem die genaue Beschreibung ebendieses Sondereigentums zwingender Gegenstand der Teilungserklärung. Darüber hinaus werden in dem Dokument auch alle zum Sondereigentum gehörenden Nebenräume ebenso wie eingeräumte Sondernutzungsrechte benannt. Durch den in der Teilungserklärung enthaltenen Teilungsplan (auch Aufteilungsplan) wird zudem die rechtlich notwendige Abgeschlossenheit der Wohnung und Nutzungseinheiten belegt. Eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Voraussetzung dafür, dass die Teilung einer Immobilie grundbuchlich vollzogen werden kann.

Eine Teilungserklärung ist meist fester Bestandteil der Unterlagen, die eine Bank vor der Bewilligung einer Baufinanzierung zum Wohnungskauf von ihrem Kunden als Nachweis fordert. Doch auch ohne Inanspruchnahme eines solchen Darlehens sollten sich künftige Wohnungseigentümer noch vor dem Kauf über eine bestehende Teilungserklärung und damit verbundene Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft informieren. Hierzu zählt beispielsweise die Gemeinschaftsordnung. Diese wird ergänzend zur Teilungserklärung zwischen den Eigentümern eines Mehrparteienhauses geschlossen und regelt sämtliche Rechte und Pflichten der Eigentümer.

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In der Praxis ist die Teilungserklärung nicht immer dem Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch des betreffenden Sondereigentums beigefügt. Stattdessen findet sie sich oftmals lediglich im Grundbuch des ersten nach Teilung angelegten Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchs oder aber in der Grundakte des infolge der Teilung geschlossenen Grundstücksgrundbuchs.