Wer eine Baufinanzierung in Anspruch nimmt, muss der kreditgebenden Bank während eines vereinbarten Zeitraumes, der sogenannten Laufzeit oder Sollzinsbindung, nicht nur den geliehen Geldbetrag sondern auch Zinsen für das Kapital zurückzahlen: Die Schuldzinsen. Da Baufinanzierungen üblicherweise als sogenannte Annuitätendarlehen vergeben werden, bleibt zwar die Gesamthöhe der monatlichen Rate während der Laufzeit gleich hoch – die Zusammensetzung dieses Betrages aus Schuldzins und tatsächlicher Tilgung der Baufinanzierung ändert sich jedoch im Zeitverlauf. Während die Rate des Kunden direkt nach der Aufnahme der Finanzierung meist aus einem hohen Zinsanteil und wenig Tilgung besteht, wächst der Tilgungsanteil mit fortschreitender Laufzeit konstant.

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Anders verhält es sich indes bei Baufinanzierungen, die als sogenannte endfällige Darlehen getilgt werden: Bei dieser besonderen Kreditart zahlt der Kunde während der vereinbarten Laufzeit lediglich den monatlich fälligen Zinsanteil an die Bank, während der Tilgungsanteil in ein Tilgungsersatzprodukt, z.B. eine Kapitallebensversicherung eingezahlt, dort angespart und am Ende der vereinbarten Rückzahlungsdauer als Gesamtbetrag an die Bank gezahlt wird.

Bei beiden Kreditarten spielt die Höhe der fälligen Schuldzinsen jedoch eine entscheidende Rolle für die Gesamtkosten des Finanzierungsvorhabens. Daher ist es vor der Entscheidung für eine bestimmte Darlehensart unabdingbar, verschiedene Angebote einzuholen, sich einen transparenten Marktüberblick zu verschaffen und die fälligen Schuldzinsen der unterschiedlichen Banken gründlich miteinander zu vergleichen. Nur so finden Verbraucher wirklich eine Finanzierung mit günstigen Schuldzinsen und können die gesamten Finanzierungskosten so gering wie möglich halten.

Die Höhe der fälligen Schuldzinsen wird bei Ratenkrediten üblicherweise bereits bei Aufnahme des Darlehens für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Um dem Kunden bei den hohen Darlehensbeträgen und längeren Laufzeiten der Baufinanzierung eine bessere Planungssicherheit bieten zu können, wird der fällige Schuldzins bei diesen Darlehen üblicherweise zunächst nur für einen bestimmten Teil der Laufzeit – die sogenannte Sollzinsbindung – fixiert. Nach diesem Zeitraum hat der Kunde im Zuge einer Prolongation oder Umschuldung die Möglichkeit mit der Bank über die Rückzahlung der noch verbliebenen Restschuld neu zu verhandeln oder das Institut zu wechseln und auf diese Weise die Höhe der Schuldzinsen neu festzulegen.

Bei Immobilien, deren Kauf oder Bau über eine Baufinanzierung gezahlt und im Anschluss an Dritte vermietet werden, ergibt sich eine Besonderheit in Bezug auf die fälligen Kreditzinsen: Immobilienbesitzer können sämtliche Finanzierungskosten inklusive der Schuldzinsen bereits während der Laufzeit steuerlich geltend machen. Da die Schuldzinsen in diesem Fall als Werbungskosten in der Jahressteuererklärung ausgewiesen werden, können sie die Steuerlast des Verbrauchers verringern und zu finanziellen Vorteilen führen.