Der Beleihungswert stellt jenen Betrag dar, der – ausgehend vom Verkehrswert einer Immobilie –anhand verschiedener Verfahren von der Bank errechnet wurde. Zudem hat das Geldinstitut auch interne Vorgaben, nach denen sie den Beleihungswert bestimmt. In der Regel liegt der Beleihungswert in etwa bei 80 Prozent des Verkehrswerts einer Immobilie. Die Banken ziehen von dem Verkehrswert jeweils zehn Prozent Sicherheits- und Altersabschlag ab, um so den dauerhaften Wert der Immobilie zu ermitteln. Der Beleihungswert spiegelt damit also den jederzeit erzielbaren Wert einer Immobilie und damit die maximale Beleihbarkeit einer Kreditsicherheit wider. Der Beleihungsauslauf hingegen stellt das gesamte Kreditrisiko eines Immobilienkreditnehmers dar. Auch mögliche bestehende Schulden und Grundpfandrechte werden hier mit einbezogen und in das Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie gesetzt. Anhand des Beleihungsauslaufs kann genau errechnet werden, wie viel Prozentpunkte das Risiko unter oder über den bankinternen Beleihungsgrenzen liegt. Diese wurden für Immobiliendarlehen an Privatpersonen auf 60 Prozent des Beleihungswertes festgelegt. Im Idealfall liegt der Beleihungsauslauf aus Sicht der Bank darunter. Als Beispiel: Ein Verbraucher hat ein Darlehen in Höhe von 220.000 Euro für eine Eigentumswohnung aufgenommen, deren Verkehrswert sich auf 300.000 Euro beläuft, wobei der Beleihungswert mit 80 Prozent bei 240.000 Euro beziffert wurde. In diesem Fall beträgt der Beleihungsauslauf 91,7 Prozent und liegt damit deutlich über dem angestrebten Wert von 60 Prozent. Als Faustregel kann festgehalten werden: Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer ist das Risiko der Kreditvergabe an den Kunden. Bewegt sich der Beleihungsauslauf in einem normalen Rahmen, vergibt die Bank den Immobilienkredit zu normalen Konditionen. Der Zinssatz liegt damit auf einem normalen Niveau und wird unter Berücksichtigung weiterer Faktoren wie etwa der individuellen Bonität des Kreditnehmers festgelegt. Hat der Kunde jedoch aufgrund eines überhöhten Beleihungauslaufs von nahe 100 Prozent ein stark erhöhtes Ausfallrisiko, schlagen Banken in der Regel einen sogenannten Risikoaufschlag auf den Baufinanzierungszins auf. Aus diesem Grund raten Experten dazu, mindestens 20 Prozent des Immobilienwertes sowie die kompletten Baufinanzierungsnebenkosten aus dem Eigenkapital zu stellen. Auf diese Art und Weise können sich Immobilienkäufer die besten Kreditkonditionen sichern und sparen sich unter dem Strich Kosten.