Als Immobilienfonds bezeichnet man eine spezielle Art der Kapitalanlage, bei der verschiedene Verbraucher oder institutionelle Anleger einen bestimmten Geldbetrag in einen Investmentfonds einzahlen, dessen Summe anschließend für den Kauf oder Bau von Immobilien und Grundstücken verwendet wird. Dabei ist es Anlegern oftmals möglich, sich auch mit verhältnismäßig geringen Geldbeträgen an Immobiliengroßprojekten zu beteiligen – der Verbraucher muss daher in diesem Fall nicht selbst ein Objekt erstehen um von der Wertsteigerung der Immobilie zu profitieren. Daher ist der Immobilienfonds eine gute Möglichkeit, in das sogenannte Betongold zu investieren, ohne hierfür selbst in eine Eigentumswohnung oder ein alternatives Objekt zu investieren. Der Ertrag der Investition in einen Immobilienfonds ergibt sich neben der möglichen Steigerung des Immobilienwertes zudem durch die Ausschüttung erwirtschafteter Mieteinnahmen. Natürlich ist der Investor hier auch an eventuellen Verlusten anteilig beteiligt.

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In Deutschland unterscheidet man üblicherweise zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Der Unterschied zwischen beiden Fondsarten besteht in der Anzahl der Investoren, die ihr Kapital in den Fonds einzahlen können sowie in der Begrenzung der Anzahl der Immobilen, in die investiert wird. Bei offenen Immobilienfonds legt eine unbegrenzte Anzahl Anleger einen unbestimmten Geldbetrag an, während ein geschlossener Fonds auf eine gewisse Anzahl Investoren und Kapital begrenzt ist und dann auch geschlossen wird. Verbraucher sind bei der Anlage in offene Immobilienfonds zudem flexibler, da sie ihr investiertes Kapital üblicherweise jederzeit aus dem Fonds abziehen können. Die Anlagedauer bei geschlossenen Fonds beträgt indes meist zehn oder mehr Jahre – den eigenen Anteil vor Ablauf dieser Frist abzuziehen ist zwar meist möglich, in der Regel jedoch mit einem Verlust verbunden.

Eine Gemeinsamkeit beider Fondsarten liegt darin, dass das Kapital der Anleger größten Teils in große oder kleine gewerbliche Immobilien investiert wird. Während offene Immobilienfonds sich üblicherweise auf große Immobilienprojekte wie Einkaufszentren oder Bürogebäude fokussieren, wird das Kapital bei geschlossenen Fonds oftmals auch in kleinere Objekte, wie beispielsweise Hotels oder gar Wohngebäude investiert. Darüber hinaus können Immobilienfonds zudem in Wohneigentumsreche oder Anteile an Immobilienunternehmen investieren.