Unter einer Kapitalanlage (gleichbedeutend mit Investition) wird der langfristige Einsatz von Vermögen verstanden, mit dem Ziel, das Kapital zu erhalten und zugleich durch Erträge und Wertsteigerungen zu vermehren. Grundsätzlich ist zwischen einer Geldanlage, zu der etwa Sparkonten oder festverzinsliche Wertpapiere zählen, und einer Investition in Sachwerte zu unterscheiden, unter welche auch der Erwerb einer Mietimmobilie fällt.

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Als Anlageimmobilie zählen ausschließlich Objekte, die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sondern vermietet oder verpachtet werden. Dabei kann es sich um ein Wohnhaus, eine Wohnung aber auch eine Gewerbeimmobilie handeln. Daneben besteht auch die Möglichkeit, in einen Immobilienfonds zu investieren, bei welchem das Kapital mehrerer Anleger zum Zwecke des Immobilienerwerbs gebündelt wird.

Entscheidet sich ein Anleger für den Bau oder Kauf einer Mietimmobilie, erfordert dies in jedem Fall eine gründliche Vorplanung. So muss bereits im Vorfeld kalkuliert werden, bis zu welchem Zeitpunkt sich die Investitionskosten amortisiert haben und welche Rendite mit der Immobilie anschließend erzielt werden kann. Hierüber entscheidet neben der Vermietbarkeit insbesondere die zu erzielende Miete beziehungsweise Mietsteigerung. Insofern ist der Ertrag nicht unwesentlich von den Eigenschaften des Gebäudes oder der Wohnung, wie etwa Bausubstanz oder Ausstattung, aber auch von der Lage abhängig.

Neben den Investitionsaufwendungen, den Mieteinnahmen und einer eventuellen Wertsteigerung der Anlageimmobilie spielen im Hinblick auf den erzielbaren Gewinn auch steuerliche Vorteile eine wichtige Rolle. So können Immobilieninvestoren nebst Abschreibungen (steuerrechtlich als Absetzung für Abnutzung, AfA, bezeichnet) als Ausgleich eines Wertverlustes etwa auch Erhaltungs- und Verwaltungsaufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Auch die Zinsen einer Baufinanzierung für den Erwerb beziehungsweise die Modernisierung einer solchen Immobilie können als sogenannte nachträgliche Werbungskosten angerechnet werden.