Zuletzt aktualisiert: 09.09.2024
„Bei älteren, unsanierten Häusern werden die Kosten für eine energetische Sanierung nahezu eins zu eins vom Kaufpreis abgezogen", sagt Dr. Sören Gröbel, Director Living Research JLL Germany. Käufer preisen die teils hohen Kosten für die anschließende energetische Sanierung in ihre Gebote ein. Die zuletzt gestiegenen Preissteigerungen für Strom- und Gas hatten diesen Zustand nochmal bekräftigt. Derzeit sei allerdings laut der Analyse der Immobilienexperten einer weiterer Preisverfall von Häusern mit hohem Energieverbrauch - zumindest vorerst - gestoppt. In den vergangenen Quartalen hat sich also der Preisunterschied zwischen Mehrfamilienhäusern der Energieeffizienzklasse A/A+ und den schlechtesten Energieklassen G/H stabilisiert. Er lag zuletzt bei rund 27 Prozent. „Die Preisabschläge sind in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Tendenziell haben sie sich seit ihrem Tief im dritten Quartal 2023 sogar etwas erholt“, so Gröbel. Für die Analyse werden quartalsweise rund 5.000 Angebotsdaten von Mehrfamilienhäusern ausgewertet.
Bei der Planung eines neuen Hauses müssen sich Bauherren mit nachhaltigen und energetisch sinnvollen Baumaßnahmen beschäftigen. Hier schreibt der Gesetzgeber Normen vor. Doch auch, wer einen Altbau bewohnt, kann von der Pflicht betroffen sein, sein Heim auf einen energetisch aktuellen Stand zu bringen. Wer ein Haus oder eine Wohnung nach dem 01. Februar 2002 gekauft oder geerbt hat, muss mit einer Frist von zwei Jahren nach Eigentumswechsel entsprechende energetische Sanierungen umsetzen. Das regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) § 47, Absatz 3:
„Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.“
Wer also eine bestehende Wohnung oder ein Haus kauft, sollte sich immer genau anschauen, was daran eventuell gemacht werden muss und welche Kosten, aber auch, welche Chancen damit verbunden sind. Einen ersten Hinweis darauf gibt der Energieausweis des Gebäudes. Eine kostenlose Beratung durch eine Fachperson ist seit November 2020 nach dem Kauf Pflicht. Interessierte finden Experten, die die kostenlose Pflichtberatung nach GEG anbieten, über den deutschen Energieberaterverband GIH.
Welche Maßnahmen verpflichtend sind, hängt von der Ausgangssituation ab. So muss zum Beispiel ein Heizkessel, der vor 1991 eingebaut wurde und flüssigen oder gasförmigen Brennstoff nutzt, erneuert werden. Wurde er nach 1991 eingebaut, muss der Gebäudebesitzer ihn erst nach 30 Betriebsjahren austauschen.
Die Grafik zeigt an, wie viele messpflichtige Anlagen in den vergangenen Jahren neu errichtet wurden. Insgesamt zählt der Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks derzeit über vier Millionen Ölfeuerungsanlagen und über 5,7 Millionen Gasfeuerungsanlagen in Deutschland. Von den Ölheizungen sind über 81 Prozent älter als 20 Jahre, bei den Gasheizungen sind es etwa 65 Prozent.
Quelle: https://www.schornsteinfeger.de/erhebungen.aspx, Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks, Erhebung 2023
Am 14.03.2023 stimmte das EU-Parlament für eine Überarbeitung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Demnach sollten alle Wohnhäuser bis 2030 mindestens Energieeffizienzklasse „E“ haben. Bis 2033 sogar Klasse „D“. Betroffen wären laut EU-Kommission etwa 30 Millionen Gebäudeteile in der Europäischen Union gewesen. Die Energieeffizienzklassen geben an, wie energiesparend ein Gebäude ist: von A+ (sehr energiesparend) bis H (nicht energiesparend). Am 07. Dezember 2023 haben sich die EU-Staaten final darauf geeinigt, keine Sanierungspflicht für Wohngebäude anzuordnen. Trotzdem sieht die neue Reform der Gebäuderichtlinie vor, den durchschnittlichen Energieverbrauch im Gebäudebereich bis 2030 um mindestens 16 Prozent und um mindestens 22 Prozent bis 2035 zu senken. Bis 2050 sollen alle Gebäude in der EU klimaneutral sein.
Bei Missachtung der Sanierungspflicht müssen Eigenheimbesitzer mit Strafen rechnen. Werden Dach und Rohrleitungen nicht vorschriftsgemäß gedämmt oder die Heizung nicht rechtzeitig ausgetauscht, drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro.
Eine Immobilie, die den neuesten Standards entspricht, ist mehr wert als eine sanierungsbedürftige. Eine energetische Sanierung senkt nicht nur den Energieverbrauch, sondern steigert gleichzeitig den Wert des Eigenheims.
Je nachdem, was erneuert werden soll, wie groß die Wohnung oder das Haus ist und wie alt, fallen die Kosten unterschiedlich aus. Ein Gutachten der Verbraucherzentrale Bundesverband aus 2021 hat die Kosten analysiert. Verglichen wurden drei Ein- bis Zweifamilienhäuser, jeweils Baujahr bis 1948, 1949 bis 1968 und 1969 bis 1978, alle bereits teilsaniert. Die energetische Sanierung nimmt in diesem Fall den Einbau einer Wärmepumpe und Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung nach den KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Standards 55 und 70 an:
| Standard KfW-Effizienzhaus 55 | Standard KfW-Effizienzhaus 70 | |
| Kosten durch energetische Modernisierung ohne Förderung | 464 €/m² – 602 €/m² | 368 €/m² – 457 €/m² |
| Kosten durch energetische Modernisierung mit Förderung KfW 461* | 136 €/m² – 297 €/m² | 134 €/m² – 204 €/m² |
Die Förderungen werden regelmäßig angepasst und auch die Preise für die einzelnen Maßnahmen schwanken. In jedem Fall entsteht bei einer energetischen Sanierung schnell ein hoher Betrag, den Hausbesitzer in der Regel per Kredit finanzieren müssen. Hier empfiehlt es sich, sowohl bei den Förderungen als auch bei angebotenen Krediten genau hinzuschauen, um finanziell das Beste herauszuholen.
Einzelne energetische Maßnahmen am Gebäude oder zur Wärmeerzeugung und Heizungsoptimierung haben derzeit einen Fördersatz von 15 Prozent. Dieser kann beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden.
Die KfW bietet Förderkredite für Strom und Wärme mit vergünstigten Zinsen an. Mit speziellen Ökokrediten über den CHECK24-Kreditvergleich erhalten Kunden ähnlich günstige Zinsen wie beim KfW-Förderkredit ohne aufwendige Beantragung. So können Modernisierungsmaßnahmen schneller umgesetzt werden.Um einen Förderkredit der KfW oder einen Zuschuss zu erhalten, ist es in den meisten Fällen vorgeschrieben, sich vorher durch einen Energieeffizienz-Experten beraten zu lassen. Der Experte sagt nicht nur, welche Maßnahmen erforderlich sind und welche sich optional darüber hinaus lohnen, sondern hilft auch bei der Ermittlung der passenden Förderungen und erstellt einen Sanierungsfahrplan. Entsprechende Experten finden Antragssteller in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena).
Wichtig: Auch wenn zur Beantragung der Förderungen bereits Angebote von Handwerkern eingeholt werden müssen, dürfen die Arbeiten nicht vor der Bewilligung beginnen.Alternativ zu Förderkrediten der KfW oder Zuschüssen durch die BAFA können Eigenheimbesitzer eine Steuerermäßigung beantragen. Damit können bis zu 20 Prozent der Kosten für die energetische Sanierung über drei Jahre verteilt von der Steuer abgesetzt werden. Auch die energetische Planung und Baubegleitung durch einen Experten wird mit bis zu 50 Prozent steuerbegünstigt.
Immobilienbesitzer finden über den CHECK24-Kreditvergleich spezielle Ökokredite zur energetischen Sanierung. Diese bieten ähnlich günstige Zinsen wie der Förderkredit für erneuerbare Energien der KfW. CHECK24-Kunden sparen sich jedoch viel Zeit bei der Beantragung. Die Suche eines Finanzierungspartners, über den der Kredit abgeschlossen werden muss, das damit verbundene Beratungsgespräch sowie die Wartezeit auf eine Zusage für den Förderkredit entfallen. Zudem sind Laufzeiten von bis zu 20 Jahren möglich.
So kann zum Beispiel die neue Wärmepumpe, Photovoltaikanlage oder Solarthermie mit oder ohne Energiespeicher schnell, zinsgünstig und gut planbar finanziert werden.
Benötigte Unterlagen
Für ein Darlehen müssen Kreditnehmer grundsätzlich Nachweise über Gehalt, weitere Einnahmen und ihre Ausgaben erbringen. Darüber hinaus werden für einen energetischen Modernisierungs-Kredit über CHECK24 folgende Unterlagen benötigt:
„Nicht alle Banken bieten Kredite zur energetischen Sanierung an. Deshalb ist für Kunden, die ihr Heim auf einen energetisch aktuellen Stand bringen möchten, die Angabe des konkreten Verwendungszwecks besonders wichtig. Nur so erhalten sie Angebote mit besonders günstigen Zinsen.“
Shirin Fuchs
Expertin für Spezialkredite bei CHECK24
Damit der Kreditantrag zügig bearbeitet werden kann, ist es wichtig, dass benötigte Unterlagen aktuell sind. Dabei können die genauen Voraussetzungen je nach Kreditinstitut variieren. Kontoauszüge und Gehaltsabrechnungen sollten die zuletzt verfügbaren sein und der Grundbuchauszug muss in der Regel aus den letzten 24 Monaten stammen. Kostenvoranschläge sollten nicht älter als drei Monate und müssen auf den Antragsteller ausgestellt sein. Einige Banken verlangen im Nachgang die Rechnung für die durchgeführte Modernisierung. Diese muss innerhalb einer vorgegebenen Frist eingereicht werden, damit die Zinsen für den Kredit beibehalten werden können.
Tipp: Wird der Kredit besonders schnell benötigt, empfiehlt sich ein Sofortkredit. Hierzu muss einmalig das Gehaltskonto verbunden werden. Die Bank kann dann die relevanten Unterlagen prüfen und sofort über eine Zusage entscheiden. Das Geld ist nach Bewilligung kurze Zeit später auf dem Konto.
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