Briefgrundschuld

Die Briefgrundschuld ist eine der gesetzlichen Möglichkeiten, die Kreditinstitute haben, die Finanzierung von Objekten für Bauherren oder Immobilienkäufer grundpfandrechtlich abzusichern. Die Alternative und in Deutschland stärker verbreitete Variante der Grundschuld ist bei Baufinanzierungen jedoch die Buchgrundschuld. Während die Höhe der Besicherung -die meist die Höhe der aufgenommenen Finanzierung entspricht - bei beiden Absicherungsarten in das Grundbuch der Immobilie eingetragen wird, erhält die kreditgebende Bank bei der Briefgrundschuld zudem mit dem Grundschuldbrief eine Urkunde.

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Grundsätzlich ist die Absicherung durch eine Briefgrundschuld heutzutage unüblich, da durch die Ausfertigung der Urkunde zusätzliche Kosten entstehen, die bei einer Buchgrundschuld entfallen. Ferner ist die Handhabung aufwendiger, denn bei Übertragung muss immer auch der Grundschuldbrief mit übergeben werden. Sollte die Urkunde verlorengehen, muss der Verbraucher eine ebenfalls kostenpflichtige Kraftloserklärung des Grundschuldbriefes beantragen.

Genauso wie die Buchgrundschuld dient auch die Briefgrundschuld der Bank zur Absicherung des Kreditausfallrisikos. Der Besitzer des Grundschuldbriefes, in den meisten Fällen daher die kreditgebende Bank, hat im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers daher die Möglichkeit, die Immobilie zu veräußern und mit dem Erlös die offene Geldschuld auf diese Weise zu begleichen.

Streng genommen ist eine Grundschuld und damit auch eine Briefgrundschuld eine Sicherheit für das Kreditinstitut, mit der es die beliehene Immobilie belastet. Macht die Bank von Ihrem Recht der Verwertung dieser Sicherheit Gebrauch, kann sie das Objekt zwangsversteigern und die offenen Forderungen durch den so erzielten Erlös begleichen. In manchen Fällen sichern mehrere Grundschulden die Forderungen mehrerer Gläubiger ab, in diesem Fall entscheidet deren Rangfolge im Grundbuch, welcher Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung zuerst zu seinem Geld kommt.

Tritt der Fall ein, dass Forderungen und Ansprüche auf einen anderen Gläubiger übertragen werden sollen, wird die Abtretung schriftlich in einer Abtretungserklärung formuliert, deren Wirksamkeit durch die Eintragung im Grundbuch rechtskräftig wird. Bei Briefgrundschulden gibt es die Besonderheit, dass die Grundschuld manchmal privatschriftlich abgetreten wird. Kommt es zu einer Übertragung der Ansprüche, muss diese nicht unbedingt ins Grundbuch aufgenommen werden, sondern kann im Bedarfsfall auch durch einen Notar festgehalten werden. Zur Geltendmachung der Ansprüche muss dann aber die Situation im Grundbuch bereinigt werden.