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Immobilienkredit Ratgeber

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Was versteht man unter Sollzinsbindung beim Immobilienkredit?

Die Sollzinsbindung beschreibt den Zeitraum, in dem der Schuldner für den Immobilienkredit das bei Vertragsabschluss vereinbarte Zinsniveau bezahlt – ganz gleich, wie sich die Zinsen für Immobilienkredite in diesem Zeitraum verändern. Bei Immobilienkrediten kann die Sollzinsbindung zwischen einem und 30 Jahren betragen. Die Dauer der Sollzinsbindung ist eine der elementaren Kreditkonditionen beim Immobilienkredit und wird daher bei Vertragsschluss schriftlich festgehalten.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung sind die meisten Immobilienbesitzer jedoch noch nicht schuldenfrei: Anders als bei normalen Ratenkrediten tilgt der Schuldner die Baufinanzierung meist über 30 bis 40 Jahre – nach Ablauf der Zinsbindung bleibt eine Restschuld bestehen, die noch an die Bank zurückgezahlt werden muss. Die Restschuld, die zu diesem Zeitpunkt noch besteht, muss in einer Anschlussfinanzierung getilgt werden. Für diese sogenannte Prolongation wird dann ein neuer Zinssatz fällig. Das neue Zinsniveau wird auf Basis der aktuell gültigen Marktzinsen festgelegt. Je nachdem, wie sich die Zinsen für Immobilienkredite während der Zinsbindung verändern, lohnt sich daher eine lange oder kurze Festschreibungsphase: Insbesondere in Niedrigzinsphasen ist es für Verbraucher lukrativ, eine sehr lange Zinsbindung mit der Bank zu vereinbaren. Je länger der Schuldner einen niedrigen Zins für sein Darlehen bezahlt, umso höher ist der Anteil des Kredites, der zu den günstigen Konditionen an die Bank zurückgezahlt werden kann. Für die Festlegung des niedrigen Zinsniveaus auf einen langen Zeitraum wird je nach Bank und Dauer der Festschreibung ein bestimmter Zinsaufschlag fällig. In den meisten Fällen, insbesondere in einer Niedrigzinsphase, sind die Einsparungen durch den dauerhaften Niedrigzins höher, als die Zinsaufschläge.

Da sich die Zinsen für Immobilienkredite während der langen Tilgungszeiträume sehr stark verändern können, bietet die Bank dem Kunden durch die Festlegung der Zinsbindung eine gewisse Kalkulationsbasis: Während der Sollzinsbindung kann der Kunde ganz genau berechnen, welchen Anteil der Kreditsumme er in der festgelegten Zeitspanne tilgen kann. Zudem beeinflusst der Kreditzins die Höhe der monatlichen Belastung, da er zusätzlich zur Tilgung auf den Schuldner zukommt. Je höher die Kreditzinsen sind, desto langsamer kann der Kredit bei gleichbleibender, monatlicher Rückzahlungsrate getilgt werden.  

Während der Dauer der Zinsbindung kann der Schuldner das Darlehen im Normalfall nur gegen die Zahlung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung vollständig tilgen oder zu einer anderen Bank umschulden. Lediglich nach dem Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindung können Verbraucher die Restschuld vollständig tilgen oder umschulden. Um dieses Angebot wahrnehmen zu können, müssen Verbraucher jedoch eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten. Daher sollten künftige Immobilienbesitzer sich bei der Festlegung der Zinsbindungsdauer genau überlegen, ob Sicherheit oder Flexibilität bei der Tilgung die wichtigere Rolle spielen.
Hinweis: Trotz gewissenhafter Recherche kann die Richtigkeit und Aktualität der Angaben nicht garantiert werden.

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