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Häufige Fragen zum Immobilienkredit

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Was ist die Zinsbindung beim Immobilienkredit?

Bei der Immobilienfinanzierung versteht man unter einer Zinsbindung bzw. Sollzinsfestschreibung den schriftlich fixierten Zeitraum, in dem der Schuldner einen gleichbleibenden Zinssatz bezahlen muss. Dieser Zeitraum wird zwischen dem Kreditnehmer und der Bank vereinbart und im Kreditvertrag schriftlich festgehalten. Während der Dauer der Zinsbindung ist es für den Schuldner unerheblich, wie sich der reale Baugeldzins verändert – für die Tilgung des Kredits wird im festlegten Zeitraum derjenige Zinssatz fällig, der bei Abschluss des Immobilienkreditvertrages vereinbart wurde. In der Regel ist eine derartige Zinsfestschreibung bei normalen Ratenkrediten unüblich, während der Kunde bei einer Baufinanzierung die Möglichkeit hat, den aktuell geltenden Zinssatz für einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren festzuschreiben.

Für den Kreditnehmer bietet die Zinsfestschreibung eine gewisse Planungssicherheit und Kalkulationsbasis. Immobilienkredite werden meist über einen sehr langen Zeitraum von bis zu zwanzig oder dreißig Jahren getilgt, beim Abschluss des Kreditvertrages kann jedoch kein Verbraucher und kein Bankmitarbeiter vorhersehen, wie sich die Zinsen für Baugeld in diesem Zeitraum entwickeln werden. Durch die Zinsfestschreibung besteht die Möglichkeit, zumindest für diesen Zeitraum die monatlich fällige Tilgungsrate zu kalkulieren. Außerdem kann auf diese Weise berechnet werden, welche Restschuld der Verbraucher nach Ablauf der Zinsbindung noch an die Bank zurückzahlen muss. Die Zinsfestschreibung lässt sich die Bank jedoch einiges kosten: Je nach Dauer der vereinbarten Zinsbindung und Bank wird für die Zinsbindung zwischen  0,05 und 1,0 Prozent auf den eigentlich vereinbarten Kreditzins aufgeschlagen. Die Wahl der Zinsbindungsdauer ist daher eine wichtige Vorabentscheidung für Wohnungskäufer und Bauherren: Eine lange Zinsbindung erhöht zwar den Zeitraum, in dem der Verbraucher sicher kalkulieren kann, fallen die Zinsen in diesem Zeitraum jedoch unter das fixierte Niveau, zahlt der Schuldner mehr für das Darlehen als eigentlich marktüblich.

Am Ende der Zinsbindung muss der Schuldner nicht die komplette Darlehenssumme getilgt haben. Im Anschluss an die  Sollzinsfestschreibung hat der Schuldner die Möglichkeit, über die noch ausstehende Kreditsumme einen neuen Kreditvertrag zu aktuellen Konditionen bei der gleichen oder einer anderen Bank abzuschließen. Wechselt der Schuldner für die Anschlussfinanzierung die Bank vor Ablauf der Vertragslaufzeit, werden regelmäßig hohe Vorfälligkeitsentschädigungen fällig.

Tipp: Nach Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindung kann der Verbraucher den Kredit umschulden ohne dass die Bank hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann.

Eine besondere Form der Zinsbindung ist das sogenannte Forward Darlehen. Bei dieser Art des Immobilienkredites wird dem Verbraucher die gewünschte Kreditsumme erst nach einem Zeitraum zwischen ein und 60 Monaten nach Vertragsabschluss zu vorher festgelegten Konditionen ausgezahlt. Während dieser Forward-Periode fallen für den Verbraucher weder Kredit- noch Bereitstellungszinsen an. Bereits zum Abschluss des Kreditvertrages wird die Höhe der Kreditzinsen schriftlich fixiert, die bei der Rückzahlung des Darlehens gelten soll. Auch die Zinsfestschreibung beim Forward-Darlehen muss der Schuldner mit einem Zinsaufschlag bezahlen, meist sind diese deutlich höher als die Zuschläge bei normalen Immobilienkrediten.
Hinweis: Trotz gewissenhafter Recherche kann die Richtigkeit und Aktualität der Angaben nicht garantiert werden.

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