Die Tilgung bestimmt, wie schnell ein Verbraucher das Darlehen wieder an die Bank zurückzahlt – also, wann der Kunde komplett schuldenfrei ist. Es gibt keine optimale Tilgungsrate– welche Tilgungsgeschwindigkeit die richtige ist, hängt von der Zinsbindung, den fälligen Darlehenszinsen und der finanziellen Situation des Kreditnehmers ab. Um die gesamten Kreditkosten jedoch möglichst gering zu halten, sollten Verbraucher versuchen, den Immobilienkredit möglichst zügig zu tilgen.
Beim
Abschluss eines Immobilienkredites wird direkt im Kreditvertrag ein bestimmter Tilgungssatz festgelegt. Er beschreibt den prozentualen Darlehensanteil, den der Schuldner in gleichbleibenden Raten an die Bank zahlen möchte. Je geringer der Tilgungssatz ist, desto länger dauert es folglich, bis der Schuldner den
Kredit vollständig an die Bank zurückgezahlt hat. Da der Schuldner mit der Tilgungsrate zusammen noch den jeweils fälligen Kreditzins monatlich bezahlen muss, erhöhen sich bei einem geringen Tilgungssatz durch die fälligen Darlehenszinsen auch die gesamten Kreditkosten. Sollten die Zinsen für Immobilienkredite auf einem sehr niedrigen Stand sein, ist es sehr ratsam, eine hohe anfängliche Tilgung zu wählen: Bei einem hohen Tilgungssatz ist die Restschuld, die der Verbraucher nach Ablauf der Zinsbindung noch tilgen muss, wesentlich geringer. Besonders, wenn das Darlehen und die Zinsbindung in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen werden, ist es wahrscheinlich, dass bei der
Anschlussfinanzierung zu teureren Konditionen getilgt werden muss.
Zudem sollten Kreditnehmer beim Abschluss des Immobilienkredites darauf achten, dass die Bank während der Rückzahlungsphase kostenlose Sondertilgungen ermöglicht. Sollten sich während der langen Tilgungszeit Änderungen im finanziellen Spielraum ergeben, kann diese Sondertilgung zu einer Verkürzung der Kreditlaufzeit führen. Damit zahlt der Schuldner weniger Zinsen und kann so die gesamten Kreditkosten reduzieren. Sollte zusätzlich zur vertraglich vereinbarten Sondertilgung eine Rückzahlung stattfinden, werden hierfür meist hohe Gebühren fällig. Da sich die Kreditlaufzeit durch die Sondertilgung verkürzt, nimmt die Bank weniger Zinsen ein, als sie eigentlich kalkuliert hatte. Diesen Zinsschaden muss der Schuldner durch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig von der noch ausstehenden Kreditsumme, der restlichen Laufzeit des
Darlehens und der Höhe der Sondertilgung. Da der entstehende Zinsschaden aufgrund der Immobilienkreditsumme meist sehr hoch ist, ist es für den Schuldner häufig lukrativer, eine möglicherweise überschüssige Geldsumme auf ein Sparkonto anzulegen. Viele Banken erlauben eine außerplanmäßige Sondertilgung beim Immobilienkredit zudem nicht.
