Die Immobilienkrise in den USA, die sich nach 2007 zu einer globalen Finanzkrise ausweitete, steckt noch in den Köpfen. Angesichts von Minizinsen und vielerorts stark steigender Immobilienpreise befürchten Experten, auch in Deutschland könne eine Immobilienblase entstehen. So sagte Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret kürzlich in einem Gespräch mit Spiegel Online, die Finanzinstitute müssten „angesichts des jetzigen Marktes sehr vorsichtig sein und ihre Immobilienkreditentscheidungen besonders gut abwägen“.

Entsprechend streng hat auch die Bundesregierung die Wohnimmobilienkredit-Richtlinie der EU in nationales Recht umgesetzt. Kreditinstitute müssen demnach die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden noch sorgfältiger prüfen – Häuslebauer und Immobilienkäufer sollen durch die Gesetzesänderung davor geschützt werden, Baufinanzierungen aufzunehmen, die sie sich nicht leisten können.

Banken müssen Bonität des Hauskäufers strenger prüfen

Das neue Gesetz führt allerdings dazu, dass einige Kunden, die bisher problemlos ein Darlehen erhalten hätten, jetzt von den Banken abgelehnt werden. Grund dafür ist die strengere Bonitätsprüfung. Während die Banken in der Vergangenheit den Wert des Hauses bei der Kreditprüfung berücksichtigten, soll jetzt die Bonität des Kunden ausschlaggebend sein.

Zwar wird ein Baukredit weiterhin über eine Grundschuld abgesichert und die Bank hat dadurch die Möglichkeit, die Immobilie im Notfall zu verkaufen, um an ihr Geld zu kommen – einplanen darf sie das allerdings nicht. Dafür muss das Institut jetzt Annahmen darüber treffen, wie sich das Einkommen des Käufers über Jahrzehnte entwickelt. So muss das Immobiliendarlehen bis zum Renteneintritt abbezahlt sein, andernfalls verlangt das Kreditinstitut einen Nachweis über die voraussichtliche Höhe der Rentenzahlung. Um kein Risiko einzugehen, werden zudem bei der Bonitätsprüfung etwa höhere Lebenshaltungskosten veranschlagt oder nur 75 Prozent des Nettoeinkommens angerechnet. Bei jungen Paaren rechnen die Institute die Möglichkeit mit ein, dass sie Kinder bekommen und damit das verfügbare Einkommen sinken könnte.

Was sich durch die Immobilien-Richtlinie für Käufer ändert

Viele Käufer kommen durch die neue Richtlinie schwerer an einen Baukredit. Das betrifft vor allem junge Familien und Geringverdiener. Auch Wohneigentümer mit geringen Einkommen verlieren ihre Kreditwürdigkeit. Das gilt besonders für Rentner, die etwa ihr Haus mithilfe eines Hypothekendarlehens altersgerecht umbauen möchten. Sie dürften in vielen Fällen keinen Baukredit mehr erhalten, da maßgeblich ihr Einkommen, nicht aber der Wert ihrer Immobilie in die Risikoprüfung einfließt.

Bisher relativ unkompliziert war die Aufnahme einer Baufinanzierung, wenn Käufer höchstens 60 Prozent des Kaufpreises über den Kredit finanzieren wollten. Auch bei geringen Beleihungswerten müssen die Banken die Bonität des Verbrauchers nun genauestens überprüfen – für Käufer mit viel Eigenkapital wird die Kreditaufnahme also bürokratischer.
 
Auch Grenzgänger, die in Nichteuroländern, etwa der Schweiz oder Dänemark arbeiten, aber in Deutschland eine Immobilie finanzieren möchten, stellt das neue Gesetz vor Probleme. Banken müssen demnach Währungsrisiken berücksichtigen und den Wechselkurs permanent überwachen – viele Institute werden solche Darlehen daher zukünftig einfach nicht mehr ausgeben.

Zwar setzt jede Bank die Richtlinien anders um, bei zu lascher Anwendung fürchten die Institute allerdings Konsequenzen. Denn laut Gesetz haftet die Bank, wenn sie den Kunden nicht ausreichend über die Risiken berät. Die Befürchtung, dass Käufer bei geplatzter Finanzierung vor Gericht ziehen und sich auf mangelnde Beratung berufen, ist groß. Das führt dazu, dass die Kreditinstitute bei der Vergabe von Baukrediten vorsichtig sind.

Weitere Verschärfung würde „mehr Schaden als Nutzen“ bringen

Kritiker meinen, dass die gut gemeinte Richtlinie deutlich über das Ziel hinausschießt. Eine Entwicklung wie in den USA halten viele Wirtschaftsexperten hierzulande für unrealistisch. Der deutsche Immobilienmarkt sei einer der stabilsten der Welt, urteilt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) in einer am Dienstag veröffentlichten Studie. Nur vier Prozent der Käufer zahlen mehr als vierzig Prozent ihres Einkommens für Zins und Tilgung, schreibt das IW. Bei 78 Prozent sind es sogar weniger als zwanzig Prozent. „Insgesamt sind die deutschen Haushalte durch Zinszahlungen deutlich weniger belastet als Menschen in anderen europäischen Ländern“, sagt IW-Ökonom Michael Voigtländer.

Die Verschuldung privater Haushalte nehme in Deutschland zudem seit Jahren ab. Während die Schuldenquote im Jahr 2000 noch bei 106 Prozent des verfügbaren Einkommens lag, sank sie bis 2015 auf 84,5 Prozent. „Hierzulande könnten sogar noch mehr Kredite vergeben werden, ohne dass eine Gefahr entsteht“, sagt Voigtländer. Zusätzlich zu den EU-weiten Vorgaben plant die Bundesregierung offensichtlich weitere Maßnahmen, etwa Obergrenzen für Baufinanzierungen. Eine weitere Verschärfung der Kreditvergabe auf nationaler Ebene würde unnötig in den Immobilienmarkt eingreifen, meint der IW-Ökonom: „Die geplanten Instrumente könnten insgesamt mehr schaden als nutzen.