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Sondertilgungen, Tilgungswechsel und Kündigungsrecht Flexibilität bei der Baufinanzierung muss nicht teuer sein

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Die Familie bekommt Zuwachs, das Gehalt wird erhöht, die Immobilie steht zum Verkauf: Während der Rückzahlung einer Baufinanzierung kann sich einiges verändern. Wie gut, dass viele Institute ihren Kunden Flexibilität bieten – und das oft sogar ohne Aufpreis, wie Finanztest jetzt herausgefunden hat.
Neubau

Kaum gebaut, da steht Nachwuchs ins Haus oder der Job zwingt zum Wohnortwechsel: Gut, wenn die Baufinanzierung die nötige Flexibilität bietet.

Der Kauf oder Bau der eigenen vier Wände ist nicht nur ein kostspieliges Unterfangen, sondern auch ein langwieriges. Angesichts der hohen Anschaffungs- und Darlehensbeträge brauchen die meisten Häuslebauer und Immobilienkäufer Jahrzehnte, ehe ihr Eigenheim vollständig abbezahlt ist – eine Zeit, in der sich viel verändern kann.

Bei der Baufinanzierung gilt es also, auf alle Eventualitäten vorbereitet zu sein.

Flexibilität hoch drei: Diese Zusatzoptionen gibt es

1)   Sondertilgungen: mit kostenlosen Zusatzraten schneller schuldenfrei

Der Arbeitgeber gewährt einen Jahresbonus, die Großmutter schenkt ein üppiges Sümmchen Geld, der vor dem Immobilienkauf geschlossene Festgeldvertrag läuft aus und die Ersparnisse sind wieder verfügbar: Es gibt viele Gründe für einmalige Zusatzeinnahmen. Diese lassen sich bei vielen Anbietern von Baufinanzierungen inzwischen problemlos in Form sogenannter Sondertilgungen in die Rückzahlung des Immobilienkredites investieren.

Die Vorteile: Solche Zusatzzahlungen, die neben den monatlichen Raten geleistet werden, verringern sowohl die Restschuld als auch die Laufzeit des Darlehens und damit letztlich die Zinskosten. Wie viel Darlehensnehmer durch solche Zusatzraten sparen können, haben wir in diesem Beitrag an einem Beispiel berechnet. Ein weiterer Vorteil: Durch Sondertilgungen sind Verbraucher schneller schuldenfrei und bei einer über eine Grundschuld abgesicherten Baufinanzierung zugleich schneller Eigentümer ihrer vier Wände.

Die Kosten: Bei vielen Banken, Versicherern und Bausparkassen sind Sondertilgungen bis zu einer Höhe von fünf Prozent des anfänglichen Kreditbetrages einmal pro Kalenderjahr kostenfrei möglich, wie das Verbrauchermagazin Finanztest in einer aktuellen Auswertung zeigt. Einige Banken bieten ihren Kunden auch ein erweitertes Sondertilgungsrecht über jährlich zehn Prozent des Kreditbetrages an – dann jedoch meist gegen einen Zinsaufschlag.

Die Einschränkungen: Sondertilgungsrecht ist nicht gleich Sondertilgungsrecht. Verbraucher sollten die Rahmenbedingungen verschiedener Anbieter miteinander vergleichen. Diese können sich hinsichtlich der geforderten Mindestbeträge, Stichtage und der Notwendigkeit einer Vorankündigung der Sondertilgung deutlich unterscheiden, was für den Kunden mal mehr, mal weniger Flexibilität bedeutet.

2)   Tilgungswechsel: gerüstet für die Familiengründung

Eine Gehaltserhöhung spült dauerhaft mehr Geld in die Kasse, durch die Elternzeit steht dagegen über mehrere Monate weniger Geld zur Verfügung: Auch bei längerfristigen Änderungen sollte sich die Baufinanzierung nach Möglichkeit den persönlichen Lebensumständen anpassen. Für solche Fälle bieten viele Immobilienfinanzierer sogenannte Tilgungswechsel an.

Die Vorteile: Tilgungswechsel sind Anpassungen des Tilgungssatzes, durch die sich die monatlichen Raten erhöhen oder senken lassen. Gerade im Hinblick auf die weitere Familienplanung ist diese Flexibilität mehr als beruhigend. Eltern können damit zum Beispiel nach der Geburt ihres Kindes die monatliche Belastung durch die Darlehensraten auf ein Minimum reduzieren. Steht etwa nach Ende der Elternzeit oder auch durch eine Gehaltserhöhung hingegen mehr Geld zur Verfügung, beschleunigt eine Anhebung der Tilgung die Rückzahlung und spart Zinsen ein – ganz wie bei einer Sondertilgung.

Die Kosten: Wie die Sondertilgungen auch gehören Tilgungswechsel bei vielen Anbietern von Baufinanzierungen inzwischen zum Service dazu und sind daher oftmals kostenlos möglich.

Die Einschränkungen: Wie oft Banken, Versicherer und Bausparkassen solche Tilgungswechsel erlauben, ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Bei einigen Baufinanzierern lässt sich der Tilgungssatz einmal jährlich ändern; andere bieten diese Option für die Dauer der Sollzinsbindung nur einige wenige Male an. Auch bei den wählbaren Tilgungssätzen bestehen zuweilen Unterschiede. Bei manchen Instituten liegt die Spanne zwischen einem und zehn Prozent. Wiederum andere erlauben eine Erhöhung des Tilgungssatzes hingegen nur bis zu vier Prozent. Auch beim Tilgungswechsel lohnt sich ein Vergleich der Rahmenbedingungen vor Abschluss einer Baufinanzierung also allemal.

Sondertilgungen und Tilgungswechsel: bei vielen Anbietern standardmäßig kostenlos

Jährlich kostenlose Sondertilgungen über fünf Prozent des anfänglichen Kreditbetrages und zwei Tilgungswechsel während der Sollzinsbindung, bei denen die Kunden mindestens um drei Prozentpunkte von der ursprünglichen Tilgung abweichen können: Eine solche Flexibilität muss nichts kosten, wie das Verbrauchermagazin Finanztest herausgefunden hat. Diesem zufolge bieten 48 von 79 befragten Instituten solche Zusatzleistungen an und das in der Regel, ohne dafür höhere Zinsen von ihren Kunden zu verlangen.

3)   Kündigungsrecht: Zusatzoption mit Zusatzkosten

Jobbedingt steht ein Umzug in eine andere Stadt an und nun sollen die eigenen vier Wände noch innerhalb der Sollzinsbindung verkauft werden: Ein Problem, wenn die Hausfinanzierung erst vor wenigen Jahren abgeschlossen wurde. Denn während alle, deren Sollzinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt, nach zehn Jahren kostenlos aus ihrer Finanzierung aussteigen können, müssen diejenigen, deren Darlehensauszahlung oder letzte vertragliche Änderung noch nicht so lange zurückliegt, häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Diese Gebühr dient den Banken, Versicherern und Bausparkassen als Ausgleich zu den ihnen entgehenden Zinseinnahmen. Nicht zuletzt wegen der fehlenden gesetzlichen Deckelung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung schnell in die Tausende gehen – Kosten, welche Immobilienkäufer und Bauherren umschiffen können, indem sie mit der Bank ein Kündigungsrecht vereinbaren.

Die Vorteile: Ob beim Verkauf der finanzierten Immobilie oder auch wegen einer Umschuldung: Verbraucher, die ihre Baufinanzierung während der ersten zehn Jahre ihrer Sollzinsbindung vorzeitig tilgen oder ablösen wollen, können durch die Vereinbarung eines Kündigungsrechtes die oftmals hohe Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.

Die Kosten: Eine feste Kündigungsoption ist laut Finanztest allerdings mit hohen Zinsaufschlägen verbunden. Je nach Anbieter, so hat das Verbrauchermagazin herausgefunden, erhöhen sich die fälligen Darlehenszinsen um 0,25 bis 0,63 Prozentpunkte. Angesichts dieser Mehrkosten, die je nach Baufinanzierungssumme mehrere Tausend Euro betragen können, sollten sich angehende Wohneigentümer reiflich überlegen, ob sie diese Zusatzoption wirklich benötigen – nutzen sie sie später nicht, haben sie zu viele Zinsen gezahlt.

Mitunter genügt bereits ein eingeschränktes Kündigungsrecht, wie Finanztest zu bedenken gibt. Dieses greift beispielsweise nur dann, wenn die Immobilie umzugs- oder krankheitsbedingt verkauft werden muss, nicht aber bei einer geplanten Umschuldung. Eine solche begrenzte Kündigungsoption gibt es den Finanzexperten zufolge bereits zu einem Zinsaufschlag von nur 0,03 Prozentpunkten.

Die Einschränkungen: Bei Krediten mit Kündigungsoption gelten meist Sperrfristen von zwei oder drei Jahren, in denen eine vorzeitige Rückzahlung der Baufinanzierung noch nicht möglich ist. Hinzu kommt: Steigen die Zinsen während der Darlehenslaufzeit, nützt das Kündigungsrecht wenig. Zum einen macht eine Umschuldung bei steigendem Zinsniveau weniger Sinn – ein Grund weniger, die Baufinanzierung vorzeitig abzulösen. Zum anderen kann die Bank das zurückgezahlte Geld zu hohen Zinsen am Kapitalmarkt anlegen – ein Ausgleich zu den ihr entgehenden Zinsen. Entsprechend verringert sich die Vorfälligkeitsentschädigung und somit letztendlich auch die Ersparnis aufseiten der Kreditnehmer.

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