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Verwendungen eines Immobilienkredites Eine Baufinanzierung kann mehr als nur den Bau finanzieren

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Wer im Alltag das Wort Baufinanzierung aufschnappt, wird dabei in den meisten Fällen an den Kauf einer Immobilie oder den kompletten Neubau eines Hauses denken. Doch das sind nur zwei von mehreren möglichen Verwendungszwecken. Wir zeigen Ihnen, wofür eine Baufinanzierung noch infrage kommt.
Niedrigzinsen machen Lust auf Baufinanzierung

Die eigenen vier Wände sind der Traum vieler Familien

 

Verwendungszwecke einer Baufinanzierung auf einen Blick:


1. Eine Immobilie kaufen

2. Ein eigenes Bauvorhaben umsetzen

3. Den restlichen Baukredit neu finanzieren (Anschlussfinanzierung)

4. Das Eigenheim modernisieren

5. Zinsgünstig Kapital beschaffen

 

Den Traum vom Eigenheim verwirklichen

Gerade für junge Familien stellt der Wunsch nach den eigenen vier Wänden einen der wichtigsten Bereiche der gemeinsamen Zukunftsplanung dar. Veränderte Lebensumstände machen eine Veränderung der Wohnsituation oft unausweichlich. So sahen sich auch Alexandra und Max Gerstner mit der Tatsache konfrontiert, dass ihre kleine Mietwohnung mit dem Heranwachsen ihres zweijährigen Sohnes Paul schon bald nicht mehr ausreichen würde. Nach reiflicher Überlegung hat sich unser fiktives Ehepaar deshalb dafür entschieden, die Flexibilität einer größeren Mietwohnung zugunsten eines Ortes aufzugeben, den sie dauerhaft ihr Zuhause nennen können.

Während Alexandra Gerstner von einem gemütlichen Reihenhaus in einem gewachsenen Viertel am Stadtrand träumt, will sich ihr Mann Max zunächst auch die Option eines kompletten Neubaus offenhalten. Kauf oder Bau: Das ist für die Gerstners sowie für alle angehenden Eigenheimbesitzer vor allem eine Frage der persönlichen Vorlieben. Aber auch auf die Finanzierung der eigenen vier Wände hat diese Entscheidung Einfluss.

Eine Immobilie kaufen

Wer sich für den Kauf einer bereits gebauten oder im Bau befindlichen Immobilie entscheidet, vermeidet damit gewisse Unsicherheiten, die bei einem eigenen Bauvorhaben auftauchen können. Zwar lassen sich die Räume in Wohnung oder Haus meist nur noch in begrenztem Umfang auf eigene Vorstellungen und Ideen hin anpassen. Dafür können Immobilienkäufer im Normalfall ohne größere Wartezeiten in die eigenen vier Wände umziehen.

Auch finanziell bewegen sich die Unwägbarkeiten in der Regel in einem überschaubaren Rahmen. Lediglich die Höhe etwaiger Renovierungs- und Sanierungskosten sollte man schon vor dem Kauf durch einen Gutachter abklären lassen. Es empfiehlt sich, die notwendigen Aufwendungen für solche Modernisierungsmaßnahmen schon in die Finanzierung der Immobilie mit aufzunehmen.

Eine Alternative zu Kauf und Modernisierung einer Bestandsimmobilie ist der Kauf eines Neubaus vom Bauträger. Die deutlich höheren Anschaffungskosten eines Neubaus können sich bei genauerer Betrachtung gegenüber einer Bestandsimmobilie mit erheblichem Sanierungsbedarf auf lange Sicht durchaus rechnen. So erfüllen neu gebaute Häuser bereits die aktuellen Standards für Energieeffizienz und punkten mit geringeren laufenden Ausgaben, etwa bei den Heizkosten. 

Ein eigenes Bauvorhaben umsetzen

Doch gehen wir einen Schritt zurück. Natürlich lässt sich eine Baufinanzierung auch ganz klassisch für die Umsetzung eines eigenen Bauvorhabens verwenden. Angenommen unser fiktiver Familienvater Max Gerstner würde sich mit seinem Wunsch nach einem eigenen Neubauprojekt durchsetzen, so hätte die Familie zunächst einmal Spielraum: Alle Räume des Hauses können nach eigenen Vorstellungen entworfen und die dabei verwendeten Materialien nach persönlichen Vorlieben gewählt werden. Max‘ Weinkeller ließe sich also ebenso verwirklichen wie die offene Wohnküche, in der das Ehepaar nach Herzenslust seiner Kochleidenschaft frönen könnte. Lediglich der Finanzierungsrahmen setzt auch hier die einzuhaltenden Grenzen.

Allerdings birgt ein solches Bauvorhaben einige Fallstricke, die in den Vorüberlegungen nicht unberücksichtigt bleiben sollten. Wenig überraschend müssen Bauherren für die konkrete Planung zunächst einen Architekten heranziehen und bezahlen. Darüber hinaus lässt sich der veranschlagte Zeitraum bis zur Fertigstellung aufgrund von Witterungseinflüssen oder eingeschränkter Verfügbarkeit von Handwerkern oft nur grob bestimmen. Hieraus ergibt sich im schlimmsten Fall eine längere Doppelbelastung aus der Miete der bisherigen Wohnung und den Kosten des Baukredits. So müssen Bauherren nicht nur die Raten für bereits ausgezahlte Finanzierungsbeträge aufbringen – je nach Geldgeber fallen auch Bereitstellungszinsen für noch nicht ausgezahlte Beträge an.

Darlehen für Neubauprojekte werden nämlich nicht auf einmal, sondern nach Baufortschritt gestaffelt ausgezahlt. Für den noch nicht abgerufenen Teil der Baufinanzierung kann das geldgebende Institut bereits Zinsen – sogenannte Bereitstellungszinsen – verlangen. Wer diese Zusatzkosten umgehen will, der sollte bei der Finanzierung einen möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum mit Bank oder Versicherer vereinbaren.

Ob Kauf oder Bau: Der erste Schritt ist immer der Kassensturz

Bevor Sie mit der Suche nach einem geeigneten Kaufobjekt oder der Planung Ihres Neubaus beginnen können, müssen Sie zunächst ermitteln, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Unterstützung bieten Ihnen hier die Baufinanzierungsrechner von CHECK24.

Mit dem CHECK24 Haushaltsrechner ermitteln Sie leicht und verständlich, welcher Betrag Ihnen abzüglich der Lebenshaltungskosten monatlich zur Zahlung Ihrer Finanzierungsraten zur Verfügung steht. Der Rechner berücksichtigt neben den derzeitigen Wohn- und Nebenkosten sowie Ausgaben für Versicherungen und bestehende Kreditraten auch einen Sparbetrag, den die Sie für unvorhergesehene Anschaffungen oder Renovierungskosten zurücklegen sollten.

Auf Basis der möglichen monatlichen Rate, ergänzt um das einzubringende Eigenkapital, zeigt der CHECK24 Budgetrechner Ihnen Ihre maximal mögliche Darlehenssumme, in der auch Nebenkosten wie die Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer berücksichtigt werden.

Den restlichen Baukredit neu finanzieren (Anschlussfinanzierung)

Anders als bei unserer jungen Familie Gerstner liegt der Hauskauf bei Vera und Thomas Klein bereits mehr als neun Jahre zurück. Obwohl sie damals ein Darlehen mit 15-jähriger Sollzinsbindung gewählt haben, wollen die beiden früher aus ihrer Finanzierung raus und so von den mittlerweile deutlich günstigeren Bauzinsen profitieren.

Das Paar macht daher von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch. Dieses besagt: Jeder, der bei seiner Baufinanzierung eine Zinsbindung von über zehn Jahren vereinbart hat, kann diese Finanzierung schon früher kündigen – nämlich zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung oder letzter Vertragsänderung unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist. Das Beste: Bank oder Versicherer dürfen in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Kleins kommen also komplett kostenfrei aus ihrer bisherigen Finanzierung.

Über den CHECK24 Zinsrechner hat Thomas Klein bereits einen guten Eindruck davon erhalten, welchen Zinssatz das Paar nach der Umschuldung auf eine neue Finanzierung erwarten kann. Und der liegt deutlich unter ihren aktuellen Konditionen, sodass sich das Paar schnell festlegt: Vera und Thomas Klein werden ihr Darlehen vorzeitig zu einer anderen Bank umschulden.

So wie die fiktiven Protagonisten in diesem Beispiel stehen die allermeisten Bauherren und Immobilienkäufer irgendwann vor der Frage, wie sie die noch offene Restschuld ihrer Baufinanzierung weiterfinanzieren. Denn nur die wenigsten zahlen ihren Immobilienkredit vor dem Ende der vereinbarten Sollzinsbindung komplett zurück.

Als Anschlussfinanzierung kommt neben der Umschuldung, wie sie die Kleins vornehmen werden, auch eine Prolongation – also eine weitere Finanzierung über den bisherigen Geldgeber – infrage. Eine besondere Form der Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen – eine Finanzierung, die sich bis zu fünf Jahre im Voraus vereinbaren lässt und bereitsteht, sobald die Sollzinsbindung der Erstfinanzierung abläuft.

Auf einen Blick – Ihre Möglichkeiten bei der Anschlussfinanzierung
Art der Anschlussfinanzierung Vorteile Nachteile
Prolongation
(Verlängerung des Darlehens bei derselben Bank)
Möglichkeit, Darlehen zu neuen Konditionen bei derselben Bank fortzuführen

Keine neue Bonitäts- und Objektprüfung nötig
Eventuell schlechtere Konditionen als bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank
Umschuldung
(Kündigung der bisherigen Finanzierung und Wechsel zu neuer Bank)
Möglichkeit, Darlehen mit schlechteren Konditionen nach zehn Jahren fristgerecht zu kündigen

Oft günstigere Konditionen bei Wechsel zu anderem Kreditinstitut
Neue Finanzierungsanfrage inklusive Bonitäts- und Beleihungsprüfung notwendig
Forward-Darlehen
(Sicherung günstiger Bauzinsen weit vor Ende der Sollzinsbindung)
Möglichkeit, sich günstige Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern

Sicherheit bezüglich Konditionen der weiteren Finanzierung
Zinsaufschläge als Gegenleistung für die Zins-Garantie

Das Eigenheim modernisieren

Die beiden Mittdreißiger Marie und Jens Altmann befinden sich in der komfortablen Situation, dass sie ihr kleines Einfamilienhaus im vergangenen Jahr von Maries Eltern als vorgezogene Erbschaft übertragen bekommen haben. Die abbezahlte Immobilie aus den frühen 1990er Jahren bietet dem Paar und seinen beiden Kindern ausreichend Platz zum Leben.

Jens Altmann stört sich allerdings schon seit geraumer Zeit an den hohen Heizkosten, die mit der veralteten Wärmedämmung und dem ineffizienten Heizkessel einhergehen. Auch wünscht sich Marie den Anbau einer neuen Garage, die den undichten Carport ersetzen soll. Die angesetzten Kosten für alle Maßnahmen belaufen sich nach einer ersten Schätzung auf eine Summe von 79.000 Euro, die sich wie folgt zusammensetzt:

✓ Dämmung des Dachs: 12.000 Euro
✓ Neue Dacheindeckung: 8.000 Euro
✓ Austausch aller Fenster: 8.000 Euro
✓ Dämmung der Außenwände: 20.000 Euro
✓ Neuer Außenanstrich: 4.000 Euro
✓ Neue Garage: 10.000 Euro
✓ Biomassekessel: 17.000 Euro

Einmal zusammenaddiert, stellt sich für die fiktive Familie in unserem Beispiel – wie für viele, die ihre eigenen vier Wände auf Vordermann bringen wollen – die Frage nach der Finanzierung. Grundsätzlich kommt für Modernisierungsvorhaben zwar auch ein herkömmlicher Ratenkredit infrage. Belaufen sich die Kosten aber wie in unserem Beispiel auf über 50.000 Euro, so ist eine Baufinanzierung oft die bessere Option. Da diese von der Bank über die Eintragung einer Grundschuld abgesichert wird, entstehen hier zwar Kosten für den Grundbucheintrag sowie den Notar, welcher die Eintragung veranlasst. Dank der zusätzlichen Sicherheit, die die Immobilie für das geldgebende Institut bedeutet, geht eine Baufinanzierung aber oft mit deutlich günstigeren Zinsen einher als ein klassischer Ratenkredit. Auch werden durch ebendiese Sicherheit höhere Finanzierungsbeträge und längere Laufzeiten oft erst möglich.

Als Faustregel gilt: Modernisierungsmaßnahmen bis 50.000 Euro werden in der Regel über einen klassischen Ratenkredit finanziert. Bei Beträgen, die darüber liegen, kommt auch eine Baufinanzierung infrage. Was für Sie persönlich die günstigste Variante darstellt, klären Sie ganz einfach und unverbindlich mit Ihrem CHECK24 Baufinanzierungsexperten.

Kosten und Fördermöglichkeiten bei Modernisierungen

Sie wollen modernisieren, wissen aber noch nicht so recht, welche Kosten auf Sie zukommen? Unsere Infografik gibt Ihnen einen guten Überblick über die gängigsten Maßnahmen. Hier erfahren Sie nicht nur, welches Budget Sie einplanen müssen, sondern auch, wann eine staatliche Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für Ihr Projekt infrage kommt. Diese Förderung lässt sich häufig mit einer regulären Finanzierung kombinieren.

Zinsgünstig Kapital beschaffen

Über eine Baufinanzierung lassen sich aber nicht nur Vorhaben finanzieren, die in direktem Zusammenhang mit der beliehenen Immobilie stehen. Diese besonders zinsgünstige Form der Finanzierung kann unter bestimmten Voraussetzungen nämlich auch zur Beschaffung von frei verwendbarem Kapital für größere Anschaffungen herangezogen werden. Grundvoraussetzung hierfür ist, dass man wie Barbara und Milan Jukic, unser fiktives Ehepaar Nummer vier, bereits eine Immobilie in Deutschland sein Eigen nennt.

Die Jukics befinden sich in den besten Jahren und haben ihre Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt bereits komplett abbezahlt. Da Milans Wurzeln in Kroatien liegen, verbringt das Ehepaar mindestens einmal im Jahr mehrere Wochen an der dalmatinischen Küste. Besuche bei den engsten Verwandten stehen dabei ebenso auf dem Programm wie entspannte Stunden an einem der sonnengeküssten Mittelmeerstrände. Gerne würden die Jukics die Zeit in der zweiten Heimat in einem eigenen Ferienhaus verbringen, in dem sie auch ohne Probleme Freunde und Verwandte empfangen können. Und hier kommt die schuldenfreie deutsche Wohnung des Ehepaars ins Spiel.

Deutsche Banken vergeben in den meisten Fällen keine Darlehen für Immobilien im Ausland. Es sei denn, Sie können als Kunde eine Immobilie in Deutschland als Sicherheit anbieten. Sie profitieren dann zum Beispiel beim Kauf eines Ferienhauses von den günstigen Konditionen eines Immobilienkredits. Und so können die Jukics zwar nicht die Immobilie im Ausland als Sicherheit für ihre Finanzierung anbieten – sehr wohl aber können sie ihre Eigentumswohnung in Deutschland beleihen. Bis zu 85 Prozent des Objektwertes gewährt ihnen die Bank als Darlehen. Mehr als genug, um sich den Traum vom eigenen Ferienhaus zu erfüllen.

Übrigens: Auch wenn noch ein Restdarlehen für die deutsche Immobilie zu tilgen ist, kann bereits eine Kapitalbeschaffung möglich sein. Ebenso ist eine Kapitalbeschaffung nicht nur auf den Erwerb einer weiteren Immobilie ausgelegt – auch andere höherpreisige Anschaffungen, für die ein herkömmlicher Ratenkredit nicht genügt oder schlichtweg zu teuer ist, lassen sich dank Hypothekendarlehen leicht finanzieren.

Weitere interessante Antworten auf die Frage, wie und warum sich Immobilienbesitzer besonders günstig Geld leihen, erhalten Sie in unserem gleichnamigen Beitrag.

Fazit: Vier fiktive Familien in ganz unterschiedlichen Lebenssituationen – vier erfüllte Träume von einer Zukunft in den eigenen vier Wänden. Unsere Beispiele zeigen anschaulich, wie vielfältig die verschiedenen Verwendungszwecke einer Baufinanzierung sein können. Diese kann in zahlreichen Fällen für eine solide Finanzierung zu günstigen Konditionen sorgen. Über den CHECK24 Baufinanzierungsvergleich und die unverbindliche Beratung durch Ihren persönlichen CHECK24 Baufinanzierungsexperten finden auch Sie genau das Immobiliendarlehen, das Ihren finanziellen Möglichkeiten am besten entspricht.

Baufinanzierung: Drei Fragen, die sich jeder stellen muss

Ungeachtet dessen, wofür der Baukredit letztlich verwendet wird, gibt es einige grundlegende Fragen, die jeder für sich beantwortet haben sollte, ehe er sich auf die Suche nach der passenden Finanzierung begibt:

Wie viel Eigenkapital kann ich einbringen?

Alle Vermögenswerte, die Sie in eine Finanzierung mit einbringen können, werden als Eigenkapital bezeichnet. Bei einer Baufinanzierung gilt die Faustregel, dass Sie mindestens die anfallenden Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarkosten aus eigener Tasche stemmen können sollten, besser mehr. Welches Budget Sie für die Nebenkosten einplanen müssen und warum sich ein hoher Eigenkapitalanteil lohnt, erfahren Sie in unserem Beitrag 5 1/2 Fragen und Antworten zum Eigenkapital beim Immobilienerwerb.

Wie lange möchte ich mir die jetzt günstigen Zinsen sichern?

Bei Immobilienkrediten vereinbaren Sie mit der Bank einen Zeitraum zwischen fünf und 40 Jahren, für den Sie sich einen bestimmten Sollzinssatz zusichern lassen. Diese Sollzinsbindung will gut gewählt sein – so verspricht eine lange Festschreibung der Zinsen zwar Planungssicherheit. Sie ist aber auch mit höheren Zinsen verbunden. Wie Sie die für Ihre Bedürfnisse richtige Dauer der Sollzinsbindung finden, erfahren Sie in unserem Beitrag Warum eine lange Sollzinsbindung oft die schlechtere Wahl ist.

Wie viel kann ich in die Rückzahlung investieren?

Generell gilt: Je höher die monatliche Rate, desto besser. Durch eine hohe Tilgungsgeschwindigkeit sind Sie nicht nur schneller schuldenfrei, sondern verringern zugleich die Zinskosten für das gesamte Darlehen. Maßgeblich für die Höhe Ihrer Rate ist der jährliche Tilgungssatz. Dieser sollte zu Beginn bei mindestens zwei Prozent der Darlehenssumme liegen, besser sind drei bis vier Prozent. Welcher Tilgungssatz bei Ihrem Vorhaben und Ihrem monatlichen Spielraum möglich ist, verrät Ihnen der CHECK24 Tilgungsrechner.

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