Ernüchternd ist ein Qualitätstest der Stiftung Warentest zur Beratung von 21 Baufinanzierern ausgefallen: Als lediglich „ausreichend“ oder gar „mangelhaft“ bewerteten die Studienautoren die Beratungsqualität von sieben getesteten Institutionen. Gute Beratung lieferten nur fünf Banken und Kreditvermittler – die Baufinanzierungs-Beratung von CHECK24 wurde bei dem Test nicht bewertet.

Obwohl der Testfall (siehe Kasten) laut Stiftung Warentest nicht kompliziert war, machten viele Berater in den 143 Gesprächen teils gravierende Fehler. In jedem vierten Gespräch setzte der Berater die monatliche Rückzahlungsrate um 100 Euro höher an als für den Kunden finanziell tragbar. In jedem fünften Finanzierungsplan fehlten mehr als 10.000 Euro für den Immobilienkauf. Doch nicht nur die Aufnahme von zu niedrigen, sondern auch von zu hohen Kreditsummen wurde von den Beratern empfohlen. In solchen Fällen blieben mehr als 40.000 Euro Eigenkapital ungenutzt. Zudem erhielten die Immobilienkäufer oft nicht alle wichtigen Informationen zu ihrem Baukredit. Viele Kunden erfuhren nicht, ob Sondertilgungen erlaubt sind, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist oder bis wann sie das Darlehen voraussichtlich zurückgezahlt haben werden. In jeder fünften Beratung haben die Kunden zudem keine Tilgungspläne bekommen und obwohl fast die Hälfte der Finanzierungsvorschläge aus zwei oder mehr Krediten bestand, erhielten nicht alle Tester eine Übersicht über die Gesamtfinanzierung. Zudem bemängeln die Studienautoren, dass bei Kombikrediten mit Bausparverträgen oft die gesetzlich vorgeschriebene Angabe des gemeinsamen Effektivzinses fehlte.

Gute Vorbereitung wappnet Immobilienkäufer vor schlechter Beratung

Die gute Nachricht: Verbraucher sind schlechter Beratung nicht schutzlos ausgeliefert. Wer sich auf das Beratungsgespräch gut vorbereitet, wird merken, wenn der Berater Fehler macht.

Grundsätzlich gilt: Je besser Immobilienkäufer ihre eigene finanzielle Situation kennen und je mehr sie über Baufinanzierungen wissen, desto besser können sie eventuelle Mängel schon während des Gesprächs erkennen und gegebenenfalls nachhaken. Dieses Wissen wird ihnen auch schon bei der Suche nach der passenden Immobilie von Vorteil sein. Denn wer schon vor der Suche ausrechnet, wie viel das neue Haus oder die Wohnung maximal kosten darf und welcher Kreditbetrag benötigt wird, kann einer Überschuldung aktiv vorbeugen, indem er ein für ihn finanzierbares Objekt wählt.

Ist dieses gefunden, sollte sich der potentielle Käufer überlegen, bis wann er den Baukredit zurückgezahlt haben möchten. Die Vorgabe der europäischen Wohnimmobilienrichtlinie rät bis zum Renteneintritt entschuldet zu sein, da sich hier die Einkommenssituation ändert. Zudem können sich Verbraucher viel nützliches Wissen mit einem Zinsüberblick verschaffen und mithilfe eines Tilgungsrechners herausfinden, welche monatliche Rate für sie am geeignetsten ist.

Um bei der Beratung schnell einen konkreten Finanzierungsvorschlag zu erhalten, ist gute Vorbereitung ebenfalls wichtig. Zu den Informationen, die der Berater erhalten muss, zählen jene zur Immobilie – hier ist es hilfreich, ein ausführliches Exposé mit Bildern und einem Grundriss vorzeigen zu können – und jene zum Budget (Einkünfte, Ausgaben, Vermögen, bereits vorhandene Darlehen).

7 Punkte, die Sie gute Baufinanzierungs-Beratung erkennen lassen

Um zu erkennen, ob Sie gut beraten wurden, können Sie sich an diesen sieben Punkten orientieren:

1) Ein guter Berater wird sich in puncto Finanzen nicht nur über Ihren Ist-Zustand informieren, sondern auch nachfragen, was sich in Zukunft bei Ihnen verändern könnte. Sind Änderungen in der Einkommenssituation geplant? Ist das Auto abbezahlt oder die auf dem Festgeldkonto angelegte Summe bald wieder verfügbar? Schildern Sie ihm alle Gegebenheiten, die sich auf Ihre finanzielle Situation auswirken könnten und sagen Sie ihm, worauf Sie bei der Finanzierung Wert legen. Ein kompetenter Berater wird Sie auch fragen, wie lange Sie sich die derzeit günstigen Zinsen sichern wollen und wie viel Wert Sie auf eine flexible Rückzahlung legen. Wenn er Sie nicht darüber aufklärt, erkundigen Sie sich selbst sehr genau darüber, welches Maß an Flexibilität der Kredit zulässt. Denn Sondertilgungen, also eine außerplanmäßige Rückzahlung, oder die Rate zu wechseln, sind je nach Kreditanbieter auch kostenlos möglich und können zu einer frühzeitigen Kredittilgung beitragen.

2) Danach stellt der Berater Berechnungen an. Er muss nun alle Kosten erfassen, die sich direkt und indirekt auf die Rückzahlung auswirken könnten. Dazu zählen auch die Instandhaltungskosten oder das Hausgeld für eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Achten Sie darauf, dass er die Lebenshaltungskosten nicht zu niedrig ansetzt. Eine fehlerhafte Berechnung kann für Sie sonst schnell deutliche Einschränkungen im Lebensstil bedeuten.

3) Ein guter Berater sollte Sie auf Förderungen hinweisen, die Sie in Anspruch nehmen können. Tut er das nicht, erkundigen Sie sich selbstständig nach Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder anderen öffentlichen Förderungen.

4) Eine solide Beratung zeichnet sich auch dadurch aus, dass man Ihnen in der aktuellen Niedrigzinsphase ein Darlehen mit einer Zinsbindungsdauer von mindestens fünfzehn bis zwanzig Jahren als Alternative empfiehlt. Außerdem sollten Sie nach dem Gespräch wissen, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist und wann Ihr Darlehen abbezahlt ist.

5) Außerdem wird ein kompetenter Berater die Frage, welcher Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung bei der Anschlussfinanzierung auf Sie zukommen könnte, nicht unbeantwortet lassen. Tut er es nicht von selbst, bitten Sie ihn, Ihnen vorzurechnen, welche Kosten auf Sie zukommen, sollten die Zinsen in zwanzig Jahren um vier bis fünf Prozent höher sein als heute.

6) Am Ende der Beratung sollte Ihr Berater Ihnen einen Plan vorlegen können, in dem der Aufbau der Finanzierung, die monatlichen Raten und die Restschuld aufgelistet sind.

7) Falls der Ihnen angebotene Zinssatz nicht Ihren Erwartungen entspricht und der Berater es nicht von sich aus anspricht, fragen Sie ihn, wie viel Eigenkapital Sie mehr mitbringen müssten, um einen niedrigeren Zinssatz zu bekommen. Manchmal handelt es sich dabei um eine geringe Summe.