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Mehr Einkommen, aber ... Baufinanzierung zu zweit - Vorteile, Risiken und Tipps

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Drum prüfe, wer sich ewig bindet: Das gilt auch für eine Baufinanzierung, die ein Paar zusammen aufnehmen will. Wir erklären, welche Vorteile die gemeinsame Finanzierung hat und worauf Paare achten sollten.
Ein Paar sitzt vor einem Haus. Foto: Westend61/Gettyimages

Wer sich zu zweit eine Immobilie finanzieren will, sollte einiges beachten. Foto: Gettyimages/Westend61

Der Traum vom Eigenheim: Das Ehepaar Hut ist Anfang 30, plant Kinder und will aus Köln in einen Vorort ziehen. Ein Reihenhaus mit 125 Quadratmetern Wohnfläche, Terrasse und einem kleinem Vorgarten hat es den beiden angetan – und liegt im Budget. Sie haben beide schon lange darauf gespart und suchen nun eine passende Baufinanzierung. Die Nebenkosten teilen sie sich – und auch bei der Finanzierung will jeder die Hälfte des Kaufpreises von 400.000 Euro übernehmen. Allerdings sollten sie vor der Finanzierung noch einiges klären. Wir zeigen allen, die es wie unser fiktives Pärchen Alexandra und Stefan Hut in die eigenen vier Wände zieht, worauf sie bei einer Finanzierung zu zweit achten müssen, aber auch, welche Vorteile eine solche für sie hat.

Warum es Vorteile hat, zu zweit ein Haus zu finanzieren

Wenn Alexandra und Stefan gemeinsam ein Darlehen aufnehmen, bringt jeder Eigenkapital ein und damit mehr finanzielle Sicherheiten ins Spiel. Wenn beide Geld verdienen, fällt ihre Haushaltsrechnung besser aus und sie können deshalb monatlich höhere Raten zahlen - das ermöglicht es ihnen, mit der Bank eine höhere anfängliche Tilgungsrate zu vereinbaren. Dadurch können sie ihr Haus schneller abbezahlen oder sich eine teurere Immobilie leisten. Ob sie zu Beginn eine höhere Tilgungsrate zahlen können, hängt jedoch von der Lebenshaltungskostenpauschale ab, die jede Bank mit unterschiedlichen Werten ansetzt. Mit der Pauschale errechnen Banken, wie hoch die Belastung für das Darlehen sein darf, damit kein Zahlungsausfall zu erwarten ist. In der Regel geben zwei Personen mehr Geld für Lebensmittel oder Strom aus als ein Single-Haushalt. Münchner bezahlen im Schnitt mehr für Essen und Miete als beispielsweise Berliner.

Das höhere Einkommen belohnt die beiden auch nicht automatisch mit niedrigeren Zinsen, wie sie im Vorhinein vermutet hatten. Im Gegensatz zu einigen Konsumentenkrediten ist der Zinssatz einer Baufinanzierung nicht bonitätsabhängig gestaffelt. Ein niedriger Zinssatz könnte nur dann für das Paar Hut herausspringen, wenn sie aufgrund ihres gemeinsamen Eigenkapitals nur 60 statt 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren müssten. Selbst, wenn der Partner nichts oder nur wenig verdient, wünschen die meisten Banken bei Ehepaaren beide Gatten als Darlehensnehmer, da dann zwei Personen mit ihrem Privatvermögen haften können. Damit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank die Baufinanzierung genehmigt.

Tipp für junge Paare, die Kinder wollen

Die Huts planen ihre Zukunft mit Kindern und arbeiten derzeit in Vollzeit. Deshalb vereinbaren sie zu Beginn einen hohen Tilgungssatz und handeln mit der Bank einen flexiblen Vertrag aus. Wenn nach der Geburt eines Kindes ein Gehalt für einige Zeit wegfällt, können sie den Tilgungssatz wechseln und die Rate an ihre geänderten finanziellen Möglichkeiten anpassen. Außerdem sollte das junge Paar am Anfang so viel wie möglich an Sondertilgungen leisten, um die Immobilie schneller zu entschulden.

Zusatz-Tipp: Wer schon vor Abschluss der Baufinanzierung eine Haushaltsrechnung aufstellt, kann besser planen, wie hoch die monatliche Rate sein darf und wie viel Geld gegebenenfalls in einem Jahr übrigbleibt, das für die Sondertilgung verwendet werden kann.

Wie geht es mit der Baufinanzierung nach der Trennung weiter?

Eben noch glücklich verliebt, plötzlich liegen die Scheidungspapiere auf dem Tisch: Eine Immobilienfinanzierung zieht sich über viele Jahre, in der Regel sogar Jahrzehnte. In dieser Zeit kann viel passieren. Stefan und Alexandra wissen das und bedenken bestimmte Szenarien, die zwar unromantisch sind, aber ein zerstrittenes Ende vermeiden könnten. So könnten sie sich beispielsweise in unterschiedliche Richtungen entwickeln oder auseinanderleben. Doch wie geht es dann mit der gemeinsamen Baufinanzierung nach einer Trennung weiter? Es gibt vier Möglichkeiten:

✓ Alexandra bleibt alleine im Haus.

✓ Stefan wohnt künftig alleine im Haus.

✓ Beide ziehen aus und verkaufen das Haus.

✓ Keiner bleibt im Haus und sie vermieten die Immobilie.

Wie es für jede einzelne Möglichkeit weitergeht, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel, wer wie viel finanziert hat, ob sie sich im Einvernehmen trennen oder es zu einem „Rosenkrieg“ kommt. Denkbar wäre zum Beispiel, dass Alexandra im Haus bleibt und die Eigentumsanteile von Stefan kauft. Dafür müsste sie ihn auszahlen. Wie viel sie das kostet, wird nach folgender Formel berechnet: Sind beide je zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks sind, wird vom Wert des Hauses die Restschuld abgezogen und die Differenz durch zwei geteilt. Zusätzlich müsste Stefan bei der Bank eine Schuldhaftentlassung beantragen, damit er nicht mehr mit seinem Vermögen für das Haus haftet.

Die Schuldhaftentlassung kann die Bank jedoch ablehnen, weil sie zum Beispiel das Einkommen von Alexandra für die Darlehensbelastung als nicht ausreichend einschätzt. Dann gäbe es die Möglichkeit der Schuldfreistellung im Innenverhältnis. Hierbei würden die beiden vereinbaren, dass Alexandra für die restlichen Zahlungen aufkommt. Die Bank könnte aber trotzdem noch Stefan belangen, sollte Alexandra die Raten nicht mehr bedienen können.

Wenn sich die beiden Parteien gar nicht einigen können, was mit dem Haus passieren soll, könnten sie es gemeinsam verkaufen und mit dem Erlös die restlichen Schulden begleichen. Im Härtefall kann es sogar dazu kommen, dass ein Ex-Partner gegen den anderen eine sogenannte Zwangsversteigerung zur Auflösung der Gemeinschaft erzwingt. Wenn Stefan beispielsweise seine Ex-Frau vor die Tür setzt, im Haus bleiben und Alexandra nicht auszahlen will, kann sie eine Zwangsversteigerung beantragen. Dabei wird der aktuelle Wert der Immobilie als Streitwert angenommen. Das heißt, wenn beide beim Einzug je 200.000 Euro finanziert haben und aufgrund von Wertsteigerung das Haus jetzt 550.000 Euro wert ist, dann müsste Stefan Alexandra 275.000 Euro zahlen – vorausgesetzt, der Baukredit ist zu diesem Zeitpunkt abgezahlt. Andernfalls müsste auch die offene Kreditsumme vom aktuellen Wert abgezogen werden.

Bleibt noch die Möglichkeit, dass die Huts ihre Immobilien nicht verkaufen wollen, weil sie sich einvernehmlich getrennt haben und auf eine Wertsteigerung des Hauses hoffen, um es zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend zu verkaufen. Dann können Alexandra und Stefan das Objekt vermieten und mit den Einnahmen den Baukredit tilgen. Eine weitere Option ist, dass beide weiterhin Eigentümer bleiben, einer das Objekt nutzt und dafür an den anderen Miete zahlt. Die Miete ist dann ein Teil der Darlehensrate.

Möglichkeit für unverheiratete Paare

Wer im Gegensatz zu Alexandra und Stefan nicht verheiratet ist, aber als Paar gemeinsam ein Haus finanzieren möchte, ist automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Man könnte vorab einen Vertrag aufsetzen, um schon vor der Finanzierung mögliche Ernstfälle wie Trennung, Arbeitslosigkeit oder Todesfall zu regeln. Bei einer GbR müssen beide Parteien wissen, dass jeder für die Bank voll haftet. Wenn einer ausfällt, kann die kreditgebende Bank auch auf den anderen Partner zurückgreifen, egal, wer wie viel finanziert hat. Dabei wird sich die Bank denjenigen suchen, der aus ihrer Sicht finanziell besser aufgestellt ist. Das Modell gilt auch, wenn sich mehrere Freunde als GbR ein Haus kaufen wollen.

Tipp: Prinzipiell sollten sich Mitglieder einer GbR bei steuerrechtlichen Fragen an einen Steuerberater wenden, um in keine Falle zu tappen. Sonst könnte das Finanzamt beispielsweise bei einem ungleich hohen Eigenkapitaleinsatz von einem GbR-Mitglied nachträglich Schenkungssteuer fordern.

Was passiert, wenn der Partner stirbt?

Auch der schlimmste Fall sollte vor der Finanzierung besprochen werden. Was, wenn der Partner stirbt? Haben Alexandra und Stefan kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge. „Den gesamten Nachlass erben dann der Ehegatte und die Kinder beziehungsweise wenn es keine Kinder gibt – die Eltern oder Geschwister des Verstorbenen, die dann eine Erbengemeinschaft bilden“, sagt Dominik Hüren, Sprecher der Bundesnotarkammer. Zum Nachlass gehören neben Vermögen auch Schulden, wie der ausstehende Betrag des Immobilienkredits. Angenommen, Stefan verstirbt, dann muss sich Alexandra überlegen, ob sie die Raten auch alleine übernehmen kann.

Hier gilt ebenfalls der Tipp: Wer mit der Bank vereinbart, dass er den Tilgungssatz flexibel an die aktuelle Situation anpassen kann, muss neben dem persönlichen Rückschlag nicht noch eventuelle finanzielle Sorgen fürchten. In der Regel haben die Banken Verständnis für die neue Situation und gehen nach einem Gespräch auf die Bedürfnisse des Witwers oder der Witwe ein. Man spricht dann von einer sogenannten Härtefallregelung. Das heißt, je nach Situation könnten die monatlichen Raten vorübergehend ausgesetzt oder reduziert werden. Langfristig sollte jedoch die Finanzierung gesichert sein, da das gleiche Problem bei einem Mietvertrag bestünde: Wer nicht zahlen kann, muss ausziehen.

Risikolebensversicherung kann den Partner finanziell absichern

Damit keiner beim Todesfall des Partners ausziehen muss, können beide eine Risikolebensversicherung abschließen. Mit der Versicherungssumme kann der Hinterbliebene die Schulden zumindest zum Teil abbezahlen. Würde nur einer der beiden das Haus finanzieren, wäre eine Risikolebensversicherung generell eine Überlegung wert, da sonst der Partner und möglicherweise die Kinder zusätzlich zum Verlust des Ehegatten und eines Elternteils verschuldet wären und die Immobilie verkaufen müssten. Eine Restschuldversicherung wie bei Ratenkrediten gibt es bei Baufinanzierungen sehr selten, da mit der Immobilie ein fester Gegenwert vorliegt, den die Bank notfalls verkaufen kann.

„Wer nicht verheiratet ist, könnte als Hinterbliebener im schlimmsten Fall von den nächsten Verwandten des Verstorbenen vor die Tür gesetzt werden, wenn der Verstorbene Alleineigentümer war“, sagt Hüren. „Selbst als Miteigentümer muss sich der überlebende Partner mit den Miterben arrangieren. Gelingt das nicht, droht der Verkauf der Immobilie.“ Außerdem liegt der Freibetrag bei der Erbschaftssteuer für nicht Verheiratete bei maximal 20.000 Euro, für Ehepartner bei 500.000 Euro. Vererbte Summen, die darüber liegen, werden mit 30 Prozent versteuert.

Tipp: Ein Testament sorgt immer für klare Verhältnisse, wer welchen Anteil erbt. Wenn der Ehegatte oder Lebensabschnittsgefährte als Alleinerbe im Testament steht, bietet das dem Hinterbliebenen Sicherheit.

Sonderfall:

Sollten Alexandra und Stefan Kinder haben, sollte ebenfalls der Ehegatte im Testament als Alleinerbe notiert sein. Andernfalls würden auch die Kinder in die Erbengemeinschaft fallen. „Sind diese noch minderjährig, kann es dazu kommen, dass das Familiengericht ebenfalls mitbestimmen kann, was das Beste für die Kinder ist“, sagt Jan Bittler, Geschäftsführer der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge (DVEV). Das könnte dann der Fall sein, wenn das Nachlassgericht, das für Erbangelegenheiten zuständig ist, eine Kollision zwischen dem Erbrecht der Kinder mit dem Erbrecht des Ehegatten sieht. Dann wird ein Betreuungspfleger des Familiengerichts hinzugezogen.

So kann es passieren, dass der überlebende Ehepartner die Raten nicht zahlen kann und deshalb das Haus verkaufen will. Lässt das Familiengericht in dieser Situation ein Gutachten erstellen, bei dem herauskommt, dass ein Verkauf zu Lasten der Kinder geht, darf das Haus nicht verkauft werden.

Was tun im Falle einer Arbeitslosigkeit oder bei Arbeitsunfähigkeit?

Sollte Alexandra oder Stefan arbeitslos werden, hilft ein Gespräch mit der kreditgebenden Bank. Wie sind die Aussichten für eine baldige Neuanstellung? Gibt es Erspartes, mit dem die Raten bedient werden können? Muss die Rate für einige Zeit ausgesetzt werden? In der Regel lassen sich solche Fragen mit der Bank klären und möglicherweise eine Stundungsvereinbarung treffen, das heißt, die fälligen Raten werden für eine bestimmte Zeit hinausgeschoben. Möglich ist auch, dass die Huts mit einem Gehalt und dem Arbeitslosengeld die monatlichen Raten vorübergehend stemmen können oder diese zwischenzeitlich reduzieren.

Anders sieht es bei Arbeitsunfähigkeit aus. In diesem Fall könnte eine vorab abgeschlossene Berufsunfähigkeitsversicherung einen Verkauf der Immobilie verhindern. Wer arbeitsunfähig wird, sollte auch mit der Bank sprechen, damit das weitere Vorgehen geklärt wird.

Tipp: Wer gut vorsorgt und sich ein bis zwei Netto-Monatsgehälter zurücklegt, bekommt während der vorübergehenden Arbeitslosigkeit keine Probleme, die monatlichen Raten zu tilgen. Grundsätzlich gilt bei einer Immobilienfinanzierung, dass ein gewisser Liquiditätspuffer immer hilfreich ist.

Baufinanzierung zu zweit mit Bürgschaft?

Nicht nur Paare können zu zweit eine Baufinanzierung aufnehmen. Das geht zum Beispiel auch, wenn der Vater die Tochter unterstützen will. Allerdings wird das Modell der Bürgschaft so gut wie nicht mehr von den Banken akzeptiert. Wer also mit einer anderen Person eine Immobilienfinanzierung abschließt, steht meist als zweiter Darlehensnehmer im Vertrag. Die Folge ist, dass man als Person vollständig haftet – ähnlich wie in einer GbR. Hinzu kommt, dass Immobilienkäufer in diesem Fall wie beim GbR-Modell auf die gesetzlich zulässigen Freibeträge der Schenkungssteuer achten sollte und sich deshalb von einem Steuerexperten beraten lässt.

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