Zinsen, Budget, Eigenkapital, Kosten 4 Fragen, die sich Immobilienkäufer aktuell stellen müssen

Für einige Jahre galten die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt als abgesteckt. Günstige Finanzierungskosten und steigende Wohnungs- und Häuserpreise lockten nicht nur Großinvestoren an, sondern viele Normalverdiener konnten sich am Immobilienboom beteiligen. Selbst die Corona-Krise gab dieser Entwicklung keinen Knick. Allerdings zeigen aktuell einige Indikatoren in die entgegengesetzte Richtung und der Wind am Markt hat sich für viele Beteiligte empfindlich gedreht. Die Gründe dafür sind vielschichtiger Natur und zum einen durch die geopolitischen Entwicklungen in Osteuropa zu erklären, zum anderen auch durch veränderte Vorzeichen am Kapitalmarkt. Das oft zitierte Platzen der Immobilienblase konnte man noch nicht vernehmen, allerdings sollten sich potenzielle Immobilienkäufer mit den Begebenheiten auseinandersetzen. Das sind die Antworten auf die vier wichtigsten Fragen am Markt.

Wo gibt es (noch) günstiger Zinsen?

Die Kosten einer Baufinanzierung sind zunächst einmal individuell. Das heißt, je nach Zinsbindung, Finanzierungssumme und Tilgungssatz verändern sich auch die Kosten. Die meisten Banken berechnen aus diesen Parametern eine kalkulatorische Monatsrate. Diese müssen sich angehende Immobilienfinanzierer in jedem Fall leisten können. Ein Parameter hat sich im laufenden Jahr bereits stark verändert: die Zinssätze, zu denen Banken die Immobilienkredite vergeben. Sie haben sich im Jahresverlauf mehr als verdreifacht und unterliegen starken Schwankungen. Allein im August gab es nach zwischenzeitlichen Tiefständen einen Anstieg um mehr als 20 Prozent. „Die Zinsen steigen wieder stark an und wir nähern uns den Höchstständen von über drei Prozent aus dem Juni“, ordnet Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei CHECK24 die aktuelle Lage ein. Zudem sei der wichtigste Indikator für die Bauzinsentwicklung die Renditen für zehnjährigen Bundesanleihen, so der Baufinanzierungsexperte: „Denn sie bestimmten maßgeblich die Renditen für Pfandbriefe, die wiederum von Banken für die Refinanzierung von Immobilienkrediten genutzt werden.“

Doch was bedeutet die aktuelle Situation für Häuslebauer auf der Suche nach der günstigsten Finanzierung? Der wichtigste Schritt ist in jedem Fall der Vergleich von verschiedenen Finanzierungsangeboten. Denn in der aktuell sehr volatilen Phase kommt es zu häufigen Zinssenkungen, aber auch Erhöhungen durch die Banken – teilweise innerhalb weniger Tage. Das heißt, die Chance ist sehr gering, bei einem einzelnen Institut genau den günstigsten Zeitpunkt der Anfrage zu treffen. Besser ist es beispielsweise den Zinssatz der Hausbank für die geplante Finanzierung mit Angeboten vieler weiterer Banken zu vergleichen und so einen tatsächlichen Marktüberblick zu erhalten.

Wieviel Haus kann ich mir leisten?

Welche Immobilie tatsächlich finanzierbar ist, hängt sehr stark vom eigenen Budget und der Bonität ab. Allerdings beeinflussen die Veränderungen am Finanzierungsmarkt auch viele Bau- oder Kaufvorhaben. Im Klartext heißt das, dass die Wunschimmobilie, die im vergangenen Jahr noch realistisch war, zum derzeitigen Stand der Zinsen schwer oder gar nicht mehr finanzierbar ist.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht den Einfluss der gestiegenen Zinsen auf einen Immobilienkauf in Höhe von 500.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Der auf 3,0 Prozent gestiegene Sollzinssatz bedeutet einen höheren Zinsaufwand von 98.538 Euro bis zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung im Vergleich zu Anfang 2022, als der Sollzinssatz bei 0,8 Prozent lag. Auch die monatliche Rate steigt im Beispielfall um fast 1.000 Euro an. Von 1.167 Euro auf 2.083 €. „In jedem Fall wird sich die durchschnittliche Baufinanzierung bis Ende dieses Jahres um einige Tausend Euro innerhalb der Laufzeit verteuern“, sagt Ingo Foitzik. „Die durchschnittlichen Finanzierungssummen sind in den vergangenen drei Monaten um zehn Prozent gesunken. Weniger Kundinnen können es sich leisten, sehr hohe Finanzierungssummen aufzunehmen. Zudem agieren Banken restriktiver bei der Kreditvergabe.“

Ist aktuell mehr Eigenkapital nötig?

Unabhängig von der aktuellen Lage ist das Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung ein wichtiger Faktor. Der Bank dient das eingebrachte Vermögen als Sicherheit und auch für die Nebenkosten mussten Käufer durch die gestiegenen Preise in den vergangenen Jahren mehr Geld aufbringen. Die Faustregel, dass mit mehr Eigenkapital auch günstiger zu finanzieren ist, gilt weiterhin. Das eingebrachte Vermögen verringert die Finanzierungssumme und lässt die monatliche Rate etwas schrumpfen. Idealerweise sollte bei einer Baufinanzierung der Eigenkapitalanteil bei bis zu 20 Prozent liegen, plus der Nebenkosten. Mehr Eigenkapital kann zu weiteren Zinsvergünstigungen führen. Im Umkehrschluss heißt das, dass ein großes Eigenkapitalpolster in der aktuell angespannten Lage ein deutlicher Vorteil gegenüber anderen Kaufinteressenten sein kann. Außerdem dürfte die Konkurrenz etwas abnehmen, da Banken bei der Kreditvergabe restriktiver agieren.

Wie teuer werden die Baukosten noch?

In den vergangenen zehn Jahren sind die Baukosten zwar gestiegen, aber eher stetig. Seit Anfang des vergangenen Jahres müssen Bauherren mit einem sehr dynamischen Anstieg planen. Das zeigt der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes. Bei der letzten Erhebung im Mai konnten die Statistiker einen Preisanstieg von 17,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude feststellen. Selbst innerhalb diesen Jahres stiegen die Preise um 6,6 Prozent von Februar bis Mai. Dieser steile Anstieg macht eine verlässliche Prognose deutlich schwieriger und lässt viele Bauherren ratlos zurück. Die Gründe für die Kostenexplosion sind vielfältig. Zunächst ließen im vergangenen Jahr coronabedingte Lieferengpässe die Rohstoffpreise für Holz, Stahl und die meisten anderen Baustoffe steigen. Aktuell sind vor allen Dingen die teuren Energiepreise das Problem. In Deutschland kommt zudem der chronische Fachkräftemangel hinzu. Aktuelle Berechnungen der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC sehen Preissteigerungen in der Bauwirtschaft von über 20 Prozent bis 2024 als realistisch an. Bauherren oder solche, die es noch werden möchten, sollten deshalb besser nicht auf sinkende Baukosten spekulieren. Bei der Haus- und Finanzierungsplanung ist es eher ratsam, einen größeren Puffer für weitere Preiserhöhungen bei Materialien und Handwerker einzuplanen.