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Zinsen für Baufinanzierungen erreichen neues Allzeittief So nutzen Sie die historisch niedrigen Bauzinsen richtig

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Wer gerade nach der passenden Finanzierung für die eigenen vier Wände sucht, der hat Grund zur Freude: Nie waren die Zinsen für Immobilienkredite günstiger als jetzt. Doch auch im aktuellen Zinstief will eine Baufinanzierung gut durchdacht sein. Worauf angehende Immobilienbesitzer jetzt achten sollten.
Allzeittief bei den Bauzinsen

So niedrig wie jetzt waren die Bauzinsen noch nie. Bild: CHECK24 Zins-Chart, abgerufen am 24.06.2019

Die eigenen vier Wände finanzieren – und das für weit unter einem Prozent Zinsen: So günstig wie jetzt waren die Zinsen für Immobilienkredite noch nie. Seit Jahresbeginn hat sich das Baugeld praktisch stetig verbilligt. Nun haben die Bauzinsen sogar das bisherige Allzeittief vom Herbst 2016 unterboten, wie ein Blick auf die Zinsentwicklung am Beispiel zehn- und 20-jähriger Sollzinsbindungen unschwer erkennen lässt (siehe Grafik).

Anm. d. Red., 24.06.2019: Da die Bauzinsen seit Veröffentlichung dieses Beitrags weiter gesunken sind, wurde die Grafik am 24.06.2019 aktualisiert. Die nachfolgenden Berechnungsbeispiele wurden um die aktuellen Zinssätze ergänzt.

Eine schwächere Konjunktur, sinkende Renditen auf verstärkt nachgefragte Bundesanleihen, ein weiter in die Ferne rückendes Ende der lockeren EZB-Zinspolitik: Mit Blick auf die Bauzinsen könnten die Rahmenbedingungen für Häuslebauer und Immobilienkäufer nicht besser sein.

Bleibt die Frage: Wie ziehen angehende Wohneigentümer – und alle, die bereits ihre Immobilie abzahlen – den größtmöglichen Nutzen aus dem billigen Baugeld? Wir haben die passenden Tipps parat.

Das richtige Budget:
Stellen Sie sich vor, die Zinsen wären höher

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen – besonders in den Metropolen und umliegenden Regionen. Bauherren und Immobilienkäufer müssen für den Schritt in die eigenen vier Wände damit zwangsläufig mehr Geld in die Hand nehmen als noch vor einigen Jahren. Da kommen die aktuellen Tiefstände bei den Bauzinsen wie gerufen. Ein Grund, sich die Immobilie etwas mehr kosten zu lassen, sind sie allerdings nicht.

Wer aufgrund des günstigen Baugeldes jetzt mehr Budget für den Kauf oder Bau der eigenen vier Wände veranschlagt, der steht am Ende seiner Sollzinsbindung womöglich vor einem Problem: Steigen die Zinsen bis dahin und ist von dem einstmals hohen Darlehensbetrag noch immer eine hohe Restschuld offen, übersteigt die Anschlussfinanzierung womöglich den eigenen finanziellen Spielraum.

Unser Tipp: Rechnen Sie bei der Festlegung Ihres persönlichen Budgets nicht mit dauerhaft niedrigen Zinsen. Überlegen Sie sich stattdessen, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten würden, wären die Zinsen heute doppelt oder gar dreimal so hoch. Damit beugen Sie späteren Überraschungen vor.


Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Mit dem CHECK24 Budgetrechner finden Sie schnell und einfach heraus, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung kosten darf.


Das richtige Eigenkapital:
Bringen Sie trotz Niedrigzins eigene Rücklagen ein

So groß die Versuchung auch sein mag, wegen des günstigen Baugelds lieber gleich in die eigenen vier Wände zu ziehen statt zunächst Eigenkapital anzusparen: Die beste Idee ist das nicht. Denn auch in Zeiten niedriger Zinsen gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger und sicherer wird Ihre Finanzierung.

Faustregel:
Solider Eigenkapitalanteil = Nebenkosten + 20 Prozent des Kaufpreises

Mindestens die Nebenkosten der Finanzierung, besser noch die Nebenkosten plus 20 Prozent der eigentlichen Bau- oder Kaufkosten sollten angehende Wohneigentümer aus eigenen Mitteln stemmen.

Banken und Versicherer belohnen Darlehensnehmer für eingebrachtes Eigenkapital mit niedrigeren Zinssätzen. So kostet ein Immobilienkredit über 60 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten weniger als ein Darlehen über 80 Prozent. Dieses wiederum kommt Bauherren und Immobilienkäufer günstiger als eine 90-Prozent-Finanzierung. Der Grund für diese Zinsabstufung ist einfach: Je niedriger der kreditfinanzierte Anteil an Baukosten oder Kaufpreis, desto geringer das Risiko für den Geldgeber, im Falle eines Immobilienverkaufs den geliehenen Geldbetrag nicht wieder einzuspielen. Und je geringer das Risiko, desto günstiger der Zins.

Dass Eigenkapital den Kreditbedarf senkt, hat aber nicht nur einen günstigeren Zinssatz zur Folge, sondern auch eine schnellere Tilgung. Eine geringere Darlehenssumme ist bei gleicher Rate schließlich früher zurückgezahlt als eine höhere. Die Konsequenz: Die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung fällt niedriger aus – ein Vorteil, sollten die Zinsen bis dahin wieder steigen (siehe Tabelle).

Beispiel: Mit genügend Eigenkapital lassen sich Tausende Euro sparen
Annahmen: Kaufpreis = 300.000 €, Sollzinsbindung = 10 Jahre, monatliche Rate = 768 €
Eigenkapitalanteil,
Nebenkosten nicht eingerechnet
10 %
(30.000 €)
20 %
(60.000 €)
40 %
(120.000 €)
Darlehensbetrag 270.000 € 240.000 € 180.000 €
Sollzinssatz p.a. 1,01 % 0,84 % 0,56 %
Anfangstilgung (gerundet) 2,41 % 3,00 % 4,56 %
Restschuld nach 10 Jahren 201.750 € 164.917 € 95.598 €
Zinskosten nach 10 Jahren 24.137 € 17.245 € 7.842 €

Quelle: Zinssätze gemäß CHECK24 Zinsrechner (abgerufen am 06.06.2019), eigene Berechnungen mit dem CHECK24 Tilgungsrechner
Anm. d. Red., 24.06.2019: Seit Anfang Juni sind die Bauzinsen weiter gesunken. Die oben genannten Finanzierungen waren zuletzt ab einem Sollzinssatz von 0,90 Prozent (10 Prozent Eigenkapital), 0,76 Prozent (20 Prozent Eigenkapital) und 0,49 Prozent (40 Prozent Eigenkapital) erhältlich; Quelle: Zinssätze gemäß CHECK24 Zinsrechner (abgerufen am 24.06.2019)


Haben Sie genügend Eigenkapital?

Was fällt eigentlich alles unter Eigenkapital? Warum genau setzen die meisten Banken und Versicherer Rücklagen voraus? Und was kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital? Antworten auf diese und weitere Fragen liefert Ihnen unser Beitrag „5 1/2 Fragen und Antworten zum Eigenkapital beim Immobilienerwerb“.


Die richtige Anfangstilgung:
Setzen Sie die Tilgung so hoch wie möglich, so niedrig wie nötig an

Jetzt, wo die Zinsen so niedrig sind, lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden schon mit kleinen Raten verwirklichen. Die günstigste Option ist das allerdings nicht. Wer das Zinstief bestmöglich für sich nutzen will, sollte auf eine schnelle Tilgung statt auf überschaubare Raten setzen.

Unsere Empfehlung:
Mindestens zwei, besser noch drei Prozent Anfangstilgung

Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen sollten Sie nach Möglichkeit eine Tilgung von drei Prozent im ersten Jahr anpeilen. Maßgeblich für die Festlegung der Tilgungshöhe ist und bleibt aber Ihr persönlicher finanzieller Spielraum. So sollte die sich aus der Anfangstilgung ergebende Rate die Differenz aus Ihren Einnahmen und Ausgaben nicht völlig ausschöpfen. Besser ist es, wenn Sie einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben oder auch Instandhaltungsmaßnahmen an der eigenen Immobilie einplanen.

Mit einer höheren Anfangstilgung – und daran gekoppelt einer höheren monatlichen Rate – sind Bauherren und Immobilienkäufer nicht nur schneller schuldenfrei. Sie sparen auch an den Zinsen und das gleich doppelt: Zum einen sinkt der Zinsanteil innerhalb der monatlichen Rate schneller, zum anderen verringert sich die Restschuld, die am Ende der Sollzinsbindung zu dann womöglich höheren Zinsen neu finanziert werden muss (siehe Tabelle).

Beispiel: Mit einer höheren Anfangstilgung Tausende Euro sparen
Annahmen: Kaufpreis = 300.000 €, Darlehensbetrag = 240.000 €, Sollzinsbindung = 10 Jahre
Anfangstilgung 2,00 % 3,00 % 4,00 %
Sollzins p.a. 0,84 % 0,84 % 0,82 %
Monatliche Rate 568 € 768 € 964 €
Restschuld nach 10 Jahren 189.945 € 164.917 € 139.990 €
Zinskosten nach 10 Jahren 18.273 € 17.245 € 15.834 €

Quelle: Zinssätze gemäß CHECK24 Zinsrechner (abgerufen am 06.06.2019), eigene Berechnungen mit dem CHECK24 Tilgungsrechner
Anm. d. Red., 24.06.2019: Seit Anfang Juni sind die Bauzinsen weiter gesunken. Die oben genannten Finanzierungen waren zuletzt ab einem Sollzinssatz von 0,81 Prozent (2,00 Prozent Anfangstilgung), 0,76 Prozent (3,00 Prozent Anfangstilgung) und 0,75 Prozent (4,00 Prozent Anfangstilgung) erhältlich; Quelle: Zinssätze gemäß CHECK24 Zinsrechner (abgerufen am 24.06.2019)


Welche monatliche Rate können Sie stemmen?

Sie wollen wissen, welche monatliche Rate Sie sich leisten können? Mit dem CHECK24 Haushaltsrechner finden Sie das schnell und einfach heraus.


Die richtige Sollzinsbindung:
Verschaffen Sie sich die nötige Sicherheit

In Zeiten niedriger Zinsen lautet die Empfehlung oft, sich die günstigen Konditionen für möglichst lange Zeit zu sichern und eine längere Sollzinsbindung zu vereinbaren. Das hat jedoch durchaus seinen Preis – so ist eine längere Zinsfestschreibung immer auch mit einem höheren Zinssatz verbunden, der bei gleicher Rate wiederum die Tilgung verringert (siehe Tabelle).

Beispiel: Eine längere Sollzinsbindung hat ihren Preis
Annahmen: Kaufpreis = 300.000 €, Darlehensbetrag = 240.000 €, monatliche Rate = 768 €
Sollzinsbindung 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre
Sollzins p.a. 0,84 % 0,99 % 1,37 %
Anfangstilgung (gerundet) 3,00 % 2,85 % 2,47 %

Quelle: Zinssätze gemäß CHECK24 Zinsrechner (abgerufen am 06.06.2019), eigene Berechnungen mit dem CHECK24 Tilgungsrechner
Anm. d. Red., 24.06.2019: Seit Anfang Juni sind die Bauzinsen weiter gesunken. Die oben genannten Finanzierungen waren zuletzt ab einem Sollzinssatz von 0,76 Prozent (10 Jahre Sollzinsbindung), 0,94 Prozent (15 Jahre Sollzinsbindung) und 1,30 Prozent (20 Jahre Sollzinsbindung) erhältlich; Quelle: Zinssätze gemäß CHECK24 Zinsrechner (abgerufen am 24.06.2019)

Lohnt es sich, diese Mehrkosten in Kauf zu nehmen? Rein aus Kostensicht lässt sich dies nicht pauschal sagen – das Für und Wider einer längeren Sollzinsbindung hängt zu stark von der weiteren Zinsentwicklung ab. Bleibt der erwartete Zinsanstieg aus, so haben Bauherren und Immobilienkäufer mit einer langen Zinsbindung unnötig viel für ihr Darlehen gezahlt. Sollten die Zinsen aber deutlich anziehen, kann eine längere Sollzinsbindung sich als wahrer Segen herausstellen.

Die Spekulation über die weitere Zinsentwicklung einmal außer Acht gelassen: Ob eine lange oder eine kurze Zinsbindung für die bessere Wahl ist, ist auch und vor allem eine Frage des persönlichen Sicherheitsbedürfnisses.

Lieber mit als ohne:
Variable Verzinsung oft teurer als Sollzinsbindung

Neben verschiedenen Sollzinsbindungen können Sie sich auch für ein Baudarlehen mit einer variablen Verzinsung entscheiden, bei dem die Zinssätze in Abständen von drei bis sechs Monaten an das aktuelle Zinsniveau angeglichen werden. Variabel verzinste Darlehen bedeuten zwar ein hohes Maß an Flexibilität – vor allem, wenn es um die Kündigung des Baukredites geht. Diese Flexibilität ist aber nicht zwingend günstig, schließlich können Sie damit kurzfristigen Zinserhöhungen ausgesetzt sein, was sich direkt auf Ihre monatliche Rate auswirkt. Spätestens dann, wenn sich ein Zinsanstieg abzeichnet, sollten Darlehensnehmer daher auf eine Baufinanzierung mit Sollzinsbindung umsteigen.


Welchen Zinsunterschied macht die Sollzinsbindung in Ihrem Fall?

Wenn Sie noch unschlüssig sind, für welche Sollzinsbindung Sie sich entscheiden sollen, hilft Ihnen der CHECK24 Zinsrechner weiter. Mit ihm verschaffen Sie sich schnell und einfach einen Überblick über die möglichen Konditionen verschiedener Zinsbindungen.

 


Die richtige Anschlussfinanzierung:
Steigen Sie im Zweifel frühzeitig aus Ihrer Finanzierung aus

Sie haben die eigenen vier Wände längst bezogen und zahlen nun Ihren Immobilienkredit zurück? Dann nehmen Sie die aktuellen Tiefstände bei den Zinsen zum Anlass, sich um Ihre Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Wenn Ihre Sollzinsbindung in wenigen Monaten endet, holen Sie schon jetzt Angebote für eine Umschuldung (Anschlussfinanzierung bei einem anderen als Ihrem bisherigen Geldgeber) ein. Gleichen Sie diese gegebenenfalls mit der Prolongation (Anschlussfinanzierung Ihres aktuellen Geldgebers) ab, um sich den günstigsten Zinssatz zu sichern.

Wenn Ihre Sollzinsbindung erst in mehreren Jahren endet, prüfen Sie, ob Sie jetzt schon aus Ihrer Baufinanzierung aussteigen und sich durch eine Umschuldung günstigere Zinsen sichern können. Laut §489 BGB haben Sie bei Sollzinsbindungen von über zehn Jahren nämlich das Recht, Ihre Baufinanzierung vorzeitig zu kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass die vollständige Auszahlung des Darlehens oder die letzte Vertragsänderung mindestens zehn Jahre zurückliegt. Eine solche Kündigung ist zwar mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten verbunden – dafür aber dürfen Ihnen Bank, Versicherer oder Bausparkasse keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Wenn Ihre Sollzinsbindung erst in mehreren Jahren endet und die Zehnjahresfrist noch nicht verstrichen ist, ziehen Sie ein Forward-Darlehen in Betracht. Dabei handelt es sich um eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung, die Sie bis zu fünf Jahre vor Ende der Sollzinsbindung vereinbaren können. Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen lohnt sich ein Forward-Darlehen oft, auch wenn es mit Zinsaufschlägen verbunden ist.


Lohnt sich ein Forward-Darlehen für Sie?

Mit welchen Zinsaufschlägen Sie rechnen müssen, wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung mehrere Jahre im Voraus sichern, ob und welche Ersparnis Sie dennoch mit einem Forward-Darlehen erzielen können, erfahren Sie in unserem Beitrag „Warum ein Forward-Darlehen jetzt Sinn macht“.


Das richtige Angebot:
Legen Sie sich nicht zu schnell fest, sondern prüfen Sie Alternativen

Ganz gleich, ob Sie zum ersten Mal Haus oder Wohnung finanzieren oder Ihren laufenden Baukredit auf eine zinsgünstigere Anschlussfinanzierung umschulden wollen: Überstürzen Sie nichts. Prüfen Sie vorab die Konditionen mehrerer Anbieter, um sich auch wirklich die günstigste Finanzierung zu sichern. Achten Sie dabei aber nicht nur auf den Zins. Auch die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen sollte geboten sein, um spätere Gebühren zu vermeiden.


Welches Angebot ist das richtige für Sie?

Die passende Baufinanzierung zu finden, ist angesichts der vielen Stellschrauben wie Sollzinsbindung, Anfangstilgung und Sondertilgungsrecht kein leichtes Unterfangen. Gut, wenn ein Experte beratend zur Seite steht. Über CHECK24 finden Sie gemeinsam mit Ihrem persönlichen Baufinanzierungsberater das Angebot, das am besten zu Ihnen, Ihrem Geldbeutel und Ihrem Vorhaben passt.


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