Baukredit: Tipps & Angebote für Finanzierung von Kauf oder Bau

Inhalt dieses Ratgebers:

• Was ist ein Baukredit?

• Übersicht über weitere Baukredit-Rechner

• Wie vergleiche ich Baukredite?

• Baukredit ohne Eigenkapital: Wie stehen meine Chancen auf eine Finanzierung?

• Tipps für Ihren Baukredit: Hier können Sie während der Laufzeit sparen

• Baukredit vorzeitig kündigen und umschulden

• Häufige Fragen zum Baukredit

Der Traum vom Eigenheim ist in der Regel mit hohen Kosten rund um Bau oder Kauf einer Immobilie verbunden. Um die Kosten stemmen zu können, ist neben vorhandenem Eigenkapital ein günstiger Baukredit das Mittel der Wahl. Am gängigsten sind dabei sogenannte Annuitätendarlehen. Diese müssen Sie in gleichbleibenden Raten an das Kreditinstitut zurückzahlen.

Über die Kosten des Darlehens entscheidet maßgeblich der festgelegte Sollzins. Meist sichern Sie sich den Sollzins für mehrere Jahre bis hin zu mehreren Jahrzehnten. Das kann gerade in Zeiten steigender Zinsen für langfristige Planungssicherheit sorgen. Ist der Baukredit nach Ablauf der Sollzinsbindung noch nicht abbezahlt, kann er zu neuen Konditionen bei demselben Institut fortgeführt werden – im Fachjargon ist dann von einer Prolongation die Rede. Sie können mit der Anschlussfinanzierung für Ihren Baukredit aber auch zu einer anderen Bank oder Bausparkasse wechseln. Zusätzlich besteht auch die Möglichkeit, sich einen günstigen Zinssatz mittels eines sogenannten Forward-Darlehens bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern.

Wichtig: Kreditgeber bieten unter den Oberbegriffen Baukredit oder Baufinanzierung auch Darlehen zur Finanzierung des Kaufs einer Bestandsimmobilie oder eines Neubaus an. Sie müssen dafür also nicht selbst als Bauherr fungieren. Darüber hinaus können Sie Darlehen aus dem Baukredit-Vergleich auch für werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen wie Modernisierungen oder Umbauten verwenden.

Günstige Baukreditzinsen finden

Wenn Sie Baukredite vergleichen wollen, sollten Sie sich stets Angebote von verschiedenen Kreditinstituten einholen. Die wichtigsten Eckdaten des Darlehens wählen Sie dabei für eine bessere Vergleichbarkeit möglichst identisch: also dieselbe Darlehenssumme, Anfangstilgung und Laufzeit der Zinsbindung. So ermitteln Sie schnell und einfach, welcher Kreditgeber tatsächlich den günstigsten Baukreditzins und die besten Konditionen anbietet. Für Klarheit sorgt auch, mehrere Szenarien mit einem Baukreditrechner durchzurechnen. Über den CHECK24 Baukredit Vergleich können Sie mit wenigen Angaben das passende Darlehen aus über 550 Anbietern finden.

Als wichtigste Faktoren für die Höhe der Baukreditzinsen gelten:

✓ Baukreditsumme
✓ Bonität des Darlehensnehmers
✓ Eigenkapitalanteil
✓ Sicherheiten
✓ Laufzeit der Sollzinsbindung
✓ Art des Baukredits (meist: Annuitätendarlehen, seltener auch: Tilgungsdarlehen oder endfälliges Darlehen)

Richtige Sollzinsbindung wählen

Ein niedriger Sollzinssatz entscheidet maßgeblich darüber, dass Sie nicht zu viel für Ihren Baukredit bezahlen müssen. Doch auch die Laufzeit der Zinsbindung gehört zu den wichtigsten Punkten, über die Sie sich vor Abschluss eines Baukredits Klarheit verschaffen sollten. Denn eine kürzere Zinsbindung kann zwar zunächst einen Zinsvorteil bringen. Sind die Zinsen bis zum Ende der Frist allerdings deutlich gestiegen, kann der Baukredit anschließend erheblich teurer werden. In diesem Fall profitierten Kreditnehmer, die sich zuvor eine lange Sollzinsbindung gesichert haben.

Anfängliche Tilgung festlegen

Wie viel Zeit bis zur vollständigen Tilgung Ihres Baukredits vergeht, ist nicht zuletzt von dem Tilgungssatz im ersten Jahr der Finanzierung abhängig. Je mehr Sie zu Anfang anteilig tilgen, desto höher liegt auch die monatliche Baukreditrate. Während die Höhe der Rate über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung gleich bleibt, verändert sich das Verhältnis von Tilgungs- und Zinsanteil im Laufe der Zeit. Eine möglichst hohe Anfangstilgung hat mehrere Vorteile: Zum einen haben Sie Ihr Baudarlehen früher abbezahlt und zum anderen gewähren viele Institute bessere Zinsen, wenn Sie mit einer überdurchschnittlich hohen anfänglichen Tilgung starten.

Notwendige Unterlagen bereithalten

Bei einem Baukredit fordert die Bank von Ihnen in der Regel auch einige Unterlagen zum Objekt an. Hierzu zählen etwa der Lageplan der Immobilie, ein Grundbuchauszug und eine Berechnung der Wohn- und Nutzfläche sowie der Bruttogrundfläche. Wollen Sie mit dem Baukredit ein eigenes Bauvorhaben finanzieren, benötigen Sie zusätzlich meist noch eine Baukostenberechnung und eine Baubeschreibung. Darüber hinaus können je nach Bank und Vorhaben noch etliche weitere Unterlagen hinzukommen, etwa Fotos von der Immobilie oder eine Kopie der Gebäudeversicherung. Ihr CHECK24 Baufinanzierungsexperte behält für Sie den Überblick, welche Dokumente Sie noch benötigen.

Als Eigenkapital gilt bei Baukrediten das eigene Vermögen, das Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen. Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto geringer fällt der notwendige Finanzierungsbedarf aus und die Wahrscheinlichkeit für die Zusage des Baukredits steigt. Kreditinstitute würdigen einen hohen Eigenkapitalanteil zudem in der Regel mit niedrigeren Zinsen. Im Normalfall können Sie als Richtwert annehmen, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Zu den Nebenkosten gehören etwa Makler- und Notargebühren oder auch die zu entrichtende Grunderwerbssteuer.

Bei einigen Instituten darf das Verhältnis zwischen dem Baukreditbetrag und dem Beleihungswert, in der Fachsprache Beleihungsauslauf genannt, die Marke von 80 Prozent nicht überschreiten. Diese bilden mittlerweile jedoch die Ausnahme. In vielen Fällen werden heute auch 100-Prozent-Finanzierungen an besonders bonitätsstarke Kunden vergeben. Verfügen Interessenten jedoch nicht über weitere Immobilien als Sicherheit oder ein überdurchschnittlich hohes, gesichertes Einkommen, ist eine Vollfinanzierung, also eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, kaum zu bekommen.

Vorteile beim Baukredit ohne Eigenkapital:

✓ Sie können finanzielle Rücklagen unangetastet lassen
✓ Sie können vorhandenes Kapital anderweitig investieren

Nachteile beim Baukredit ohne Eigenkapital:

✘ Sie erhalten seltener eine Zusage für Ihr Darlehen
✘ Ihr Baukreditzins liegt meist deutlich höher
✘ Sie müssen einen höheren Baukredit aufnehmen
✘ Sie müssen höhere Monatsraten in Kauf nehmen

Nicht nur beim Neuabschluss eines Immobiliendarlehens lassen sich mit den richtigen Kniffen beträchtliche Summen sparen. Auch ein laufender Baukredit bietet häufig noch Sparpotenzial, sofern der Kreditvertrag entsprechende Möglichkeiten beinhaltet. Wo die größten Hebel für eine Reduzierung der Kosten zu finden sind:

Rückzahlung durch kostenlose Sondertilgungen beschleunigen

Neben einem günstigen Zinssatz sollten Sie bei Ihrem Baukredit auch auf ausreichende Flexibilität während der Rückzahlung achten. So können Sie mit der Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen einiges an Zinskosten sparen und die Dauer bis zur vollständigen Tilgung signifikant verkürzen. Je nach Ausgestaltung Ihres Darlehensvertrags können Sie dann zum Beispiel einmal jährlich bis zu zehn Prozent der Restschuld als Sondertilgung abbezahlen. Teilweise legen Kreditinstitute auch eine maximal mögliche Anzahl an Sondertilgungen innerhalb der Zinsbindungsfrist fest.

Sondertilgungen bieten sich immer dann an, wenn Sie neben Ihrem regulären Einkommen einen größeren Geldbetrag erhalten. Dabei kann es sich beispielsweise um jährliche Bonuszahlungen, Steuerrückzahlungen oder die Auszahlung eines Festgelds handeln. Wie sich Sondertilgungen auf die Laufzeit und den Zinsaufwand Ihres Baukredits auswirken, können Sie auch mit unserem praktischen Tilgungsrechner kalkulieren. Hier können Sie sowohl jährliche als auch einmalige Sonderzahlungen in ihren vorläufigen Tilgungsplan aufnehmen.

Baukredit vorzeitig kündigen

Haben Sie Ihren Baukredit in der Vergangenheit zu einem Zinssatz abgeschlossen, der über dem derzeitigen Zinsniveau liegt, können Sie mit einem Wechsel zu einem anderen Kreditgeber häufig sehr viel Geld sparen. Eine solche Umschuldung auf ein günstigeres Darlehen ist ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung allerdings nur unter bestimmten Umständen möglich. So haben Sie zehn Jahre nach Vollauszahlung des Baudarlehens ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, unabhängig von der Dauer der festgelegten Sollzinsbindung.

Für die Sonderkündigung gelten folgende Rahmenbedingungen:

✓ Der Baukredit wurde vor mindestens 10 Jahren vollständig ausgezahlt (oder zuletzt geändert).
✓ Es besteht eine Kündigungsfrist von 6 Monaten.
✓ Die Restlaufzeit der Sollzinsbindung Ihres Baudarlehens spielt keine Rolle.
✓ Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt im Fall einer Sonderkündigung nicht an.

Baukredit umschulden im Rahmen der Anschlussfinanzierung

Ganz regulär haben Sie zum Ende der Sollzinsbindung die Möglichkeit, Ihren Baukredit umzuschulden, das Darlehen also bei einem neuen Anbieter fortzuführen. Selbstverständlich können Sie für die offene Restschuld auch eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen bei demselben Kreditinstitut wie bisher abschließen. In diesem Fall spricht man von einer Baukredit-Prolongation.

Gut zu wissen: Für das Folgedarlehen können Sie sich günstige Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Dazu schließen Sie ein spezielles Forward-Darlehen ab, bei dem Sie meist einen kleinen Zinsaufschlag für jeden Monat Vorlaufzeit bis zum Start des Darlehens zahlen. Bei 36 Monaten Vorlaufzeit und einem Aufschlag von beispielsweise 0,01 Prozentpunkten pro Monat liegt der Sollzins des Baukredits also über die gesamte Laufzeit um 0,36 Prozentpunkte höher – statt 2,0 Prozent beträgt der feste Sollzins in diesem Beispiel dann 2,36 Prozent. Dafür haben Sie bereits frühzeitig Planungssicherheit. Sollten die Bauzinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung steigen, kann sich ein geringer Forward-Aufschlag beim Baukredit schnell lohnen.