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CHECK24 Expertenprognose So entwickeln sich Bauzinsen und Immobilienpreise 2020

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Im letzten Jahr erreichten die Bauzinsen ihr Allzeittief, gleichzeitig stiegen die Immobilienpreise hierzulande im zehnten Jahr des Immobilienbooms weiter an. Setzt sich diese Entwicklung in diesem Jahr fort? Was Baufinanzierungsexperten angehenden Wohneigentümern jetzt raten.
CHECK24_Zinschart_Januar2020

CHECK24 Zins-Chart: Die Entwicklung der Zinsen für eine zehnjährige Sollzinsbindung im zweiten Halbjahr 2019.

Noch nie waren die Zinsen für Baufinanzierungen zu Beginn eines Jahres so günstig wie Anfang 2020. Laut CHECK24 Zins-Chart waren Immobilienkredite mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren im Januar letzten Jahres zu einem Sollzins von 1,10 Prozent zu haben – dieses Jahr waren es 0,65 Prozent und damit fast einen halben Prozentpunkt günstiger. Das Allzeittief von 0,35 Prozent wurde allerdings schon im Juli letzten Jahres erreicht. Seitdem entwickelten sich die Bauzinsen in einer Seitwärtsbewegung. Grund für die niedrigen Zinsen im Sommer waren einmal mehr politische Unsicherheiten, die sich auf die Kapitalmärkte auswirkten. Zum einen war der so genannte Handelskrieg zwischen den USA und China im ersten Halbjahr 2019 im vollen Gang, zum anderen wurde der Brexit im Frühjahr zwei Mal vertagt. Diese Unsicherheit sorgte dafür, dass viele Anleger in den sicheren Hafen Bundesanleihe investierten, wodurch die Rendite der deutschen Staatspapiere von 0,22 Prozent im Januar 2019 auf -0,63 Prozent im Juli 2019 sank. Das wirkte sich auch auf die Bauzinsen in Deutschland aus.


So werden die Bauzinsen beeinflusst

Banken in Deutschland refinanzieren Immobilienkredite über Pfandbriefe. Die Zinsen von Pfandbriefen werden von der deutschen Girozentrale festgelegt, die sich dabei wiederum an den Renditen von Bundesanleihen orientiert. Sinkt also die Rendite für Bundesanleihen, sinkt in der Regel auch die Rendite für Pfandbriefe, wodurch es für Banken günstiger wird, Immobilienkredite zu refinanzieren. Diese Ersparnis geben sie häufig über die Zinsen an Darlehensnehmer weiter.

In der zweiten Jahreshälfte allerdings signalisierten die USA und China eine Entspannung im Handelsstreit und auch in der Brexit-Frage zeichnete sich eine Lösung ab. Die Unsicherheit nahm ab und die Renditen für Bundesanleihen stiegen wieder leicht, auf -0,27 Prozent im Dezember. Entsprechend verhielten sich auch die Zinsen für Baufinanzierungen in Deutschland. Doch insgesamt bewegen sich die Bauzinsen immer noch auf einem historisch günstigen Niveau. Mit 0,65 Prozent für einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Sollzinsbindung können potentielle Wohneigentümer den Traum vom Eigenheim immer noch zu deutlich unter einem Prozent finanzieren.

Wie entwickeln sich die Bauzinsen 2020?

Doch bleibt es in diesem Jahr dabei? Oder wird es für Häuslebauer und Wohnungskäufer wieder kostspieliger, die eigenen vier Wände zu finanzieren? Das wollten wir von den Baufinanzierungsexperten von CHECK24 und unseren Partnerbanken wissen.

Werden die Bauzinsen 2020 wieder steigen?
 
Thomas Hein von der ING
Thomas Hein, Leiter Vertrieb Immobilienfinanzierung bei der ING: „Wir sehen nicht, dass die Zinsen ansteigen – die Bewegung geht eher seitwärts. Man darf also davon ausgehen, dass die Niedrigzinsphase auch in diesem Jahr weiter anhalten wird. Abzuwarten bleibt der Einfluss der politischen und wirtschaftlichen Faktoren in Deutschland, Europa und weltweit. Kommt es hier zu Veränderungen, kann das auch zu stärkeren Zinsschwankungen führen als wir es aus den letzten Jahren gewohnt waren – also ähnlich, wie wir das im letzten Quartal 2019 und Anfang 2020 erlebt haben.“
                                   

Thomas Hein,
Bild: ING
Robert Annabrunnder von der DSL Bank
Robert Annabrunner, Bereichsleiter Baufinanzierung bei der DSL Bank: „Nein, ein kontinuierlicher Anstieg der Zinsen ist aus unserer Sicht eher unwahrscheinlich. Wir gehen davon aus, dass sich die Kapitalmarktrenditen im Laufe des Jahres im Wesentlichen seitwärts bewegen. Vor diesem Hintergrund sollten auch die Zinsen für Baufinanzierungen im Laufe des Jahres nicht signifikant steigen.“

Robert Annabrunner,
Bild: DSL Bank
Ingo Foitzik von CHECK24
Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierungen bei CHECK24: „Wir gehen nicht davon aus, dass die Zinsen für Baufinanzierungen auf absehbare Zeit deutlich steigen. Vielmehr rechnen wir mittelfristig mit einer Seitwärtsbewegung. Die politischen Unsicherheiten scheinen zunächst vom Tisch und seitens der EZB sind auch keine neuen Impulse für die Geldpolitik zu erwarten. Spannend allerdings wird der Präsidentschafts-Wahlkampf in den USA. Es ist nicht auszuschließen, dass dieser die eine oder andere Überraschung für die wirtschaftliche Entwicklung bereithält.“


Ingo Foitzik,
CHECK24

Immobilienpreise 2019 weiter gestiegen

Gute Nachrichten also für angehende Eigenheimbesitzer: Auch 2020 bleiben die Zinsen für Baufinanzierungen aller Voraussicht nach günstig. Doch die Medaille hat auch eine Kehrseite: Die Preise für Häuser und Wohnungen sind auch im zehnten Jahr des Immobilienbooms weiter gestiegen. Allerdings gibt es regionale Unterschiede. Während in einigen ländlichen Regionen die Preise vereinzelt sogar sinken, bleibt die Nachfrage in Großstädten ungebrochen. Laut dem Hamburger Institut für Stadt-, Regional und Wohnforschung (Gewos) verteuerten sich Eigentumswohnungen in den Top-Sieben-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf im dritten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 9,0 Prozent, Häuser im gesamten Land um 7,4 Prozent. Das statistische Bundesamt nennt für den gleichen Zeitraum einen Preisanstieg von 4,8 Prozent für Wohnimmobilien insgesamt.

Folglich müssen sich Kreditnehmer immer höhere Summen leihen. Im letzten Jahr haben CHECK24-Kunden im Schnitt 539.000 Euro für den Bau oder den Kauf von Wohneigentum in München beantragt, 35.000 Euro mehr als 2018. Bei 97 Quadratmetern durchschnittlicher Wohnfläche sind das gut 5.500 Euro pro Quadratmeter. Selbst in weniger zuzugsstarken Regionen wie etwa Duisburg bietet sich das gleiche Bild: Hier liehen sich CHECK24-Kunden 2019 im Schnitt 242.000 Euro, ein Jahr zuvor waren es noch 29.000 Euro weniger. 

Ein wesentlicher Faktor für die steigenden Immobilienpreise sind gerade die niedrigen Bauzinsen. Sie sorgen für eine erhöhte Nachfrage nach Wohnimmobilien. Hinzu kommt, dass vor allem in den Großstädten das Angebot an verfügbaren Häusern und Wohnungen kaum mit dem Zuzug mithalten kann. Die Preise für Baumaßnahmen und Baumaterialen steigen ebenfalls, was sich zusätzlich auf den Preis von neu gebauten Immobilien auswirkt. Hält der Immobilienboom auch in diesem Jahr an? Müssen angehende Wohneigentümer mit weiter steigenden Immobilienpreisen rechnen? Unsere Experten zeichnen ein eindeutiges Bild:

Werden die Immobilienpreise 2020 weiter steigen?

Die Immobilienpreise steigen hierzulande schon seit gut zehn Jahren. Wie werden sich die Immobilienpreise in den kommenden Monaten entwickeln?

Thomas Hein: „Für Gesamtdeutschland ist eine einheitliche Prognose nur schwer möglich. Wenn wir auf einzelne Regionen schauen, wird deutlich: In manchen Regionen gehen die Preise nicht nach oben, sondern eher seitwärts oder nach unten. In anderen – vor allem in Ballungszentren – sieht die Entwicklung dagegen ganz anders aus. Hier gibt es eine weiterhin starke Nachfrage von in- und ausländischen Investoren. Gleichzeitig kann das vorhandene oder kurzfristig geplante Angebot diese Nachfrage nicht erfüllen. Das bedeutet weiterhin steigende Preise, wenn auch nicht mehr so stark steigend, wie wir das im vergangenen Jahr gesehen haben. Abzuwarten bleiben hier die Auswirkungen der Einführung der Mietpreisbremse, zum Beispiel in Berlin beziehungsweise des zum 01.01.2020 eingeführten Gesetzes zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete.“

Robert Annabrunner: „Obwohl natürlich niemand die Entwicklung des Zinsmarktes seriös vorhersagen kann, ist auf kurze Sicht kein Ende des Preisanstiegs bei deutschen Wohnimmobilien zu erwarten. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden scheint fest in der DNA der Deutschen verankert zu sein und zudem wächst die Republik: Bis 2035 prognostiziert das Institut der deutschen Wirtschaft einen Anstieg auf rund 90 Millionen Einwohner, auch durch Zuwanderung. Die meisten Menschen werden dauerhaft bleiben, hier arbeiten und auch wohnen. Das vergrößert den Kreis potentieller Käufer und Bauherren. Zudem wird die Immobiliennachfrage weiter durch anhaltend niedrige Zinsen und eine günstige Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung gut unterstützt. Hieran dürfte sich im Verlauf von 2020 kaum etwas ändern.“

Ingo Foitzik: „In den letzten Jahren wurde der Preisanstieg vor allem durch die niedrigen Bauzinsen und die konjunkturelle Entwicklung getragen. Wir gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung auch in diesem Jahr fortsetzen wird, besonders in den Ballungsräumen und den angrenzenden Regionen. Hinzu kommt, dass das Angebot an Wohnimmobilien nur langsam steigt, da die Zahl der Baugenehmigungen der Nachfrage nach Wohneigentum hinter hinkt und die Bauindustrie aufgrund des Booms am Rand ihrer Kapazitäten angelangt ist.“

Was bedeuten niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise für Immobilienkäufer?

Die Zinsen für Baufinanzierungen bleiben im nächsten Jahr also weiterhin günstig, während die Preise für Wohneigentum weiterhin steigen werden. Was bedeutet das jetzt für angehende Wohneigentümer? Die günstigen Zinsen nutzen oder warten bis Häuser und Wohnungen günstiger werden? Das raten unsere Experten allen, die planen, in diesem Jahr eine Baufinanzierung aufzunehmen:

Leicht steigende Zinsen einerseits, immer höhere Immobilienpreise andererseits: Sollten sich angehende Wohneigentümer mit ihrem Vorhaben sputen?

Thomas Hein: „Grundsätzlich gilt: Jemand, der eine Immobilie erwerben will, sollte sich auch 2020 nicht von den anhaltenden Niedrigzinsen blenden lassen. Diese werden weiterhin durch einen höheren Kauf- beziehungsweise Baupreis nivelliert. Wichtig ist in dieser Situation eine individuelle, auf die persönliche Lebenssituation abgestimmte Beratung. Ist genug Eigenkapital vorhanden? Oder macht es nicht mehr Sinn, noch zu warten und weiter zu sparen? Am Ende gilt es auch weiterhin, darauf zu achten, dass die Lage der Immobilie angemessen ist und dass die Immobilie somit im Notfall schnell zu einem vernünftigen Preis wieder zu verkaufen ist. Außerdem kommt ein weiterer Punkt hinzu: Die Nachhaltigkeit der Immobilie zum Beispiel in Form einer guten Energieeffizienz. Passt alles, macht sich ein Investment auch bei höheren Immobilienpreisen künftig bezahlt.“

Robert Annabrunner: „Wie bereits gesagt, wir gehen nicht davon aus, dass die Zinsen im Laufe des Jahres einen Sprung nach oben machen werden, trotzdem sollten Käufer sich in der derzeitigen Niedrigzinsphase die Zinsen möglichst lange sichern. Aber grundsätzlich – beim Immobilienkauf sollte man sich nie unter Druck setzen, weder durch einen angeblich drohenden Zinsanstieg noch durch die Aussicht auf eine einmalige Kaufchance. Der Immobilienkauf gehört zu den größten Investitionen im Leben. Diese sollte sorgfältig und unter Berücksichtigung der eigenen Ziele, aber auch der finanziellen Möglichkeiten geplant werden. Für mich gehört eine bedarfsgerechte Beratung im Vorfeld dazu – um die richtige Immobilie zu finden, aber auch zur Planung der Finanzierung. Wer sich eine Immobilie in der Großstadt nicht leisten kann, sollte flexibel genug sein, auf einen günstigeren Standort auszuweichen und beispielsweise Pendelzeiten- und kosten in seine Kalkulation einzubeziehen. Das muss immer individuell abgewogen werden. Allerdings bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen eine höhere Kreditsumme – und damit auch höhere Zinszahlungen. Am Ende des Beratungsprozesses muss eine maßgeschneiderte Lösung stehen, die auch die unterschiedlichen Lebensphasen des Kunden und seine sich verändernde finanzielle Situation berücksichtigt. Nur dann kann ein Käufer seine Baufinanzierung auch dauerhaft stemmen.“

Ingo Foitzik: „Grundsätzlich sollte man beim Immobilienkauf nichts überstürzen. Eine Kaufentscheidung sollte nicht nur nach Zinsen und Preis gefällt werden. Viel wichtiger ist, dass Darlehensnehmer noch genügend finanziellen Spielraum für den Alltag haben und eine Finanzierung nicht zu knapp kalkulieren. Bei der Planung sollten sie auch beachten, dass durch den Preisanstieg auch die Eigenkapitalanteile und die Nebenkosten steigen. Wer eine passende Immobilie gefunden hat, sollte online eine Immobilienbewertung einholen und damit die Preise von Immobilien in ähnlicher Lage vergleichen, um nicht zu viel zu bezahlen. Bei der Finanzierung selbst kann eine längere Sollzinsbindung die gegenwärtig günstigen Zinsen für einen langen Zeitraum sichern.“  

So klappt´s 2020 mit einer Baufinanzierung

Die Zinsen für Baufinanzierungen bleiben 2020 wohl auf einem sehr niedrigen Niveau. Gleichzeitig sieht es danach aus, dass die Immobilienpreise in Ballungsräumen in diesem Jahr weiter anziehen werden. Ob Finanzierungsbedingungen günstig sind oder nicht, hängt somit vor allem von der Region und der Lage der Immobilie ab.

Wer sich in diesem Jahr den Traum vom Eigenheim erfüllen will, der sollte zunächst ermitteln, wie viel Immobilie er sich leisten kann. Dabei hilft der Budgetrechner von CHECK24. Mit dem CHECK24 Haushaltsrechner können potentielle Darlehensnehmer berechnen, wie hoch die monatliche Rate für sie ausfallen darf. Sobald Finanzierungsbedarf und finanzieller Spielraum ermittelt sind, sollten sie verschiedene Angebote vergleichen. Denn höhere Kaufpreise bedeuten in der Regel auch höhere Darlehensbeträge. Dadurch erhöhen sich oft auch die Laufzeit und damit die Zinskosten. Gerade bei hohen Beträgen, machen schon wenige Prozentpunkte hinter dem Komma einen großen Unterschied bei den Kosten aus. In jedem Fall daran sollten angehende Eigenheimbesitzer ein Beratungsgespräch mit einem Experten suchen und die Finanzierung im Detail durchsprechen. Dann steht der Erfüllung des Traums nichts mehr im Weg.
 

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