Baufinanzierung Vergleich
Ihr Weg zur optimalen Finanzierung

Mit einer Baufinanzierung – oder auch Baudarlehen, Baugeld, Immobilienkredit oder Baukredit genannt – können Sie den Kauf einer Wohnung, eines Hauses, einen Neubau oder den Umbau einer Immobilie finanziell stemmen. Es handelt sich dabei für gewöhnlich um ein sogenanntes Annuitätendarlehen: Sie zahlen jeden Monat dieselbe Ratenhöhe an die Bank zurück. Der Anteil der darin enthaltenen Zinskosten sinkt mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt – die Zinsen werden nur auf die Restschuld berechnet. Deshalb einigen Sie sich mit der Bank auf eine Anfangstilgung. Diese entscheidet unter anderem darüber, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen und wie hoch die monatliche Rate ausfällt. Zudem vereinbart die kreditgebende Bank mit Ihnen eine Sollzinsbindung über einen bestimmten Zeitraum, meist zwischen fünf und 20 Jahren.

Die geliehene Summe ist nach Ablauf der Sollzinsbindung normalerweise noch nicht vollständig abgezahlt und Sie müssen sich über eine Anschlussfinanzierung Gedanken machen. Diese können Sie über eine Baufinanzierung mit derselben oder einer anderen Bank abwickeln.

Der richtige Zeitpunkt hängt vor allem von Ihrer persönlichen finanziellen Situation und dem für Sie passenden Kaufobjekt oder Bauvorhaben ab. Wichtig ist, dass Sie Ihre Pläne gut durchdenken und -rechnen. Umso mehr Zeit Sie sich für die Suche nach einer geeigneten Immobilie oder die Wahl der Handwerker lassen können, umso besser können Sie Preise vergleichen. Ist das Traumhaus gefunden, kann es ganz schnell gehen. Wenn Sie sich sicher sind, dass ein Eigenheim das Richtige für Sie ist, sollten Sie sich von äußeren Umständen wie steigenden Zinsen nicht irritieren lassen. Mit einer geringeren Anfangstilgung lassen sich zum Beispiel die monatlichen Raten verringern und an Ihr verfügbares Budget anpassen.

Es kann bis zu 40 Jahre dauern, ein Baudarlehen zurückzuzahlen. Das kommt auf die Höhe der geliehenen Summe, das vorhandene Eigenkapital, den anfänglichen Tilgungssatz und den Sollzins an. Auch nach Ende der Sollzinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, für die der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung aufnehmen muss. Erst wenn die gesamte Summe getilgt ist, ist die Laufzeit beendet. Etwas anderes ist die Sollzinsbindung. Diese kann unterschiedlich lang festgelegt werden. Sehr üblich ist eine Sollzinsbindung von zehn Jahren.

Die Rate Ihrer Baufinanzierung sollte so gewählt sein, dass Sie sich diese auch über einen längeren Zeitraum hinweg jeden Monat leisten können. Die Verbraucherzentrale rät zu einer maximalen Höhe von 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens. Um den genauen Betrag zu berechnen, der Ihnen zur Verfügung steht, nutzen Sie den Haushaltsrechner. Er hilft Ihnen, die monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. Haben Sie die Rate errechnet, ermitteln Sie mithilfe des Budgetrechners, wie hoch der Kauf- oder Baupreis maximal sein dürfte. Mit dieser Summe können Sie sich anschließen auf die Suche nach dem passenden Objekt oder Bauprojekt machen.

Die Anfangstilgung bezeichnet den Anteil am Kreditbetrag, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Damit bestimmen Sie die Höhe der monatlichen Rate Ihrer Baufinanzierung. Bei einer hohen Anfangstilgung zahlen Sie den Kredit schneller zurück und sparen Zinskosten. Durch die höhere Rate bleibt Ihnen allerdings weniger Geld zur freien Verfügung Die ideale Anfangstilgung hängt also von Ihrem persönlichen Budget und Ihren Bedürfnissen ab. In Zeiten niedriger Zinsen ist es meist empfehlenswert, eine möglichst hohe Anfangstilgung zu wählen. Mit dem Tilgungsrechner können Sie testen, wie sich die Finanzierung verändert, wenn Sie den anfänglichen Tilgungssatz anpassen.

Für eine Baufinanzierung benötigen Sie mehr Unterlagen als für einen gewöhnlichen Verbraucherkredit, da die Immobilie per Grundschuld abgesichert wird. Darüber hinaus spielt auch ihr Eigenkapital eine Rolle. Folgende Unterlagen sind üblich:

• Einkommensnachweis
• Nachweise sonstiger Einkünfte und Kapitalvermögen
• Nachweise über bestehende Kredite
• bestehende Kapitallebensversicherungsverträge oder Bausparverträge
• gültiges Ausweisdokument
• notarieller Kaufvertrag oder Vertragsentwurf oder bei Bau aktueller Grundbuchauszug
• Baubeschreibung, Flurkarte und Baupläne
• bei Bau außerdem: Baugenehmigung, Baukostenberechnung und Werkverträge, Aufstellung über Eigenleistung

Wenn Sie eine erworbene Immobilie modernisieren, kommen weitere Unterlagen hinzu. Ihr Baufinanzierungsberater prüft für Sie alle Unterlagen auf Aktualität und Vollständigkeit.

Das kommt ganz darauf an, wofür Sie die Darlehenssumme benötigen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, erhalten Sie die gesamte Summe in der Regel nach Abschluss der Baufinanzierungen, damit Sie das Objekt bezahlen können. Wenn Sie die Baufinanzierung für den Bau eines Eigenheims nutzen, zahlt die Bank das Geld nach Fortschritt der Bauabschnitte aus. In diesem Fall kann es bis zu zwei Jahre dauern, bis der letzte Teilbetrag der Darlehenssumme ausgezahlt wird.

In den meisten Fällen haben Darlehensnehmer ihre Baufinanzierung am Ende der Sollzinsbindung nicht vollständig getilgt. Nach Ende der Zinsbindungsfrist besteht eine Restschuld. In diesem Fall schließen Sie eine Anschlussfinanzierung ab. Dabei haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

• Mit einer Prolongation führen Sie Ihre Baufinanzierung beim aktuellen Kreditgeber zu veränderten Konditionen weiter. In der Regel werden die meisten Vertragsdetails dabei einfach übernommen.
• Mit einer Umschuldung lösen Sie Ihre bestehende Baufinanzierung durch ein neues Darlehen ab. Eine Umschuldung ist oft eine gute Möglichkeit, zu einem günstigeren Kreditgeber zu wechseln.

Eine weitere Möglichkeit ist das sogenannte Forward-Darlehen. Bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindung können Sie bereits eine Anschlussfinanzierung mit der aktuellen oder einer neuen Bank vereinbaren. Dabei richtet sich das Angebot nach dem aktuellen Zinssatz, zu dem die Bank einen Aufschlag hinzurechnet. Für ein Forward-Darlehen ist es sinnvoll, eine Idee zu haben, wie sich der Zinsmarkt entwickeln wird, denn nur bei steigenden Zinsen lohnt sich die frühzeitige Festlegung. Der geschlossene Vertrag über das Forward-Darlehen ist bindend, selbst wenn die Zinsen zwischenzeitlich gesunken sind.