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Zusatzeinkommen Miete Immobilie als Kapitalanlage - das müssen angehende Vermieter wissen

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Die Bauzinsen sind niedrig, die Immobilienpreise steigen: Wer die Gunst der Stunde nutzen will, um sein Geld in Immobilien anzulegen, sollte keinen Schnellschuss wagen. Immobilienauswahl und -finanzierung wollen gut durchdacht sein.
Immobilie als Kapitalanlage

Die monatlichen Einkünfte durch Mieteinnahmen aufstocken: Wer unter die Vermieter gehen will, sollte einige Dinge beachten.

Sie gilt als krisensichere Altersvorsorge, vermietet spielt sie Zusatzeinnahmen ein und einen Wertverlust durch Inflation müssen ihre Eigentümer auch nicht befürchten: Die Rede ist von der Immobilie. Gerade jetzt, wo Baugeld günstig zu haben ist und die Zinsen auf Spareinlagen niedrig sind, setzen sich immer mehr Verbraucher in Deutschland ein hehres Ziel: Sie wollen Vermieter werden.

Doch eine Investition in Betongold will gut geplant sein. Worauf es beim Kauf und der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage ankommt, wie Anleger die Rendite realistisch einschätzen und welche Steuervorteile sich Vermietern bieten, erfahren Sie hier.

In guter Gesellschaft

3,9 Millionen Haushalte in Deutschland sind bereits unter die Kleinvermieter gegangen. Mit insgesamt 15 Millionen Wohnungen hat damit jeder zehnte Privathaushalt hierzulande sein Geld im Schnitt in vier Immobilien angelegt, so aktuelle Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln).

Die Immobilie: Über Lage und Budget entscheiden

Lage und Immobilie gut überdenken

Möglichst hohe Mieteinnahmen erzielen – und das auf Dauer. Das ist das Ziel eines jeden Vermieters. Doch damit sich Haus oder Wohnung am Ende auch gut an den Mann bringen lassen, müssen die Rahmenbedingungen stimmen.

Die Perspektive wechseln

Bei der Suche nach einer passenden Immobilie als Kapitalanlage kann es helfen, sich einmal in die Lage eines Mieters zu versetzen. Stellen Sie sich die Frage, was Ihnen selbst bei der Auswahl einer Wohnung wichtig wäre, so haben Sie bereits einen Katalog an Voraussetzungen im Kopf, angefangen etwa beim Angebot auf dem Arbeitsmarkt und der Nähe zum Arbeitsplatz, über Bildungs- und Freizeitangebote bis hin zur Verkehrsanbindung. Je nachdem, welche Mieter Sie ansprechen wollen, wird das eine oder andere Kriterium umso wichtiger sein – Familien etwa werden besonders darauf achten, dass ihre Kinder auf eine gute Schule gehen können und auch das Freizeitangebot stimmt.

Auf die richtige Größe kommt es an

Mit der Frage nach den zukünftigen Mietern rückt zugleich die Größe der Immobilie in den Fokus. Eine Einzimmerwohnung in der Großstadt dürfte Berufseinsteiger und Pendler besonders ansprechen. Für die wenigsten Mieter ist ein Mikroapartment aber eine Dauerlösung – Vermieter müssen sich hier also auf einen häufigeren Mieterwechsel einstellen. Das bringt zwar den Vorteil, dass sich der Mietpreis umso leichter an das ortsübliche Mietniveau angleichen lässt, bedeutet aber auch Mehraufwand – anders etwa als bei einer Mehrraumwohnung, die meist über längere Zeit an Paare oder Familien vermietet wird.

Wichtig: Planen Sie bei der Immobiliengröße stets für die Zukunft. Wie wichtig das sein kann, zeigt eine Studie des IW Köln. Der zufolge sind Mikroapartments in den Ballungszentren heute begehrt und versprechen eine hohe Rendite. Je nachdem, wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden, könnten aber genau diese Wohnungen wegen ihrer meist höheren Quadratmetermiete später am schwersten zu vermieten sein.

Dauerbaustellen meiden

Augen auf beim Wohnungskauf: Gerade beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Investoren lieber zweimal hinsehen – nicht, dass sich die Wohnung oder das Haus am Ende als Baustelle entpuppt. Notwendige Modernisierungsmaßnahmen sollten von vornherein berücksichtigt werden. Arbeiten an Haus oder Wohnung haben aber auch einen Vorteil: Ob eine energetische Sanierung oder eine Erhöhung des Komforts – beides steigert die Attraktivität der Immobilie und damit die Vermietbarkeit, von der Miethöhe einmal ganz zu schweigen.

Das Budget richtig kalkulieren

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Das ist die wohl wichtigste aller Fragen, die sich jeder angehende Wohneigentümer stellen muss. Während bei selbstgenutzten Immobilien hier die persönlichen Einnahmen und Vermögenswerte das Budget bestimmen, stehen bei einer vermieteten Immobilie die Mieteinnahmen im Vordergrund. Wer die Immobilie per Kredit finanziert, deckt seine Raten im Normalfall darüber ab.

Nicht umlagefähige Kosten berücksichtigen

Vermieter tun aber gut daran, nicht die gesamten Mieteinnahmen für die Rückzahlung einzuplanen, denn für Instandhaltung und den mit der vermieteten Immobilie entstehenden Verwaltungsaufwand kommen zusätzliche Kosten auf sie zu, die sich nicht auf den Mieter umlegen lassen.

Ratschlag der CHECK24 Baufinanzierungsexperten: Planen Sie zwischen zehn und fünfzehn Prozent der Nettokaltmiete für Instandhaltung und Verwaltung ein.

Gut zu wissen: Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, der muss sich an den Instandsetzungsmaßnahmen für das Gemeinschaftseigentum beteiligen. Darunter fallen etwa Strom- und Gasleitungen, das Treppenhaus, das Dach oder die Fassade. Wie viel ein einzelner Wohneigentümer beisteuern muss, richtet sich nach der Größe der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtgröße des Hauses, die über die Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung festgelegt sind.

20 Jahresmieten sind ein moderater Kaufpreis

Doch wie viele Mieten sollten Käufer oder Bauherren nun als Budget veranschlagen? Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Experten halten aber, je nach Standort, 20 Jahresmieten für durchaus moderat – 30 sind hingegen eher viel, findet zumindest die Postbank. Ein Blick auf deren Wohnatlas verrät: In einigen deutschen Kreisen und Städten ist diese Quote längst überschritten, so etwa in München. Hier kostet eine 100 Quadratmeter große Wohnung beispielsweise das 33,4-Fache der ortsüblichen Jahresnettokaltmiete. Anders formuliert heißt das: 33,4 Jahre brauchen Vermieter hier, bis sich die Immobilie amortisiert hat, die Mieteinnahmen also zur freien Verfügung stehen. Dabei sind zum Beispiel die Kosten einer Finanzierung noch gar nicht eingerechnet.

So viel Immobilie können Sie sich leisten

Mithilfe des Budgetrechners von CHECK24 bringen Sie schnell und einfach in Erfahrung, wie viel Geld Sie für den Kauf oder Bau Ihrer Immobilie als Kapitalanlage einplanen können. Hier werden die Mieteinnahmen berücksichtigt, ebenso wie Ihr Eigenkapital sowie zusätzliche Mittel, die Sie monatlich investieren können. Der Budgetrechner verrät Ihnen außerdem, wie viel Sie sich von der Bank leihen können, um Ihr Bau- oder Kaufvorhaben in die Tat umzusetzen.

Die Finanzierung: keine Kapitalanlage ohne Kapital

Nur die wenigsten Kapitalanleger können tatsächlich die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihrer Immobilie aus eigenen Mitteln aufbringen. Die meisten sind auf Fremdkapital von der Bank angewiesen. Auch hier gibt es einige Punkte zu bedenken.

Eigenkapital einbringen

Eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen – ohne Eigenkapital? Zwar bieten viele Banken in Deutschland inzwischen Vollfinanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises an – einige decken sogar die Nebenkosten des Immobilienerwerbs mit ab – gerade dann aber, wenn die Immobilie als Kapitalanlage gedacht ist, wird die Bank darauf achten, dass auch tatsächlich Kapital vorhanden ist und in die Finanzierung eingebracht wird. Das hat auch für den künftigen Vermieter Vorteile: Er muss sich weniger Geld von der Bank leihen und ist damit schneller schuldenfrei. Gleichzeitig spart er an den Zinsen. Denn je höher der Finanzierungsanteil, desto höher fallen zumeist auch die Zinssätze aus.

Kapitalanleger sollten beim Immobilienerwerb daher in jedem Fall die Nebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notarkosten und eine mögliche Maklerprovision – sowie zusätzlich einen Teil der Bau- oder Kaufkosten durch eigenes Vermögen abdecken können.

Hohe Tilgung und lange Sollzinsbindung vereinbaren

Baugeld gibt es heute zu historisch günstigen Konditionen. Das sollten Immobilienkäufer für sich nutzen. Was Sie früher an Zinsen gezahlt hätten, sollten Sie nun in die Tilgung investieren – je schneller Sie die Finanzierung beglichen haben, desto früher stehen Ihnen schließlich die Mieteinnahmen zur freien Verfügung. Gleichzeitig gilt es, das Zinsänderungsrisiko mithilfe einer langen Sollzinsbindung zu begrenzen. Denn bleibt nach der vereinbarten Zinsfestschreibungsdauer eine hohe Restschuld, so muss diese zu dann womöglich deutlich höheren Zinsen neu finanziert werden – im schlimmsten Fall reichen dann die Mieteinnahmen nicht mehr aus, um die monatlichen Raten zu decken.

Bauzinsen sind steuerlich absetzbar

Im Gegensatz zu einer Immobilie, die für eigene Wohnzwecke genutzt wird, lassen sich die Zinsen der Finanzierung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von der Steuer absetzen. Doch was, wenn die Immobilie zum Teil selbst bewohnt und zum Teil vermietet werden soll – also etwa bei zwei Hälften eines Doppelhauses oder einem Mehrfamilienhaus mit zwei getrennten Wohnungen?

In diesem Fall tun künftige Wohneigentümer gut daran, zwei getrennte Kaufverträge abzuschließen, falls das Objekt nach Wohnungseigentumsgesetz geteilt ist, und die Finanzierungen zu trennen. Das vorhandene Eigenkapital kann dann etwa in die Finanzierung des selbstgenutzten Wohnraums eingebracht, der zu vermietende Teil dagegen komplett fremdfinanziert werden. Auf diese Weise können Immobilienkäufer mehr Zinskosten steuerlich geltend machen. Sind die Kosten dagegen nicht klar aufgeteilt, so kann es vorkommen, dass das Finanzamt zu ihren Ungunsten rechnet und etwa das eingebrachte Eigenkapital auf beide Immobilien aufteilt.

Das bedeutet zugleich: Beim Neubau einer solchen Immobilie kann es sich lohnen, sie nach Wohnungseigentumsgesetz in zwei oder mehrere einzelne Teile aufzuteilen. Das erfordert jedoch, dass der vermietete vom selbstgenutzten Anteil der Immobilie klar abgegrenzt ist. Als Nachweis hierüber dient die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Was sich noch bei der Steuer berücksichtigen lässt

Als Vermieter genießen Sie einige steuerliche Vorteile. So können Sie etwa den planmäßigen oder außerplanmäßigen Wertverlust Ihrer Immobilie linear abschreiben. Je nach Alter der Immobilie können Sie jährlich zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren bzw. 40 Jahre lang zweieinhalb Prozent ansetzen. Weitere Informationen dazu finden Sie im Lexikonbeitrag Absetzung für Abnutzung (AfA).

Die Rendite: Risiken nicht unterschätzen

Die vorhergesagten Renditeaussichten bei Immobilien als Kapitalanlage sehen oftmals sehr gut aus. Vier, fünf oder gar sechs Prozent werden von Maklern und Verkäufern nicht selten in Aussicht gestellt – so viel lässt sich mit klassischen Geldanlagen nicht erzielen, allenfalls mit risikoreicheren Investments wie etwa Wertpapieren. Doch angehende Vermieter sollten bei der Rendite lieber etwas zurückhaltender rechnen, denn ganz ohne Risiko kommt eine Immobilie als Kapitalanlage nicht daher.

Wenn Mieten und Immobilienpreise nicht so steigen wie erwartet

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, der sollte auf Zukunftssicherheit setzen. Standorte mit guten wirtschaftlichen Aussichten versprechen steigende Immobilienpreise und Mieteinnahmen. Eine Garantie für eine solche Preisentwicklung gibt es allerdings nie. Hinzu kommen regulatorische Maßnahmen wie etwa die Mietpreisbremse. Diese gilt zwar aktuell als gescheitert – je nach Wahlausgang sieht das IW Köln aber durchaus die Gefahr, dass die Politik hier nachjustiert, was so mancher Mieterhöhung einen Riegel vorschieben könnte.

Übrigens: Wer baut oder eine leerstehende Wohnung neu vermietet, kann die Miete an die ortsüblichen Preise angleichen. Anders aber sieht es aus, wenn die gekaufte Immobilie bereits vermietet ist. Je nachdem, wie häufig in der Vergangenheit Mieterhöhungen im gesetzlichen Rahmen durchgeführt wurden, kann es vorkommen, dass die Bestandsmiete hier viel geringer ausfällt, als angesichts der örtlichen Preise zu erwarten wäre.

Der Mieter zahlt die Miete nicht mehr

Mietnomaden sind der Alptraum eines jeden Vermieters. Aber schon kleinere Mietausfälle können den Vermieter in finanzielle Bedrängnis bringen. Das gilt vor allem dann, wenn die Mieteinnahmen zur Zahlung der monatlichen Finanzierungsraten benötigt werden. Zwar können Vermieter vorbeugen, indem sie schon bei der Mieterauswahl genau hinsehen und etwa eine Schufa-Auskunft verlangen, ganz ausräumen lässt sich dieses Risiko aber nie. Es ist daher ratsam, sich für solche Fälle ein finanzielles Polster anzulegen.

Gut zu wissen: Wer unverschuldet Mietausfälle zu verkraften hat, kann sich diese bei der jährlichen Grundsteuer anrechnen lassen. Jeweils bis zum 31. März des Folgejahres können Vermieter einen Grundsteuererlass bei der Gemeinde oder dem Finanzamt beantragen – allerdings nur, wenn die Ertragsminderung bei über 50 Prozent liegt. Das gilt im Übrigen nicht nur für Mietausfälle durch zahlungsunfähige Mieter, sondern auch für einen Leerstand der Wohnung.

Zusatzfrage: Immobilie kaufen, um sie zu verkaufen – lohnt sich das?

Das ist vom Einzelfall abhängig. Zwar lässt sich eine Immobilie nach zehn Jahren verkaufen, ohne dass auf den Gewinn Steuern anfallen, allerdings sollten (Ver-)Käufer berücksichtigen, was sie bereits in den Kauf investiert haben. Die Nebenkosten, die Kosten einer Finanzierung und Ausgaben für die Instandhaltung verringern die Gewinnmarge. Je nach Dauer der Vermietung lassen sich diese Ausgaben nur bedingt durch die Mieteinnahmen wieder einspielen. Umso mehr sind Verkäufer demnach von der Entwicklung der Immobilienpreise abhängig.

Wie sich die Preise in unterschiedlichen Regionen zuletzt entwickelt haben und in den kommenden Jahren entwickeln werden, lesen Sie in folgenden Beiträgen:

Bis 2030 sollen Immobilienpreise auf dem Land um ein Viertel sinken
In welchen Städten sich der Immobilienkauf jetzt am meisten lohnt
Wo die Preise für Wohneigentum besonders stark steigen

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