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Finanzierung für den Neubau jetzt auf den Weg bringen 5 Tipps, damit im Frühjahr der Bagger rollt

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Grundstück finden, Architekten beauftragen, Finanzierung festzurren: Wer den Traum von den eigenen vier Wänden 2017 wahr werden lassen will, sollte am besten noch dieses Jahr mit den Vorbereitungen beginnen.
Bagger beim Neubau. Foto: Getty/temmuzcan

Wenn Wohnträume 2017 wahr werden sollen, ist jetzt solide Planung erforderlich. Foto: Getty Images/temmuzcan

Mehr Platz für die bald vierköpfige Familie, nach den eigenen Vorstellungen zugeschnittene Wohnräume für das traute Glück zu zweit, ein Stück Garten zum Entspannen und als Spielfläche für den Hund: Mit dem Neubau eines eigenen Hauses wollen viele Menschen langgehegte Wohnträume verwirklichen. Wer im kommenden Frühjahr mit dem Bau beginnen will, der sollte schon in den nächsten Wochen mit den Vorbereitungen so weit sein, dass er die Finanzierung seines Bauvorhabens angehen kann. Denn die wenigsten Bauherren stemmen den Bau ihres Hauses komplett aus eigenen Mitteln. Und da Bau und Baufinanzierung kein Produkt von der Stange sind, muss jeder sich intensiv mit individuellen Möglichkeiten, Wünschen und Gegebenheiten auseinandersetzen.

1. Gewinnen Sie früh einen Überblick über die Kosten für Grundstück und Bau

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um ein Baudarlehen aufzunehmen? Um die Finanzierung sollte ein Bauherr sich zwar frühzeitig kümmern, doch es kann auch zu früh sein. Das ist dann der Fall, wenn der Auftraggeber noch keinen Überblick über die Kosten hat, die für Grundstück und Neubau auf ihn zukommen. Beidem lässt sich mit allgemeinen Annahmen nicht näherkommen – zu unterschiedlich sind die Kosten je nach Region, Lage und den Wünschen ans Eigenheim.

Was Grundstück und Haus kosten können

Sogenanntes baureifes Land in Wohngebieten mit offener Bauweise, also sofort bebaubare Grundstücke beispielsweise für Einfamilienhäuser, kosteten laut Statistischem Bundesamt im Jahr 2015 in Mecklenburg-Vorpommern rund 56 Euro pro Quadratmeter, in Bayern mit rund 334 Euro pro Quadratmeter fast das Sechsfache.

Ein neu gebautes Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche kostete laut den Landesbausparkassen Anfang dieses Jahres in Hamburg durchschnittlich 441.240 Euro.


Besser ist es, die Kosten etwas zu hoch anzusetzen als zu niedrig. Ist das aufgenommene Darlehen höher als die später anfallenden Kosten, wird ein Teilbetrag nicht an den Kunden ausgezahlt – dies ist auch gar nicht möglich, weil für die Summe keine Rechnungen und Belege vorliegen. Die meisten Banken lassen eine solche Teilrückgabe des Darlehens zu, verlangen dafür aber in der Regel eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung. Die beträgt in den meisten Fällen 1 % des nicht abgerufenen Betrags. Fällt die überschüssige Darlehenssumme sehr hoch aus, ist meist eine ausdrückliche Zustimmung der Bank zur Teilrückgabe nötig. Die Kosten für die Entschädigung können dann höher ausfallen. 

Verschätzt sich der Bauherr bei den Kosten in die andere Richtung und die ursprüngliche Darlehenssumme reicht nicht aus, kann es schwieriger werden. Um die Finanzierung anzupassen, ist eine erneute Prüfung notwendig und der Kreditnehmer erhält häufig deutlich schlechtere Konditionen.

2. Setzen Sie genügend Zeit für die Arbeiten des Architekten an

Eine Grundlage für die Finanzierung hält der Bauherr laut der Bayerischen Architektenkammer in den Händen, wenn neben der Entwurfsplanung auch die sogenannte überschlägige Kostenermittlung vorliegt. Beides erstellt ein Architekt auf Grundlage seiner Vorplanung. Wie viel Zeit bis dahin vergeht, dazu will die Architektenkammer auf Nachfrage keine pauschale Aussage treffen. Vieles hänge von den Wünschen des Bauherrn ab, die Leistungen seien individuell sehr unterschiedlich. Ein Blick auf die einzelnen Schritte zeigt, dass Bauherren die Zeitdauer nicht unterschätzen und dafür am besten mehrere Wochen veranschlagen sollten: Der Architekt entwickelt, entwirft und konstruiert das Gebäude, erstellt die nötigen Nachweise zur Genehmigung und Ausführung, holt Angebote ein und prüft diese. Und er ist dabei auf die Mitwirkung des Bauherrn angewiesen. Bringt der ein hohes Grundverständnis für Architektur und Technik mit oder hat er schon einmal gebaut, geht die Verständigung über Einzelheiten des Bauvorhabens mit Sicherheit schneller vonstatten als bei jemand, der sich erstmals mit der Materie befasst. 

3. Nehmen Sie sich Zeit fürs Festlegen der Finanzierungssumme

Wer weiß, wie viel das Neubauvorhaben kostet, kann ermitteln, wie viel Geld er benötigt. Dazu muss der künftige Hausbesitzer unter anderem klären, wie viel Eigenkapital er einsetzen will und kann, wie schnell er das Darlehen abbezahlen möchte, wie hoch er ausgehend davon die anfängliche Tilgung ansetzt und für wie viele Jahre er sich den aktuellen Zinssatz sichern möchte.

Wenn sie das erste Mal die komplette Finanzierungssumme vor Augen sehen, kommt bei manchen Bauherren die Frage auf, wie sie Geld sparen können. Ein Weg dazu ist, einen Teil der Arbeiten selbst zu übernehmen – man spricht hierbei von der Muskelhypothek. Dazu kann das Verlegen von Parkett, Laminat oder Fliesen gehören oder auch tatkräftige Mithilfe beim Dachdecken. Bauherren sollten sich auf keinen Fall zu viel zutrauen oder unterschätzen, wie lange sie für einzelne Arbeiten benötigen. Diese Gefahr besteht vor allem bei handwerklich weniger Erfahrenen. Sind von eigenen Arbeiten Folgeschritte abhängig, kann eine Verzögerung den ganzen Zeitplan ins Wanken bringen. Sicher geht hier, wer nur solche Arbeiten selbst in die Hand nimmt, die ganz am Ende der Bauarbeiten anfallen.

4. Informieren Sie sich über Fördermöglichkeiten

Durch Förderung in Form von Zuschüssen oder besonders günstigen Darlehen kann eine Baufinanzierung günstiger werden. Wer eine Förderung in Anspruch nehmen will, sollte sich schon zu Beginn der Planungen darum kümmern und das Thema bei den ersten Gesprächen mit Architekt und/oder Baufirmen auf den Tisch bringen.

Vielerorts fördern die Länder über ihre Förderbanken den Neubau oder Ersterwerb von Wohneigentum. In Berlin beispielsweise können Bauherren bei der landeseigenen Förderbank IBB die Finanzierung mit einem Familienbaudarlehen ergänzen. Die Bank vergibt unter bestimmten Voraussetzungen besonders zinsgünstige Kredite für alle Kosten, die mit dem  Neubau zu tun haben, also auch für den Kaufpreis des Grundstücks und für Baunebenkosten. Förderung erhalten können Familien oder Alleinerziehende mit mindestens einem minderjährigen Kind, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten – bei einem Drei-Personen-Haushalt liegt diese derzeit bei 40.680 Euro, bei einem Vier-Personen-Haushalt bei 48.960 Euro. Auch in anderen Bundesländern gibt es ähnliche Förderprogramme.

Wer energieeffizient baut, der kann möglicherweise außerdem Förderung durch die KfW erhalten. Die staatliche Förderbank bietet zum Beispiel einen zinsgünstigen Kredit für Neubauten an, die bestimmte Energievorgaben erfüllen (Förderprodukt 153). Außerdem gewährt sie Zuschüsse für die Baubegleitung durch Sachverständige (Förderprodukt 431) oder den Einbau einer Brennstoffzelle (Förderprodukt 433).  

5. Planen Sie mehrere Wochen Wartezeit bis zur ersten Auszahlung ein

Sind Grundstückspreis und die Kosten für den Neubau einschätzbar, geht es an die eigentliche Finanzierung. Auch für den Zeitraum, bis sie die passende Baufinanzierung gefunden und unter Dach und Fach gebracht haben, sollten Bauherren mehrere Wochen ansetzen. Um die für sie optimalen Konditionen zu finden, lohnt sich das Einholen und Vergleichen mehrerer Angebote. Bei Baufinanzierungen geht es häufig um Summen in sechsstelliger Höhe. Ein Zinsunterschied zwischen zwei Anbietern kann sich auszahlen und Ersparnisse im fünfstelligen Bereich bringen.

Wer beispielsweise über den Baufinanzierungsvergleich bei CHECK24 eine Anfrage mit den Eckdaten seines Vorhabens stellt, erhält kurz darauf einen Anruf seines persönlichen Beraters. Telefonisch werden Einzelheiten des Bauvorhabens besprochen und offene Fragen geklärt. Wie weit ist der Kunde – hat er das Grundstück reserviert oder sogar schon gekauft? Bis wann kann er die konkreten Kostenaufstellungen von Architekt und Baufirmen vorlegen? Oder: Bis wann benötigt er eine Finanzierungszusage?

Hat der Berater die wesentlichen Informationen beisammen, kann er dem Kunden noch direkt im Gespräch einen Finanzierungsvorschlag einer Bank vorstellen. Sofern der Kunde einen Rechner in Reichweite hat, geht der Berater die Finanzierung mit ihm direkt im Telefonat am Bildschirm durch. Der Berater ermittelt im Anschluss ein Finanzierungsmodell, in das er gegebenenfalls auch Besonderheiten wie eine Förderung durch die KfW aufnimmt. Der Kunde erhält seinen individuellen Vorschlag per Mail. Sind dazu keine Fragen mehr offen, schickt der Bauherr CHECK24 seine Unterlagen per Post oder E-Mail, also Gehaltsnachweise, Unterlagen zu Bauland und geplantem Neubau.

Diese prüft der Berater direkt nach Eingang umfassend auf Vollständigkeit und Plausibilität. Bleiben keine Fragen offen, leitet der Berater alles noch am gleichen Tag an die Bank weiter. Auf der Grundlage der vollständigen Daten und Unterlagen entscheidet die Bank über die Vergabe des Baukredits. Bis zur Entscheidung können nach Einreichung der Unterlagen bis zu zwei Wochen vergehen.

Nach einer positiven Entscheidung erhält der Bauherr umgehend den Finanzierungsvertrag. Mit dem Vertrag in der Hand kann und muss er sich zunächst um die Eintragung der Grundschuld kümmern. Das entstehende Haus wird dadurch als Sicherheit für die finanzierende Bank hinterlegt. Ein Notar muss hierfür die sogenannte Grundschuldbestellung vornehmen und stellt anschließend ans zuständige Grundbuchamt den Antrag, dass das Grundpfandrecht der Bank im Grundbuch eingetragen wird. Auch dafür sollten einige Tage Puffer eingeplant werden.

Vom Antrag bis zur Auszahlung der ersten Rate des Baudarlehens vergehen nicht selten gute sechs Wochen. Das sollte der Bauherr sich bewusst machen, bevor er Baufirmen und Handwerker beauftragt. Ist die Finanzierung einmal bewilligt und wurde mit dem Bauvorhaben begonnen, wird die Baufinanzierung in der Regel in mehreren Tranchen ausgezahlt, die sich nach dem Baufortschritt richten.

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