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Zinsgünstig ins Eigenheim 8 plus 3 Spartipps für Ihre Baufinanzierung

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Von Anfangstilgung bis Zinsbindung: Häuslebauer und Immobilienkäufer können an vielen Stellschrauben drehen, damit die Finanzierung der eigenen vier Wände günstiger wird. Ein Überblick – Beispielberechnungen inklusive.
Spartipps Baufinanzierung

Tausende Euro sparen mit der richtigen Baufinanzierung? So geht's.

Es war das Thema, das angehende Wohneigentümer in den letzten Wochen wohl am meisten beschäftigt hat: das neue Baukindergeld. 1.200 Euro schießt Vater Staat förderberechtigten Familien nun pro Kind und Jahr zum Eigenheimerwerb zu und das zehn Jahre lang. Gezahlt wird der Zuschuss allerdings erst nach Einzug in die eigenen vier Wände – dann also, wenn die Baufinanzierung längst steht. An den Konditionen eines Immobilienkredites ändert das Baukindergeld also nichts – und doch lässt sich damit an den Zinsen sparen. Wie? Das verrät Ihnen Tipp 5 dieses Beitrages. Doch ehe Sie nun weiterscrollen: Wir hätten da noch einige weitere Tipps für Sie parat, mit denen Sie günstig ins Eigenheim kommen.

1) Der wichtigste Tipp zu Beginn: Nehmen Sie sich Zeit

Eine Baufinanzierung wird Sie über viele Jahre hinweg begleiten – umso wichtiger ist es, dass Ihr Baukredit zu Ihnen passt und Sie nicht mehr kostet als nötig. Nehmen Sie sich daher ausreichend Zeit, um die Eckdaten Ihrer Baufinanzierung abzustecken:

✓ Wie viel Kredit brauchen Sie – und wie viel Eigenkapital können Sie in die Finanzierung Ihrer eigenen vier Wände einbringen?

✓ Welchen Betrag können Sie monatlich in die Rückzahlung investieren, ohne dass Ihr Budget dadurch knapp wird?

✓ Wie lange wollen Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen sichern – und wie viel ist Ihnen diese Zinssicherheit wert?

✓ Wie flexibel soll Ihr Baukredit sein – welche Zusatzeinnahmen können Sie beispielsweise später für eine schnellere Rückzahlung nutzen?

Warum es wichtig ist, diese und weitere Fragen vor Abschluss einer Baufinanzierung zu klären, das zeigen die nachfolgenden Beispielrechnungen. So viel vorab: Wer sich Zeit nimmt und verschiedene Optionen gegeneinander abwägt, der kann gut und gern um mehrere Zehntausend Euro günstiger in die eigenen vier Wände kommen.



Gestatten: Familie Piontek, unsere Beispielfamilie

Die Pionteks: Das sind Vater Leopold, Mutter Sandra und die beiden Töchter Marie (4 Jahre) und Luise (2 Jahre). Die vierköpfige Familie, die uns als fiktives Beispiel durch diesen Beitrag begleiten wird, zieht es schon seit Langem in die eigenen vier Wände – nun soll der Traum endlich in Erfüllung gehen. Die passende Immobilie ist auch schon gefunden: 300.000 Euro soll das zweistöckige Einfamilienhaus mit großzügigem Grundstück, gelegen im Südosten Thüringens, kosten. Was die Finanzierung anbelangt, haben die Pionteks schon ziemlich konkrete Vorstellungen – und doch wollen sie vor Abschluss ihrer Baufinanzierung noch einmal alle wichtigen Eckdaten durchgehen. Womöglich findet sich an der einen oder anderen Stelle noch eine Möglichkeit, die Kosten der Finanzierung zu senken?


2) Bringen Sie genug Eigenkapital in die Finanzierung ein

Ob Guthaben auf dem Sparkonto, veräußerbare Wertpapiere, Immobilienvermögen oder die sogenannte Muskelhypothek: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung Ihres Eigenheimes einbringen können, ohne Ihre „eisernen Reserve“ angreifen zu müssen, desto besser. Jeder Euro, den Sie sich weniger von der Bank leihen, bedeutet für Sie eine Zinsersparnis. Der Grund: Die Zinsen eines Kredites fallen immer nur auf den Restkreditbetrag an – je niedriger dieser von Beginn an ausfällt, desto kostengünstiger wird Ihre Finanzierung.

Alte Faustregel: Mindestens die Nebenkosten der Finanzierung sollten angehende Wohneigentümer mit eigenen Mitteln stemmen können – besser noch weitere 20 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise der Baukosten.

Hinzu kommt, dass Banken höhere Zinssätze verlangen, wenn der Darlehensanteil an den Kauf- oder Baukosten bestimmte Schwellenwerte überschreitet. So ist ein Baukredit über höchstens 60 Prozent des Objektwertes in der Regel am zinsgünstigsten, wohingegen eine 80- oder eine 90-Prozent-Finanzierung schnell um einige Zehntel Prozentpunkte teurer wird. Am teuersten ist schlussendlich die Vollfinanzierung – also ein Baukredit, der Kaufpreis oder Baukosten vollständig abdeckt.

1. Zusatztipp: Setzen Sie auf das Wissen eines Experten

Ausnahmen bestätigen bekanntlich die Regel. Und so kann es auch Fälle geben, in denen sich das Einbringen von etwas mehr Eigenkapital gar nicht rechnet. Gerade bei niedrigen Darlehensbeträgen erheben Baufinanzierungsanbieter zuweilen einen Zinsaufschlag, einen sogenannten Kleindarlehenszuschlag, durch den sich der Baukredit verteuert – und so womöglich teurer wird als ein höheres Darlehen, das aber zu einem geringeren Zinssatz vergeben wird.

Klingt kompliziert? Keine Sorge: Sie müssen als angehende Wohneigentümer nicht unzählige Szenarien durchspielen, um das beste Verhältnis aus Eigen- und Fremdkapital zu finden. Das erledigt Ihr persönlicher Baufinanzierungsspezialist von CHECK24 für Sie, der Ihnen auch in allen weiteren Fragen rund um Ihren Immobilienkredit vom Antrag bis zum Abschluss beratend zur Seite steht.

Beispiel: Familie Piontek bringt mehr Eigenkapital ein – und spart so 9.493 Euro

Alle wichtigen Fragen zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung beantworten wir Ihnen in diesem Beitrag.

3) Setzen Sie Ihre monatliche Rate nicht zu niedrig an

Wer im aktuellen Zinstief Haus oder Wohnung finanziert, der muss sich entscheiden: Nutzt er die Niedrigzinsen für überschaubare Raten oder für eine schnellere Tilgung?

So verlockend es vielleicht sein mag, mit kleinen Raten ins Eigenheim zu kommen: Zu empfehlen ist dieses Vorgehen nur bedingt. Nicht nur, dass durch die langsamere Tilgung deutlich mehr Zinsen anfallen – bis zur vollständigen Rückzahlung des Baukredites gehen so auch umso mehr Jahre ins Land. Und ist die Sollzinsbindung einmal vorüber, so bleibt ein umso höherer Betrag, der zu womöglich höheren Zinsen neu finanziert werden muss. Das kann eine Baufinanzierung mitunter ins Wanken bringen.

Stattdessen gilt: Setzen Sie Ihre monatliche Rate so hoch an, wie Sie können – selbstverständlich, ohne sich damit finanziell zu übernehmen. Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben und insbesondere für Instandhaltungsarbeiten an der eigenen Immobilie sollten weiterhin möglich sein.

Welche Rate für Sie gerade zu empfehlen ist, lässt sich so pauschal zwar nicht sagen. Eine gute Orientierung bietet aber der Tilgungssatz – das ist der Anteil am Darlehensbetrag, den Sie in den ersten zwölf Monaten an die Bank zurückzahlen. Er bestimmt im Wesentlichen, wie hoch Ihre Rate ausfällt. Experten empfehlen im derzeitigen Zinstief eine Anfangstilgung von etwa drei bis vier Prozent. Unter zwei Prozent sollten Sie nach Möglichkeit nicht kommen.

2. Zusatztipp: Den Tilgungssatz bei Bedarf nachträglich ändern

Die monatliche Rate ist nicht in Stein gemeißelt. Wer während der Rückzahlung feststellt, dass er die Raten nur noch schwer aufbringen kann – etwa, weil ein Partner in Elternzeit geht, – oder dass er umgekehrt dank Lohnerhöhung mehr tilgen könnte, sollte mit Bank oder Versicherer im Darlehensvertrag eine Änderung des Tilgungssatzes vereinbaren. Das ist bei vielen Anbietern von Baufinanzierungen kostenfrei möglich, bei einigen sogar einmal im Jahr.

Es kann also nicht schaden, schon bei der Suche nach dem richtigen Baukredit zu prüfen, wie flexibel sich die Rückzahlung bei den verschiedenen Anbietern gestaltet.

Beispiel: Familie Piontek spart mit der richtigen Monatsrate 749 Euro in zehn Jahren

4) Wägen Sie verschiedene Zinsbindungen gegeneinander ab

Gerade jetzt, wo Baugeld günstig zu haben ist, erscheint es nur sinnvoll, sich die niedrigen Zinsen so lange wie möglich zu sichern und mit Bank oder Versicherer eine lange Sollzinsbindung zu vereinbaren. Eine solche Zinssicherheit hat jedoch ihren Preis. Denn grundsätzlich gilt: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. So können zwischen einem Darlehen mit zehnjähriger und einem mit zwanzigjähriger Sollzinsbindung gut und gern einige Zehntel Prozentpunkte Zinsunterschied liegen.

Mit einer längeren Zinsfestschreibung zahlen Baukreditnehmer also vom Start weg mehr Zinsen und tilgen trotz gleicher Rate automatisch weniger – sind damit aber auf der sicheren Seite, sollte sich das Baugeld in den kommenden Jahren verteuern. Doch was, wenn die Zinsen niedrig bleiben oder nur geringfügig steigen? Dann haben Bauherren und Immobilienkäufer womöglich unnötig viel für ihre Eigenheimfinanzierung gezahlt. In dem Fall wäre ein Darlehen mit kürzerer Sollzinsbindung, dafür aber niedrigerem Zinssatz und höherer Tilgung, womöglich die bessere Option gewesen.

Umgekehrt mag ein Baukredit mit einer kurzen Sollzinsbindung, etwa von fünf Jahren, aufgrund des niedrigeren Zinssatzes zunächst attraktiv erscheinen. Steigen die Zinsen jedoch, so müssen sich Wohneigentümer schnell mehr Geld über eine Anschlussfinanzierung leihen.

Sie sehen: Ob sich eine Baufinanzierung mit kurzer oder langer Laufzeit für Sie rechnet, ist vor allem eine Frage der weiteren Zinsentwicklung. Die kann zwar keiner so recht vorhersehen – Sie tun aber in jedem Fall gut daran, sich nicht zu schnell für eine Zinsfestschreibung zu entscheiden, sondern zunächst Angebote mit verschiedenen Sollzinsbindungen zu vergleichen. Je nach persönlicher Situation und Zukunftsplanung kann Ihnen dies im Idealfall Tausende Euro an Zinsen sparen, wie unser Rechenbeispiel zeigt, in jedem Fall aber den Ärger darüber, sich nicht vorab über mögliche Alternativen informiert zu haben.

Beispiel: Familie Piontek spart mit der richtigen Sollzinsbindung Tausende Euro

Als Entscheidungshilfe bei der Frage „Kurze oder lange Sollzinsbindung?“ empfehlen wir Ihnen auch unseren Beitrag Warum eine lange Sollzinsbindung oft die schlechtere Wahl ist, der weitere Beispielrechnungen enthält.

5) Nutzen Sie Ihr Sondertilgungsrecht – am besten jährlich

Auch nach Abschluss eines Baudarlehens können Sie Ihre Zinskosten noch senken – durch Sondertilgungen, also Zahlungen, die Sie zusätzlich zu Ihren monatlichen Raten in die Rückzahlung ihres Baukredites fließen lassen.

Sondertilgungen sind ein echter Entschuldungsturbo. Nicht nur, dass sich mit ihnen die Restschuld auf einen Schlag verringern und damit die gesamte Laufzeit der Finanzierung verkürzen lässt – dank des niedrigeren Restkreditbetrages fallen nach einer Sondertilgung beim laufenden Darlehen auch weniger Zinsen an. Hinzu kommt: Je niedriger der Restbetrag, der am Ende der Sollzinsbindung noch offen ist, desto weniger müssen Wohneigentümer zu einem womöglich höheren Zinssatz neu finanzieren.

Anders als bei einem herkömmlichen Ratenkredit besteht bei Immobilienkrediten zwar kein gesetzliches Recht auf Sondertilgungen. Die meisten Banken und Versicherer räumen ihren Kunden aber inzwischen standardmäßig ein vertragliches Recht auf Sondertilgungen ein. Üblicherweise ist pro Jahr eine zusätzliche Rate in Höhe von fünf Prozent des ursprünglichen Kreditbetrages kostenfrei.

3. Zusatztipp: Erweitertes Sondertilgungsrecht nur bei Bedarf

Mit vielen Anbietern von Baufinanzierungen können Bauherren und Hauskäufer auch ein erweitertes Sondertilgungsrecht vereinbaren, das über fünf Prozent jährlich hinausgeht. Das ist aber zumeist mit Zinsaufschlägen von 0,03 bis 0,05 Prozentpunkten verbunden und lohnt sich daher nur, wenn während der Rückzahlung auch wirklich höhere Sondertilgungen geleistet werden.

Beispiel: Familie Piontek spart dank Baukindergeld 1.460 Euro mit Sondertilgungen

Mehr Informationen zur Sondertilgung und weitere Beispielrechnungen finden Sie in unserem Beitrag Sondertilgung nutzen und Zinskosten sparen.

Weitere Tipps, mit denen Ihre Baufinanzierung günstiger wird

6) Hilfe von Vater Staat: Ziehen Sie Förderung in Betracht

Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können Sie sich als angehender Wohneigentümer oft besonders zinsgünstig mit Fremdkapital versorgen und obendrein Zuschüsse sichern. Wer etwa eine Immobilie kauft und nach den Energieeffizienzstandards der staatlichen Förderbank saniert, der kann sich bis zu 50.000 Euro als Darlehen sichern. Dieses ist derzeit schon ab einem Sollzins von 0,75 Prozent erhältlich. Zu denselben Konditionen lässt sich über die KfW auch ein altersgerechter Umbau finanzieren. Zusätzlich sind je nach Maßnahmen mehrere Tausend oder Zehntausend Euro an Zuschüssen möglich.

Auch wer weder energieeffizient baut oder kauft, noch altersgerecht umbauen will, kann ein Förderprogramm in Anspruch nehmen. Für diesen Fall kommt immer noch das Wohneigentumsprogramm der KfW infrage (Fördernummer 124). Bis zu 50.000 Euro können sich angehende Wohneigentümer hierüber für den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohnraum leihen und das zu einem derzeitigen Zinssatz von 1,10 Prozent bei fünf- bzw. 1,70 Prozent bei zehnjähriger Sollzinsbindung.

Gerade in puncto Energieeffizienz und altersgerechtem Umbau kann sich die Kombination von staatlichem und privatem Darlehen der besonders günstigen Zinsen wegen also durchaus lohnen. Beim KfW-Wohneigentumsprogramm ist das angesichts der praktisch marktüblichen Zinsen nicht unbedingt gesagt: Hier rechnet sich eine Förderung nur, wenn

✓ der Zinssatz des regulären Darlehens höher ausfällt als der des KfW-Kredites oder

✓ sich der Beleihungsauslauf des regulären Darlehens durch Hinzunahme des KfW-Kredites so stark verringert, dass in Summe weniger Zinsen anfallen. Dies ist allerdings nur bei einigen Banken im Ausnahmefall möglich.

Die verschiedenen KfW Programme lassen sich auch kombinieren, doch ehe Sie nun fürchten, unzählige Szenarien durchspielen zu müssen, um sich für oder gegen eine staatliche Förderung entscheiden zu können: Überlassen Sie das ruhig Ihrem Baufinanzierungsspezialisten von CHECK24. Er weiß dank seiner langjährigen Erfahrung, ob und wann sich ein KfW-Darlehen als Ergänzung zu Ihrer Baufinanzierung lohnt.

7) Speziell für Bauherren: Vermeiden Sie Bereitstellungszinsen

Sie bauen Ihr Eigenheim selbst oder kaufen dieses direkt vom Bauträger? Dann bedenken Sie, dass sich der Bau durchaus verzögern kann. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern kann mit Blick auf Ihre Baufinanzierung auch Mehrkosten bedeuten.

Bei Bauvorhaben werden Immobilienkredite zumeist nicht in einer Summe, sondern in Teilbeträgen nach Baufortschritt ausgezahlt. Kommt es hier zu Verzögerungen und wird der Baukredit ganz oder teilweise später abgerufen als ursprünglich angedacht, fallen auf den noch nicht ausgezahlten Kreditbetrag mitunter Bereitstellungszinsen an – schließlich hält die Bank oder der Versicherer den zugesicherten Betrag für den Kunden zurück.

Ab wann und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen fällig werden, unterscheidet sich allerdings von Anbieter zu Anbieter. Als angehender Wohneigentümer tun sie also gut daran, unterschiedliche Darlehensangebote auch im Hinblick auf die bereitstellungszinsfreie Zeit zu vergleichen. Doch auch hier gilt wie immer: Wägen Sie ab. Ein Darlehen, bei dem die Bank oder der Versicherer zwar lange auf Bereitstellungszinsen verzichtet, dafür aber von vornherein einen höheren Zinssatz verlangt, könnte sich für Sie im Nachhinein als zu teuer herausstellen.

Weitere Informationen rund um das Thema Bereitstellungszinsen und die üblichen damit verbundenen Kosten finden Sie auch in unserem Beitrag Bauen oder Kaufen: So wirkt sich diese Entscheidung auf Ihre Finanzierung aus.

8) Zu guter Letzt: Behalten Sie die Zinsen im Blick

Ihre Baufinanzierung sollten Sie sich nicht erst ins Gedächtnis rufen, wenn das Ende der Sollzinsbindung naht. Werfen Sie stattdessen ruhig von Zeit zu Zeit einen Blick auf die aktuelle Zinsentwicklung. So erwischen Sie womöglich den denkbar günstigsten Zeitpunkt, um Ihre Anschlussfinanzierung dingfest zu machen.

Wenn die Zinsen steigen: Kümmern Sie sich frühzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung können Sie bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen – als sogenanntes Forward-Darlehen. Je länger die Vorlaufzeit bis zum eigentlichen Laufzeitbeginn, desto höher fällt zwar in der Regel der Zinssatz aus. Gerade aber dann, wenn sich bis zum Ende Ihrer Sollzinsbindung ein deutlicher Zinsanstieg abzeichnet, kann es sich für Sie lohnen, die mit einem Forward-Darlehen verbundenen Zinsaufschläge in Kauf zu nehmen statt erst zum Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu womöglich höheren Zinsen abzuschließen.

Wenn die Zinsen sinken: Steigen Sie vorzeitig aus Ihrer Baufinanzierung aus

Selbst, wenn Sie sich für ein Baudarlehen mit mehr als zehn Jahren Sollzinsbindung entscheiden, so können Sie schon nach zehn Jahren flexibel auf die Zinsentwicklung reagieren. Per Gesetz haben Sie nämlich das Recht, Ihre Baufinanzierung auch bei längerer Zinsfestschreibung zehn Jahre nach Vollauszahlung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kostenlos ganz oder teilweise zu kündigen – ein Schritt, der sich vor allem dann lohnt, wenn die Bauzinsen sinken, und der Ihnen mitunter mehrere Zehntausend Euro Ersparnis einbringt.



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