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Baufinanzierung FAQ

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Welche Kosten entstehen beim Wechsel zu einer anderen Bank?

Die Sollzinsbindung einer Baufinanzierung liegt in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren – je nachdem welche Zinsbindungsfrist Verbraucher beim Abschluss ihrer Baufinanzierung festgelegt haben. Wollen Kreditnehmer den Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen, stellt sich die Frage, ob ein Ausstieg aus dem Kreditvertrag möglich ist und welche Kosten hierfür anfallen.

Das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wichtig ist beispielsweise, ob der Verbraucher die Baufinanzierung lediglich wechseln möchte oder ob die finanzierte Immobilie verkauft werden soll. Soll die Immobilie - beispielsweise aufgrund einer Scheidung, eines Umzuges oder einer zu hohen finanziellen Belastung – verkauft werden, handelt es sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) um einen Notfall. Der Ausstieg aus dem Kreditvertrag erfolgt dann aus „berechtigtem Interesse“. In §490 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist geregelt, dass eine Kündigung möglich ist, wenn ein sogenanntes berechtigtes Interesse besteht. Als berechtigtes Interesse gilt der Verkaufswunsch der Immobilie – aus welchen Gründen auch immer. Die Kündigungsfrist liegt in diesem Fall bei drei Monaten. Allerdings müssen Verbraucher im Falle eines vorzeitigen Ausstiegs aus dem Kreditvertrag eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, denn der Bank entgehen durch die vorzeitige Kündigung Zinserträge. Die Bank darf dem Kunden all jene Zinsen berechnen, die sie bis zum Ende der regulären Sollzinsbindungsfrist, maximal aber bis zu 10,5 Jahren eingenommen hätte. Allerdings muss das Kreditinstitut auch jene Zinserträge einberechnen, die durch die Anlage des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrages erwirtschaftet werden können. Je nach Kreditsumme, Zinshöhe und Restlaufzeit können Vorfälligkeitsentschädigungen schnell fünfstellige Beträge erreichen. Nach Möglichkeit sollten Kreditnehmer die Option eines vorzeitigen Ausstiegs vermeiden.

Wenn Verbraucher aus einer Baufinanzierung vorzeitig aussteigen wollen, weil sie mit den Vertragskonditionen nicht mehr zufrieden sind, ist das in der Regel nicht möglich. Denn eine Umschuldung auf einen günstigeren Immobilienkredit sieht das BGH nicht als einen Notfall an – einer Kündigung vor dem Ende der Vertragslaufzeit muss die Bank daher nicht zustimmen. Tut sie es dennoch, ist sie gesetzlich nicht an die Regeln zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gebunden. Den Kosten, die dadurch für den Kreditnehmer anfallen, ist nach oben hin gesetzlich nur die Einschränkung geboten, dass sie nicht sittenwidrig hoch sein dürfen. Einer Untersuchung des Bundesverbandes der Verbraucherzentralen zufolge beliefen sich die Kosten in den Jahren 2012 und 2013 im Schnitt auf elf Prozent, in der Spitze sogar auf mehr als 30 Prozent der noch ausstehenden Kreditsumme. Grund für diese hohen Entschädigungszahlungen sind auch die stark gesunkenen Bauzinsen.

Nach Ablauf von zehn Jahren ist es in Deutschland in § 489 des BGB festgelegt, dass Verbraucher die noch ausstehende Darlehenssumme nach Ablauf einer sechsmonatigen Kündigungsfrist zurückzahlen können. Nach diesem Zeitraum kann also die Bank gewechselt werden und Kreditnehmer können aus dem alten Kreditvertrag aussteigen – ohne, dass eine Entschädigung gezahlt werden muss. Die ausstehende Summe muss binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt werden, ansonsten gilt die Kündigung des Kreditnehmers als nicht erfolgt.

Haben Verbraucher hingegen eine Baufinanzierung mit veränderlichem Zinssatz abgeschlossen, kann dieser jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.

Hinweis: Trotz gewissenhafter Recherche kann die Richtigkeit und Aktualität der Angaben nicht garantiert werden.

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