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Ob eigenes City-Apartment statt Mietwohnung oder neu gebautes Einfamilienhaus auf dem Land mit Garten und genug Platz für künftigen Nachwuchs: Zwar ist die Eigenheimquote in Deutschland mit unter 50 Prozent deutlich niedriger als in vielen anderen europäischen Ländern, doch den Wunsch nach Wohnen in den eigenen vier Wänden hegen auch hierzulande viele. Das gilt sogar schon für jeden Vierten in der Generation bis 35 Jahre. Die meisten Interessenten für eine Immobilie stemmen den Kauf eines Eigenheims nicht aus eigenen Mitteln, sondern benötigen dafür eine solide, auf ihre Bedürfnisse zugeschnittene Baufinanzierung.
Die Auswahl der richtigen „Baufi“, wie die Finanzierung oft abgekürzt wird, will gut vorbereitet sein. Schließlich ist die Kreditsumme bei einem Baudarlehen in der Regel weitaus höher als bei einem gewöhnlichen Konsumkredit, die Laufzeit erstreckt sich oft über Jahrzehnte. Um das beste Angebot zu finden, ist in jedem Fall ein Baufinanzierung Vergleich zu empfehlen. Vom Zins Schnell-Check bis zum Baufinanzierungsrechner: Bei CHECK24 finden Sie ein breites Informationsangebot zu allen Aspekten rund um die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie – und erhalten kostenlos fachkundige Beratung für die Planung Ihres Vorhabens.
Zinsbindung: Käufer und Bank vereinbaren im Darlehensvertrag meist einen Zeitraum, über den der Kunde einen festgelegten Zins bezahlt – in der Regel eine Periode von fünf bis 30 Jahren. Der Bauherr oder Immobilienkäufer macht sich für diesen Zeitraum unabhängig von der Zinsentwicklung. Nach einer Laufzeit von zehn Jahren haben Kreditnehmer aber immer das Recht, das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig und ohne zusätzliche Kosten zurückzuzahlen. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen inzwischen gesunken sind. Durch Umschuldung auf eine günstigere Anschlussfinanzierung kann der Kreditnehmer in dem Fall Geld sparen.
Zweckbindung: Bei einem Baudarlehen ist die Verwendung des geliehenen Geldes vorgegeben. Die Summe muss in der Regel für Bau oder Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks verwendet werden. Bei einigen Baukrediten darf der künftige Immobilienbesitzer anfallende Bau- oder Kaufnebenkosten nicht aus der Kreditsumme bezahlen.
Absicherung der Bank: Baufinanzierungen bedeuten wegen der hohen Darlehenssummen und langen Laufzeiten für die Bank ein höheres Risiko als andere Kredite. Aus diesem Grund und auch wegen gesetzlicher Vorgaben sichern sich die Institute ab, indem sie eine Grundschuld oder eine Hypothek auf dem Objekt eintragen. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, darf die Bank die Immobilie versteigern.
Die Nebenkosten machen beim Hauskauf einen nicht zu vernachlässigenden Anteil der Kosten aus – bis zu 15 Prozent. Diese Summe kann häufig nicht aus dem Hauskredit bezahlt werden. Die Banken legen die Zweckbindung des Kreditbetrags nämlich zum Teil eng aus: Das Geld kann dann nur für die Immobilie an sich verwendet werden, nicht für weitere anfallende Ausgaben. Denn diese könnte die Bank nicht mehr zurückerhalten, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig würde – ihr verbliebe ein Blankoanteil, der nicht über den Objektwert gesichert ist. Zu den Nebenkosten gehören die je nach Bundesland unterschiedlich hohe Grunderwerbssteuer und Maklerprovision, außerdem Notarkosten und Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und weitere Posten. Bei einem Neubau müssen Sie zusätzlich an Kosten etwa für die Erschließung des Grundstücks denken.
CHECK24 ist in meinen Augen die einfachste und schnellste Art, ein Finanzierungsvorhaben zu verwirklichen.Sebastian K.
Wer wie ich von Finanzierung wenig Ahnung hat und oft kein Wort "Papierdeutsch" versteht, dem ist die Beratung von CHECK24 wärmstens zu empfehlen. Es wird alles sehr leicht verständlich erklärt mit großer Durchsichtigkeit. Immer wieder gerne.Falko R.
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Nach dem Klick auf die Schaltfläche „Angebot anfordern“ teilen Sie uns über die folgenden Formulare die wichtigsten Eckdaten zu Ihrem Vorhaben sowie zu Ihnen als Kreditnehmer mit.
Kurz darauf meldet sich Ihr persönlicher Baufinanzierungsexperte, der Sie durch das gesamte Finanzierungsvorhaben begleitet. In einer Beratung per Telefon und Internet präsentiert er Ihnen verschiedene Finanzierungsoptionen. Diese werden Ihnen direkt auf Ihrem Computerbildschirm angezeigt. Im Gespräch mit dem Berater klären Sie Details und offene Fragen.
Im Anschluss ermittelt Ihr Berater aus den Produkten und Optionen von mehr als 450 Anbietern das für Sie am besten passende Finanzierungsmodell und lässt Ihnen ein individuelles Angebot per E-Mail zukommen. Bei Fragen können Sie sich jederzeit an Ihren persönlichen Berater wenden.
Per Post oder E-Mail lassen Sie uns Unterlagen wie Gehaltsnachweise oder Angaben zum Objekt zukommen, die die Finanzierungspartner für ihre Entscheidung über die Kreditvergabe benötigen. Ihr Berater prüft die Unterlagen und kontaktiert Sie bei Unklarheiten oder fehlenden Dokumenten.
Nach der Prüfung aller Unterlagen durch den Anbieter und der Zusage für Ihre Immobilienfinanzierung schließen Sie über CHECK24 den neuen Darlehensvertrag ab oder verlängern Ihre schon bestehende Baufinanzierung – je nach vereinbartem Zeitplan und Auszahlungstermin erhalten Sie schon wenig später die Kreditsumme ausbezahlt.
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Alle unsere Experten sind speziell geschult und holen aufgrund ihrer Erfahrung die bestmöglichen Konditionen für Ihr Vorhaben heraus. Sie sichten Ihre Unterlagen, prüfen Sie auf Vollständigkeit, erläutern Ihnen in einer Online-Beratung die Finanzierungsoptionen und beantworten Ihre offenen Fragen.
Egal, ob Sie ein Haus bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen: Indem Sie sich eine Immobilie zulegen, treffen Sie eine Entscheidung fürs Leben. Dabei sind viele finanzielle Gegebenheiten zu beachten. Weiche Faktoren spielen aber letztlich ebenfalls eine große Rolle. Befassen Sie sich mit beiden Seiten: Bei der Berechnung, ob und wie viel Wohneigentum Sie sich leisten können, helfen Ihnen unsere Rechner weiter oben auf dieser Seite. Für die Aspekte rund um Ihre Lebensplanung haben wir einen Leitfaden zum Herunterladen zusammengestellt.
Ist die Entscheidung für Bau oder Kauf gefallen, erscheint das Vorhaben zunächst einmal komplex. Doch wenn Sie sich gut vorbereiten und strukturiert vorgehen, sollten Sie ohne größere Schwierigkeiten zum Abschluss Ihrer Baufinanzierung gelangen. Vor allem auf die fünf folgenden Punkte kommt es an.
Ist die Entscheidung für den Kauf oder Bau einer Immobilie gefallen, sind zunächst vor allem zwei Fragen zu beantworten:
Die klassische Form der Immobilienfinanzierung ist ein Annuitätendarlehen. Darunter versteht man einen Kredit mit gleichbleibenden monatlichen Raten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Mit einem Annuitätendarlehen der Bank kombinieren lassen sich unter Umständen etwa Kredite der staatlichen Förderbank KfW. Diese vergibt besonders zinsgünstige Kredite zum Beispiel für Bau oder Kauf energieeffizienter Immobilien.
Wichtig dabei: Für eine realistische Gegenüberstellung müssen alle Parameter übereinstimmen.
Schon zum Erstellen eines verbindlichen Finanzierungsvorschlags benötigen Bank oder Vermittler Informationen zum Kaufobjekt und zu den Finanzen des Kreditnehmers. Interessenten sollten daher Nachweise über ihr Einkommen und Eigenkapital sowie Unterlagen zum Objekt frühzeitig zusammentragen.
Sondertilgungen sind außerplanmäßige Rückzahlungen, die über die vereinbarten monatlichen Tilgungsraten hinausgehen. Mit diesen Zusatzzahlungen kann der Hauskäufer die eigentlich vereinbarte Laufzeit der Baufinanzierung verkürzen und so auch die gesamten Kreditkosten reduzieren. Eine Sondertilgung ist besonders dann sinnvoll, wenn sich der finanzielle Spielraum des Baufinanzierers durch eine Gehaltserhöhung, ein Erbe oder die Auszahlung einer Versicherung merklich vergrößert. Die genauen Sondertilgungsbedingungen legt die Bank mit ihrem Kunden bereits bei Aufnahme der Immobilienfinanzierung fest.
Form eines Darlehens, das der Kreditnehmer über die Laufzeit in gleichbleibenden monatlichen Raten an die Bank zurückzahlt. Die Raten bestehen jeweils aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil.
SollzinsbindungBei einer Baufinanzierung wird in der Regel ein bestimmter Zeitraum vereinbart, in dem der Zinssatz konstant bleibt. Die Sollzinsbindung wird meist für fünf bis 30 Jahre festgelegt. Der Kreditnehmer macht sich für diesen Zeitraum unabhängig von der Zinsentwicklung am Markt.
AnschlussfinanzierungNach Ablauf der Sollzinsbindung ist meist noch nicht das gesamte Baudarlehen zurückgezahlt. Der Verbraucher schließt einen neuen Kreditvertrag ab. Er kann die Baufinanzierung bei der bisherigen Bank weitertilgen (Prolongation) oder sie zu einer anderen Bank umschulden.
Forward-DarlehenEine Art der Anschlussfinanzierung, bei der sich der Kreditnehmer schon vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Folgedarlehen zu günstigen Konditionen sichern kann. Verbraucher können dadurch in der Zukunft von aktuell günstigen Konditionen profitieren, müssen dafür in der Regel aber einen Zinsaufschlag bezahlen.
VorfälligkeitsentschädigungSinken während der Sollzinsbindung die Zinsen, könnten für den Kreditnehmer der Ausstieg aus dem Vertrag und eine Umschuldung zu einem günstigeren Baudarlehen attraktiv sein. Bei einem Baudarlehen ist die Bank nicht grundsätzlich zur Rücknahme des Kredits während dieser Zeit verpflichtet. In bestimmten Fällen muss sie allerdings zustimmen. Das Kreditinstitut verlangt für die Ablösung dann in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Damit hält es sich für die entgangenen Zinseinnahmen schadlos, die es für die Phase der Sollzinsbindung eingeplant hatte.
Seit dem Frühjahr 2016 hat eine neue Regelung zu Baudarlehen in Deutschland mehrfach Aufregung ausgelöst: Am 21. März trat das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ in Kraft. Der Gesetzgeber hat damit die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der Europäischen Union aus dem Jahr 2014 in deutsches Recht umgesetzt. In der Folge wurde immer wieder berichtet, dass Verbraucher wegen der Neuregelung schwerer Immobiliendarlehen erhalten.
Mit der Umsetzung der EU-Richtlinie trägt der deutsche Gesetzgeber Kreditinstituten auf, die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden bei der Vergabe eines Baudarlehens sorgfältiger zu prüfen. Verbraucher sollen davor geschützt werden, beispielsweise angesichts besonders günstiger Baufinanzierung Konditionen während eines Zinstiefs einen Immobilienkredit aufzunehmen, den sie sich später, bei eventuell höheren Zinsen nicht leisten können. Verhindert werden soll dadurch auch, dass hierzulande eine Immobilienblase entsteht wie 2007 in den USA.
Banken sichern sich bei Baukrediten weiterhin über eine Grundschuld ab und können die Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers verkaufen. Allerdings dürfen sie diese Sicherheit jetzt nicht mehr in die Kriterien für die Vergabe einplanen. Stattdessen müssen sie neuerdings Annahmen darüber treffen, wie sich das Einkommen des Käufers über Jahrzehnte entwickelt. Nimmt ein junges Paar aus Frau und Mann einen Baukredit auf, geht die Bank unter Umständen davon aus, dass das verfügbare Einkommen in absehbarer Zeit sinkt, weil die beiden Kinder bekommen könnten. Erstreckt sich eine Finanzierung bis ins Rentenalter, lässt sich die Bank möglicherweise Belege über die Höhe der zu erwartenden Bezüge im Ruhestand vorlegen. Probleme könnten auch Eigentümer mit geringem Einkommen bekommen – beispielsweise Rentner, die ihr Haus mit einem Hypothekendarlehen seniorengerecht umbauen lassen möchten.
Banken und Verbände berichteten, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes die Vergabe von Immobilienkrediten an bestimmte Verbrauchergruppen erschwert sei. Unter anderem der Sparkassenverband Bayern kritisierte, der deutsche Gesetzgeber habe die EU-Richtlinie unnötig scharf umgesetzt. Banken fühlen sich durch das Gesetz gezwungen, eine Baufinanzierung nur noch unter strengeren Kriterien zu vergeben. Andernfalls könnten sie nach einer geplatzten Finanzierung wegen unzureichender Beratung vom Kreditnehmer vor Gericht gezerrt werden.
Allerdings: Die Banken haben Spielraum, wie sie die Vorgaben des Gesetzes umsetzen. Das heißt: Wer bei einem Institut, womöglich sogar der langjährigen Hausbank, abgelehnt wurde, muss sich damit nicht abfinden. Durch fachkundige Beratung und den Vergleich mehrerer Anbieter lässt sich in vielen Fällen dennoch eine Baufinanzierung finden.
Eine Baufinanzierung erstreckt sich oft über bis zu 30 Jahre. In der Regel vereinbart der Kreditnehmer mit seiner Bank im Darlehensvertrag eine Zinsbindungsfrist von mehreren Jahren bis zu Jahrzehnten. Während dieser Zeitspanne ist der Zins festgeschrieben und von der Entwicklung am Markt abgekoppelt. Je nachdem, ob für die nächste Zeit eher mit einem Sinken oder einem Anstieg der Zinsen zu rechnen ist, lohnt sich für den Hauskäufer eine lange oder kurze Zinsbindung. Die Entscheidung über die Länge der Zinsbindungsfrist hängt auch davon ab, wie viel von der Kreditsumme der Kreditnehmer anfänglich tilgen kann und wie viel Sicherheit er sich wünscht. Ist das Darlehen nach Auslaufen der vereinbarten Sollzinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, schließt der Immobilienkäufer eine Anschlussfinanzierung ab – er hat dafür mehrere Möglichkeiten.
Bei einer Prolongation tilgt der Kreditnehmer sein Darlehen bei der anfänglichen Bank weiter. Diese muss ihm drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Angebot zur Fortführung der Hausfinanzierung vorlegen. Dieses Angebot sollte der Kunde genau prüfen. Zu diesem Zeitpunkt lohnt sich erneut ein Baufinanzierung Vergleich. Denn nicht immer unterbreiten Banken langjährigen Kunden die besten Angebote.
Eine attraktive Alternative kann die Umschuldung des Darlehens zu einer anderen Bank sein. Hierbei sollte der Bauherr oder Käufer bedenken: Die Ersparnisse einer zinsgünstigeren Anschlussfinanzierung werden möglicherweise geschmälert durch die Kosten der Grundschuldabtretung. Meist rechnet sich der Wechsel zu einer neuen Bank jedoch.
Unbedingt kennen sollten Bauherren den §489 BGB. Bei einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren erlaubt er nach einer zehnjährigen Darlehenslaufzeit ab dem Zeitpunkt der Vollauszahlung die Umschuldung zu einer anderen Bank – und zwar, ohne dass das bisherige Institut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Rechtzeitig vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist sollten Kreditnehmer sich folglich auf jeden Fall mit einem Baufinanzierung Vergleich über unterschiedliche Angebote für die Anschlussfinanzierung informieren.
Bei der Suche nach der passenden Anschlussfinanzierung sollten Kreditnehmer auch ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Dieses Modell dient dazu, sich aktuell günstige Baufinanzierung Konditionen zu sichern. Ein Forward-Darlehen lässt sich teilweise bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist als Folgekredit abschließen. Die Sicherung der Konditionen für die Zukunft bezahlt der Kreditnehmer allerdings in der Regel mit einem Zinsaufschlag pro Monat bis zum Stichtag. Mit einem Baukreditrechner sollte der Darlehensnehmer das Forward-Darlehen daher genau durchrechnen.
Die Laufzeit ihrer Baufinanzierung bemisst sich stark danach, wie hoch Sie die anfängliche Tilgung ansetzen. Wählen Sie eine niedrige Rate, zahlen Sie das Baudarlehen über sehr lange Zeit zurück – womöglich bis ins Rentenalter. Setzen Sie die Tilgungshöhe daher nicht zu niedrig an. Klären Sie zudem mit der Bank vorab die Möglichkeit von Sondertilgungen für den Fall, dass Sie unvorhergesehen an einen höheren Geldbetrag wie eine Erbschaft oder auslaufende Anlagen gelangen – auf diese Weise können Bauherren und Hauskäufer die Kreditlaufzeit zusätzlich verkürzen.
Wer sich für Bau oder Kauf einer Immobilie entscheidet, muss auf Dauer auch mit Kosten für Instandhaltung und Sanierung rechnen. Die Spannbreite reicht vom Austausch eines alten oder defekten Heizkessels über den Einbau eines neuen Bades bis zur Reparatur oder Dämmung des Dachs. Wer energieeffizient saniert, kann in vielen Fällen Unterstützung von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. Als Förderbank des Bundes vergibt die KfW besonders zinsgünstige Darlehen und Fördergelder.
Zwei Beispiele: Mit einer Dämmung lässt sich der Wärmeverlust durchs Dach verringern. Hausbesitzer können für die Wärmedämmung von Dachflächen und Geschossdecken von der KfW zinsgünstige Kredite oder Investitionszuschüsse erhalten. (Förderprodukte: 151, 152 und 430). Auch den Austausch einer ineffizienten Heizungsanlage unterstützt die Förderbank auf diese Weise. Hausbesitzer können beispielsweise Heizungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien wie eine Wärmepumpe einbauen lassen oder auch Anlagen, die fossile Energieträger wie Öl und Gas mit Solarthermie kombinieren (Förderprodukte 151, 152, 167, 430).
Mehr zu Einzelheiten, Kosten und KfW-Fördermöglichkeiten unterschiedlicher Sanierungsmaßnahmen haben wir für Sie auf einer Themenseite mit Infografik zusammengestellt.
weiterlesenIst die Entscheidung für ein Eigenheim gefallen, sollten Sie sich im nächsten Schritt einen Überblick darüber verschaffen, wieviel Geld Sie im Monat übrig haben, um die Raten eines Darlehens zu bezahlen. Mit unserem Haushaltsrechner können Sie ermitteln, wie hoch die monatliche Rate sein darf, ohne dass Sie in eine finanzielle Schieflage geraten.
Die klassiche Immobilienfinanzierung ist ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Das heißt, dass die Höhe der monatlich zu zahlenden Raten über die gesamte Laufzeit der Sollzinsbindung gleich bleibt. Die monatlichen Raten setzen sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Da die Zinsen immer auf die Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil innerhalb dieser Rate mit fortschreitender Laufzeit, der Tilgungsanteil wird größer.
Die Dauer der Sollzinsbindung wirkt sich auf die Zinsen aus. Je länger die Zinsbindungsfrist beim Abschluss des Baukredites gewählt wird, desto höher ist in der Regel der Zins. Den Zinsaufschlag zahlt der Darlehensnehmer dafür, dass er bei einer längeren Sollzinsbindung umso länger vor möglichen Zinssteigerungen geschützt ist. Die Unterschiede bei den Zinsen für lange und kurze Zinsbindungsfristen betragen oft nur wenige Prozentpunkte – die allerdings über eine lange Laufzeit zu deutlichen Kostenunterschieden führen können.
Bei einem Hauskauf muss der Käufer nicht nur für den Kaufpreis aufkommen, sondern auch anfallende Nebenkosten bezahlen – diese können sich zusätzlich auf eine Höhe von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises belaufen. In der Regel können Sie die Nebenkosten nicht mit Ihrem Baukredit finanzieren, sondern müssen diese aus vorhandenem Kapital bezahlen. Folgende Nebenkosten kommen bei einer Wohnungsfinanzierung auf Darlehensnehmer zu:
Darlehensnehmer haben die Möglichkeit, ihr künftiges Eigenheim vom Staat fördern zu lassen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Bauherren und Wohnungskäufern unterschiedliche Förderprogramme an, mit denen sie den Neubau oder den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum mit besonders zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen unterstützt. Eigenheimkäufer können folgende KfW Förderungsprogramme und KfW Zuschüsse einmalig beantragen:
In den meisten Fällen haben Darlehensnehmer ihren Baukredit am Ende der Sollzinsbindung nicht vollständig getilgt. Häufig bleibt nach der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld. Dann haben Darlehensnehmer folgende Möglichkeiten: