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Das müssen Immobilienkäufer jetzt wissen Warum die Zinsen für Baufinanzierungen steigen werden

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Zuletzt sind die Zinsen für Baufinanzierungen leicht gestiegen. Sollten angehende Immobilienbesitzer jetzt handeln? Wie werden sich die Bauzinsen weiter entwickeln?
Nebenkosten des Immobilienerwerbs sollen künftig laut SPD günstiger werden.

Sind die fetten Jahre vorbei? Steigen die Zinsen für Baufinanzierungen, wird der Traum vom Eigenheim kostspieliger.

Die Bauzinsen verlassen langsam wieder das seit längerer Zeit bestehende historisch niedrige Niveau. In den letzten Wochen war bereits ein leichter Anstieg zu verzeichnen, wie die Januar-Auswertung der Zinssätze für Immobilienfinanzierungen der Zeitschrift Finanztest zeigt: Im November war eine Immobilie für einen Kaufpreis von 250.000 Euro, mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren, einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent und einem Eigenkapitalanteil von 40 Prozent über CHECK24 im günstigsten Zinssatz zu 1,01 Prozent Zinsen finanzierbar. Im Dezember betrug der günstigste Zinssatz für dasselbe Ausgangsszenario 1,05 Prozent und im Januar 1,19 Prozent. Wer also im November die Finanzierung für eine Immobilie mit den genannten Eckdaten abschloss, zahlte bis zum Ende der Zinsbindungsfrist 2.291 Euro weniger an Zinsen, als wenn er die Finanzierung erst im Januar dieses Jahres abgeschlossen hätte.

Ist jetzt vor einem möglichen weiteren Zinsanstieg also der richtige Zeitpunkt, um einen Immobilienkredit aufzunehmen, oder sinken die Zinsen für Baufinanzierungen womöglich wieder? Die CHECK24 Baufinanzierungsexperten raten dazu, ein Finanzierungsvorhaben nicht auf die lange Bank zu schieben, aber dennoch nichts zu überstürzen: „Wir gehen davon aus, dass die Zinsen für Baufinanzierungen mittelfristig auf dem aktuellen Niveau verharren. Längerfristig sollten sich Immobilienkäufer jedoch auf steigende Zinsen einstellen“, sagt Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei CHECK24.

Höhere Renditen für Staatsanleihen lassen Bauzinsen steigen

Ob die Zinsen für Immobilienkredite steigen oder nicht, ist abhängig von vielen Faktoren. Der Grund für den aktuellen Anstieg der Bauzinsen findet sich jenseits des Atlantiks. Die amerikanische Notenbank Fed hat auf ihrer Sitzung Ende Januar die Formulierung, dass die Inflation in den USA auf kurze Sicht unter 2,0 Prozent bleiben werde, aus ihrem Ausblick gestrichen. Wie am Mittwoch bekannt wurde, lag die Inflation im Januar in den USA bereits bei 2,1 Prozent. Experten erwarten daher weitere Zinserhöhungen der Fed, die sie ja bereits schrittweise angekündigt hatte. Eine erste könnte die Notenbank bereits auf ihrer nächsten Sitzung im März vornehmen. Diese Erwartungen spiegeln sich bereits in den Zinsen für US-Anleihen wieder, die bei einer Laufzeit von zehn Jahren aktuell bei 2,89 Prozent und damit auf einem Vier-Jahres-Hoch liegen. Auch die Zinsen für Bundesanleihen ziehen wieder an. Laut Bundesbank liegen sie aktuell bei 0,72 Prozent. Noch Mitte Juli 2016 war die Rendite negativ und lag die bei -0,2 Prozent. Die gestiegene Rendite wirkt sich auch auf die Zinsen für Baufinanzierungen hierzulande aus.

Der aktuelle Zinsanstieg der Bauzinsen hängt zum einen mit den gestiegenen Renditen für US- und deutsche Staatsanleihen zusammen, die sich wiederum aus Erwartungen über weitere Zinsanhebungen der amerikanischen Notenbank ergeben. Andererseits stiegen die Zinsen auch wegen der angekündigten Reduzierung der Anleihekäufe durch die Europäische Zentralbank.

So beeinflussen Staatsanleihen die Zinsen für Baufinanzierungen

Viele Kreditinstitute refinanzieren ihre Immobilienkredite über Pfandbriefe. Steigen die Zinsen für Pfandbriefe, werden diese für die Banken kostspieliger. Diese Kosten geben die Banken über höhere Bauzinsen an die Kreditnehmer weiter. Wie hoch die Zinsen für Pfandbriefe wiederum sind, wird von der Deutschen Girozentrale festgelegt. Als Orientierung dienen ihr dabei unter anderem die Renditen für deutsche Staatsanleihen. Steigen die Zinsen für deutsche Staatsanleihen, steigen also zeitversetzt auch die Zinsen für Immobilienkredite in Deutschland.

Notenbank auf dem Weg zur Normalisierung

Um die Inflation in der Eurozone zu erhöhen und sie in Richtung des angestrebten Ziels von knapp unter zwei Prozent zu hieven, hält die Europäische Zentralbank den Leitzins seit fast zwei Jahren bei 0,0 Prozent. Dadurch soll die Kreditvergabe und somit auch der Konsum angekurbelt werden. Zusätzlich kauft die EZB Staatsanleihen im großen Stil, um auf diese Weise die Banken zusätzlich mit Geld zu versorgen. Zumindest der Ankauf von Staatsanleihen wird jedoch auf absehbare Zeit enden. Bereits Anfang des Jahres reduzierten die obersten Währungshüter der Eurozone das Ankauf-Volumen von 60 auf 30 Milliarden Euro. Bereits diese bloße Ankündigung zur Reduzierung des Kaufvolumens Ende Oktober ließ die Bauzinsen gegen Jahresende leicht steigen. Schon im Dezember bewirkte die geplante Reduzierung steigende Renditen bei Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit. Offiziell soll der Ankauf von Staatsanleihen im September enden. Mit der Reduzierung und dem geplanten Ende der Käufe signalisierte die EZB, dass sie langsam den Ausstieg aus der Niedrigzinspolitik einleitet.

Einerseits setzt die gute wirtschaftliche Entwicklung in der Eurozone die EZB unter Druck, wieder zu einer normalen Geldpolitik zurückzukehren, andererseits wirkt sich die anziehende Konjunktur bisher nicht auf die Inflation aus. Im Dezember ist die Teuerungsrate im Euroraum sogar wieder auf 1,4 Prozent gesunken. Nach der Sitzung der Notenbank Ende Januar, erklärte EZB-Präsident Mario Draghi, dass er die Chancen für eine Zinserhöhung in diesem Jahr als gering einschätzt. Wegen schwacher Inflation werden die Zinsen in der Eurozone also auch mittelfristig niedrig bleiben. Die EZB wird also voraussichtlich nicht vor 2019 die Leitzinsen anheben.

Läuft das Anleihekaufprogramm der Europäischen Zentralbank jedoch wie geplant im September aus, ist dies ein Signal dafür, dass die Währungshüter der Eurozone im nächsten Jahr tatsächlich die Zinsen wieder anheben könnten. Für Bauherren und angehende Immobilienbesitzer würde das langfristig höhere Zinsen bedeuten.

Was angehende Immobilienbesitzer jetzt beachten sollten

Da Baufinanzierungen oft hohe sechsstellige Darlehenssummen umfassen und sich über lange Laufzeiten erstrecken, können beim Zins schon kleine Veränderungen hinter dem Komma große Auswirkungen auf die Gesamtkosten der Finanzierung haben und den Kauf einer Immobilie wesentlich verteuern. Einziges Kriterium für den Zeitpunkt, die Finanzierung abzuschließen, sollte der Zins dennoch nicht sein.

Künftige Eigenheimbesitzer sollten noch auf andere Faktoren achten. Abgesehen von der Immobilie an sich sollten sich Kreditnehmer auch Gedanken über den Eigenkapitalanteil und die Höhe der anfänglichen Tilgung machen. Eine solide Finanzierung ist ausschlaggebender für ein gelungenes Bauprojekt als Zinsen mit ein paar Prozentpunkten mehr oder weniger hinterm Komma. Eins scheint jedoch klar zu sein: Die Zeit der niedrigen Zinsen neigt sich ihrem Ende entgegen, die Notenbanken kehren langsam in den Normalmodus zurück. Von daher kann es sich auszahlen, eine längere Zinsbindungsfrist ins Auge zu fassen. Zwar erhöht sich dadurch der Zinssatz ein wenig, aber dafür erhalten Kreditnehmer Sicherheit und können länger von den günstigen Zinsen profitieren. Unabhängig vom Zinssatz ist ein Tilgungssatz von drei Prozent oder mehr sicherlich auch eine gute Absicherung gegen steigende Zinsen, denn je geringer die Restschuld desto kleiner die Auswirkung höherer Zinsen auf die monatliche Belastung.
 

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