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Steigende Immobilienpreise: Die beliebtesten Städte im Jahr 2030

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Der Trend zum Leben in der Stadt hat die Preise für Wohneigentum in den vergangenen Jahren in die Höhe getrieben. Welche deutschen Städte bis 2030 am stärksten wachsen – und wie sich das auf die Immobilienpreise auswirkt.

Berlin bei Nacht

Berlin gehört zu den beliebtesten Städten Deutschlands. Bis 2030 soll die Bevölkerung um fast fünf Prozent wachsen.

In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte sind die Preise für Wohneigentum in den vergangenen zehn Jahren gestiegen – in München sogar um 95 Prozent pro Quadratmeter. Wie entwickeln sich die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser künftig? Das hat die Postbank in ihrem Wohnatlas anhand der 36 bundes- und landesweit größten Städte untersucht.

Je mehr Menschen in eine Stadt ziehen, desto teurer werden dort auch die Wohnungen. Ein Bevölkerungsanstieg um ein Prozent ließ demnach die Preise für Eigentumswohnungen um durchschnittlich 3,5 Prozent steigen, bei den Einfamilienhäusern lag der Anstieg bei 1,9 Prozent. Allerdings schrumpft mit dem demografischen Wandel auch die Anzahl der Stadtbewohner. Nur in 15 der 36 Städte wird die Bevölkerung noch wachsen, so die Prognose der Studienmacher. In diese Annahmen ist der Zuzug von einer Million Flüchtlinge bis 2030 eingerechnet, verteilt auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel.

Prognose: Berlin, Potsdam und Hamburg wachsen am meisten

Berlin kann laut dem Postbank-Wohnatlas bis 2030 das größte Bevölkerungswachstum erwarten. Mit 4,7 Prozent liegt die deutsche Hauptstadt vor Potsdam (4,5 Prozent) und Hamburg (4,4 Prozent). Entsprechend rechnet die Postbank auch in diesen Städten mit dem höchsten Anstieg der Immobilienpreise. Knapp 14,5 Prozent mehr pro Quadratmeter müssten Käufer in Berlin demnach 2030 bezahlen, in Potsdam wären es 14 Prozent, in Hamburg 13,9 Prozent.
 
Städte, mit den höchsten Preissteigerungen für Eigentumswohnungen bis 2030
  Bevölkerungsentwicklung* Preisentwicklung**
Berlin 4,74 % 14,49 %
Potsdam 4,46 % 14,03 %
Hamburg 4,38 % 13,86 %
Wiesbaden 4,21 % 13,77 %
Bonn 3,69% 12,04 %
* Bevölkerungsentwicklung inklusive Flüchtlingsprognose; ausgehend von einer Million Flüchtlinge bis 2030
** Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter


München, bisher an der Spitze, folgt erst auf Rang 11 hinter Stuttgart, Mannheim, Nürnberg, Düsseldorf und Aachen. Hier wird die Bevölkerung voraussichtlich bis 2030 nur noch um 1,6 Prozent wachsen – das könnte bei Eigentumswohnungen zu einer Preissteigerung von 4,4 Prozent pro Quadratmeter führen. Steigen die Immobilienpreise deutlich, ist das allerdings nicht ausschließlich dem Bevölkerungswachstum zuzuschreiben. Auch andere Faktoren, wie die Erschließung von Neubaugebieten, der Ausbau der Infrastruktur oder die Ansiedlung großer Unternehmen, spielen eine Rolle.

Bevölkerungsrückgang: Wo die Preise am stärksten zurückgehen

Dagegen werden viele Städte, trotz Zuwanderung, vermutlich schrumpfen. Der Rückgang der Bevölkerung könnte dazu führen, dass die Immobilienpreise in einzelnen Orten um bis zu 50 Prozent einbrechen, wie die Tabelle zeigt:
   
Städte, mit den höchsten Preisrückgängen für Eigentumswohnungen bis 2030
  Bevölkerungsentwicklung* Preisentwicklung**
Rostock -5,84 % -22,91 %
Duisburg -6,00 % -21,90 %
Gelsenkirchen -8,93 % -32,14 %
Halle (Saale) -10,41 % -38,00 %
Chemnitz -13,47 % -48,58 %
* Bevölkerungsentwicklung inklusive Flüchtlingsprognose; ausgehend von einer Million Flüchtlinge bis 2030
** Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter


Dieser Trend könnte jedoch dadurch abgemildert werden, dass die Bundesbürger in immer größeren Wohnungen leben und die Anzahl der Haushalte steigt. „Der steigende Wohnflächenbedarf wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln“, erklärt Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung bei der Postbank.

Kauf ist in vielen Regionen noch sinnvoll

Die Studie zeigt, dass die Preise für Wohneigentum vermutlich nicht mehr ganz so stark ansteigen wie in der Vergangenheit. Der Aufwärtstrend halte jedoch an: „Wer glaubt, dass die Preissteigerungen in den Wachstumsstädten bald ein Ende haben, der irrt", sagt Pfeiffenberger. Wohneigentum in Wachstumsstädten und ihrem Umland sei daher nach wie vor eine gute Investition. Auch in Städten mit schrumpfender Bevölkerung drohe gut ausgestatteten Immobilien in attraktiver Lage kein Wertverlust, meint der Postbank-Experte.

Informationen zur Studie: Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt

Für die Postbank-Studie „Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt“ wurden die 30 größten Städte in Deutschland sowie sechs Städte, die jeweils die größten eines Bundeslandes sind und nicht zu den Top 30 gehören, analysiert. Michael Bräuninger, Professor an der Helmut-Schmidt-Universität und Experte für Economic Trends Research, leitete die Untersuchung. Im Fokus standen die Bevölkerungsentwicklung unter Berücksichtigung der Zuwanderung von Flüchtlingen sowie die Preisentwicklung von Wohneigentum.
 

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