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Immobilienboom auf dem Höhepunkt So entwickeln sich Bauzinsen und Hauspreise

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Günstige Zinsen und steigende Preise – Immobilien erfreuen sich in der momentanen Niedrigzinsphase einer großen Beliebtheit. Doch für einige Experten hat der Immobilienboom mittlerweile seinen Zenit erreicht. Ein Ausblick auf die Zins- und Preisentwicklung der nächsten Zeit.
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Abwarten oder finanzieren? Langfristig könnten die Zinsen steigen und die Immobilienpreise sinken.

Seit Jahren kennen die Preise am deutschen Immobilienmarkt nur eine Richtung: nach oben. Im gleichen Zeitraum sanken die Zinsen für Baufinanzierungen kontinuierlich und verharren nun auf einem historisch niedrigen Niveau. Zwar gab es im Dezember wegen der US-Wahl einen leichten Anstieg, dieser relativierte sich aber in den ersten Wochen des neuen Jahres wieder. Aufgrund der niedrigen Zinsen scheint ein Ende des Immobilienbooms nicht in Sicht. Doch immer mehr Experten warnen vor einer Überhitzung am Markt, gerade in den großen Städten. Bisher scheint die Nachfrage nach Wohnraum dort ungebrochen. Doch ob die Kaufpreise in Städten weiter steigen oder in absehbarer Zeit wieder sinken, hängt dabei maßgeblich auch von der Entwicklung der Zinsen ab. Bleiben diese niedrig, dürfte die Nachfrage nach Wohnimmobilien anhalten.

Kurzfristig keine Zinswende in Sicht

Die Entwicklung der Zinsen für Baufinanzierungen hängt stark von den konjunkturellen Rahmenbedingungen in der Eurozone ab. Im Februar lag die Inflation dort bei zwei Prozent. Das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank scheint erreicht. Dennoch sehen die Währungshüter keinen Grund, den Leitzins von immer noch 0,00 Prozent wieder anzuheben. Ihr Hauptargument: Die Kerninflation, welche die Teuerungsrate ohne die Energie- und Lebensmittelpreise abbildet, liegt nur bei knapp einem Prozent. Deshalb dürften die Zinsen im Euroraum für den Rest des Jahres weiterhin niedrig bleiben,  auch wenn die amerikanische Notenbank FED vor kurzem erneut den Leitzins in den USA um einen Viertelpunkt angehoben hat. Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase bleiben auch die Zinsen für Baufinanzierungen zumindest kurzfristig unverändert niedrig.

Hinzu kommen politische Unsicherheiten: In Frankreich ist als Ergebnis der anstehenden Wahlen eine Regierungsbeteiligung von Rechtspopulisten möglich – was die Diskussion um einen Zerfall der EU befeuern würde. Vor diesem Hintergrund betrachten Anleger deutsche Staatsanleihen in besonderem Maß als sicheren Hafen. Ist die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen hoch, sinken die Zinsen und Renditen für diese Wertpapiere. Damit bleiben auch die Zinsen für Pfandbriefe und dementsprechend auch die Zinsen für Baufinanzierungen niedrig. Denn  Banken refinanzieren Immobilienkredite über Pfandbriefe.

Längerfristig könnten die Zinsen für Baufinanzierungen allerdings leicht steigen. Eine gute konjunkturelle Entwicklung in der Eurozone oder ein weiterer Anstieg der Preise wird die EZB spätestens zu Beginn des nächsten Jahres dazu veranlassen, ihre Anleihenkäufe zu reduzieren und den Leitzins anzuheben. Kurz- bis mittelfristig erwarten die Baufinanzierungsexperten von CHECK24 deshalb für 2017 für Bauzinsen allenfalls einen leichten Anstieg. Auch der Chefvolkswirt der Postbank, Dr. Marco Bargel, erwartet einen allmählichen Anstieg: „Ein sprunghafter Anstieg der Zinsen ist zwar nicht zu erwarten. Bauherren sollten sich aber auf eine sukzessive Verteuerung der Hypothekendarlehen einstellen.“

Hat der Immobilienboom in Deutschland seinen Zenit erreicht?

Käme es langfristig wirklich zu einer Zinswende, würden die Preise für Immobilien sinken. Ohnehin sind die Immobilienpreise in deutschen Großstädten nach Meinung vieler Experten überhitzt. In ihrem Monatsbericht für Februar spricht die Bundesbank von Preisübertreibungen in deutschen Städten von 15 bis 30 Prozent im letzten Jahr. Die Preise seien deutlich stärker gestiegen, als durch demografische oder wirtschaftliche Faktoren zu erwarten gewesen sei. Auch die sogenannten Immobilienweisen des Branchenverbandes Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) kommen in einem Gutachten für die Bundesregierung zu einer ähnlichen Bewertung. Nach Ansicht der Immobilienweisen gibt es in den Großstädten Frankfurt und Hamburg eine Preisübertreibung von 40 Prozent, in Köln, Berlin und Stuttgart sogar von 50 Prozent. In München sind dem Gutachten zufolge die Preise gar um 75 Prozent überhitzt. Für diese Berechnung verglichen die Experten die Miet- mit der Kaufpreisentwicklung seit 2004.

Die Commerzbank nutzt eine andere Berechnungsmethode, kommt aber zu einem ähnlichen Ergebnis: Im Schnitt seien die Häuserpreise in Deutschland um zehn Prozent zu hoch. Die Bank hat der tatsächlichen Entwicklung der Häuserpreise von ihr berechnete „faire Häuserpreise“ gegenübergestellt. Dabei handelt es sich um Preise, die aufgrund von Einkommen, Zinsen, Baukosten und demografischer Entwicklung angemessen gewesen wären. Die Commerzbank hat berechnet, dass die realen Häuserpreise in den letzten drei Jahren mit 4,5 Prozent pro Jahr schneller gestiegen sind, als es dem Markt zufolge angemessen gewesen wäre.

Auch die Häuserpreisindizes legen rasant zu. Der Europace Hauspreisindex EPX ist seit 2010 gleichbleibend gestiegen. Im letzten Jahr beschleunigte sich der Anstieg. In der zweiten Jahreshälfte kletterte er sogar von 135 auf 150 Punkte. Für die gleiche Steigerungsrate benötigte der Index zuvor drei Jahre.

Häuserpreise steigen schneller als Mieten

Laut dem Forschungsinstitut Empirica sind die Kaufpreise in den vergangenen fünf Jahren schneller gestiegen als die Mietpreise. Ein Auseinanderdriften von Kauf- und Mietpreisen könnte ein Indiz dafür sein, dass die Preise nicht mehr eine Folge des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage sind, sondern Ergebnis von Spekulationen. Nach Angaben der Bundesbank stiegen die Mieten 2016 um 4,75 Prozent, die Kaufpreise stiegen dagegen um acht Prozent.

Bei steigenden Mieten, aber immer noch niedrigen Bauzinsen, versuchen viele Mieter, ins Wohneigentum zu wechseln. Der Boom ist ungebrochen, die Nachfrage übersteigt das vorhandene Angebot. In manchen Städten liegen die Leerstandsquoten bei unter einem Prozent. Doch Empirica-Experte Harald Simons geht von sinkenden Wohnungspreisen in den Städten aus. „Für Berlin gilt: The party is over. Wer jetzt noch kommt, darf beim Aufräumen helfen.“ In den Top-Sieben-Städten würden die Mieten und Kaufpreise zwischen 24 und 34 Prozent auseinanderklaffen. Der Zuzug in sogenannte „Schwarmstädte“ sei dabei, abzuflachen, gleichzeitig steige das Angebot. Deshalb könnten die Preise in Städten wie Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt oder Berlin um ein Viertel einbrechen, in Köln oder in München sogar um ein Drittel. Eine Zeitangabe liefern die Studienautoren jedoch nicht. Auch für den Branchenverband ZIA scheinen in Großstädten Preisrückgänge von bis zu einem Drittel möglich.

Rahmenbedingungen für Immobilienboom verbessern sich nicht mehr

Es scheint fast so, als wäre der Immobilienboom in Deutschland auf seinem Zenit angekommen, obwohl die Rahmenbedingungen für eine hohe Immobiliennachfrage nach wie vor gut sind. Glaubt man den Zahlen des Immobilienpreisindex 2016 vom Verband deutscher Pfandbriefbanken, verbessert sich das günstige Umfeld nicht mehr. Zwar sind dem Index zufolge die Preise für selbstgenutztes Wohnen im Gesamtjahr 2016 um sechs Prozent gestiegen, was den stärksten Preisanstieg seit Auflegung des Index im Jahr 2003 bedeutet. Im letzten Quartal 2016 dagegen stiegen die Preise gegenüber dem Vorjahresquartal mit nur noch einem Prozent erheblich langsamer. Zu den preistreibenden Faktoren gehörten zum einen immer kleiner werdende Zinsen und zum anderen eine zu hohe Nachfrage gegenüber einem zu geringen Angebot. Über die letzten Jahre sind die Zinsen immer weiter gefallen. Diese Abwärtsspirale scheint nun auf einem niedrigen Niveau zu stoppen. Auf der anderen Seite steigt die Zahl der Baufertigstellungen. Nach Angaben der Bundesbank vergrößerte sich das Wohnraumangebot im letzten Jahr schwungvoll. Wurden 2015 noch 250.000 Wohnungen fertiggestellt, was bereits eine Steigerung von 7,7 Prozent bedeutete, lag die Zahl geplanter Bauvorhaben 2016 schon bei 380.000 Einheiten.

Was künftige Bauherren beachten sollten

Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte beachten, dass er derzeit die Finanzierung wegen der niedrigen Zinsen günstig erhält, möglicherweise aber einen überhöhten Preis für Wohnung oder Haus bezahlt. Langfristig gesehen können zwar die Preise sinken, dafür ist aber ein Wiederanstieg der Zinsen wahrscheinlich. Generell sollten Kreditnehmer sich an den Zinsen orientieren, diese aber nicht als Grundlage für eine Kaufentscheidung sehen. Vielmehr sollte ein Immobilienkauf zur persönlichen Lebenssituation passen.

Egal, ob sich Kreditnehmer für günstige Zinsen oder womöglich niedrigere Preise in der Zukunft entscheiden – die Baufinanzierungsexperten von CHECK24 geben als Richtschnur für die Entscheidung mit an die Hand:
  • Um abschätzen zu können, ob sich eine Immobilie stabil im Wert entwickelt, ist vor allem die Lage entscheidend. Durch den ungebrochenen Zulauf in den Ballungszentren wird es dort auch weiterhin eine starke Nachfrage geben.
  • Bei einer Kaufentscheidung sollte nicht nur der materielle Wert des Eigenheims eine Rolle spielen. Ein Immobilienerwerb stellt auch immer eine zusätzliche private Altersvorsorge dar, die im Alter auch die finanzielle Belastung reduziert, da diese im Gegensatz zu Mietzahlungen durch die Entschuldung eher abnimmt. 

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