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Käufer spekulieren auf weiter steigende Preise Ökonomen warnen vor Immobilienblasen in Großstädten

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Seit Jahren steigen die Immobilienpreise, während die Zinsen für Baufinanzierungen günstig wie nie sind. Das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten ist in den Metropolen laut einer Studie des DIW bereits bedenklich.
Schuldner sollten Immobilienkredite jetzt nicht überstürzt aufnehmen.

In den Metropolen steigen die Immobilienpreise um 20 Prozent stärker als die Mieten - ein Zeichen für Spekulation.

„Die Gefahr, dass wieder Immobilienpreisblasen entstehen, die in eine neue weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise münden können, ist real.“ Das sagt der Immobilienökonom Claus Michelsen vom Institut der Deutschen Wirtschaft (DIW). Er hat mit seinen Kollegen die Immobilienpreise in 20 Ländern auf spekulative Überbewertung untersucht, darunter Deutschland. Grundlage für die Untersuchung bildet die Datenbank der OECD, die Auskunft über die Verhältnisse von Kaufpreisen zu Mieten gibt. „In den großen Städten wie Berlin, München oder Hamburg sehen wir durchaus Entwicklungen, die auf eine Preisblase schließen lassen“, erklärt Konstatin Kholodilin, Ko-Autor der Studie. Allerdings lasse sich das nicht auf ganz Deutschland verallgemeinern, da nur die Daten der sogenannten Top-Sieben-Städte Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt herangezogen wurden.

Zinsanstieg könnte Nachfrage und Häuserpreise einbrechen lassen

Die Studien-Autoren unterscheiden zwischen zwei Risiken für eine Immobilienblase. Ein Risiko besteht in den niedrigen Zinsen, ein anderes Risiko liegt in einem spekulativen Anlageverhalten. Laut Studie kann ein großer Teil der Preisanstiege seit dem Jahr 2010 auf die gesunkenen Finanzierungskosten zurückgeführt werden. Käme es zu unerwartet drastischen Erhöhungen der Leitzinsen, könnte die Nachfrage nach Immobilien abebben, was sinkende Immobilienpreise bedeuten würde. Wenn die Zinsen steigen, könnten Kreditnehmer außerdem gezwungen sein, ihre Häuser zu verkaufen. Liegt dann der Preis für die Immobilie unter dem Kaufpreis, sind die Kreditnehmer überschuldet. Da Immobilienkäufer in Deutschland aber relativ lange Zinsbindungsfristen wählen, würden höhere Leitzinsen eher zum Problem für die Banken, die zuvor günstig vergebene Kredite dann zu höheren Kosten weiterfinanzieren müssten.

Die relativ niedrige private Verschuldung der privaten Haushalte und die solide Finanzierung von Immobilienkäufen sprechen laut den Autoren dagegen, dass eine Immobilienblase die gesamte Bundesrepublik betrifft.
In den Metropolen jedoch sind seit 2010 die Kaufpreise für Wohnimmobilien um 20 Prozent stärker gestiegen als die Mieten. Das ist nach Einschätzung der Forscher ein Zeichen für spekulative Übertreibungen. Investoren seien in Erwartung weiter steigender Preise dazu bereit, beim Immobilienkauf einen spekulativen Aufpreis zu zahlen. Steigen die Preise irgendwann nicht weiter, kann nach Ansicht der Forscher eine Spekulationsblase platzen –  mit den oben beschriebenen Folgen. Auch die Bundesbank beobachtete im letzten Jahr Preisübertreibungen in Städten von 15 bis 30 Prozent. In Deutschland gibt es laut DIW-Studie vor allem spekulative Übertreibungen bei Geschosswohnungsneubauten in den Top-Sieben-Städten.

Anzeichen für Immobilienblasen in 8 von 20 Ländern

Im internationalen Vergleich zeigt sich ein drastischeres Bild. Vieles spräche in einer OECD-weiten Betrachtung für eine neue Blasenperiode, so die Forscher. In acht der 20 untersuchten Staaten seien Muster einer Immobilienpreisblase erkennbar, etwa in Schweden, Australien, Belgien, den USA, Italien, dem Vereinigten Königreich und Portugal. Laut den Autoren handelt es sich nicht um ein Phänomen, dass auf einzelne Regionen oder Kontinente beschränkt ist, denn zur Bewältigung der Finanzkrise hätten nahezu alle Zentralbanken die Leitzinsen auf niedrige Niveaus gesenkt. Laut den Autoren müssen die in der Studie beobachteten Entwicklungen aber nicht zwangsläufig mit einem harten Einschnitt enden, wie es bei der Immobilienkrise von 2008 der Fall war.
 

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