„Die Ampel steht auf gelb“ - mit diesen Worten mahnte Dr. Andreas Dombret, Mitglied des Vorstandes der Deutschen Bundesbank, in einer Rede beim Institut für Bank- und Finanzgeschichte in Frankfurt vergangenen Donnerstag zur Vorsicht. Zwar gibt es derzeit keine Blase am deutschen Immobilienmarkt, welche die Finanzstabilität gefährdet, doch es gibt Faktoren, die eine solche Blase entstehen lassen könnten. Dazu zäheln etwa ein Anstieg der Immobilienpreise, der sich nicht durch die wirtschaftliche Lage erklären ließe, ein übermäßiges Wachstum bei der Vergabe von Immobilienkrediten und eine Lockerung der Kreditvergabestandards seitens der Banken. Teilweise ließen sich diese Entwicklungen auch in Deutschland beobachten. Laut Dombret würde bei diesen Faktoren die Ampel langsam auf gelb oder gar auf dunkelgelb springen.

Übermäßiger Preisanstieg bei Immobilien

In den letzten Jahren kletterten die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland kontinuierlich nach oben. Seit 2010 sind die Immobilienpreise bundesweit durchschnittlich um 30 Prozent gestiegen. Besonders besorgniserregend ist aus Sicht des Bundesbankers, dass die Preise im Jahr 2016 noch schneller als 2015 zugelegt haben. Die Situation in den Städten ist Dombret zufolge besonders alarmierend: In den 127 Städten des Indikators der Bundesbank sind die Preise seit 2010 um fast 50 Prozent gestiegen, in den sieben Großstädten betrug der Anstieg sogar mehr als 60 Prozent. Eine derartige Preisentwicklung sei insgesamt nicht mehr wirtschaftlich angemessen, sondern zu einem guten Teil übertrieben. Jedoch sei diese Entwicklung noch nicht Teil einer Immobilienblase, wie Dombret am Donnerstag ausführte.

Banken vergeben immer mehr Baufinanzierungen

Im Kreditportfolio der Banken nehmen Immobilienkredite einen immer größeren Anteil ein. Von einer allgemeinen Aufweichung der Vergabestandards kann aber noch keine Rede sein. Dennoch spricht Dombret von Frühwarnindikatoren, die auf eine erhöhte Risikonahme der Banken hindeuten. Dazu würde vor allem zählen, dass Zinsbindungsfristen immer mehr ausgeweitet würden. 2009 lag der Anteil von Krediten mit Laufzeiten von mehr als zehn Jahren noch bei 25 Prozent. Anfang 2016 belief sich dieser bereits auf mehr als 40 Prozent. Das bedeutet, dass immer mehr Kreditnehmer die Zinsen für einen längeren Zeitraum festschreiben, um möglichst lange von den niedrigen Zinsen profitieren zu können.

Verschuldung privater Haushalte nimmt zu

Seit 2009 nimmt das Volumen an Immobilienkrediten immer mehr zu, zuletzt hat sich dieser Anstieg nach Einschätzung des Experten noch einmal beschleunigt. Zusätzlich hat die Verschuldung der privaten Haushalte zugenommen, sie ist sowohl absolut als auch relativ zum Einkommen gestiegen. Andererseits ist der Schuldendienst, also das, was ein Haushalt in Summe an Zins- und Tilgungszahlungen aufzuwenden hat, insgesamt nicht weiter gewachsen, was vor allem an den niedrigen Zinsen liegt. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die erhöhte Verschuldung der privaten Haushalte neben steigenden Einkommen vor allem durch die niedrigen Zinsen getragen wird. Das könne laut Dombret eine Quelle für eine Immobilienblase sein.

Nebenwirkungen von Niedrigzinsen können zur Blase beitragen

Die niedrigen Zinsen führen dazu, dass sich mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten. Eine erhöhte Nachfrage nach Wohneigentum lässt die Preise für Immobilien steigen. Das führt wiederum dazu, dass höhere Kreditsummen aufgenommen werden müssen. Hinzu kommt, dass die Niedrigzinsen die Erträge der Banken schmälern. Das trägt dazu bei, dass die Kreditinstitute eher dazu bereit sind, höhere Risiken einzugehen, um die sinkenden Erträge bei risikoarmen Geschäften auszugleichen, etwa indem sie längere Zinsbindungsfristen gewähren.

Eine Konsequenz aus höheren Kreditsummen und längeren Zinsbindungsfristen ist, dass die Zinsänderungsrisiken bei den Banken zunehmen. Dazu Dombret: „Mittlerweile hat fast die Hälfte aller Institute deutlich erhöhte Zinsänderungsrisiken – und das lässt mich aufhorchen.“

Durch ein erhöhtes Zinsänderungsrisiko können die Banken in Schieflage geraten. Nicht, weil die Kreditnehmer bei steigenden Zinsen die Kredite nicht mehr zurückzahlen könnten – sie haben ja Zinsbindungsfristen – sondern weil die Banken zu wenig Einnahmen aus den Zinsen erhalten würden, um die vergebenen Kredite zu refinanzieren. Darin sieht der Bundesbanker die größte Gefahr für die Finanzstabilität.

Zusätzlich wäre es durchaus denkbar, dass die Immobilienpreise wieder fallen. Dann würden die Banken noch weiter in Schieflage geraten, da die in Darlehensverträgen als Sicherheit hinterlegten Immobilien an Wert verlieren würden.